誉景名居客户服务中心物业服务百问百答
一、收费及服务
1、物业管理相关的收费标准？有何依据？
答：普通住宅的物业管理费综合服务费标准，由市物价部分会同市物业管理主管部门制定，高标准住宅的物业综合服务费标准，由物业公司与业委会协商确定，向当地房管部门备案（或管理费计收根据物业所在地物价主管部门核定价为准）。
根据《关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知（东价〔2004〕136号）》、《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（东价〔2007〕20号）》、《印发<东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则>的通知(东价（〔2010〕52号）》、《关于规范我市机动车停放保管服务收费管理的通知（东价〔2010〕34号）》等文件精神，誉景名居物业管理相关的收费标准以下：
1）管理费的收费标准以销售（建筑）面积元/平方*月；（根据《东莞市住宅物业服务收费政府指导价》，本小区按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》执行三级服务标准的物业服务。管理费自交付使用之日起开始计付管理费，以《收楼通知书》上注明的具体时间为准）
2）住宅水费：元/立方米（即元/立方米（含排污费）＋元/立方米（垃圾处理费）。若有调整按最新标准执行；未抄表到户时由管理处代收）
3）住宅电费：元/度（若有调整按最新标准执行）
4）车位停车费：月租350元/月
5）车位服务费：50元/月（照明、维护、车场清洁卫生等费用）
6）车位临时收费：首1小时（含）为免费，超1小时以上6（含）小时以内为5元，满6小时以上的每2个小时1元；
7）装修保证金：高层、多层住宅（带电梯）：3000 元/户；商铺：100㎡（含）以下3000 元/户；
100㎡以上8000 元/户。
8）装修垃圾清运费：按国家规定收费标准：一次装修4元/平方，二次装修2元/平方；
9）装修施工出入证押金30元，工本费10元，延期工本费5元；
2、物业服务管理费由哪些组成部分？
答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》第十四条、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
（3）物业管理区域绿化养护费用；
（4）物业管理区域清洁卫生费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（7）办公费用；
（8）物业服务企业管理费分摊；
（9）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）；
（10）物业服务企业固定资产折旧；
（11）经业主同意的其它费用。
3、管理处提供哪些有偿服务或无偿服务？
答：为了更好更便捷地为业主提供服务，小区将制作《便民服务手册》，有关收费项目和收费标准已列明清楚，若有不明之处欢迎来电咨询。
4、收楼时为何要预交三个月的管理费？
答：目的是为了确保物业公司各项工作的顺利营运，保证为业主提供优质服务，预防业主长时间外出，而无法及时交纳费用而影响物业公司的正常运行，故入伙时业主须一次性交纳三个月的物业管理费（也称新项目的启动资金）
5、为什么要收取维修资金？收费依据是什么？怎样收费？
答：1）目的：
为了更好地维护本小区的物业，确保小区共用部位、共用设施设备在保修期满后能够得到有效与及时地修缮和更新、改造，并获得相应的资金保障；因此业主应按照相关规定交纳专项维修资金，以使物业能够达到增值、保值及延长物业使用寿命目的。
2）收费依据：
A、根据中华人民共和国主席令第六十二号《物权法》第六章第七十六条、七十九条对专项维修资金筹集及使用的明确规定执行；
B、根据国务院2003年9月1日起执行的《物业管理条例》第二章七条四款之规定：业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金，第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；
C、根据建设部、财政部发布由2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单
位不得将房屋交付购买人。
3）收费标准：
根据有关法律、法规的规定以住宅买卖双方签订《商品房买卖合同》约定中的建筑面积40元/㎡、非住宅建筑面积50元/㎡收取首期专项维修资金。
4）资金收取方式：业主收楼时到指定托管银行（东莞银行）进行缴存。
