不动产的善意取得制度
不动产的善意取得制度
一、善意取得制度的概念及其对象
1、概念
了解不动产的善意取得应当首先了解善意取得。所有权取得一般可分为一般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。善意取得又称即时取得，传统民法上的善意取得是指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。而我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让人以财产所有权为转移为目的的善意，对价受让占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。
2、对象
由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，而不动产的所有权变更则要基于登记制度。
但是这一对象的范围并非绝对限定，而应该看到是可以有一些外延的。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。当事人出于善意，从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人取得房
屋所有权;再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。不动产的出产物尚未分离，不可能单独成为物权的客体，但可以成为买卖或赠与的标的。如甲有果园，租乙管理，乙擅将树上果实售于丙。那么乙将分离的果实交付于丙时，丙因善意受让而取得其所有权;在丙经乙同意，自将果实从原物分离，而取得占有时，亦有善意取得的适用。这种时候对善意取得的适用，并不能说对象单纯地就是动产。
3、条件
善意取得的条件：第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人;第二，受让人支付了合理的价款;第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
有意见认为，善意取得对所有权保护不利。善意取得对所有权人有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全，这项制度的存在是必要的。
二、善意取得制度的历史渊源
1、善意取得制度的历史背景
在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行后手的权利不得优于前手以及发现己物，我即收回的原则。学界一般认为，日耳曼法中的以手护手原则为善意取得制度的渊源，是近世以来为交易安全便捷的需要，吸收罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。以手护手原则是一项物追及制度，但
它也是对绝对的物追及制度的一项限制。依据该原则，占有是权利的外衣，占有动产者，即推定其为动产的所有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利效力便因此而减弱。权利人任意将自己的财产转让与他人占有的，只能向占有人请求返还占有物。如果占有人将财产转让给第三人时，权利人不得向第三人请求返还，而只能请求转让人赔偿损失。后世的法国民法、德国民法等皆借助以手护手原则形式上的便宜，而发展出善意取得制度。占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据以手护手原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，以手护手原则与善意取得制度还存在相当的差距。
在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美
法系的美国和英国。善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。
2、世界各国民法制度对善意取得的规定
法国所采取的并不是典型的善意取得制度。从严格意义上讲，法国法禀承了罗马法任何人不得将大于其所有的权利让与他人的原则，侧重对所有权人的保护，即使受让人为善意，所有人也得对其主张所有物返还请求权。但应注意的是，法国法并非完全无视受让人的权益，而是规定善意受让人得援引涉及动产物品时，占有即等于有权证书的规定。
在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度，而采取了《法国民法典》截然不同的规定，即在法典中明确承认了善意取得制度，而不是作为取得时效的规则加以规定。德国采用的是客观善意主义，在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。
《日本民法典》第192条规定：对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。可见《日本民法典》采取法国法的立场，将善意取得和取得时效放在同一个范畴内，而视为一种即时取得。按照这一规定，善意取得制度也仅适用于动产。
瑞士民法的善意取得制度以德国民法为蓝本采取了中间立场，其善意取得制度规定，在民法典物权法占有编占有权的保护篇中。该法典第933条规定：凡以转让所有权和限制物权为目的善意取
得动产的，即使出让人未获任何出让授权，其取得也应受保护。我国是主观善意主义，我国物权法出台以前，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。物权法出台后，为了更好的保护交易者的行为安全，物权法制定了不动产的善意取得制度。在我国的台湾物权法著作中一直涉及不动产物权的善意取得。他们认为，不动产物权的变动皆须登记，在公信力满足的前提下，为了保护取得不动产物权的善意第三人而实施的善意取得制度。虽然在台湾民法中未设规定，但在台湾《土地法》中一些条款实务上可以认为是保护善意第三人起见的。
3、物权行为和公信力
