酒店式公寓起源与发展
一、起源
酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
二、概念
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点
（一）酒店独立产权
投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理
酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能
酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，
有的则是用来投资保值。
四、用途分类
（一）商务酒店式公寓
商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。
目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。
（二）商住酒店式公寓
商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。
（三）新生代酒店式公寓
一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。
西方文明概述 一、概述： 西方文明是强调个人实现的物质文明，中国文明是和西方文明相异的，这是西方人的第一感觉。很多非西方的古老文明，如埃及、印度、波斯，和中国都是不一样的，他们都是从上古时代，就和西方文明糅合在一起。例如埃及是四大文明古国，但埃及并不是到近代才和西方发生关系。埃及和西方从上古就已经纠缠在一起，这是因为西方文明发源地是在地中海一带，埃及、非洲原来都和西方文明糅合在一起。 西方文明指的是西欧、北美的现代文化，包括西方世界中共同的标准、价值观、风俗等。与西方这个词相对应的是东正教、亚洲或者伊斯兰国家，或者第三世界发展中国家。也曾被对应于前苏联共产主义国家。 西方文化的概念通常与西方世界传统定义相关联。根据此定义，西方文化是文学、科学、音乐以及哲学原理的合集，并且有别于其它主要文明。适用于受西欧移民或殖民影响强烈的国家，并不仅限于西欧。这些传统大都在被列入西方经典。西方文化被用于许多方面，不管实际使用正确与否，包括美国文化、唯物主义、工业主义、资本主义、商业主义、性的享乐主义、帝国主义、现代主义，乃至解说西方文明。 二、起源： 西方文化常被认为起源于古希腊、罗马帝国、天主教、基督新教，这些被统称为犹太教-基督教文化。然而西方文化也根源于日尔曼人、斯拉夫人以及凯尔特人的流行文化，这些文化是形成欧洲中世纪文化的重要推动力量。 三、重要的传统： 包括： 经院哲学、天主教、新教、人文主义、文艺复兴、启蒙时代、世俗化、科学方法 四、历史： 公元前1世纪，罗马帝国攻陷希腊后，吸收了古希腊的科学、哲学、民主、建筑、文学以及艺术，并此基础上作进一步的发展。 在接下来的500年中，尽管罗马帝国拒绝古代雅典很前卫的民主理念，但却将希腊语、拉丁语随着罗马法传遍了欧洲。罗马文化融合了日耳曼、斯拉夫以及凯尔特文化，但随着罗马的衰落，希腊与罗马（Greco-Roman）的许多艺术、文学以及科学都消失或被取代了。 随着罗马基督教地位的提高，圣经成为西方文艺中的核心部分，几乎影响到了西
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业
酒店式公寓前景及客户分 析
酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
天津酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓简介 1)酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2)酒店式的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。 3)前景展望 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外
内蒙古财经大学 中西方文化起源比较 赵赫132062141 13级金融一班（原13级市场营销一班） 2014-12-12