5）资金使用：住宅专项维修资金的使用将遵循方便快捷、公开透明，受益人和负担人相一致的原则，在住宅共用部位、共用设施保修期满后开始使用，当对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，将有物业管理公司提出住房维修资金使用计划，经业主大会通过后实施，对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造的，有物业管理企业提出住房专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑面积及人数2/3以上的业主通过后方可实施。
6）管理与监督：住房专项维修资金的管理将实行统一缴存、委托银行办理专用资金账户、专户存储、按栋设帐、分户核算、专款专用、所有人决策、定期公布、接受政府及业主监督的管理原则，业主缴存的住房专项维修资金属于全体业主所有，严禁挪作他用。
7）法律责任：违反《物权法》、《物业管理条例》及《住房专项维修资金管理方法》相关规定，侵占、挪用住房专项维修资金的，将接受东莞市人民政府财政部门及房地产主管部门的依法处理。
6、物业管理费是否包括公共水电费分摊？
答：根据印发《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知(东价〔2010〕52号)的《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》“第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（九）物业共用部位、共用设施设备产生的水电费用（不含二次供水加压电费）”，故物业管理费已包括公共水电费的分推，公共水电费分推是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。
7、小区物业管理费从何时计收？
答：根据有关物业管理法规规定，物业管理费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。
未经综合验收的房屋不能交付使用，业主如果在明知该房屋未经验收即入住的，因该房屋质量方面出现问题而给业主自己造成损失的，业主也应承担相应的责任。但作为物业管理费来说，必须是在该房屋合法交付使用后才能收取。
按照《广东省物业管理条例》第二十和二十一条规定，物业竣工后综合验收前属于前期管理，前期管理费用由建设单位负责。未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。
根据《广东省物业管理条例》（1998年颁布，现行）第二十条规定：“物业竣工后综合验收前的前期
管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定签订前期管理守则，并在售房时予以明示。”第二十一条规定：“建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理服务费用。”
8、对于售买或赠送的私家花园如何收取管理费？
答：管理费的计收是按购房合同约定的建筑面积计算，对于赠送的私家花园，将根据双方签署的合同约定（最终以房产证标示之建筑面积计算）。私家花园不另外计收管理费，但如果业主要求物业公司对其花园提供服务的，将按有偿服务形式另外收费。
9、房屋的免费保修年限？
答：详见《住宅质量保证书》的内容。
二、配套设施设备
1、室内有哪些配套设施？
答：1）配套：水表、电表、天燃气表、强电箱、弱电箱、电话接口、宽带接口、光纤到户。
2）智能系统：可视对讲、紧急按钮、燃气感应器、家庭安全报警
2、如何申请开通可视对讲？是否收取开通费？保修期限？
答：业主在装修验收合格之后，向管理处提出开通申请，由管理处负责登记、预约上门免费开通，保修期限为一年。
3、如何开通天燃气？怎样收费？燃气表的使用年限？
答：由于天燃气直接由东莞市新奥燃气公司提供各项服务，故各项服务工作开直接致电燃气热线：95158咨询、办理业务。
4、如何开通水电？水电表的保质年限？入住后水电表坏了更换是否收费？
答：1）①开通水：业主收楼后可以亲临或致电客户服务中心办理开通手续。
②开通电：小区业主申请用电均需到供电公司窗口申请（为了方便客户，客户服务中心即可
办理代收资料报送工作），业主携带的资料包括身份证原件及复印件、产权证明
文件（购房合同书、房产证或物业公司证明）及提供农村商业银行（农村信用社）、
工商银行或建设银行卡（储蓄卡）、开户人身份证原件及复印件，供电公司收到
申请后三个工作日内将派人前来安装电表，不去申请则不予安装。
2）水电表的保质年限为1年。
3）入住后水电表坏了在保修期内免费更换，在保修期外收费更换或业主自行购买更换。
5、电话、宽带、有线电视如何开通？
答：电话、宽带、有线电视由业主自行申报开通。
6、水、电、天然气起止码如何起计？
答：交房时物业公司、开发商、业主三方到屋内对房屋及各类设施、设备进行验收时会当面抄录水、电、燃气的起码，并交业主签字认可。
7、小区内提供哪些娱乐设施和场所？