在中国大陆，民法法典化进程中很重要的立法是物权法，物权法中极重要的一项制度就是物权行为理论。物权行为具有独立性和无因性，卡尔。拉伦茨(Karl Larenz)认为：物权行为是指设定、变更、转移或废止具有绝对效力、对抗任何人的物权的行为。继而，胡果。格劳秀斯(Hugo Grotius，1583年一1645年)等人又提出了物权变动的意思表示，说明物权不同于债权，一个物权的变动，首先要有一个物权变动的名义(titulus)，其次要有一个物权变动的形势(modus)。萨维尼(Savigny Friedrich Karl von，1797~1861)认为只要存在物权转移这个行为，就承认这个契约的有效性，物权的存在和绝对的客观行为发生就是物权行为理念的基础。和善意取得以及现代合同法规定不同，如今大部分国家所认可的契约
有效性和善意取得大多建立在主观有效行为之上。物权理论的核心部分就在于物权行为的无因性，它指物权行为在其效力和结果上不依赖于其他原因而独立成立，即原因行为的无效或者被撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。这是一种第三人免责的依据。另外，无权变更形式主义原则指出，物权的支配和归属应当建立在当事人意思自治的基础上，但是必须按照一定的方式加以确定，即公示要件主义。
这一点直接影响了后来的不动产登记公信制度的发展。物权是对标的物的直接支配，无权的存在与变动需要一定的公示方法。动产以占有交付为公示方法，不动产则以登记为公示方法。然而公示仅仅是维护交易安全的必要要件而非充分条件，因此为了真正实现保护交易安全的目标，法律必须进一步赋予登记以公信力。公信力，不仅是保障交易安全的手段，从理论上来说，也是善意取得适用对象划分的依据，它源于公示。台湾民商法学家谢在全所著《民法物权论》中说：所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定程序的向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。所谓公信，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事物权利交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易安全。按照物权的公示原则，物权合法性的实质是通过法律认可的形式反映出来，即不
动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不发生任何关系，该善意第三人取得的物权受法律保护，这就是物权的善意取得。公示、公信原则就是善意取得的逻辑起点，是其基础。为贯彻公示的原则，应该采取一定的公示方法，一般说来物权的公示方法主要两种即动产的交付和不动产的登记。
三、我国的善意取得制度现状
1、我国善意取得制度的要件
我国物权法第106条第(一)(二)(三)款其实就相当于善意取得的要件，主要包括：
第一，受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人;
第二，受让人支付了合理的价款;
第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。
2、我国善意取得制度的法律后果
适用善意取得制度的后果是所有权的移转。让与人向受让人交付了财产，从受让人实际占有该财产时起，受让人就成为财产的合法所有人，而原所有人的权利归于消灭。善意取得制度在保护善
意的受让人的同时，也应保护原所有人的利益。由于让与人处分他人的财产是非法的，因而其转让财产获得的非法所得，应作为不当得利返还给原所有人。如果返还不当得利仍不足以补偿原所有人的损失，则原所有人有权基于侵权行为，请求让与人赔偿损失以弥补不足部分。如果不法让与人以高于市场的价格让与财产，其超出财产价值部分之所得，也应返还给原所有人。
3、我国善意取得制度的状况
传统的善意取得理论，其只能适用动产，不动产适用善意取得只是奢望。2007年3月16日。第十届全国人民代表大会第五次会议终于表决通过了审议数次的《中华人民共和国物权法》，其中106条明确规定了不动产适用善意取得制度，法条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
关于善意取得能否适用不动产的讨论曾经很激烈，主要是肯定说和否定说之分。否定学说认为，民法物权保护制度的基础是公信原则，按照物权法的一般原则，物权变动应当遵循公示原则，否
则不能产生法律效力，它直接的保护变动物权的当事人和第三人。在否定学说中又存在两种观点，分别是以梁慧星(1944)为代表的相信登记正确而受法律保护的第三人以及以孙宪忠(1984)为代表的公示公信原则与善意取得原则的绝对对立。相对的，肯定学说则赞成不动产适用善意取得原则。有学者认为，否定说排除不动产适用善意取得的理由是不动产以登记为其公示方法，交易中不至误认占有人为所有权人，而动产权以其占有为其公示方法，交易中极易使人误信占有人为处分人，仅建立在占有人和处分人是否一致的基础上，而忽略了不动产交易中依然存在登记权利人和有处分权的人一致的情形。如今，我国制定了关于不动产善意取得制度的相关规定，并将其运用于实践之中。虽然实践中很少出现不动产善意取得的适用，但是这项规定切实地保护了交易安全和善意第三人的利益。此规定在其他国家也鲜为所见，在我国民法历史上是一个巨大的飞跃。然而并不是就消除了肯定说和否定说的对峙。王利明在其著作中写道：如果不动产发生登记错误，第三人因为信赖登记而与登记记载的权利人发生交易，此种情况一般不适用善意取得制度，应当适用公信制度。尽管公信原则与善意取得制度具有许多相似性，但两者适用的要件是不同的。事实上，不动产适用善意取得与公信原则并不矛盾，我国物权法106条第(三)款也规定了，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可以看出，公信原则是不动产适用善意取得制度的基础。
我们再以德国和瑞士为例，《德国民法典》第892条和第893条，其中第892条第1款第1句规定：对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利的权利的人，为其利益，土地薄册的内容视为正确，但对正确性的异议已经登记，或不正确为取得人所知的，不在此限。依据该条德国法建立不动产物权的善意取得制度，也称从无权利人处取得。也就是说，判定第三人是否受保护的法律标准是对土地登记簿的信赖，而这种主观的信赖又是建立在作为客观的登记的事实基础之上。