中西方文化起源比较 赵赫 （内蒙古财经大学，金融学院） 摘要:来自于不同文化间的比较，尤其是本国和其他国家文化 之间的比较可以发现，文化的起源在文化发展的进程中扮演了重要的角色。虽然中华文化和西方文化有很多共同之处，但它们在道德价值观念、社会习俗、礼仪、关系、个体精神等之间有着巨大的差异。当我们在制定决策时或者在跨文化交流的时候，应该时刻记得文化差异，这样才能使文化发展更加主动灵活。 关键词：比较，起源，文化 一、引言 从近代以来，中西文化就像两条互不相交的平行线，各自前进、各自发展，但是伴随着近代西方资本主义国家迈开资本主义扩张的步伐，中西方文化开始有了拐点，文化的交融伴随着战争的枪炮声，伴随着侵略的文化同化手段，被迫进行交融。时至今日，随着科学技术的迅猛发展，交通方式极大便捷，互联网领域急速拓宽等因素使得全球各地的信息传播极快，真正使世界各地连成一个不可分割的整体，并且不同文化之间相互影响、相互作用、相互联系。然而，中华文化和西方文化源自于不同的文化系统，两种文化真正交融交流之前，它们就已各自形成了自己一套独特的行为系统，一套独特的价值观念，
也许这种独特性预示着今后的文化交流暗伏着冲突。中西文化的这种相交汇流，并不意味着在融合两种文化的基础上产生出了另一种新的文化，两种文化仍然保留着自己的鲜明个性，交而不融，汇而不合，或者，如果一定要说这是一种合流的话，这也是一种泾渭分明的合流。 二、大河文明与海洋文化 2.1中华文化的自然基础特点包括：幅员辽阔、腹地纵深，流域面积1000平方公里以上的河流（1580条），超过1万平方公里的河流（79条），拥有完全自足的生存条件和雄厚的发展潜能，可以自我调节与更新，这些因素造就了中华文化的延续与完整；复杂多变的地形地貌，中国幅员辽阔，地形复杂，崇山峻岭。平均海拔4500米以上的世界 屋脊高原面积达200万平方公里，占整个疆域的五分之一。塞外的荒漠、北部的草原、中西部沟壕纵深的黄土高原、广阔无边的东部平原、四面环山的大盆地、1.8万公里的海岸线、西高东低走势；温暖湿润的气候，东亚大气环流系统形成了中国特有的复杂而多样的气候，几乎囊括世界上大多数的气候类型；半封闭的边缘地形，与西方世界相对隔绝，太平洋无法像地中海那样成为人类相互沟通的桥梁，中西方文化交往与沟通存在艰难，这既使中华文化保留了自成一体的延续性，但又造成了保守意识、盲目自尊的大国心态。 2.2西方文化的自然基础特点包括：独特的地理位置，西、南、北三面环海，东接亚洲，就像黑格尔的预言，“大海给了我们茫茫无定、浩浩无际的渺渺无限的观念，人类在大海的无限里感到他自己底无限
工程施工合同 模板
典型酒店式公寓造价及装修成本 一、建安成本 酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。如含设备系统，成本在3500元左右。 以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。 二、公寓内装修成本 酒店式公寓户内装修成本为： (一)40平方米户型 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。 4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。 5、洁具套件：2800元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右 1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。（二）50平方米典型户型： 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。 4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。 5、洁具套件：3500元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右 1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！ 酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。 10000平方米，小高层，标准间：24平方米
