2018年国家司法考试案例分析：善意取得不
动产抵押权的认定
2017年司法考试已经结束，出国留学网为考生们整理了2018年国家司法考试案例分析，希望能帮到大家，想了解2018年国家司法考试案例分析：善意取得不动产抵押权的认定【案情】
谢某与戴某于婚前共同出资购买了一套房屋并登记在谢某一人名下。2006年8月，二人书面约定该房屋为双方共有，并进行了公证，但未办理产权变更登记。2015年2月，为偿还个人债务、筹集炒股资金等，谢某瞒着戴某以房屋装修为由向某银行申请贷款60万元，并将该房屋作为抵押物。银行要求抵押物共有人签字时，谢某让黄某假冒戴某在抵押合同和抵押物清单上签字捺印，银行工作人员未按规定要求黄某出示身份证原件及结婚证原件核对。戴某得知谢某抵押房屋贷款一事后，多次找银行交涉。2015年10月，银行起诉要求谢某归还贷款本息，并行使抵押权。
【分歧】
本案的争议焦点是：银行是否善意取得抵押权?
第一种意见认为，涉案房产已办理抵押登记，设立抵押时仍登记在谢某名下，谢某与戴某并无证据证明银行知晓二人已约定为共有。要求戴某作为抵押人配偶在抵押合同上签字是银行的内部规定，不影响抵押合同的效力，即使抵押合同无
效，银行也善意取得涉案房产的抵押权。
第二种意见认为，涉案房产设立抵押时虽然登记在谢某一人名下，但系谢某和戴某夫妻共同所有，谢某瞒着戴某与银行签订抵押合同，事后也未得到戴某的追认，属于无权处分，抵押合同无效。银行在设立抵押时存在重大过失，不构成善意取得。
【评析】
笔者赞同第二种意见，理由如下：
1.涉案房产属于谢某与戴某夫妻共同共有，谢某擅自抵押，属于无权处分，抵押合同无效。
虽然涉案房产的所有权登记在谢某一人名下，且产权登记发生在谢某与戴某结婚之前，但二人婚后约定为共有，根据婚姻法第十九条、物权法第一百零三条，涉案房产设立抵押时属于谢某与戴某夫妻共同共有。
物权法第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。婚姻法司法解释第十七条第项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因此，谢某瞒着戴某以涉案房产抵押贷款属于无权处分。对于无权处分行为人所签合同的效力，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认
或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”谢某没有取得完整的处分权，戴某知悉后对抵押合同也没有追认，故抵押合同无效。
2.签订抵押合同时银行未审查签字人身份，存在重大过失，不构成善意取得。
涉案房产所有权由谢某一人所有变动为谢某、戴某夫妻共同共有未经公示，银行似可寻求善意取得制度的保护。物权法第一百零六条第一款规定了不动产所有权善意取得的要件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
该条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。按照“参照前两款规定”的要求，不动产抵押权的善意取得应符合以下构成要件：1.抵押人系登记的权利人;2.抵押权人设立抵押时为善意;3.交易行为有偿;4.已办理抵押登记。本案中，涉案房产设立抵押时登记在谢某名下，银行已依约向谢某发放了贷款，涉案房产的抵押登记手续在抵押合同签订当日即已办理完毕，是否善意取得关键看银行设立抵押时是否为善意。
物权法司法解释第十五条明确了不动产所有权转让中善意的认定标准为不知无处分权且无重大过失，并明确善意要件的认定采取推定的方法，即推定受让人为善意，由真实权利
人就受让人的非善意负证明责任。参照物权法解释的相关规定，可以确定不动产抵押权善意取得中的善意要件认定标准为：不知抵押人系无权处分且无重大过失。认定方式上采取推定，真实权利人对抵押权人在抵押设立时的恶意或重大过失负举证责任。
重大过失的认定以未尽必要的义务为前提。要求已婚抵押人的配偶签字同意抵押，并通过核对身份证原件方式对抵押人配偶的身份尽形式审查义务，不应该认定为仅仅是银行的内部规定。银行业监督管理办法第二十一条第三款规定，银行业金融机构应当严格遵守审慎经营规则。审慎经营规则的内容包括风险管理和内部控制，因此，遵守内部控制和风险管理措施，也是银行遵守审慎经营规则这一法定义务的表现。如允许银行一方面要求作为非登记权利人的抵押人配偶签字，另一方面又主张抵押人配偶签字与否不影响抵押的效力，徒增抵押方的成本，从权利义务对等的角度看，也有失公平。此外，要求银行按照既定的规定审查已婚抵押人的配偶是否同意抵押，并未加重银行的负担。在当前的金融市场下，银行在交易中获取贷款人和抵押人等方面的信息具有优势地位，审查抵押人配偶是否同意抵押所需的手段并没有超出银行的能力范围，审查该事项所需的成本也没有超过合理限度。