四、我国不动产适用善意取得的理论研究
不主张不动产善意取得制度最有力的观点认为如果登记薄登记出现错误或者瑕疵，可以通过登记具有公信力这一原则加以克服，也就是说只要是在登记薄上记载的，我们无条件的相信它是真实的。我们认为这是不符合实事求是的精神，与人民的法律情感相悖。在实际生活中由于客观与主观因素的存在，在登记中不可避免的会出现错误，我们要本着实事求是精神来正视错误，找出理想的制度予以救济，这才是法律生命真实体现。建立不动产善意取得制度是符合法律精神的，符合人民法律情感与法律思维，并且我们可以从下面的分析中找到建立善意取得的合理性及其社会价值。
1、不动产善意取得的伦理基础-人的互相尊重
各国法律多以一定之人的形象为规范基准。我国现行《民法通则》及《民法典(征求意见稿)》同样系以人为本位。而其伦理基础则
在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严，而此更须以尊重他人为前提。诚如康德所云：每个人都享有要求其他人尊重自己的权利，而他人也必须相对于任何其他人受到该义务的约束。
2、不动产善意取得的理论基础-物权的公示、公信原则
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害。所谓公信，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已经从事物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在时相同的法律效果，以保护交易安全。按照物权的公示原则，物权合法性的实质是通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的.不动产物权和动产占有的事实表明的物权是合法的物权，这就是物权公示所具有的权利合法性推定效力，根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不发生任何关系，该善意第三人取得的物权受法律保护，这就是物权的善意取得。公示、公信原则就是善意取得的逻辑起点，是其基础。为贯彻公示的原则，应该采取一定的公示方法，一般说来物权的公示方法主要两种即动产的交付和不动产的登记。根据我国的立法情况，我国采取的不动产变动模式
是登记要件主义。简言之，不动产权属变动必须登记才发生物权的转移，动产的权属的移转通过交付。动产的交付和不动产的登记都具有公示、公信的效力，所以第三人善意的信任其公示的信息取得物权应该受到保护。否定论有谓基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。
其实，他们这样的论述也就承认了依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。这显然是善意取得，但是又不承认，显然是不符合逻辑的。
3、不动产善意取得的现实基础-不动产登记中的瑕疵
否定论者有谓，在不动产登记制度建立起来以后善意取得的情况就难有生存之空间。对此论点，笔者实难苟同，否定论者犯了人类万能论的错误，通过法律生活的实践与考察，我们会发现在现实中，即使再完美的登记制度也难免有登记信息上的疏漏，兹略举几种典型情况：第一、不动产登记机关因工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏。第二、共同共有的不动产，由于登记簿上只记载一个权利人，导致不动产的无权处分行为。在我国目前不动产登记，特别是房产登记簿上，所有权人往往只写一人，特别是家庭共有房屋更是如此，因此，实践中往往出现不动产共同共有的名义权利人擅自处分不动产的情况。第三、不动产登记以外的法律变动，主要指本是不动产的所有权人，但是不愿意用自己
的名字登记，而是使用他人的名字登记，但是所有权人又不是基于赠与或者遗赠意思表示的。第四、当事人利用同登记机关工作人员的不正当关系，违法进行不动产登记变动，从而擅自处分了他人的不动产。从以上的情例看出不动产的善意取得其现实基础依然存在。我们对此不能视而不见，为保护善意第三人的利益和整个社会的交易秩序就必须适用善意取得制度。
4、不动产善意取得的制度基础-世界其它国家与地区的立法成果与经验
通过对其他民法的考察，我们发现不动产善意取得在其他民法中已有规定，我国的地区、瑞士、德国、荷兰等采取的是形式主义的物权变动模式，不动产登记采用的是实质审查的模式，也就是登记机关对所交付的文件资料进行详细审查，在证明资料文件无误时才予以登记，登记具有公信力;凡是信赖不动产物权登记，认为物权存在而要进行交易的，即使登记所记载的权利与事实的权利不相一致，法律也对善意的第三人加以保护。《瑞士民法典》第973条第1款规定：出于善意而信赖不动产登记薄的登记，因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。《德国民法典》第891条第1款规定：在不动产登记薄中为某人登记一项权利时，因该推定此人享有此项权利。台湾土地法第43条也规定依本法所为之登记，有绝对效力。所谓登记有绝对效力系为保护第三人起见，将登记赋予绝对真实之公信，第43条具有不动产善意取得之规范功能。
台湾民法典第759条第2项规定：因信赖不动产登记处之善意的第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力不因原登记无效或者撤消之原因而受影响。总以上所谓之立法例，实行实质登记审查主义的立法模式，具有公信力，而公信力主要是保护善意的第三人，从而确立了不动产善意取得制度。
5、不动产善意取得的制度的立法基础-我国的立法认可
我国《物权法》出台之前，大陆地区的善意制度是针对动产的占有取得所制定的，台湾地区承认不动产的善意取得。但是，我国大陆立法并没有完全的否认不动产善意取得的存在，例如最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)的第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在这里的共有财产可以是动产，也可以是不动产，以往许多学者在论述善意取得是往往想当然把其认为是动产，其实根据立法原意，可以看出这里应该包括不动产。可以看作是不动产善意取得在立法上(广义)第一次体现。2007年新颁布《物权法》中则明确的规定了不动产适用善意取得制度。我国《物权法》106条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权;第二，台湾民商法学者史尚宽认为，不动产使用善意取得制度还必须符合交