对于酒店式公寓在综合体中未来发展的几点思考 发表时间：2016-07-12T16:32:03.720Z 来源：《工程建设标准化》2016年5月总第210期作者：徐强林宝明[导读] 酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。——以青岛市市南和市北地区为例 徐强林宝明（吉林建筑大学建筑与规划学院，吉林，长春，130118）【摘要】伴随着近三十年的改革开放，其经济的发展促进酒店式公寓的快速植入。 本论文之所以选择青岛作为酒店式公寓发展研究的对象城市是因为青岛不仅是山东的经济强市贠在于青岛是综合旅游、商业、娱乐、休闲于一体的综合性开发的沿海城市，同时青岛作为新兴的海滨城市承接2008 年奥运会帆船吸引大量的海内外人流，间接影响青岛的土地价值使其飞速增长，寸土寸金的土地市场让开发商更加注重投资回报率，而酒店式公寓其自身的特点在一定程度上符合了开发商追求经济的需求。酒店式公寓在与酒店、住宅、别墅竞争中存活下来必然有它潜在的价值，在未来的发展有良好的空间。本文就是从酒店式公寓、综合体在青岛的开发利用出现的问题着手，深入分析酒店式公寓的设计原则，以及浅层次的分析酒店式公寓在未来的发展趋势。 【关键词】酒店式公寓；投资回报率；综合体；发展趋势 1 酒店式公寓在青岛的发展弊端1.1 盲目的开发促使酒店式公寓定位不准确酒店式公寓指的是“酒店式的服务，公寓式的管理”，其规模较之传统的住宅要小，“但麻雀虽小，五脏俱全”，功能配套齐全，同时兼顾休闲、娱乐办公于一体的商业和自居用房，有一种家的感觉。对于青岛发展最快的香港路，公寓的数量和质量都与酒店式公寓的设计理念大相径庭，如青岛海滨路的公寓只是在家庭住宅的基础上进行改造利用，未能体现每一个公寓都拥有独立卫生间和厨房的基本要求，公寓化的管理不到位，酒店式的服务也不能满足消费者的需求。 1.2 酒店式公寓的后期服务管理不到位酒店式公寓源于法国的阿尔比斯山地区，最早是为游客提供简单的临时居住场所，而在此空间中提供简单的厨房以供游客使用，久而久之，酒店式公寓在欧洲蔓延，其发展的成熟是在美国的纽约，而青岛作为山东的沿海城市，吸收外来的先进理念，最先引进酒店式公寓的设计理念，但是其后期的服务却远远达不到酒店式的服务。每一层酒店式公寓缺乏统一的管理，不能应对紧急情况。外边的街道狭窄，不能有效的应对车辆的紧急疏散，户外的停车场也达不到一寓一户的基本要求。 1.3 酒店式公寓单产业链竞争力不足通过大量的调研分析，而酒店式公寓在青岛的利用率非常低，在冬天几乎无人问津，即使是在青岛的旅游旺季，酒店式公寓对外出租和售卖都不及酒店的五分之一，大部分的消费者宁可居住在酒店，也不愿意去租售酒店式公寓。通过调查问卷，主要原因是酒店式公寓不能提供更多的服务，其产业链的单一不能与青岛酒店能抗衡。 2 酒店式公寓的设计原则2.1 酒店式公寓的外立面酒店式公寓在外立面的设计中避免千城一面的窘状，在经济造价允许的条件下，选用新兴的材料，与周围的环境融合在一起，同时善于利用光照对于建筑立面的影响，取其优势规避不利的因素，突出酒店式公寓独特的立面设计。 2.2 酒店式公寓的大堂营造随着酒店式公寓在青岛的发展，要想吸引大量的国内外游客入住，酒店式公寓大堂的设计占据了不可替代的位置。大堂的营造不仅能提供休息的场地还要将青岛的文化和地域要素引入其中，提高大堂空间的观赏价值和停留时间，吸引人流。 2.3 酒店式公寓的内部空间设计通过调查分析：在酒店式公寓的用户中，其居住者的占有率如下： 外国人年轻人中年人老年人 10% 50% 30% 10% 同时对于不同的群体进行采访调查，发现年轻人普遍喜欢复层式设计，他们喜欢卧室独立于其它空间之外，刻意营造温馨的居住场所，追求视觉的享受，同时他们并不太在意起居室规模。而老年人在调查的过程中发现，由于行动的不便他们比较喜欢单层空间设置，内部装饰也以简约、朴素为主，同时对于卫生间的舒适性要求极高，与此同时有的老年人希望卧室与起居室合二为一，提高空间利用率，喜欢便捷的服务，注重公共交通的面积。 2.4 酒店式公寓的基础设施酒店式公寓不仅提供最基本的生活服务设施如家具，还需要依据不同的人群提供不同的生活服务设施如装修风格，针对残疾人酒店式公寓还要提供更加齐全的服务设施。 同时酒店式公寓提供基本的生活单元所需要的附属设施，同时兼顾现代化的便捷服务。 3 酒店式公寓在综合体中思考3.1 酒店式公寓自身的优点酒店式公寓的英文缩写是SOHO，全称是Samll Office Home Office 寓意是微小型的办公住宅，兼顾居住和商业两用的优势，既可以自己居住，也可以对外出租，受到越来越多的消费者投资使用。酒店式公寓的配套设施齐全，为入住者提供最大化的舒适度，酒店式的服务提高了对于客人的吸引力，现代化的物业管理既保证私密性也提供快捷便利的服务。 