答：为给小区业主提供舒适、舒心、健康的生活环境，配套有游泳池、棋牌室、咖啡厅、儿童游乐场、等。
三、管理服务
1、物业管理提供哪些服务？
答：1）工程管理：主要是对物业及配套设备、设施的管理（包括供水、供电、供气、通讯、照明、排水、排污、排气以及其他公用休闲设施等）的维修、养护、管理，确保这些设备设施处于良
好的运行状态。
2）秩序维护：通过门卫、巡逻、电视监控等为防盗、放破坏、防意外灾害事故以及防止其他违法行为而开展的一系列秩序维护工作，从而排除各种干扰，解除用户的后顾之忧。协助公安
部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范。
3）消防安全：物业管理企业的每一个员工都成为义务消防员。通过贯彻“预防为主，防消结合”
原则，认真做好消防日常管理、消防设备管理、消防演习和防火知识宣传及火警应急处理等，
达到预防火灾发生、对火灾隐患进行整改、最大限度地减少损失、确保业主和住户的安全为
目的。
4）环境卫生：保洁员定时收集和清运垃圾废物，经常打扫卫生、清洗地面等，确保物业区域内的公共地方和公用设施卫生、整洁。
5）园艺绿化：主要包括道路绿化、公共地方绿化、公共设施绿化等，通过对花草树木的设计、培植与养护，为住户提供清新怡人、树绿花香的生活环境。
6）车辆管理：统一物业区域的车辆停放，保持辖区内的道路、过道等通畅，确保用户车辆安全、避免损坏。
7）社区文化建设：定期举办社区文化活动主要是为了小区业主的文化生活，加强业主与公司、业主与业主之间的联络、营造和谐、健康的社区氛围。往后的管理工作容易取得业主对管理
工作的理解和支持。同时亦可巩固光大地产的品牌形象，为以后开发打下坚实基础。
8）其他服务：物业装饰、装修的管理服务；物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
四、业主收楼答疑？
1、谁是真正的业主？业主和住户的区别在哪里？
答：《物业管理条例》第六条明确指出，房屋的所有权人为业主。即只有拥有物业的所有权的人（房屋的产权拥有者）才是真正的业主，而租户包括业主的亲友均不能称为业主。
住户是指该房的居住人或使用人称为住户，住户对房屋只有居住权，无权售卖。
2、如何办理收楼手续？需携带什么资料？
答：业主至收到《物业交付使用通知书》起，以《收楼通知书》上的收楼时间为准，携带业主身份证原件及复件、两张一寸彩色照片、收楼通知书到物业客户中心办理收楼手续。
3、如果业主本人没有时间，可否委托家人收楼？需怎样办理？
答：以购房合同登记的名字为准，若业主本人没有时间安排收楼而委托家人或别人时，按照相关法律规定需出示业主委托书（或委托公证书）、委托人身份证原件及复印件、受委托人身份证原件及复印件、收楼通知书及业主一寸彩照两张即可办理收楼手续。
4、业主名有几个的，是否只需其中一位亲临办理即可？
答：若商品房买卖合同里有注明几个业主名的，其中一个业主来办理收楼手续的也可以。
5、能否出示“五证二书”，能不能复印一份带走？
答：所谓“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》；《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。
“二书”是指：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
“五证”不可以带走，“二书”可以带走。
6、管理处的上班时间是多少，电话？下班后还可以收楼吗？
答：管理处工作时间：
1）客户服务中心电话：、；
上班时间：早上8：00------21：00 下班后电话将转线至监控中心。
2）监控中心服务电话：、（21：00-----凌晨8：00）为业主提供24小时服务。
3）若因业主工作繁忙白天没有时间来收楼，要求下班后来收楼的，需提前进行预约，管理处将安排相关工作人员进行加班等候业主前来收楼，为确保业主收楼流程畅通有效，建议业主最
好按管理处的上班时间来办理相关手续。
7、房屋的建筑面积和套内面积以什么为标准？如何得出？
答：最终以房产管理部门测绘的测量为准，按《房屋买卖（预售）合同》中约定处理。
8、如果实际面积与购房合同所登记的销售面积有偏差如何处理？
答：对此问题，房地产公司始终依照政府有关管理规定及预售契约的有关约定，按照《广东省商品房买卖合同》细则执行；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差、下同），双方可按以下原则处理：
1）差异值为+%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿；
2）差异值为+%以上（不含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价
多退少补；