易行为有效这一要件，它是善意受让人适用不动产善意取得基本前提。受让人之善意取得占有，唯可补正权源之瑕疵，即唯可补正让与人权利之欠缺。为权利取得原因之行为，必须客观的存在，假如无权源之瑕疵，其占有人可取得权利，从而因无效行为或经过撤消成为无效之法律行为，物之交付占有人，对于相对人原状恢复的请求，不得主张善意取得的保护。第三，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间;第四，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情;第五，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。
五、对我国实行不动产的善意取得制度的再思考
由于我国国情限制，尚未建立起健全的不动产登记体系，因此，即使物权法已经明确规定了不动产的善意取得制度，我国有些学者依然反对我国建立不动产善意取得制度。善意第三人因信赖登记而与处分权人或者无处分权人进行交易获得利益，如果不动产未予登记第三人仍然与其交易则推定为第三人的过失不是用善
意取得原则。如果要切实做好不动产的善意取得制度，首先要从公信力开始着手，有下面几个途径。
1、不动产登记机构的改革
我国的现行法中至少有五种登记机关：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门，这是一种以财产的类别分别设立登记机关。登记制度的特点是登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理;土地使用权登记也在土地管理部门进行;林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记已在该部门进行;房屋由城建部门管理，产权登记亦在该部门进行。透视我国现存的不动产登记的法律法规，尚属房地产改革过渡性产物，属于宏观调控措施，在实际上仍属于行政范畴。关于不动产登记存在着多头执政的局面，且各自依据的法律也不同。我国的不动产物权登记机关的现状特点有二：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头执政;二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。在实践中和法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产登记机关的改革也是势在必行。首先，中国的不动产登记机关应当统一，这是一个必然的趋势。而且将来的统一，必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。其理论依据是不动产物权的核心是土地的物权;非直接针对土地的不动产物权也必然是以土地物权为基础的。例
如，在大陆法系国家，一般来说，独立的房屋所有权必然建立在地上权之上。现行体制中的不动产登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产市场经济体制的建立。
其次，中国的不动产登记机关应设在县级法院，由法院成立专门的登记庭办理有关登记业务，在选择中国的不动产登记机关时，有如下考虑：(1)以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。虽然该系统目前拥有中国最为详备的不动产登记资料，但该部门的登记是以房产登记为基准的登记，其内容不但不能概括不动产的全部，而且更为重要的是它只能容纳房产登记，而无法容纳最为重要而且是基础不动产性质的土地登记;另外，该登记只涉及城镇，辐射不到农村。故以建设部门属下的房地产登记(只有房产而无地产的登记)不能满足物权公示的要求。(2)现在属于国土资源部的原土地管理部门的登记。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足要求，而且中国台湾地区不动产登记就是以不动产登记为基础的。从法理上说，土地登记制度也可以覆盖全部不动产登记。但由于中国土地制度恢复较晚，其地籍资料不太完善，由于部门利益的关系，将不动产登记纳入土地登记的做法将遭到房产登记和林业登记等部门的反对。鉴于以上考虑，将不动产登记机关确定为法院，并进一步确定为县级法院另设专门的登记庭，使中国的不动产登记直接与国际上最常见的司法机关登记相统一。有关不动产信息的查询可采用双
重数据库查询子系统。即一套通用来供社会大众查询某财产的法定归属人l
如今，不动产善意取得制度在物权法上占据一席之地，将会促进我国公民增强法律意识，主动进行不动产的登记、变更、涂销。在我国还有两种不动产外观权利和真实权利不一致导致不动产纠纷的。一是登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继承份额以外的不动产并为继承登记。二是买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销的。不动产善意取得在立法上的明确规定，将保护善意取得第三人的合法权益，保障动态的交易安全，这是以牺牲不动产原所有人一定的利益为代价的。然而正如一法律谚语所说的凡事与其无效不如有效(ut res magis valent quam pereat)，特别是不动产价值相对动产较高，一旦损失将会对权利人造成重大影响，预见到这样严重后果，继承人或合同当事人均会主动到不动产登记管理机关去履行相关手续，从而也从源头上堵住了不动产外观与真实权利的不一致，使得中国人民传统的在纠纷发生以后被动诉讼的局面转变为主动维护自身合法权益。
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