综上所述，本案某银行在签订抵押合同时未严格按照操作规
程核实抵押人配偶的身份证、结婚证原件，对其身份未尽审查义务，客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意要件，不能依据不动产抵押权善意取得制度获得涉案房产的抵押权。
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司法考试《三卷》民法真题练习：善意取得 善意取得的构成要件 【真题练习】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(2008年试卷三第13题) A.买卖合同有效，房屋所有权未转移 B.买卖合同无效，房屋所有权已转移 C.买卖合同有效，房屋所有权已转移 D.买卖合同无效，房屋所有权未转移 你做对了吗? 【答案】C(原来的答案为B)。答案变动原因：《买卖合同解释》第3条。 (2007-3-10)下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权? A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人 (2008-3-12)甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权? A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
你做对了吗? (2007-3-10)【答案】D (2008-3-12)【答案】B(最令考生会心一笑的题目)。 担保物权的善意取得 【真题练习】甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的?(2008年试卷三第59题) A.丙因善意取得而享有质权 B.因未经乙的同意丙不能取得质权 C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任 D.对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 你做对了吗? 【答案】ACD
善意取得 【案例一】 李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。 半年后，李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。 李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。 李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。 分析： 张女士是否构成善意取得？张女士能否取得该房屋的物权？ 【案例二】 陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏
为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。 2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。 分析： 叶冰松可否构成善意取得？ 【案例三】
考点03：不动产登记制度（★★★）（P46） 1.首次登记 不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。 2.变更登记 变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； （2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； （3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； （4）同一权利人分割或者合并不动产的； （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的； （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； （7）地役权的利用目的、方法等发生变化的； （8）共有性质发生变更的； （9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 3.转移登记 转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需进行的登记。因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记： （1）买卖、互换、赠与不动产的； （2）以不动产作价出资（入股）的；