3）差异值超过+3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。
面积差异百分比= 产权登记面积—合同约定计价面积 X100
合同约定计价面积
最终以测绘的测量为准，按《房屋买卖（预售）合同》中约定处理
9、房屋这么多的质量问题（如：空鼓、裂缝）是否可以不交管理费？
答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。房屋质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。
10、因室内遗、漏工程问题可否因此不收楼？
答：任何一件产品的设计者和生产者都将力求完美，我们每一套房子也一样，在交房前已通过政府相关部门的检查、验收，对部分业主在收楼中发现室内遗、漏工程以及入住后出现的工程和设备设施（国家相关法律保修期内）问题，已要求相关施工单位成立维修小组处理。同时业主也可将上述问题汇总在《客户收楼书》中，开发公司将按照国家规定的保修期进行保修。
11、收楼后房屋的质量问题如何维修？
答：对于业主收楼时所发现的房屋工程质量问题，管理处将进行记录在案，并要求相关施工单位或成立维修小组按保修期进行保修处理。
12、地面/内墙面为什么有裂纹？
答：建筑材料的热胀冷缩、粉刷层与墙体两种材料粘合不好产生裂纹。这种小裂纹不会影响入住、使用、装修。业主在装修时可以解决。
13、保修期以及因其他原因未约定时间收楼，物管费如何计算？
答：以交房约定的房屋交付使用日期起算或者提前收房的时间为准。
14、室内为什么不敷设线路？
答：购房合同中约定为毛坯房，室内管线的敷设由业主装修自行负责。
15、如何办理出入智能卡（如：业主、住户证）？需要什么资料？一户可免费办理几张智能卡？
答：按照《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52
号）中第二十一条规定：物业小区实行出入证管理的，应当为业主免费提供每户不少于3张出入证（其中有车位的不少于1张车辆出入卡），业主申请多配置或因遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本收取工本费；景湖时代城业主需办证智能出入证的，需携带本人身份证（户口本、驾驶证、台湾同胞证、港澳证）有效证件原件或复印件、一寸彩照两张到客户服务中心办理办证手续，办理住户证件时必须同业主本人确认同意后方可办理。
16、为什么业主登记时要张贴照片
答：为了我们全体工作人员能够更快的认识和熟悉业主。
17、可否不填写业主家庭情况登记表？
答：希望各位业主能够配合我们的工作尽量详细填写，特别是常住人口的情况、业主联系电话包括紧急联系电话，目的就是为了更好的服务业主，了解业主，出现紧急情况及时通知业主，社区活动等紧急通知也能够以最快速度传递给业主。
18、门禁IC卡如何使用？如不慎丢失怎么办？损坏怎么办？操作权限如何？
答：门禁IC卡是业主进出小区的通行证和电子钥匙，严禁转借，请勿污损、扭转、接近磁体或强磁区域，请注意保管。若遗失IC卡须尽快向管理处挂失，物业管理员会及时取消该卡的功能。IC卡若损坏或无法使用，需另行补办，交纳押金20元/张，损失或遗失押金不退，IC卡仅供本单元业主使用，不通用，各单元的业主职能用作进入自住单元，不能进出其他单元。有车业主在交纳停车费后可以和车场管理系统通用。
19、小区的详细地址？邮编多少？
答：东莞市常平镇环城路袁山贝路段誉景名居523560
20、学生就读问题如何解决？有哪些分配学校？是否有学生接送服务？
答：
3）本小区不提供学生接送服务，可以协助联系其他业主们由业主自行组织学生接送服务。21、申请办理房产证如何办理？
答：以律师的答复为准。
五、装修服务答疑
1、业主能否自建装修？
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》中规定，住宅室内装饰装修需具有相应资质等级的设计单位和公司提供设计方案和图纸、营业执照等，由所在的物业服务管理企业批复同意施工后方可进行室内装修，若业主要求自行室内装饰装修的，由业主自行承担相关的一切责任。
2、装修申请如何办理，需要什么资料？一定要业主本人亲临吗？
答：业主提供：业主本人身份证或复印件、《装修申请书》、装修平面图及装修材料说明，并签订《装修承诺书》；若受业主委托的需提供：业主本人身份证原件及复印件、业主委托书、受委托人身份证原件及复印件、《装修申请书》、装修平面图及装修材料说明，并代签订《装修承诺书》。
装修单位提供：1）营业执照副本及资质证书复印件（需加盖红色公章）、法人代表委托书（加盖红
色公章）；
2）施工人员身份证（或暂住证）、电工证（IC卡式）复印件；
3）施工图纸（包括：平面图、墙体改动图、电路图、给排水布置图、电路系统图、用电负荷表、天花图、防水施工方案，比例1：100）
4）装修施工人员相片2张/人；
5）《家居装修合同》复印件。
3、装修审批需多少时间？