善意取得 【案例一】 李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。 半年后，李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。 李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。 李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。 分析： 张女士是否构成善意取得？张女士能否取得该房屋的物权？ 【案例二】 陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏
为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。 2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。 分析： 叶冰松可否构成善意取得？ 【案例三】
浅谈不动产善意取得制 度 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
善意取得制度 论善意取得制度 《政法学刊》第2014-1期第9页 周湘华 善意取得制度是物权法上的一项重要制度，该制度又称即时取得，指财产占有人无权处分其占有的财产，但他将该财产的所有权或其他物权转让给第三人，受让人占有时出于善意，则可相应取得该财产的所有权或者其他物权。作为适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，善意取得制度有助于稳定社会经济秩序，维护交易安全，因而该制度已为大多数民法所确认。目前关于善意取得的诸多方面的问题，如构成要件、适用范围，价值取向等等，还存在着种种不同的看法，本文拟就善意取得制度的有关问题，提出作者的具体看法和建议。 一、善意取得制度的渊源及意义 由于古罗马法奉行与贯彻侧重于保护所有权人的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”和“我发现我的财产，我就收回”的原则，所以通常认为罗马法是不承认善意取得制度的。但是，罗马法也并非完全无视善意受让人的利益，譬如，关于善意占有的规定：善意受让人得主张取得时效，而且取得时效时间仅为1年。随着商品经济的发展，这种制度对善意受让人来讲有失公允，即便取得时效也不能弥补，严格保护所有人可能会影响交易的安全和积极性。因此，在一定条件下，法律应保护不知情受让人，允许其取得财产所有权，中止所有人的追及权的观念逐渐产生，这就是善意取得制度的导因。 一般认为，善意取得制度起源于日尔曼法的“以手护手”的原则。根据此原则，财产的所有人将自己的财产让与受让人，被受让人占有的，只能向受让人请求返还占有物，如果受让人将财产转让给第三人时，原权利人不得向第三人请求返还原物，而只能向受让人请求赔偿损失，而不知情的第三人对于财产的占有具有转移所有权之效力。因此，“以手护手”原则被认为是善意取得制度的肇端，善意取得协调了善意第三人和无辜权利人之间的利益冲突，以牺牲原权利人的利益为代价，换取交易安全价值的实现。随着商品经济的发展，财产的所有与占有日益分离，非所有人占有他人财产，并借机转让的情况日益突出，为此，现各国民法广泛接受了善意取得制度。 显然，善意取得制度是在动态的交易安全和静态的所有权安全存在矛盾，而法律只能对其中一种予以保护的情况下，从商品经济的发展趋势看，确立了保护动态交易安全的立场，这对于维护社会经济秩序和更好地发挥物的效用等具有重要意义。 首先，善意取得制度有利于维护交易安全，鼓励商品交易。如果在交易活动中片面强调保护静态的所有权安全，则任何一个进入市场交易的民事主体在购买财产或取得财产上设定的权利时，都须详细调查交易相对人是否为真正的权利后，才敢
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
关于善意取得制度 一、善意取得的含义与历史沿革 所谓善意取得，是指无处分权的动产占有人让与动产所有权或者其他物权，若受让人占有时出于善意，则依法即时取得动产之所有权或其他物权，故善意取得，又称即时取得。 早在罗马法时代，就奉行“无论何人不能以大于自己所有的权让与他人”，“发现已物，我必收回”的原则，侧重对所有权的保护，受让人即使是善意且无过失，原所有人也得对其主张所有物返还请求权。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人需主张时效取得来保护自己的利益。因此，善意取得制度的起源并非罗马法。通说认为，大陆法系的善意取得制度源于日耳曼法“以手护手”制度。该制度认为“任意将自己的动产交付于他人者，仅能向其相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，原动产所有人仅可对相对人请求损害赔偿，而不得向受让人请求返还。”一般认为善意取得制度就是以此为基础，并吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、善意取得的价值取向 善意取得的实践根据为交易安全，或称动的安全。民法上素有“静的安全”与“动的安全”的区分，所谓“静的安全”是对原权利人现存的既得利益加以保护，使其免受他人的不法侵害，力图保持社会秩序的和平稳定。“动的安全”则旨在保护善意的无过失的交易者取得利益的行为，以圆滑财产的流通，从而维护社会的整体利益和经济秩序。若从保护
静的安全出发，所有权将得到绝对的保护。所有权人得向受让人请求返还原物，而受让人只能依靠相应法律去寻求救济。这在罗马法时期是天经地义的。然而在市场经济发展的今天再绝对贯彻所有权的绝对原则，显然存在问题：1、任何善意的交易者，在依据法律和市场规则的规定做出交易后取得了标的物，却随时有可能并未取得所有权，甚至人财两空，这必然使人们失去对法律的信任，甚至对交易敬而远之。2、动产是以占有为公示手段的，占有其物便具有公信力，若对让与者的信赖未得到保护，则每个人进行交易时都要调查让与人是否为无权处分人，交易无法顺利进行。3、原权利人既然可以将原所有物转让于让与人占有，说明其对让与人的信赖，原所有人与之的关系显然较一个善意的交易者来得紧密。“让善意受让人对他无法控制的风险承担责任，而使原权利人的利益不受可由其控制的风险的影响，无疑有悖于我们所信守的公平观念，更何况原权利人的控制成本常常低于善意受让人的调查成本”。经过利益权衡，显然交易安全应受到静的安全更大的保障。而善意取得恰恰是均衡这种侧重高效率与动态安全的保护，且兼顾静态安全的取向的有效法律元件。 三、善意取得的构成要件 （一）受让人必须是善意取得动产 所谓受让人的善意亦即第三人的善意。如何判断受让人的善意，理论上有两种判断标准的学说，一种称之为“消极观念说”，认为受让人的善意，就是第三人在取得该动产之时，根据客观情况和第三人的交易经验等考察，不知道也不应当知道出让人无权处分该财产。第三人的