3.2 酒店式公寓在综合体中功能配比通过对于青岛80%综合体的调查研究，发现有的综合体中不仅含有酒店、住宅还含有公寓（含酒店式），其配比率在60%以上，在一定程度上缩减了综合体中服务空间的配比率，降低了综合体整体的价值，不能吸引人流，从而降低了利用率。 4 酒店式公寓在未来的发展酒店式公寓在中国的发展起步晚，建成速度快，开发商追求利益最大化，使得酒店式公寓在前期策划、定位、建造以及后期的运营管理存在很大的问题，需要建筑师更深层次的思考。酒店式公寓在未来主要分为两类：1、高档豪华的酒店式公寓：精装修，定位高，主要为上层人士服务。2、个性化时尚酒店式公寓：主要为旅游、出差的人群服务，提供时尚型、个性化的空间。 5 结论酒店式公寓的在未来的发展必然沿着不同的维度发展，不再是单一的产业，酒店式公寓将会与其它建筑形态强强联合提升综合实力，同时酒店式公寓提供信息化、智能化的现代服务。酒店式公寓在市场需求的支配下必然拥有完善的配套设施，同时多元化的发展也将带动酒店式公寓向着“以人为本、和谐共生”的生态理念发展。社会经济的持续发展促进酒店式公寓向着高端的产业迈进，对于人的发展则是必然王国向自由王国迈进，酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。 参考文献：[1]史博. 北京中关村酒店式公寓项目市场调研及分析[J] .西安理工大学，2005.3.[2]邵念强、赵毅.酒店式公寓发展趋势[J]：商业地产.2007.5.[3]鲍莜斌.建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计[J]：北京香江兴利房地产开发公司.百年建筑.2013.10.[4]翁雅露、沈晓霞、郑夏倩、张婷婷.公寓式酒店及前景分析[J]：现代商业.2013.9.
一、工程施工特点、重点、难点 1、施工管理特点 （1）本工程为内装修工程，作业区域内和暖通、机电及电梯、消防、广播等专业交叉工序较多，同其它合同段的内装修工作也会有一定的交叉及接口工作，由此，协调将作为本工程的一项重点，应严格服从总包管理，使用先进的进度管理手段以及时应对工序调整。 （2）由本工建筑功能决定，工程施工面积巨大，劳动力配置较大，在此规模现场对劳务层的管理控制力为本工程的重点管理内容。 （3）本工程施工现场位于天津市中心。施工过程中应严格管理施工人员及施工车辆的活动范围，及交通线路，材料的场内堆放等，确保本次精装修施工不会因材料运输影响施工进度。（4）本工程大部分项目需进行深化设计，为保障精装修项目的质量和进度，必须积极与业主单位，设计单位及总包单位沟通及配合，一方面充分发挥公司在专业设计方面的素养及经验，另一方面，应严格按照原设计意图进行深化设计工作，确保对设计师整体方案的完美诠释。 （5）本工程作业面大，每次进场材料数量巨大，应在服从业主单位及总承包单位管理的基础上，对划分的堆料区进行统筹管理，做到堆场的合理使用。 2、施工管理重点 （1）材料供应：本工程所用材料种类、规格繁多，部分材料由业主单位制定采购，为切实保障施工能够按照预定的工期进行施工，必须做好现场施工材料的订货、加工工作，在开工前我们将根据工程进度计划及工程现场的实际需求情况，制定严格的材料计划及材料进场计划，安排专人负责材料计划及材料合理进场的管理与协调。通过周密材料计划以对工程进度进行跟踪，争取做到材料用多少，提前一两天进多少，确保材料随时供应充足，现场物资畅通。既保证工地材料的正常需求又保障施工现场有序、整洁。 （2）材料的二次周转及存放保障措施：为了保证施工材料的供应，我们将安排专用于二次运输机周转的壮工班，主要负责协助各专业施工队进行材料的二次运输及周转。为了保证材料的有序周转，我们将制定严密材料二次运转的工艺要求，保证材料的有序运转及转运工程中的成品保护。为了保证施工现场的材料供应及现场文明施工，我们将进行周密的现场平面布置策划，既保证施工材料取用方便，又保障施工作业面不受影响，使施工现场做到杂而不乱，材料堆放有序，尽可能的提高场地利用率，以确保材料的二次周转及存放保障措施。（3）专业交叉施工协调管理措施：本工程由多个专业施工队伍共同施工，我们将合理的编排好施工进度计划，协调好各专业施工的交叉工作。 （4）绿色环保装修：施工中普遍采用绿色环保材料及绿色环保施工工艺，在施工中严格控制对大气、对周边环境的污染，力求尽可能的减少装修对环境的影响。在进行噪音较大施工时，我们将采取相应你得封闭隔音措施，减少噪音对环境的污染。