浅议不动产善意取得
[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。
[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件
善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。
一、不动产善意取得制度的理论基础
善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。[2]
笔者认为善意取得制度的制度前提应理解为公示公信原则。所谓物权公示原则,是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。公信原则是在近代公示原则的基础上确立起来的。[3]它是指依公示方法所表现之物权即使不存在或内容有误,但对于信赖此项公示方法所表示之物权而成为物权交易人的,法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果。公
司法考试《三卷》民法真题练习：善意取得 善意取得的构成要件 【真题练习】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的?(2008年试卷三第13题) A.买卖合同有效，房屋所有权未转移 B.买卖合同无效，房屋所有权已转移 C.买卖合同有效，房屋所有权已转移 D.买卖合同无效，房屋所有权未转移 你做对了吗? 【答案】C(原来的答案为B)。答案变动原因：《买卖合同解释》第3条。 (2007-3-10)下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权? A.保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人 B.电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权 C.动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人 D.受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人 (2008-3-12)甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。此时，谁拥有该相机的所有权? A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 丁
你做对了吗? (2007-3-10)【答案】D (2008-3-12)【答案】B(最令考生会心一笑的题目)。 担保物权的善意取得 【真题练习】甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲。现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有。下列哪些选项是正确的?(2008年试卷三第59题) A.丙因善意取得而享有质权 B.因未经乙的同意丙不能取得质权 C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任 D.对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔 你做对了吗? 【答案】ACD
论文摘要 善意取得制度是一项极其古老的民法艺术，在现代民法中，其保护交易环境、维护经济秩序的作用使其焕发了新的活力。动产的善意取得制度已经为大多数国家的民事立法所承认，但是不动产是否应当纳入到善意取得制度的X畴内，无论在学界还是实务界都颇有争议。我国《物权法》的颁布与实施，为实务界的争论划上了一个句号，但是理论上的争论与研究反而越发的激烈。鉴于此，本人对不动产的善意取得的相关概念做了相关探讨。 关键词：不动产善意取得问题完善
目录 前言1 一、不动产善意取得制度的建立1 二、不动产善意取得制度中存在的不足2 （一）不动产登记的法律法规不统一2 （二）不动产登记机关不统一3 （三）不动产登记的信息公开化程度不够5 （四）有关“善意”和“合理”的标准认得问题5三、不动产善意取得制度完善措施5 （一）统一不动产登记的法律5 （二）组建统一、独立的不动产登记机关6 （三）完善不动产登记信息公开制度7 （四）明确不动产登记的审查方式8 结论9 参考文献9
不动产善意取得制度探析 前言 随着我国商品经济飞速发展，不动产交易数量、X围不断增大，交易过程日益纷繁复杂，交易频率越来越迅速。毋庸置疑，交易安全的相应制度建设，将直接影响着我国稳定健康的经济秩序。当前，不动产登记错误的情形时常发生，是不动产善意取得制度的现实基础。不动产善意取得制度以对单一第三人权益进行保护的方式以实现对所有潜在交易方即交易秩序保护的价值追求，可以有效弥补不动产登记错误的缺陷，对于社会秩序的稳定、经济的健康发展具有重要现实意义。 一、不动产善意取得制度的建立 1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007年通过的《物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。
善意取得 【案例一】 李平夫妇在当地有两套住房，夫妻两商量将其中的一套一居室的住房用于出租。李平通过一家房产中介公司介绍，将该套住房租给了陈某。 半年后，李平前往出租屋打算向陈某收下季度的房租费，谁知开门的是一位女士，自称姓张，她说这套房子是他从一位叫李平的手中花50万元买的，并拿出了房产证。 李平也拿出了他的房产证，双方感到不妙。他们立即到公安局报了案，并一同来到房产局，经验证，张女士手中的房产证是真的，而李平手中的房产证是假的。原来是承租人陈某与李平在签订租房协议期间，曾要求看李平的房产证并要求复印，陈某制造了一个假的房产证，趁与李平签合同时将房产证调了包，陈某又办理了李平的假身份证，随后将房子卖给了张女士并办理了房产过户手续。 李平诉至法院请求确认房屋所有权归属于自己。 分析： 张女士是否构成善意取得？张女士能否取得该房屋的物权？ 【案例二】 陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏
为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住。陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。 2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。 分析： 叶冰松可否构成善意取得？ 【案例三】
浅谈不动产善意取得制 度 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定不一而异，长期以来在我国学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 [案情] 1987年11月9日，A公司与某村合作社签订《合建楼房协议书》，约定：合作社以其约亩自留地作建房用地，A公司出资建设，双方合作建房。工程建成后，合作社使用该房产的二层，A公司使用该房产的一层。嗣后，A公司取得该房产一、二层的权属证书。2000年12月A公司与某签订《借款》，向银行借款200万，并签订《抵押合同》，将该房产的一、二层抵押给银行作为借款的担保。后双方到房管部门办理了抵押登记。2003年12 月A公司因欠银行借款无力归还，将该房产的一、二层交付给银行作为抵债物，并已办理过户手续。2004年1月，合作社得知该房产一、二层均已由A公司抵债给银行，并已登记于银行名下。遂以市房管局为被告、A公司与银行为第三人起诉至法院，要求法院撤销被告向银行颁发的《房地产权证》，并重新确认上述房产的二层为其所有。经审查，该房产二层确应为合作社所有，市房管局审查不严，初始登记时将二层房产错误登记为A公司所有。 本案银行同意A公司借款、抵押并抵债，均是基于A公司对上述房地产的权属已登记于房产部门取得权属证书，有实现债权的担保，减抵了贷款的风险。后经双方协议抵债，并通过办理过户手续，将房地产权属登记于银行名下，若撤销该房产登记，则必然使银行面临丧失房地产权，需另向A公司追偿借款的局面。而A公司正是因为无力还款，才以房产抵债，那在这个时候，其往往已不可能有还款能力，银行将失去收回贷款的可能，利益必然受到损害；如法院不判决撤销登记，则实际权属人合作社的利益将无法得到保障。依据依法原则，房产登记机关要撤销银行的登记；而依据法的安定性原则，银行作为善意第三人有正当理由相信房产登记合法有效，如果随意撤销，相对人将无法预测自己交易的安全性，会影响整个的交易安全，由此产生了依法行政原则与法的安定性的矛盾。法的安定性属于法的基本价值，只有确保稳定性，法的可预见性功能方能实现。法的安定性的丧失，必然导致依法行政的最终落空。因此，从根本上说，法的稳定性应优先于依法行政。当然，法的安定性原则优先的前提是第三人基于对物权公示制度的信赖，善意并且有偿取得物权。前案中，银行是在完全不知情的情况下取得该房产的，如果允许房管局随意撤销登记行为，这必将影响房产交易的秩序。因此，确立不动产所有权善意取得制度至关重要。这也正是我国目前物权法立法中备受争议的话题。 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得
浅析善意取得制度适用于不动产 关键字：善意取得制度不动产适用 摘要：善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。善意取得适用不动产物权能有效平衡各种利益冲突。善意取得制度能为我国的社会经济发展起到积极作用。 善意取得制度是民法物权法中一项重要的制度，我国承认善意取得制度，但在我国民法中并没有明确的规定。理论上和实际上都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。但对于善意取得制度是否适用于不动产，学者存在不同见解。本人认为，善意取得制度不只适用于动产，也对不动产适用。 善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。 我国民事立法对善意取得制度尚无明确规定，只在最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财物的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”可见，我国善意取得的适用范围仅限于共同共有财产，但此处财产的含义如何，是否既包括动产，也包括不动产，没有定论。 各国民法典对善意取得制度的适用范围，一般仅规定有动产和动产担保物权。但是，随着世界各国的民事立法的发展，在一些国家和地区对善意取得制度的适用范围有所扩大，事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制，将其扩大至不动产。例如我国台湾地区在《土地法》的规定中，也将善意取得的适用扩大到不动产。 我认为，善意取得在不动产上有其适用的依据。在不动产交易中，也会因登记的错误、疏漏、未登记等原因而发生占有人无权处分的现象，从保护善意第三人，维护市场交易秩序的目的出发，善意取得应适用不动产。依据如下： 一、符合善意取得制度设立的目的 善意取得制度适用不动产，因为它符合善意取得制度设立的目的。从善意取得的目的上看。它的本质在于保护市场交易安全。如果所有权与交易安全发生冲突时，立法的价值选择取向是舍弃前者的利益来保护后者，以牺牲财产的静的安全为代价来保护财产的动的安全。既然不动产也会因登记错误、疏漏、未登记等原因出现无处分权现象，从保护善意第三人，维护交易次序的目的出发，也应该容许善意第三人取得不动产的所有权。因此，善意取得的适用范围，应着重于受让人主观上的善意与否，而不应做客观上的动产、不动产形式上的划分。 二、现实中的需要 实践中，不动产的登记薄上记载的内容与实际权利状态不符的情况常有发生。随着市场经济的发展，不动产交易日渐活跃，虽然不动产登记制度也在发展，但是由于种种原因，仍不能避免登记的内容与实际权利状态不一致的情况。特别是在我国广大农村，目前很多地方根本就没有不动产登记制度。现实中出现这种