论善意取得制度的理论基础及相关问题 唐伟元 关键词:善意取得起源学说理论基础立法例 一、善意取得的概念及意义 善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。 依学界通说,该制度系指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。动产善意取得制度概念的界定,在一般意义上并无不妥之处,但考虑到,包括我国在内的诸多国家和地区的民事立法上,都已承认了不移转占有即可取得动产权利的动产抵押制度,而对动产抵押权得适用动产善意取得制度,目前基本没有异议。这就对动产善意取得制度的传统概念提出了挑战,面对来自生活实践的挑战,理应适时调整。 善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要的
法律制度，尤其是民法物权法的一项重要制度，其涉及到民法财产所有权的静态安全与财产交易的动的安全保护的优先与取舍，对于保护善意取得财产的第三人合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要意义。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，在市场广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，因交易成本过高等因素也很难对市场出售的商品逐一调查。因而在市场或商店购物，如果买受人善意取得财产后，根据转让人的无权处分而使交易无效，并让买受人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使买受人担心买到的商品有可能随时退还，这样会造成买受人在交易时的不安全感，也不利于商品交换的稳定。可见，善意取得制度虽然限制了所有权的追及力，从而在一定程度上牺牲了所有人的利益，但是它在保护交易安全,促进财货流通方面具有重要的作用。因此，近现代民法上,由于该制度巨大功用,各个国家和地区的立法普遍确认了这一制度。 法律之所以规定善意取得制度，归根到底是对社会需求作出的回应，这种社会需求即是保护交易安全。在市场经济条件下，若要求每一个进入市场进行交易的民事主体，都对财产的来源情况进行详细考察，无疑会滞缓交易进程，影响社会经济效益，不利于信用经济的建立，也会从根本上破坏市场经济的存在基础。交易日益频繁、交易过程纷繁复杂，且交易越来越需要迅速快捷，因
第三单元所有权 【考点1】共有（★★）（P53）（2008年单选题，2012年单选题，2017年单选题，2019年案例分析题） 1.共有形态 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。 2.共同共有 情形夫妻共有、家庭共有等 重大修缮未约定→全体共有人同意（否则构成无权处分） 共有物 分割 未约定→共有基础丧失或重大理由需要分割时可以分割 共同共有财产分割后，原共有人出卖自己分得的财产时，如果该财产与其他原 共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权对外债权 债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第 三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外 3.按份共有（2019年案例分析题） 份额确定未约定→出资额确定→等额 份额处分自由转让，其他共有人“在同等条件下”享有优先购买权 共有物处分/重大 修缮 未约定→“占份额2/3以上”按份共有人同意（否则构成无权处分）共有物分割 未约定→随时请求分割 因分割对其他共有人造成损害的，应予赔偿 对外债权债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者 第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
【解释】共有人的优先购买权： （1）优先购买权以交易为前提（另有约定除外） 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 （2）优先购买权需在期限内行使 按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： ①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； ②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15五日的，为15日； ③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日； ④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。 （3）数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 （4）优先购买权不具有排他的物权效力 优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。 【考题1·单选题】甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有事项。