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的； （4）不动产分割、合并导致权利发生转移的； （5）继承、受遗赠导致权利发生转移的； （6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的； （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； （8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的； （9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的； （10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。 4.注销登记 不动产权利消灭时，需要办理注销登记。有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记： （1）不动产灭失的； （2）权利人放弃不动产权利的； （3）不动产被依法没收、征收或者收回的； （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； （5）法律、行政法规规定的其他情形。 5.异议登记 （1）更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 （2）异议登记 如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
浅谈不动产善意取得制 度 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
2018年国家司法考试《卷一》真题（含答案） 本页内容如与考试试卷有出入的，以考试试卷为准；本页试题的题序或选项顺序与考生使用的试卷不同的，以试题选项内容为准。 提示：本试卷为选择题，由计算机阅读。请将所选答案填涂在答题卡上，勿在卷面上直接作答。 一、单项选择题。每题所设选项中只有一个正确答案，多选、错选或不选均不得分。本部分含1—50题，每题1分，共50分。 1．社会主义法治理念是以社会主义为本质属性的系统化的法治意识形态。关于社会主义法治理念的意识形态属性，下列哪一说法不能成立？ A．是新中国成立以来长期遵循的指导思想 B．是马克思主义法律思想中国化进程中的重大突破 C．为中国走独特的社会主义法治道路创造了理论前提 D．是建立于我国社会发展阶段的正确判断 2．依法治国方略的实施是一项浩瀚庞大、复杂而艰巨的系统工程，要全面发挥各种社会规范的调整作用，综合协调地运用多元化的手段和方法实现对国家的治理和管理。关于依法治国理念的基本要求，下列哪一说法是不准确的？ A．在指导思想上，要坚持党的领导、人民当家作主和依法治国三者有机统一 B．在评价尺度上，要坚持法律效果与政治效果、社会效果有机统一 C．在法的作用上，要构建党委调解、行政调解、司法调解三位一体纠纷解决机制 D．在法的成效上，要实现依法治国与以德治国的结合与统一 3．某培训机构招聘教师时按星座设定招聘条件，称：“处女座、天蝎座不要，摩羯座、天秤座、双鱼座优先。”据招聘单位解释，因处女座和天蝎座的员工个性强势，容易跳槽，故不愿招聘，并认为按星座招录虽涉嫌就业歧视，但目
前法律没有明文禁止。对此，应聘者向劳动监察部门投诉。劳动监察部门的下列哪一做法符合社会主义法治理念要求？ A．将《劳动法》“劳动者就业，不因民族、种族、性别、宗教信仰不同而受歧视”的规定直接适用于本案，形成判例，弥补法律漏洞 B．根据《劳动法》的平等就业原则，对招聘单位进行法治教育，促使其改变歧视性做法 C．应聘者投诉缺乏法律根据，可对其批评教育或不予答复 D．通知招聘方和应聘方参加听证，依据国外相关法律规定或案例，对招聘机构的行为作出行政处罚决定 4．关于公平正义，下列哪一说法是正确的？ A．人类一切法律都维护公平正义 B．不同的时代秉持相同的正义观 C．公平正义是一个特定的历史范畴 D．严格执法等于实现了公平正义 5．作为创新社会管理的方式之一，社区网格化管理是根据各社区实际居住户数、区域面积大小、管理难度等情况，将社区划分数个网格区域，把党建、维稳、综治、民政、劳动和社会保障、计划生育、信访等社会管理工作落实到网格，形成了“网中有格、格中定人、人负其责、专群结合、各方联动、无缝覆盖”的工作格局，以此建立社情民意收集反馈机制和社会矛盾多元调解机制。关于充分运用法律手段创新社会管理，下列哪一说法是不准确的？ A．社会管理创新主要针对社会管理领域的重点人群、重点区域和重点行业 B．大调解格局是一种社会矛盾多元调解机制 C．社会管理创新要求建立以法律手段为主体，多种手段协调配合的管理和控制体系