对产生高噪音的机械设备，在使用时间及机械设备设置上，我们将进行周密的策划，对产生高噪音的设备，我们将集中在每一层的同一位置（具备隔音防护条件），对设备用房进行隔音处理后方可使用。 严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定，对所用建筑材料和装修材料进行进场检验，要求所有材料必须有厂家出具的检测报告，必要情况下，分批抽查送样到相关部门进行检测。确保所有材料合格。 当装修材料进行检验，发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工买不得擅自更改设计要求。确需要改时，应经原设计单位同意。 3、工程施工难点 （1）工期紧、工程量大、工艺复杂、质量要求高 工期急、工程量大、工艺复杂、质量要求高，这些因素，给本工程的施工将造成一些困难，所以工程在以上规定的工作天内完成既定的进度和质量目标，必须由各方面的配合下，
酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：
（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资
第1章绪论 1.1建筑设计论述 1.1.1设计思路 本次毕业设计的题目为碧海连天酒店式公寓。建筑场地条件良好，建筑面积8000平方米左右，层数8层。结构形式采用钢筋混凝土框架结构，由上述基本条件进行方案设计。 首先根据建筑使用功能，和所给出的建筑环境加以分析，考虑到建筑与道路和原有建筑的对位关系，人流疏散的问题，和气候等因素设置入口方向。 出于对所给场地局限性的分析，建筑抗震有利因素的考虑，因为此工程为酒店式公寓，属于商业民用建筑，考虑到建筑美学，采用几何形外形并融入园林元素，在外观粉刷上采用新中式风格 建筑平面方案多以内廊形式为主，且无论在建筑的节能与保温上还是在施工的经济性方面上内廊形式都应该是首选方案，本次设计采用内廊形式。 由于商业建筑的使用功能和外观形式的要求。首先根据给定的房间的面积、个数、用途初步定出功能分区，分别处理好主用功能与次要功能分区，建筑功能的对内对外的关系，同时注意人流分析，避免发生不必要的人流交叉。 房间的布置，其中尽量把主要功能房间即客房置于朝向较好的位置，整栋建筑第一第二层为公共部分，采用裙房设计，在一、二层布置商业中心、会客大厅、厕所等设施空间。因标准层均为客房，故不设置厕所。通过各房间的初步尺寸确定各个房间的摆放关系，开间进深。在调整房间时宜考虑房间内的设施摆放，房间的长宽比，并考虑到框架结构的均匀布置，柱网布置变化不宜较大，要和房间尺寸有很好的协调关系，尽量使结构布置均匀对称。 依据《民用建筑设计原理》中给人最舒服感觉的房间尺度比例为1：1～1：1.5和我国现有经济和施工条件下最经济的跨度为6米左右等信息，经反复修改确定本设计选用开间4.5米，进深6米的柱网，的感官问题和满足，走廊宽2.4米。同时要考虑楼梯的疏散距离的要求，确定设计两挂楼梯。房间高度，其中考虑窗地面积比，满足采光要求，标准层层高定为3.3米，首层层高为4.2米。 采光以及通风，在端部采光走廊满足要求的同时两边房间门上均做亮子以加强走廊采光，房间的门窗洞口均对应布置，加强通风，减小涡流。进而选择门窗的型号和布置。 在建筑设计的过程中特别注意的是楼梯部分。根据建筑分布，本建筑布置三部楼梯，主楼梯位于建筑正中，并设两部电梯，用填充墙隔开，使其一为消防梯。其他两部楼梯疏散距离不能太远，防火要求之间距离以及距端部距离都有严格要求。楼梯的宽度应满足疏散人群的要求，楼梯的净高、坡度和踏板的宽度、踏步
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东而的临街商铺，但大地块北而及临湖而商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大 地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这 一方案,目前持保留意见，原因在于:其一,联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求）,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖
掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北而的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖而商铺休闲娱乐型的经营业态相匹 配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一 方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒店式公寓选在动静 皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公 寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 洒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1 9 76年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高, 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服
企业大学的起源与发展 随着知识经济的浪潮席卷全球，人才已经越来越凸显其对企业的重要性，企业对人力资源开发的需求也越来越迫切，而外部培训机构不能满足企业的这种需求，高等教育机构也不能满足员工对职场教育和终身学习的渴求，企业大学就在这种形势下走上了历史舞台。 一、企业大学的起源 1.1 国外企业大学 1.1.1 国外企业大学发源 一般认为，通用电气在1956年建立的克劳顿培训中心（即现在的韦尔奇领导力发展中心）标志着企业大学的诞生。事实上早在1927年，通用汽车即创办了通用汽车技术和管理学院（GM学院），试图将培训和学习带到工作中来，这个时间也可以理解为企业大学的发源时间。 1.1.2 国外企业大学历史 企业大学出现以前，传统的企业培训主要集中在员工的技能普及和培训方面，企业大学的成立掀开了企业管理培训的序幕。下图1描述了国外企业大学的三个发展阶段。 在企业大学发展的第一阶段（20世纪20—70年代），传统的培训体制发生改变，“企业大学”这一术语在20世纪50年代由迪斯尼公司首先采用，并逐渐被人们所接受。 第二阶段（20世纪80年代—20世纪末）摩托罗拉大学成立后，企业大学有了全新的功能和形式，它的成功运作，在全世界范围内引起了企业大学建立的高潮。数据显示，1998年，美国大约有400家企业大学成立，到2000年间，美国的企业大学已经超过2000家。 第三阶段（21世纪初期至今）21世纪初，企业的培训对象开始进一步对外扩展。2001年，惠普应客户和合作伙伴的培训需求成立了惠普商学院，很快，客户面就扩大到了整个社会。2002年，摩托罗拉大学完成了从企业内部培训为主到内外兼顾的整个价值链培训的转型，成了真正意义上的“综合性企业大学”。企业大学在企业结构中发挥的作用越来越重要。
古代西方文明起源——古希腊和古罗马文明 政治：古代雅典逐渐形成了城邦民主政治，在专制主义盛行的古代世界率先建立 了较为健全的民主制度，成为近代西方民主政治的源头；古罗马系统的法律体系和完整的诉讼程序，对近现代法治国家的建立产生了深远影响。 经济：奴隶制经济迅速发展，尤其是海外贸易、工商业高度发达，在此基础上形成了灿烂的海洋文明。 思想文化：古代希腊出现了世界上最早的人文主义思想，智者学派强调“人是万物的尺度”，是近代西方人文主义的源头；苏格拉底强调“美德即知识” ，柏拉图理性精神对西方哲学产生了深远影响。 线索一：古希腊民主政治 1. 民主政治形成条件： (1) 地理条件：多山靠海、港湾岛屿众多、平原狭小。 (2) 经济条件：海外贸易和工商业发达。 (3) 政治条件：小国寡民的城邦制度使公民有较多的直接参与政治事务的机会。 (4) 思想条件：宽松自由的社会环境、平等互利的观念、较高的公民素质2．形成过程：
3．影响 (1) 积极性：①雅典民主制是古希腊文化繁荣的基础，使古希腊在众多文化领域取得了辉煌的成就。②雅典民主制的理论和实践，为近现代西方政治制度奠定了最初的基础。 (2) 局限性：①雅典民主仅限于成年男性公民。对妇女、外邦人、广大奴隶无民主可言。②从运作方式上看，过于泛滥的直接民主，成为政治腐败、社会动乱的隐患。 线索二、罗马法 1.形成条件： ①政治：罗马城(前754—前753)与罗马共和国 (前509)及罗马帝国 (前27) 的建立 ②经济：罗马奴隶制经济的发展与繁荣③社会：平民的不断斗争，迫使统治者不断调整法律；罗马疆域的不断扩大④思想：古罗马“自然法”存在的思想与发展 ⑤主观：统治者重视。1．发展历程 (1) 习惯法：有很大的伸缩性和不确定性，贵族可以随意解释法律。 (2) 《十二铜表法》：公元前5 世纪中期颁布，是古罗马第一部成文法。 (3) 万民法取代公民法： ①公民法仅适用于罗马公民，有其狭隘性。②万民法适用于罗马境内的一切自由民，使法律有了更大的适用范围。 (4) 《民法大全》：查士丁尼时汇编而成，罗马法体系最终完成。2．基本内容