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将（整个）房屋所有权（全部）转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2012年） A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 D.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 【答案】D 【解析】（1）选项A：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”；（2）选项BC：对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；在本题中，甲、乙按份共有该房屋，但未约定各自享有的份额，应按照各自的出资额确定，即甲享有60％（90÷150）的份额。因此，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事后亦未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力，对于丙公司的付款请求，乙有权予以拒绝；（3）选项D：按份共有人处分共有物的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【考题2·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。部分共有人欲对外转让该车。为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（）。（2017年） A.4人 B.3人 C.6人 D.5人 【答案】A 【解析】（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照
典型案例007：房屋、土地用途不一致，怎样进行不动产登记 基本情况 江苏省如皋市长江镇某建材市场由某投资有限公司开发，该公司于2007年3月取得该宗土地的国有建设用地使用权证，登记用途为商业。2007年6月，如皋市建设局向该公司颁发了建设工程规划许可证，将用途调整为：一层为商业，其他为居住。如皋市国土资源局未收到规划用途变更的函。不动产统一登记前，部分业主已分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。在已颁发房屋所有权证中，一层房产用途登记为商业、二层以上房产用途登记为居住。但是，已颁发的土地使用权证均根据出让时规划要点用途登记为商业，造成房屋、土地用途不一致。 解决办法 江苏省如皋市不动产登记机构慎重对待这一问题，向申请人、开发公司、地块所在地的镇政府深入了解情况，同时查阅历史资料，认真研究，提出了初步处理意见并向市政府请示。市政府组织召开了由规划局、国土资源局、项目所在地的镇人民政府等部门参加的专题会议。经研究决定，根据法不溯及既往原则，对历史上房屋、土地用途不一致的，不进行强制统一，按照历史状况如实记载。市不动产登记机构以此为依据，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。 经验总结 对历史上造成的房屋和土地用途不一致问题，由于其产生与购房人没有关系，且房屋和土地用途不一致的情况已成事实。本着尊重历史、实事求是、保护权益的原则，经过规划、国土、法制、乡镇政府等部门会商研究，提出切实可行的解决方案，报市政府批准。不动产登记机构按照市政府的批复精神办理，而不是在没有明确规定的情况下草率登记。在不动产统一登记初期，按照一事一议原则，对疑难问题做到发现一起，上报一起，解决一起。同时，
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件 在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得 关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产
论动产善意取得制度的不足与完善 摘要：物权法关于善意取得制度的规定, 实现了维护物权静态安全与动态安全 的统一, 较好地解决了交易过程中善意第三人的保护问题。善意取得制度可谓是针对我国交易过程当中常常会出现的一些模棱两可的东西的进一步细化和维稳。 但是，任何一项制度的产生都不会尽善尽美，善意取得制度作为民法物权法中一项重要的制度，还存在许多需要完善的地方, 如交易行为是否应为有偿行为?交易行为是否须为有效法律行为? 等等。理论界对这些问题仍存在较大分歧, 值得进一步研究和探讨。 关键词：善意取得；构成要件；动产；占有 一、动产善意取得概念 善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可，我国《物权法》也对不动产善意取得做了相关规定。“（动产）善意取得，又称即时取得，指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权①。”不动产善意取得，受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物②。但是在我们的日常生活或者理论渊源来看，善于取得制度还是以动产为多。本文也将在重点阐述动产的善意取得制度。 二、动产善意取得制度的历史沿革及各国立法例 罗马法时代, 侧重对所有权人的保护, 不承认善意取得制度。受让人取得动产, 即使出于善意, 所有人仍有权向其请求返还。但是,“罗马法并非完全无视受让人的利益, 在《十二表法》中规定了善意受让人得主张时效取得, 而且其取得时效期间较短, 仅为一年。”③这在一定程度上弥补了绝对所有权原则的弊端。日耳曼法最早开始重视第三人保护问题。与罗马法不同, 日耳曼法坚持“前手交易瑕疵不及于后手”观点, 即前手交易有瑕疵, 但在物上利益转移于第三人时( 第三人的交易视为后手) , 其权利取得如无瑕疵, 便受法律保护, 这就是“以手护手”原则。基于这一原则, 各国开始重视第三人保护问题。 1900 年的《德国民法典》完全继受了日耳曼的“以手护手”原则, 在法典中明确承认了善意取得制度。比较而言, 日耳曼法使受让人在受让财产时, 不须花费过多精力, 调查财产来源, 有利于保护交易安全, 使交易更加便捷, 加快财产的流转, 因此, 为近代各国民法所继受, 并加以改造, 成为目前通行的善意取得制度。 ①刘定华，屈茂辉．民法学．湖南人民出版社，湖南大学出版社．2002 年版．第280 页． ②徐英杰，姚秀金．浅析动产善意取得的构成要件．中国法院网民事研究论文 ③周木丹:《罗马法原论》( 上) , 商务印书馆, 1994 年6 月第1版, 第319 页