论不动产善意取得制度内容摘要：不动产是否适用善意取得，因各国对登记效力规定 不一而异，长期以来在我国民法学界也一直存有较大争论。从保护交易安全及第三人的利 益保护角度，笔者认为我国应建立不动产善意取得制度，同时注意对不动产原权利人的保 护 关键词：不动产善意取得交易安全登记信赖公信力 一、不动产善意取得制度概述。 1、善意取得制度概述。 善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的 第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善 意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展 起来的。[1]一般认为，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手护手”原则。在日耳曼法上，“以手护手”原则是一项物的追及制度。历经了漫长岁月，形成了不同的学说。1900年，随着《德国民法典》的正式颁布，善意取得制度正式确立，现已在诸多市场经济 国家确立起来。善意规则一般不适用于不动产的所有权转移。 2、善意取得的价值取向。 善意取得的基本价值取向是保护交易安全。在社会生产各不节中，产品的交换扮 演了非常重要的角色。随着社会经济的发展，交易日益频繁，如果参与交易的善意受让人 完全承担从无权利人手中不能取得权利的风险，不仅会使交易主体因畏惧承担此种风险而 丧失参与交易的积极性，也会使必须参与交易的受让人为避免此种风险而不得不花费大量 时间和精力去逐一调查交易标的物的权利归属真相，从而增加交易的成本，有碍交易的发展，从交易中的受让人与交易标的物的真实权利人之间的利益平衡来看，完全由受让人承 担从无权利人手中不能取得权利的风险，属于有失公平；如果从整个社会利益的角度来看，这样做妨碍了社会经济的发展，损害社会生活的整体利益。善意取得即在保护交易安全与 真实权利人固有权利之间，选择了优先保护前者，从而形成了以保护交易安全为其价值取 向的一项独立的物权制度。[2] 3、不动产善意取得理论的不同学说。 （1）否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓 善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后， 若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受 人返还。[3]
试述德国法上的不动产善意取得制度 善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。 一、我国善意取得制度的相关规定： 在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。[[3]] 《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征： 其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。 其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。 其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。但善意取得制度不要求当事人意思的客观化，只从主观上认定当事人的意思，这就脱离了物权公示原则。[[4]]此系罗马法系所采的善意取得制度，其判断第三人是否取得物权的标准是主观性的，即依据第三人的心理状态来判定。它把第三人对其前手合同瑕疵的已知或应知与否来确定其是否善意的惟一根据，所以这种善意判断，可以称之为“主观善意主义”。[[5]] 我国的善意取得理论基本上是采用主观善意的判断标准，此种判断标准在理论上和实践中都具有较大缺陷。 二、德国法上的不动产善意取得制度： 在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。我国台湾地区的民法中也
第三单元所有权 【考点1】共有（★★）（P53）（2008年单选题，2012年单选题，2017年单选题，2019年案例分析题） 1.共有形态 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”。 2.共同共有 情形夫妻共有、家庭共有等 重大修缮未约定→全体共有人同意（否则构成无权处分） 共有物 分割 未约定→共有基础丧失或重大理由需要分割时可以分割 共同共有财产分割后，原共有人出卖自己分得的财产时，如果该财产与其他原 共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权对外债权 债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第 三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外 3.按份共有（2019年案例分析题） 份额确定未约定→出资额确定→等额 份额处分自由转让，其他共有人“在同等条件下”享有优先购买权 共有物处分/重大 修缮 未约定→“占份额2/3以上”按份共有人同意（否则构成无权处分）共有物分割 未约定→随时请求分割 因分割对其他共有人造成损害的，应予赔偿 对外债权债务 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者 第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外