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
2016年司法考试民法基础知识：善意取得 2016年司法考试民法基础知识：善意取得。2016年司法考试复习之初，法律教育网为考生整理了司法考试基础知识，供考生复习使用。 （1）概念 善意取得亦称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。此处的善意第三人即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。 （2）构成要件 A、可以是动产和不动产 △注意：动产必须是占有委托物--自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）占有脱离物--遗失物、盗窃物（原则上不适用善意取得） △所有权人（遗失人）有权选择 a、主观标准，2年（除斥期间）内，自知道或者应当知道之日起算，从第三人处可以索回自己的遗失物 (a)原则上是无偿取回 (b)第人三自拍卖、有经营资格的出卖人处取得，所有人返还价金后取回 b、直接要求物权处分人赔偿--注意这里的诉讼实效问题（两年） B、占有人、名义登记人实施无权处分行为 C、第三人为善意 D、第三人支付对价---受让价格合理
E、第三人取得动产占有或者变更不动产登记----已经交付或者登记 （3）善意取得的法律效果 A、在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物所有权。 B、在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，在受让人获得标的物所有权以后，应当承担向让与人支付价款的义务，而不能根据让与人无权处分而拒绝支付价款。法律敎育网 C、在原权利人与让与人之间，由于善意取得的法律效果是所有权发生转移，因此原权利人无权要求让与人返还原物，只能要求无权处分人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利。【历年真题】：2004-3-7 、2008-3-13 （4）根据《物权法》的规定，在理解善意取得制度时，应当注意以下几点： A、除了动产可以适用善意取得制度外，不动产上也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。 B、拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度。漂流物、隐藏物、埋藏物适用同样规则。 C、善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。 D、受让人无偿取得某项财产的，则不论其取得财产时是善意还是恶意，亦不能适用善意取得制度。 （5）总结归纳：民法中的善意第三人保护规则 A、善意取得
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作
为债务人是否具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题
2018年司法考试复习真题 一、单项选择题。每题所设选项中只有一个正确答案，多选、错选或不选均不 得分。本部分含1—50题，每题1分，共50分。 1．甲公司在城市公园旁开发预售期房，乙、丙等近百人一次性支付了购房款， 总额近8000万元。但甲公司迟迟未开工，按期交房无望。乙、丙等购房人多次集体 去甲公司交涉无果，险些引发群体性事件。面对疯涨房价，乙、丙等购房人为另行 购房，无奈与甲公司签订《退款协议书》，承诺放弃数额巨大利息、违约金的支付 要求，领回原购房款。经咨询，乙、丙等购房人起诉甲公司。下列哪一说法准确体 现了公平正义的有关要求？ A．《退款协议书》虽是当事人真实意思表示，但为兼顾情理，法院应当依据购 房人的要求变更该协议，由甲公司支付利息和违约金 B．《退款协议书》是甲公司胁迫乙、丙等人订立的，为确保合法合理，法院应 当依据购房人的要求宣告该协议无效，由甲公司支付利息和违约金 C．《退款协议书》的订立显失公平，为保护购房人的利益，法院应当依据购房 人的要求撤销该协议，由甲公司支付利息和违约金 D．《退款协议书》损害社会公共利益，为确保利益均衡，法院应当依据购房人 的要求撤销该协议，由甲公司支付利息和违约金 2．