南昌市酒店式公寓市场调查报告 一、南昌市酒店式公寓概况 (02) 二、公寓市场供需分析 (02) 三、公寓市场分布状况 (05) 四、公寓市场特征分析 (06) 五、酒店式公寓的租金状况 (08) 六、酒店式公寓的客源分析 (09) 七、酒店式公寓的营销手法分析 (12) 八、南昌市潜在酒店式公寓预计 (24)
一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景 南昌市酒店式公寓市场发展轨迹 南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”，“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓，在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓，全部精装修酒店式公寓，颇为惹人侧目。 继“东方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装，易名“天龙商务公寓”，以小户型的商务公寓形式投入市场销售，取得了不俗的销售业绩。 2003年，同为烂尾楼改造工程，位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场，这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目，从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对，无不挥洒得淋漓尽致。 自此，紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等，今年推出的海航白金汇、明珠广场等，纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔，还是“类酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在楼市中经蔓延开来，作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。 如今，越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报，于是，精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。从前段时间风行一时的小户型，到现在的酒店式公寓的不断推出，都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。；这类物业其实是市场细分的产物，它们的出现使之很快成为了楼市的亮点，给购房者也带来了全新的投资理念和置业方式。 二、公寓市场供需分析 1、公寓市场供应量分析 据粗略统计，市场上林林总总、名目繁多的小公寓项目，有十余来个，从这十余个项目的市场销售率逐一看过来，可以发现市场销售率均较高，不少项目在短期内达到100%的倾巢而出。排除个别楼盘因地理位置及部分户型过大而导致的销售周期长的个别现象外，从总体来看应该说酒店式公寓的市
I D－R001酒店式公寓的开发前景分析
按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产工程，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为工程开发的前期铺垫，并为工程决策提供一定的理论依据。 酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。 第一部分回顾 上海主要的酒店式公寓 据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义规范不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营经管的物业。