答：管理处自收到合格完整的装修申请书、图纸等资料起三个工作日内进行批复。
4、装修手续如何办理？
答：最终以管理处经理批复为准，由物业客服中心客服助理负责通知业主或装修负责人携带资金到客服前台办理装修入场手续，待业主或装修负责人亲临客服中心后，由客服助理负责填写《装修施工许可证》及《装修施工人员出入证》，然后再让业主或装修负责人到财务交纳装修保证金（3000元）和装修垃圾清运费（建筑面积×4元/㎡），方可办理装修入场。
5、装修时为何要交保证金和垃圾费，以何为依据？
答：根据《转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》东价〔2007〕20号“七、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按如下规定收取相关装修管理费用：
1）、装修垃圾清运费。装修产生的垃圾（余泥）由业主或使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费用由业主与物业管理企业根据装修的具体情况，按房屋
建筑面积不超过4元/平方米的标准协商确定。
2）、证件工本费。物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过30元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退回押金；如证件回收后不能再次使
用的，可收取不超过5元/证的工本费。
3）、装修保证金（押金）。在业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。装修保证金（押金）标准由物业管
理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定，但住宅物业的装修保证
金标准不得超过8000元。
装修保证金（押金）用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，
物业管理企业应在装修验收合格后3个月内退还装修保证金（押金）。
物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工（料）价单。
4）、除上述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。
6、装修垃圾费可不可以不交，由自行清理？
答：若业主不愿交纳装修垃圾清运费的，由业主自行清理装修垃圾，并用麻布袋装好再安排装修搬运工直接搬运上车，需注意的是业主自行清理装修垃圾的，不可将自家的装修垃圾堆放在公共、公用或指定的装修垃圾堆放点进行存放。
7、装修时一定要做防白蚁吗？可不可以自己做？
答：因为装修中大量使用木档、木地板、护墙板凳各种木制品，为白蚁的栖息和繁殖提供了广阔和丰富的食物来源，而气候变暖和白蚁生活学性的变化，使白蚁对环境的适应能力大大增强，致使各类房屋装修后的白蚁危害频频发生。
1）根据《城市房屋白蚁防治管理规定》（中华人民共和国建设部令第130号）
第二条本规定适用于白蚁危害地区城市房屋的白蚁防治管理。
本规定所称的城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。
凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。
第十四条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托白蚁防治单位进行灭治。
房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。
第二十条房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本规定第十四条规定的，房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，可以对责任人处以1000元的罚款。
2）根据《东莞市房屋白蚁防治管理办法》
第二条本办法适用于本市行政区域内房屋的白蚁防治管理。
本办法所称的房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。
第九条新建、扩建、改建、装饰装修的房屋，必须实施白蚁预防处理，建设单位应将白蚁预防工程列入基建项目内容，并将白蚁预防费用列入工程概预算。
第十五条原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当委托具有白蚁防治资质的单位进行灭治。
房屋所有人、使用人以及房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。