乙因病需要换肾，其兄甲的肾脏刚好配型成功，甲乙父母和甲均同意由甲捐肾。|学/法/网|因甲是精神病人，医院拒绝办理。后甲意外死亡，甲乙父母决定将 甲的肾脏捐献给乙。下列哪一表述是正确的？ A．甲决定将其肾脏捐献给乙的行为有效 B．甲生前，其父母决定将甲的肾脏捐献给乙的行为有效 C．甲死后，其父母决定将甲的肾脏捐献给乙的行为有效 D．甲死后，其父母决定将甲的肾脏捐献给乙的行为无效 3．王某是甲公司的法定代表人，以甲公司名义向乙公司发出书面要约，愿以10万元价格出售甲公司的一块清代翡翠。王某在函件发出后2小时意外死亡，乙公司回函表示愿意以该价格购买。甲公司新任法定代表人以王某死亡，且未经董事会同意 为由拒绝。关于该要约，下列哪一表述是正确的？
2018年司法考试三卷综合试题及答案九 的及时更新哦。 2018年司法考试三卷综合试题及答案九 1、申请宣告债务人破产前，应先行和解，只有在和解不成立时，才能进入破产程序。这种立法原则为(B)。 A、职权主义 B、和解前置主义 C、申请主义 D、和解分离主义 2、在破产程序的启动方式上，我国的破产原则属于(C)。 A、宣告开始主义 B、和解前置主义 C、受理开始主义 D、和解分离主义 3、一国法院所为的破产宣告只对破产人在内国的全部财产有效，而不及于其位于国外的财产，该破产原则属于(B)。 A、普及主义 B、属地主义 C、折中主义 D、商人破产主义
4、根据我国《公司法》的规定，公司解散成立清算组的法定期限是(B)。 A、10日内 B、15日内 C、20日内 D、30日内 5、公司解散后，处分公司财产并了结各种法律关系，最终消灭公司法人人格的行为是(B)。 A、公司解散 B、公司清算 C、公司分立 D、公司变更 6、根据破产财产的范围，我国破产法的立法原则为(D)。 A、免责主义 B、不免责主义 C、固定主义 D、膨胀主义 7、在破产程序是否具有域外效力上，我国破产法的立法原则为(C)。 A、普及主义 B、属地主义 C、折中主义
D、商人破产主义 8、在破产宣告的效力上，我国破产法的立法原则为(B)。 A、溯及主义 B、不溯及主义 C、免责主义 D、不免责主义 9、我国《企业破产法》规定的破产原因是(A)。 A、企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的 B、企业停止支付达持续状态 C、企业法人经营管理不善，不能清偿到期债务 D、企业法人经营管理不善，明显缺乏清偿能力 10、具有破产原因的债务人得以被宣告破产的资格是(C)。 A、破产条件 B、破产原因 C、破产能力 D、破产管辖 11、下列有关我国《企业破产法》适用范围的说法正确的是(D)。 A、在我国外商投资企业的破产不适用于《企业破产法》 B、我国的《企业破产法》只适用于全民所有制企业 C、我国的《企业破产法》只适用于企业法人
典型案例007：房屋、土地用途不一致，怎样进行不动产登记 基本情况 江苏省如皋市长江镇某建材市场由某投资有限公司开发，该公司于2007年3月取得该宗土地的国有建设用地使用权证，登记用途为商业。2007年6月，如皋市建设局向该公司颁发了建设工程规划许可证，将用途调整为：一层为商业，其他为居住。如皋市国土资源局未收到规划用途变更的函。不动产统一登记前，部分业主已分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。在已颁发房屋所有权证中，一层房产用途登记为商业、二层以上房产用途登记为居住。但是，已颁发的土地使用权证均根据出让时规划要点用途登记为商业，造成房屋、土地用途不一致。 解决办法 江苏省如皋市不动产登记机构慎重对待这一问题，向申请人、开发公司、地块所在地的镇政府深入了解情况，同时查阅历史资料，认真研究，提出了初步处理意见并向市政府请示。市政府组织召开了由规划局、国土资源局、项目所在地的镇人民政府等部门参加的专题会议。经研究决定，根据法不溯及既往原则，对历史上房屋、土地用途不一致的，不进行强制统一，按照历史状况如实记载。市不动产登记机构以此为依据，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。 经验总结 对历史上造成的房屋和土地用途不一致问题，由于其产生与购房人没有关系，且房屋和土地用途不一致的情况已成事实。本着尊重历史、实事求是、保护权益的原则，经过规划、国土、法制、乡镇政府等部门会商研究，提出切实可行的解决方案，报市政府批准。不动产登记机构按照市政府的批复精神办理，而不是在没有明确规定的情况下草率登记。在不动产统一登记初期，按照一事一议原则，对疑难问题做到发现一起，上报一起，解决一起。同时，
