一场关于诗和远方的探索之旅走近这片绝美海岸
开发事业一部·蔚蓝海岸项目
2018年10月
写在前面：从案名确定到北中国的SEATOPIA小有名气；历时700天，我们经历了最刻骨铭心的“难熬和蜕变”
从字面上理解是“文化+旅游+地产”其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”什么是文旅地产？
?第二居所 / 小镇配套包 / 社交衍生品
?文旅小镇，以文化旅游产业作为的主导产业的小镇。
数据来源：2018年300组别墅成就客户分析，300-500万（合院） 200-300万（叠拼）
几个数字看文旅地产的消费行为模式60% 51% 83% 64%
?从家庭决策角色看，女性决策占60%；
?文旅地产项目具有感性置业的属性， 51%一次到访成交，83%一周内成交；
?合院客户一次性付款占比58%，叠拼客户一次性付款64%；
?有圈层性和家族性聚集生活购买特征更感性，饮马川首批开盘，被一个小区和他的朋友们包销了。
文化旅游地产在中国的发展主要经历了四个阶段，自2010年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多示例开发商分分进入文化旅游地产开发，竞争格局初显。
爆发式增长阶段
快速发展阶段
起步阶段
萌芽阶段
1990年以前1990-2000年2001-2009年2010-至今
主要表现形式文旅产业以一种
新业态在旅游业
中慢慢孵化
表现在自然、人
文文化旅游地产
类广告旅游项目
文化旅游开始在国际
旅游市场发展，我国
文化旅游业态现雏形
表现在借古文化的古
村、古镇广告旅游项
目、商业及主体公园
类启蒙发展
国内文化旅游市场开始
受重视，国家出台大量
相关支持政策
表现在商业及主体公园
性形式地产综合类启蒙
发展
新产业业态已形成，
市场迅速发展
表现在主体公园类、
地产类项目爆发式增
长
文旅地产的发展阶段
根据西方经验，
人均GDP3000美元开始进入度假地产井喷阶段 2016
8000$
1000$
5000$
2000 GDP 观光游 休闲游 度假游
3000$
2016年中国人均GDP8178美元
?姜汝祥博士在郁亮提出白银时代之后，研究发现西方发达国家在人均GDP8000美元的时候，进入后住宅地产时代；
?国际惯例表明，一国人均GDP 达到5000美元即进入成熟的度假经济时期，国家统计局数据：2016年中国人均GDP8178美元。
2016年前后吴晓波：中国人到日本买马桶盖
涌现阿那亚、饮马川、桃李春风等神盘一群新中产围着几个神盘抢房子
同年，远洋收购华贸蔚蓝海岸
宏观环境分析，即
神盘井喷背后的几个市场洞察
消费升级社群经济二胎经济高铁革命
消费升级
任泽平博士认为，消费升级一般分为四个阶段：第一阶段是温饱，即我们的80年代；第二阶段是耐用品，我们的90年代；第三个阶段是住行，我们的2000年以后；第四个阶段，“当大家有耐用品以后，解决了温饱以后，有车有房以后买什么？买健康，买快乐。”1962到1976年出生的这一批人，决定了中国经济增长和经济结构的很多主要特点。买房人群是20到50岁人买房，20到30的首次购房，35到50岁改善性住房就是所谓的二次置业。那么现在中国是进入到一个改善性置业为主的房地产市场。
社群经济
美国哈佛大学研究成果：会玩是未来30年的软实力。第一产业人口不到2%，养活3亿美国人，第二产业人口不到10%，却仍然是世界制造大国。因为大部分人从事各种娱乐体育服务事业，去“玩”了。将来，一切行业可能都是娱乐业。敢玩、爱玩、会玩的人，才有机会成为社会变迁中的真正大赢家。用共同的兴趣、爱好组建起来的团体，通过情感信任和价值反哺，就形成了社群经济？
高铁革命
北京日报：京津冀1小时交通圈正在形成， 6100亿投24条高铁，北京到北戴河仅46分钟；
秦沈、京哈、京秦、大秦四条铁路干线和秦沈高速、京秦高速公路、沿海高速公路、津秦高铁客运专线；
102国道、205国道、261省道及正在筹建的京津秦城际铁路，多条交通干线贯穿三地；
二胎经济
2015年10月十八届五中全会决定,全面放开二胎政策。启动全家庭亲子度假市场。放开二胎后，对地产影响有三：1、增加住房需求量，按人均15㎡计算，预计2040年增加约5.4亿平米；2、住房需求结构改变：三室、四室成为主流趋势，学区房抢夺更加激烈；3、城乡地区差异：城镇人口增长，东部地区活产率提升，加快城镇、东部发达地区的房地产市场。数据来源：国家统计局