【解释】共有人的优先购买权： （1）优先购买权以交易为前提（另有约定除外） 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 （2）优先购买权需在期限内行使 按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： ①转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； ②通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起15五日的，为15日； ③转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日； ④转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。 （3）数人主张优先购买的处理 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。 （4）优先购买权不具有排他的物权效力 优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。 【考题1·单选题】甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有事项。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将（整个）房屋所有权（全部）转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（）。（2012年） A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 D.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 【答案】D 【解析】（1）选项A：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为“按份共有”；（2）选项BC：对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；在本题中，甲、乙按份共有该房屋，但未约定各自享有的份额，应按照各自的出资额确定，即甲享有60％（90÷150）的份额。因此，甲重新装修房屋应当取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事后亦未追认的，甲、丙之间的装修合同对乙不具有约束力，对于丙公司的付款请求，乙有权予以拒绝；（3）选项D：按份共有人处分共有物的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 【考题2·单选题】朋友6人共同出资购买一辆小汽车，未约定共有形式，且每人的出资额也不能确定。部分共有人欲对外转让该车。为避免该转让成为无权处分，在没有其他约定的情况下，根据物权法律制度的规定，同意转让的共有人至少应当达到的人数是（）。（2017年） A.4人 B.3人 C.6人 D.5人 【答案】A 【解析】（1）共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有；按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，可以约定；没有约定或者约定不明确的，按照
《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作
为债务人是否具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题
典型案例007：房屋、土地用途不一致，怎样进行不动产登记 基本情况 江苏省如皋市长江镇某建材市场由某投资有限公司开发，该公司于2007年3月取得该宗土地的国有建设用地使用权证，登记用途为商业。2007年6月，如皋市建设局向该公司颁发了建设工程规划许可证，将用途调整为：一层为商业，其他为居住。如皋市国土资源局未收到规划用途变更的函。不动产统一登记前，部分业主已分别领取了房屋所有权证和国有土地使用证。在已颁发房屋所有权证中，一层房产用途登记为商业、二层以上房产用途登记为居住。但是，已颁发的土地使用权证均根据出让时规划要点用途登记为商业，造成房屋、土地用途不一致。 解决办法 江苏省如皋市不动产登记机构慎重对待这一问题，向申请人、开发公司、地块所在地的镇政府深入了解情况，同时查阅历史资料，认真研究，提出了初步处理意见并向市政府请示。市政府组织召开了由规划局、国土资源局、项目所在地的镇人民政府等部门参加的专题会议。经研究决定，根据法不溯及既往原则，对历史上房屋、土地用途不一致的，不进行强制统一，按照历史状况如实记载。市不动产登记机构以此为依据，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。 经验总结 对历史上造成的房屋和土地用途不一致问题，由于其产生与购房人没有关系，且房屋和土地用途不一致的情况已成事实。本着尊重历史、实事求是、保护权益的原则，经过规划、国土、法制、乡镇政府等部门会商研究，提出切实可行的解决方案，报市政府批准。不动产登记机构按照市政府的批复精神办理，而不是在没有明确规定的情况下草率登记。在不动产统一登记初期，按照一事一议原则，对疑难问题做到发现一起，上报一起，解决一起。同时，