此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 酒店式公寓的主要来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。 普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：?电梯数量不足 ?通道狭窄 ?通风采光严重缺乏 ?户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 ?储存空间严重不足 ?装修质量粗糙 ?居住人群复杂 ?会所设施不全 ?车位严重缺乏 ?绿化率低 第二部分酒店式公寓开发前景 酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
2004年第1期 第7卷(总22期)西安联合大学学报Journal of Xi ’an United University Vol.7 No.1Feb.2004文章编号:10082777X (2004)0120038204 收稿日期:2003-06-08 作者简介:汪国风(1938— ),男,江苏仪征人,天津画院一级画师。西方文明的起源与特质汪国风 (天津画院,天津300040)摘 要:长期以来,东西方的学者习惯于将古希腊文明视为西方文化的源头。其实,真正的源头应 是克里特岛上的米诺斯文明。但它并非原生文明,而是在埃及农业文明与西亚商业文明的影响下发展 起来的次生文明。而西方文明则是一种在游牧文化骑马民族的反复冲击下,主要继承和发扬了游牧文 化集贸易、掠夺、殖民于一体的骑马民族传统,由原始狩猎文化、游牧文化、商品文化、农耕文化杂交而成 的海洋文明。 关键词:骑马民族;海上骑马民族;海洋文明 中图分类号:C951 文献标识码:A 11骑马民族的反复冲击 从人种和语言上划分,最原始的游牧民族主要有三大支:印欧语系的高加索人、阿尔泰语系的蒙古利亚人和闪含语 系的闪米特人。游牧民族形成以后,便主要生存于广袤的欧亚内大陆和西南亚的干旱地区。他们以“落” (二三户为一落)的方式,散布在茫茫的大草原上,过着逐水草而居,漂泊不定,全部财产可以随身带走的简朴生活,而且还必须按季节在冬季和夏季的牧场之间不断地游动,游牧距离常在1000公里以上。只有在冬季或发生天灾人祸之时,才聚成“部”,“部”的大小不一,少则数十数百户,多则成千上万户。由此也就形成了与有根的农耕文化截然不同的轻土重财、游荡成性、四海为家、随遇而安等的无根特质。 由于放牧主要靠个人的能力与智慧,独自面对大自然的肆虐,鹰、狼一类食肉猛兽的袭击或邻人的劫掠,便锻炼出他们强壮的体魄,彪悍的性格和天马行空、独立不羁的英雄精神,形成游牧文化的又一特质──弱肉强食、优胜劣汰的强权思想,以及个人财产神圣不可侵犯的个体私有观念和相应的个体私有制度。 在农耕社会通过一系列兼并战争形成国家,而分散的、与世隔绝的游牧民族,却始终处于没有文字和历史、没有什么年代变化和地域差别的单一同质状态。直到他们终于面对农耕文明积累起来的丰富物质文明与精神文明之时,才痛感自己的寒酸与落伍。加之周期性旱灾的胁迫,便使他们如影随形一般地与农耕文明形成了不解之缘。大约从公元前三千纪中叶,由于发生了世界性超大规模旱灾,便进一步致使游牧民族化为江上波夫所谓的“骑马民族”,开始进行以农耕社会为目标的大迁徙和大掠夺。 游牧民族所发动的掠夺战争,从时间上说要比农耕社会的兼并战争要晚。就其性质而言,则是一种集贸易、掠夺和殖民三位于一体的、基于天时和力量对比的随机性外拓型战争。具体地说,就是:在风调雨顺或农耕社会相对强盛之时,他们大抵安于相互间的和平共处与“双边贸易”,至多进行一些随机的局部性骚扰;一旦发生天灾人祸或农耕社会相对衰败之时,他们便会毫不犹豫地扑向农耕社会,不断地进行掠夺和殖民。既然战争的主旨在于掠夺和殖民,他们便如蝗群般带有很大的随机性,因而胜负成败的决定性因素往往不是将帅的谋略,而是勇士们的彪悍、勇敢、机敏和相互间的默契配合。为了造就这样的勇士和调动他们的战斗积极性,军事集团的首领们又实行以敌人的首级论功行赏、战利品归个人所有、把战死者尸体运回便可尽得死者的财产,以及偷一罚十、一夫多妻和壮者食肥美、老者食剩余等一系列鼓励强权的政策,进一步将他们塑造成以“男人的天堂在马背上和女人的胸脯上”一类格言为人生观,拿杀人放火当家常便饭,视马革裹尸为寿终正寝的亡命徒。 由这样的亡命徒构成的、建立在个体私有制基础之上的军事集团,很难形成农耕社会那种精神和伦理的权威。为了