第二十二条房屋所有人、使用人或者房屋管理单位违反本办法第十五条规定的，市房产行政主管部门可以对责任人处以1000元以上1万元以下的罚款。
根据上述相关法律法规的规定，在房屋装修时，请专业的防治机构进行白蚁预防处理。
8、装修保证金和工卡押金何是可以退还？
答：业主室内装修完毕时，须向管理处提出房屋室内装修竣工验收，以验收合格即日起5天内可退还《装修施工人员出入证》押金，90个工作日之内方可退还装修保证金。
9、正常装修施工时间是多少？可以加班施工吗？
答：按照誉景名居的装修管理规定装修施工时间为：
1）平日（周一至周五）上午8：30——12：00，下午14：00——18：00，若有大噪音施工的上午需推迟开工时间至9：00；
2）双休日及节假日不允许有大噪音施工，若赶工在无噪音施工的前提下，需到客服中心办理申请加班手续，且上午施工时间为9：00。
3）按照市建委、市规委、市国土房管局《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定(试行)》每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。10、如何办理装修加班申请？
答：需由业主本人或装修负责人携带业主证或装修负责人工卡到客服中心办理，且须提前一天申请办理装修加班手续，方可进行加班装修，且属于无声操作尚可。若业主或装修负责人未经申请直接加班装修且有噪音影响它人引起投诉的，管理处将给予劝告，若屡次劝告不改且不补办手续者，管理处将进行停水停电处理，并将装修施工人员逐出小区。
11、装修施工期间的物品放行如何办理及确认？
答：装修施工期间的物品材料放行：需业主本人或装修负责人亲临客服中心办理，若业主本人没时间或不在现场的，客服中心将去电同业主本人确认装修材料及物品的放行，在确认无误的情况下客服中心方可开据物品放行条给予放行；若未经业主同意或联系不上业主本人的，禁止放行任何物品及材料；
装修施工期间工具的放行：需由装修负责人携带证件亲临客服中心办理。
12、装修期间何种情况为违规？
答：1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
4）损坏房屋原有节能设施。降低节能效果；
5）未经批准，不得搭建建筑物、构建物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。
13、装修现场有疑问的需找哪一位咨询和处理？
答：业主在进行房屋装修时如有不明之处或疑问欢迎来电咨询客户服务中心，客户服务中心将进行逐一回答或派请负责区域的物管员或水电工到现场进行解答及处理。
14、装修入场手续如何办理？有无具体要求？
答：业主或装修负责人到客服中心办理《装修施工许可证》、《装修施工人员出入证》，并交纳相关的费用之后，进行装修进场，但进场装修前需进行水电交接，并安装漏电开关等。
15、客户装修不登记备案是否不予以放行？
答：1）根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三章第十三条：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业申报登记。
2）从冶安角度，管理处有义务对进出的人员做好登记手续。
16、装修材料如何进出？车辆限高多少？
答：由于地库限高2．1米，为了维护好地库停车场的环境卫生和秩序维护工作，故所有装修材料送装修通道停放于路边后用手推车转运进入地库。
17、装修垃圾的堆放点在何处？
答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。
景湖时代城一期的装修垃圾的堆放点统一暂定在3号楼2单元的负一层地库（靠负一层电梯厅出入口的侧旁）
18、如何办理装修延期？延期时间是多少？
答：由业主本人或装修负责人携带过期的《装修施工许可证》原件及《装修施工人员出入证》到客服中心办理装修延期手续，需交纳《装修施工人员出入证》延期工本费10元/个；延期时间为：延期最长不超过两个月。
19、当装修完毕时，如何办理装修验收手续？
答：1）房屋装修完毕后应及时通知管理处进行验收，并领取《装修竣工验收申请表》，由业主、装修负责人、物管员、工程维修部进行现场验收；房屋验收应由业主本人或其委托人与我方、装
修商三方到场验收，我方会站在业主立场尽量为业主查找问题，但我司无权代业主验收。
2）验收时出现有违章项目，如损坏结构，加封阳台，破坏外墙，安装防盗网，晒衣架安装不合规定，安装空调不按规定，卫生间、厨房出现渗、漏、堵等，责令整改，拒不整改者，管理
处不予验收，并按有关规定上报主管部门依法解决。
20、是否配有装修钥匙？
答：房屋交楼时已移交入户门钥匙，没有配有装修钥匙，业主可以自行配装修钥匙（自装的防盗门
配有装修钥匙）
21、装修期间临时工人如何办理出入手续，可否不用办理装修人员出入证？