试论不动产善意取得制度 一、善意取得制度概述 (一)善意取得制度的起源 一般认为，善意取得制度并非源于罗马法而渊源于日耳曼法的“以手护手原则。因为罗马法奉行“任何人不得以大于其所有的权利让与他人”的原则，所有人基于所有权几乎于任何场合均可向第三人请求返还，因此无从产生一项在真正权利人与善意第三人之间选择保护后者的制度。之所以如此，是由于在罗马法上，所有权的概念出现较早，占有与所有权易于分离，独立存在。并在法律观念上认为占有是一种事实，而非权利。但应予注意的是，罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人得主张时效取得，且时效期间为一年。而在古日耳曼法的体系下，所有权观念缺失，占有即表征本权，无基于所有权的诉权只能基于占有侵夺的不正当行使返还请求权。因此，只有在因盗窃、抢夺等非经由自由意思的占有脱离才能行使物的追及权，而在基于自己的意思之占有委托场合，受委托人的占有被侵夺，尚不能认为是对委托者占有的侵夺，因此，权利人无法向第三人实行追及。[1]对此，有一日耳曼法谚给予了精确的概括：“汝授予汝之信赖，汝仅得对受信赖者为要求也。”而且，在占有表征本权的理念下，“以手护手”原则采用的是限制所有权追及力之结构，亦即受让财产的第三人之所以不予返还，主要是因为原所有人因丧失占有而导致其所有权效力的减弱并进而导致其丧失返还请求权。[2]也就是说，原所有人所有权效力的减弱(进而导致其丧失返还请求权)是第三人取得受让财产权利的原因。此即“手护手”原则的真实含义：任何与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。[3]而近现代的善意取得制度则以“观念的所有权”为前提，其立足点完全在于善意受让人权利的取得。也就是说，原所有权人之所以丧失请求第三人返还原物的权利，乃系第三人取得所有权而导致的结果。而并非象古日耳曼法那样，原所有权人丧失请求第三人返还原物的权利是第三人取得权。依日耳曼法，动产所有权的享有，必须以占有为条件，权利人未占有动产时，其权利的效力便减弱。 (二)不动产善意取得的概念及构成要件 所谓善意取得，是指财产的占有人无权处分他所占有的财产(动产和不动产)，但将该财产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。适用不动产善意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国《物权法》第106条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的;以合理的价格转让;转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，根据上述《物权法》的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 1、让与人对让与之不动产无处分权:根据善意取得的概念，可知无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵;二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 2、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产:流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度;限制流通物如农村集
动产他物权的善意取得探析 摘要：动产质权可经设定而善意取得，但在构成上有其特殊性。留置权的构成与善意取得的构成存在结构性冲突，故不可能经“设定”而善意取得。动产抵押权可经设定而善意取得，并且该取得不以取得占有为要件，但不可能因对占有的信赖经受让而善意取得动产抵押权。 关键字：善意取得动产质权留置权动产抵押权 善意信赖动产占有之人，可经移转行为从无处分权人处善意取得动产所有权，那么，动产他物权能否基于同样的机理，而被善意取得，便成为问题。由于动产之上不能设定用益物权，故本文的讨论以动产担保物权为限，涉及动产质权、留置权、及动产抵押权。另因物权可通过移转行为而取得，也可通过设定行为而取得，所以，文中区分移转型和设定型，分别探讨善意取得物权的可能性。 一、动产质权的善意取得（一）基础、背景及框架动产以占有为物权表征方式，占有具有公信力，信赖占有表征功能的第三人，不应因占有表征的物权状态与真实物权状态的不一致，而遭受损失。据此，信赖占有而接受动产设质的善意第三人，即使处分人无处分权，也应可以取得质权，这便是动产质权的善意取得。动产质权善意取得与动产所有权善意取得，具有共通的基础，二者均是占有公信力的体现。所以，占有公信力的理论根基，即是动产质权善意取得的制度基础。 比较法上，《德国民法典》、《瑞士民法典》、我国台湾民法等均明确规定了动产质权的善意取得。《德国民法典》第1207条规定：物不属于出质人的，对设定质权准用动产所有权善意取得的规定。《瑞士民法典》第884条规定：质物的善意取得人，即使出质人无处分质物的权利，仍取得质权。台湾民法第886条规定：质权人占有动产，而受关于占有规定之保护者，纵出质人无处分其质物之权利，质权人仍取得质权。而日本民法中，规定即时取得的第192条，未区分即时取得的是所有权还是他物权，只是概括地规定为：“即时取得行使于该动产上的权利”，所以，其第192条也是动产质权善意取得的依据。〔1〕我国《民法通则》、《担保法》均没有规定质权的善意取得，但最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》规定了动产质权的善意取得，其第84条规定：“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的，不知出质人无处分权的质权人行使质权后，因此给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。”另在几个民法
甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 （不定项）关于丙、丁对该玉石所有权的取得问题，下列说法正确的是： A．甲将玉石交付给丙时，丙取得该玉石的所有权 B．甲、丙的买卖合同成立时，丙取得该玉石的所有权 C．丙将玉石交给丁时，丁取得该玉石的所有权 D．丁不能取得该玉石的所有权 个人分析： 甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。 析：甲、乙玉石买卖合同成立并生效，因玉石未交付乙，玉石物权并未发生转移。 随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。 析：甲、乙之间通过观念交付中的占有改定完成玉石交付，甲向乙提出借用，说明甲方原以物权人的自主占有心态改变成借用人的他主占有心态，乙表示同意，说明借用合同成立并生效，借用合同生效时即玉石交付之日。至此，玉石的物权发生变动，乙取得玉石所有权。 无权处分人，通过占有改定的方式向第三人交付，不属于善意取得中的“财产已完成交付”，不能发生善意取得的效果 隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。 析：知情的丙，说明丙知道甲是玉石的借用人，非所有权人，丙提出12000元购买，甲同意并交付，不构成善意取得，丙明知甲为无权人处分人，仍与其合意处分玉石，非善意。 值得一提的是：如果甲方未通过占有改定处分玉石物权，甲在有权处分的情况下，将玉石买给“知情”的丙，并交付。此时丙能够取得玉石所有权，原因是甲为有权处分，丙的出价属于商业竞争。 丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。 析：丙未取得玉石所有权，将玉石作价9000元交丁抵债，属于无权分，丁构成善意取得。 后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。 析：戊拾得遗失物，不能取得遗失物所有权，戊转卖给己，属于无权处分，但根据物权法第107条的规定，己不构成善意取得，无法取得玉石所有权，丁有权向已主张返还。
浅析我国的善意取得制度 论文摘要 善意取得是所有权取得的一种形式。善意取得制度是物权法上的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的效果进行了阐述。以期对我国的物权法、典的建立尽绵薄之力，促进主义的发展。 一、善意取得概述 （一）善意取得的含义。关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。（二）善意取得之价值基础善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。（三）善意取得的理论基础。就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。（四）善意取得制度的理论渊源。一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。 二、动产善意取得的构成要件 在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：（一）受让人须为善意。善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种状态。（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权。（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产。（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产。（五）让与人须为无处分权人。无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。（六）让与人须为动产的占有人。 三、不动产善意取得 关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。 四、善意取得的法律效果 此章节中主要包括了以下三点：让与人与受让人之间。原所有权人与受让人之间。原所有权人与让与人之间。 当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产
最高院肖峰法官解读《物权法解释一》第十九条：善意取得中合理价格的认定 2016-03-29肖峰 【条文】第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 【条文主旨】本条是对如何认定善意取得构成要件中“合理的价格”的规定。 【要点提示】合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系以赠与为代表，在内部关系比如继承。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不宜视之为不合理。 【条文理解】关于本条的理解，应着重把握好以下几个方面：（一）转让价格是否合理的首要考量因素：转让时交易地市场价格 虽然《物权法》第一百零六条本身并未对何谓价格合理作出进一步说明，但从其规定“合理价格”的主要目的是作为判断受让人是否善意的标准这一点出发，我们在判断价格是否合理时可类推适用《合同法解释二》第十九条的规定。这是因为后者条文中规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来作为判断债务人从事交易行为时是否具备善意的判断标准的。就价格是否合理作为债务人是否