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浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： (一)标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 (二)让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用
高等教育自学考试毕业论文（设计） 题目论不动产善意取得制度 姓名吴康慧 专业法律 准考证号码010********* 指导教师韩家勇 2010年10月8日
论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础 （一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查 1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。
动产所有权善意取得构成要件 动产所有权善意取得，又称动产所有权即时取得，是指无处分他人动产的让与人，不法将其占有的他人动产交付于受让人后，若受让人取得该动产时出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求受让人返还的制度。善意取得制度的实质在于保护民事流动中的交易安全，因为：第一，在市场经济中民事流转日趋迅速便利，交易者不可能在每次交易中均对动产出让人是否拥有所有权一一详查，否则，就必然会造成交易过程延长，阻碍民事流转速度。第二，对原所有权人所有权追及力的限制，可以避免民事流转不至于因动产所有权的诉讼导致交易处于动荡和不安全状态。日常生活中，往往出现在动产所有权人没有授权的情况下，动产占有人将该动产转让于第三人的现象。那么，第三人在什么情况下占有该动产，才构成善意占有并取得所有权，这方面我国目前的民事立法尚未完全明确，审判实践中的做法也不一样，对于类似的案件，由于审判人员认识上的不同，案件的处理结果也不一样，有的甚至出现完全相反的结果。鉴于实行动产所有权的善意取得制度，必然在一定条件下使所有权人丧失所有权，如果滥用，势必侵害原所有人的利益。因此，对动产的善意取得，法律不得不规定严格的适用条件。根据我国《民法通则》的基本原则和相关司法解释，结合我国民事审判实践，下面就动产所有权善意取得的构成要件概述如下： 一、第三人受让动产时，须从无处分权人手中出于善意而取得，并以取得该动产所有权为目的。 第一、第三人须从无处分权人手中受让动产，这是善意取得的先决条件。如果出让人对其出让的动产具有处分权，则第三人所取得受让动产所有权依据的是物权法，而不是善意取得制度。 第二、第三人从无处分权人手中占有动产时须出于善意。也就是说，第三人在取得该动产所有权时不知道或不应当知道出让人转让动产时无处分该动产的权利。知悉或应当知悉权利有瑕疵而取得的权利的，在法学理论上叫恶意，恶意取得权利的不为法律所保护。根据我国《民法通则》第七十二条的规定：“按照合同或其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第84条规定：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”由此可见，财产所有权的转移以实际交付为标准，如果当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所
论不动产善意取得中的善意 ——兼评《物权法》第106条 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条在规定适用不动产善意取得时，仅在第1款中指出“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，却并未界定不动产善意取得中的“善意”，也并未对“善意”以何人、何时为标准作出规定。然而，善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在。 对此，本文力求阐明不动产善意取得中“善意”的涵义，归纳出“善意”的判断标准，并说明判断“善意”与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益。 一、不动产善意取得中善意的涵义 不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”我们所讨论的不动产的范围可以参照《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产。 在此种语境下的不动产再结合《物权法》第106条的规定，不动产善意取得可界定为：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下。此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿。 以此界定为前提，我们再来探究其中的“善意”。根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为“善意”的发出者必须是受让人，这里的“善意”仅指受让人的善意而非出让人的善意。1受让人的这种善意是与登记簿相联系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会有后续的交易行为。 那么，此种“善意”该如何界定呢?德国法采取了一种“纯客观化”的方法，1程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》2010年第5期（总第139期）。