浅析不动产抵押的权利构成及保护措施 [摘要]随着我国经济发展，不动产的买卖、租赁、抵押在国民经济生活中扮演着重要的角色，而由于不动产抵押的特殊性，牵扯债权人与债务人以及第三方三者之间的权利义务分配，一直备受关注。文章试图从法条入手，通过简单的比较法研究对不动产抵押的权利构成进行分析，并提出保护措施。 [关键词]不动产抵押；处分权；抵押登记；善意取得 我国《物权法》对于抵押权、抵押登记和抵押期间转让抵押财产均做出了明确规定，但在司法实践和实际处理中，第三方在不知其所购房屋是否已设置抵押的情况下与抵押人签订的买卖合同的效力如何确立尚不明确。在无法提前预知的情况下，第三方权利难以得到保护；而同时，债权人对不动产抵押物的处分权尚不明确，又导致大量抵押中的不动产闲置，本文针对不动产抵押中的权利构成进行探讨。 一、定义 对于不动产的定义，《物权法》并没有具体指出，仅在第187条中罗列了以下几项，规定了必须办理不动产抵押登记的财产：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建筑用地；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地；（4）正在建造的建筑物。然而根据此条我们只能知道这些是可抵押的不动产，却无法反向论证不动产仅包括以上财物。根据国外立法例，不动产除包括土地房屋外还包括地上生成物、特殊用途的建筑物等。[1]这几项是可以归纳进“土地附着物”一项中，还是当做我国《物权法》规定的疏漏对本文所讨论问题影响不大，但是也从一个方面反映出我们《物权法》尚有值得推敲和补充的空间。为回避这一问题、简化讨论内容，本文所讨论的不动产抵押问题，仅按照传统的不动产即土地和建筑物的定义来理解。 抵押行为是当事人（主债权人和主债务人或者第三人）以意思表示设定抵押权的双方民事行为，其具体表现为抵押合同。[2]而依抵押行为而设立的抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的不动产或者财产权利，优先偿清其债务的权利，是一种担保物权。或者说，抵押权就是债权人对于债务人或第三人不移转占有，继续使用收益，而供担保之物（原则上为不动产），于债务不履行时，得就其卖得价金受清偿之担保物权。[3] 不动产的抵押行为和普通抵押行为一样，至少涉及抵押人和抵押权人，一般会有第三方介入。那么在抵押行为中，三方的权利构成是怎样呢？ 二、不动产抵押中抵押权人之权利 我国的《物权法》第179条明确规定：“为担保债权的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优选受偿。”可见抵押的目的在于担保债的履行，而不在于对于物的使用和收益。 《物权法》针对抵押权人所享有权利的条款有以下几条： 第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本条第二款还规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。” 第193条：“抵押人的行为足以使抵押物财产价值减少的，抵押权人有权要
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 （不定项）关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法正确的是： A．甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权 B．甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权 C．丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权 D．丁不能取得该玉石的所有权 个人分析： 甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。 析：甲、乙玉石买卖合同成立并生效，因玉石未交付乙，玉石物权并未发生转移。 随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。 析：甲、乙之间通过观念交付中的占有改定完成玉石交付，甲向乙提出借用，说明甲方原以物权人的自主占有心态改变成借用人的他主占有心态，乙表示同意，说明借用合同成立并生效，借用合同生效时即玉石交付之日。至此，玉石的物权发生变动，乙取得玉石所有权。 无权处分人，通过占有改定的方式向第三人交付，不属于善意取得中的“财产已完成交付”，不能发生善意取得的效果 隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。 析：知情的丙，说明丙知道甲是玉石的借用人，非所有权人，丙提出12000元购买，甲同意并交付，不构成善意取得，丙明知甲为无权人处分人，仍与其合意处分玉石，非善意。 