具备善意的判断标准而言，两者有共同之处。故在没有别的条文对价格是否合理作进一步阐释的情形下，我们在以合理价格转让这一善意取得构成要件是否成立的问题上，应类推适用《合同法解释二》第十九条的规定，作如下处理： 1、明显不合理低价认定的时空标准。首先，认定明显不合理低价的时间标准一般应以签订合同时为准。也即如果签订合同时，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般认定为明显不合理的低价。这里要注意的是，虽然本司法解释前面已经用专门条文将善意取得中“善意”的认定时间确定为依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。但我们认为不应参照该时间来确定转让价格是否合理。这是因为，现实中，完成不动产物权转移登记或动产交付的时间与签订合同的时间之间可能存在时间差，而该时间差内，也可能出现动产或不动产市场交易价格变动的情形。因此，如果一律以完成不动产物权转移登记或动产交付的时间为准，可能会出现，签订合同时，受让人存在恶意，故意压低价格，造成交易价格与当时市场价相比，构成不合理低价，但如与完成不动产物权转移登记或动产交付时间的市场交易价相比却不构成不合理低价的情形。其次，认定明显不合理低价的空间标准应为交易行为地。此交易行为地应当解释为发生交易行为的哪一级行政区划所在地，本条未臻明确，实务中只能根据转让财产的性质、种类（土地、房屋等不动产，机器设备、交通工具、山珍海味、时令鲜果等动产），结合市场流通、交易惯例、关税区域等综合因素予以判定。[2] 2、明显不合理高价不能作为认定受让人是否善意的标准。除了不合理低价可以作为认定不合理价格转让的标准之外，一个问题是，这里的“不合理的价格“是否包括不合理高价？按通常理解，在不合
论不动产善意取得中的善意 ——兼评《物权法》第106条 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条在规定适用不动产善意取得时，仅在第1款中指出“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，却并未界定不动产善意取得中的“善意”，也并未对“善意”以何人、何时为标准作出规定。然而，善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在。 对此，本文力求阐明不动产善意取得中“善意”的涵义，归纳出“善意”的判断标准，并说明判断“善意”与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益。 一、不动产善意取得中善意的涵义 不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”我们所讨论的不动产的范围可以参照《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产。 在此种语境下的不动产再结合《物权法》第106条的规定，不动产善意取得可界定为：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下。此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿。 以此界定为前提，我们再来探究其中的“善意”。根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为“善意”的发出者必须是受让人，这里的“善意”仅指受让人的善意而非出让人的善意。1受让人的这种善意是与登记簿相联系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会有后续的交易行为。 那么，此种“善意”该如何界定呢?德国法采取了一种“纯客观化”的方法，1程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》2010年第5期（总第139期）。
高等教育自学考试毕业论文（设计） 题目论不动产善意取得制度 姓名吴康慧 专业法律 准考证号码010********* 指导教师韩家勇 2010年10月8日
论不动产善意取得制度 摘要：在传统民法中善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产善意取得制度，使得善意取得制度更加完善，能够更好的发挥其保护交易安全和维护整个市场经济的作用。对我国法治建设和市场经济发展产生深远影响。 关键词：不动产；善意取得；构成要件 善意取得制度是近现代物权法的一项重要制度，是世界各国普遍采用的一项民事制度。传统民法理论认为善意取得仅限于动产，不适用于不动产。我国2007年10月1日实施的《物权法》将善意取得制度的适用扩展到不动产，这是对于传统的一项重大突破，对我国的法治建设具有积极意义。本文就不动产善意取得制度的法理基础，有关不动产善意取得制度的相关立法，我国对不动产善意取得制度的争论，不动产善意取得制度的构成要件以及不动产善意取得制度的法律效果进行初步探讨。 一、不动产善意取得制度的法理基础 （一）不动产善意取得的概念 传统民法理论中的善意取得也称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，将动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该动产时出于善意，则取得该动产的所有权，1仅指动产。那么关于不动产的善意取得如何理解呢？笔者认为不动产善意取得，是指不动产受让人基于对登记证书的信赖而与物权处分该不动产人进行交易，如果受让人取得该不动产时是出于善意，便取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求善意受让人返还原物。 （二）不动产善意取得制度的适用原理 我们认为不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则。所谓公示原则，是指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部查 1郭明瑞：《民法学》，北京大学出版社2001年第1版，第212页。