值得一提的是：如果甲方未通过占有改定处分玉石物权，甲在有权处分的情况下，将玉石买给“知情”的丙，并交付。此时丙能够取得玉石所有权，原因是甲为有权处分，丙的出价属于商业竞争。 丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。 析：丙未取得玉石所有权，将玉石作价9000元交丁抵债，属于无权分，丁构成善意取得。 后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 析：戊拾得遗失物，不能取得遗失物所有权，戊转卖给己，属于无权处分，但根据物权法第107条的规定，己不构成善意取得，无法取得玉石所有权，丁有权向已主张返还。
2018年国家司法考试《卷二》真题（含答案） 提示：本试卷为选择题，由计算机阅读。请将所选答案填涂在答题卡上，勿在卷面上直接作答。 一、单项选择题。每题所设选项中只有一个正确答案，多选、错选或不选均不得分。本部分含1—50题，每题1分，共50分。 1．老板甲春节前转移资产，拒不支付农民工工资。劳动部门下达责令支付通知书后，甲故意失踪。公安机关接到报警后，立即抽调警力，迅速将甲抓获。在侦查期间，甲主动支付了所欠工资。起诉后，法院根据《刑法修正案（八）》拒不支付劳动报酬罪认定甲的行为，甲表示认罪。关于此案，下列哪一说法是错误的？ A．《刑法修正案（八）》增设拒不支付劳动报酬罪，体现了立法服务大局、保护民生的理念 B．公安机关积极破案解决社会问题，发挥了保障民生的作用 C．依据《刑法修正案（八）》对欠薪案的审理，体现了惩教并举，引导公民守法、社会向善的作用
D．甲已支付所欠工资，可不再追究甲的刑事责任，以利于实现良好的社会效果 2．甲与乙女恋爱。乙因甲伤残提出分手，甲不同意，拉住乙不许离开，遭乙痛骂拒绝。甲绝望大喊：“我得不到你，别人也休想”，连捅十几刀，致乙当场惨死。甲逃跑数日后，投案自首，有悔罪表现。关于本案的死刑适用，下列哪一说法符合法律实施中的公平正义理念？ A．根据《刑法》规定，当甲的杀人行为被评价为“罪行极其严重”时，可判处甲死刑 B．从维护《刑法》权威考虑，无论甲是否存在从轻情节，均应判处甲死刑 C．甲轻率杀人，为严防效尤，即使甲自首悔罪，也应判处死刑立即执行 D．应当充分考虑并尊重网民呼声，以此决定是否判处甲死刑立即执行 3．关于罪刑法定原则有以下观点：
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。 【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作为债务人是否
具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题是，这里的“不合理的价格“是否包括不合理高价？按通常理解，在不合
2018年法考卷二《竞争法》练习题（3） 距离2018年法律职业资格考试客观题考试只剩下两个月的时间了，大家都已经投入紧张的复习阶段，说到备考，真题的练习必不可少，希律法考为大家整理《竞争法》练习题（3）供大家复习备考。 一、单项选择题（在下列各题的备选项中，请选择1个最符合题意的选项） 20.对于国务院反垄断委员会的机构定位和工作职责，下列哪一选项是正确的 A.是承担反垄断执法职责的法定机构 B.应当履行协调反垄断行政执法工作的职责 C.可以授权国务院相关部门负责反垄断执法工作 D.可以授权省、自治区、直辖市人民政府的相应机构负责反垄断执法工作 【答案】B 【考点】反垄断调查机制 【解析】AB项：《反垄断法》第9条规定："国务院设立反垄断委员会，负责组织、协调、指导反垄断工作，履行下列职责：（一）研究拟订有关竞争政策；（二）组织调查、评估市场总体竞争状况，发布评估报告；（三）制定、发布反垄断指南；（四）协调反垄断行政执法工作；（五）国务院规定的其他职责。国务院反垄断委员会的组成和工作规则由国务院规定。"据上述规定可知，国务院反垄断委员会并没有行政执法职责，A项正确，B项错误。 CD项：《反垄断法》第10条第2款规定："国务院反垄断执法机构根据工作需要，可以授权省、自治区、直辖市人民政府相应的机构，依照本法规定负责有关反垄断执法工作。"但CD项都错在"执法"，根据第一段解析可知，国务院反垄断委员会并没有行政执法职责，更不能授权其他机关或部门执法，两项均错误。 21.某市政府所属有关部门的下列哪一行为违反《反不正当竞争法》的规定 A.市卫生局成立的儿童保健专家组受某生产厂家委托，对其婴儿保健产品提供质量认证标志并收取赞助费 B.市工商局和市电视台联合举办消费者信得过产品评选活动，评选中违反公平程序而使当选的前八名全部为本市产品