答：对于装修期间的临时施工人员，只需出入施工一两天者，可携带本人身份证由装修负责人到客服中心免费开据《临时施工人员放行条》，无须办理《装修施工人员出入证》和缴费，但如若有安全类的事故发生将由业主或装修负责人自行负责。
22、装修时的防水试验是否要通知管理处验收？
答：对厨房、洗手间、烟道等部位施工时应注意防水处理。如因施工原因破坏防水层造成楼板渗漏水，由装修单位负责修复并承担一切费用。管理处会站在业主立场尽量为业主查找问题，但我司无权代业主验收。
23、因个人爱好和节能，公共部位、天面能否安装卫星接收装置、太阳能热水器等？
答：除非合同另有约定，房屋的公共顶层的所有权、使用权属于本栋楼的全体业主，因房屋的顶层有隔热层、消防设施、避雷设施等，所以不允许安装。
复式露台虽属私有部位，但安装卫星接收装置需申请经有关部门同意后方可安装，其经后所造成的一切事故或责任均由使用人承担。如：安装不牢固脱落伤人等。
因为安装太阳能热水器会破坏楼宇外立面的美观度，其次会导致屋顶保温层破裂，使屋顶渗水，再则要考虑避雷安全，所以不同意安装太阳能热水器。
24、为了防盗，能不能将阳台和窗户安装防盗网？
答：根据《东莞市建筑立面管理暂行办法》第十条规定：所有建筑物不得外设防盗网；需要内设防盗网的，阳台防盗网不得超出建筑物外边线，门窗防盗网应设在玻璃线以内，且应采用坚固、耐用、防锈材料，保证外型美观，并在防盗网上设置符合消防使用的安全门；要统一施工，工程竣工时与主体建筑一并验收交付使用。况且，加装防盗网、遮阳棚将会影响房屋的外观统一，也不符合消防安全的管理。
25、不给安装防盗网，家里被盗是不是由物业管理来负责承担？
答：物业管理只是就物业对公共区域进行安全防护，并未与业主签定保管合同，所以：
①、保安不等于保管员，物业管理公司也不等于保险公司；
②、偷盗是社会性质的问题，应由国家、保安、业主自己共同防护；
③、保安的职责是配合公安机关发现问题，及时上报，保护现场，提供证据；
④、物业管理公司有义务协助报案、取证、向保险公司索赔。
26、入户门可不可以安装防盗门？
答：为了对房屋外观统一管理，让业主的物业增值、保值，也为了考虑业主自身和财产的安全，业主各户可以安装防盗门，但必须按照物业管理所规定的统一尺寸和颜色。
27、我家要将书房改为厨房怎么申请？
答：按照《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：不可将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房等，所以不能进行更改。
28、室内房间飘窗护栏能不能拆除？
答：室内房间的飘窗护栏是考虑业主的自身安全而安装的，建议业主不要拆除；若业主强烈要求拆除的，需签署一份有关的承诺书，因拆除飘窗护栏而造成的安全事故由业主自行承担。
29、可否改变住房用途？比如办公用？
答：住房不能作办公用，因为《物业管理条列》明确规定不得改变房屋使用用途，《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
30、空中花园能否封闭起来？有何具体要求？
答：空中花园不可以封闭，空中花园只可以种植简单的小植物装饰，不可以搭建、修建任何构建物。
31、能不能安装雨蓬？
答：根据《东莞市建筑立面管理暂行办法》第十四条规定：建筑物的屋面和裙楼的平台上不准安装铁罩等构架，不得擅自搭建任何建（构）筑物。加装遮雨（阳）棚将会影响房屋的外观统一，故本小区不允许安装雨蓬。
32、装修时破坏电梯或公共设施或自家烟道管怎么办？
答：1）电梯是业主的共有共用财产，装修施工运送材料而破坏电梯的，需照价赔偿；
2）排烟管道是属于公共所用，装修施工时破坏烟管道必须自行进行恢复、修缮。
33、装修时用料及新建墙体的用质要求？
答：1）装修材料须尽量采用防火材料、环保材料；
2）凡经改动的墙体、加建墙，必须使用轻质材料；
3）装修用沙、石、砖等装饰材料袋装后方可进入物业单位；
4）若装修材料在搬运过程中损坏公共设施，装修单位需在指定时间内修复，同时需承担一定数额违约金；
5）装修材料运载时间为上午9：00~11：00，下午15：00~17：00，其它时间不得进入。
34、安装空调有何要求？是用铁架还是不锈纲架？
答：空调机应按管理处统一规划的位置安装，不得破坏楼宇结构，穿坏墙体，并注意以下事项：1）多层或高层住户如安装冷气机请利用特备的冷气机位，任何住户在考虑、安装冷气机时，先向物业服务中心提出申请，须按照物业服务中心指定的统一位置安装，即冷气机室外
机须安装于物业服务中心指定的外墙空调位内。
2）各冷气机预留位置设有引水管孔，冷气机冷凝水管必须接到引水管孔中，避免对其他单元造成不便或影响。如有需要，冷气机冷凝水管亦可室内走管，引致室内排水管位置排
放。
3）安装空调需重新开孔的请先通知物业服务中心；在开孔过程中，如遇有钢筋，请离开重钻，并做好安全防护。
4）冷气机室外机不得安装楼宇公共外墙位置。如因特殊情况需将冷气机室外机悬空安装于阳台的，须安装于物业服务中心指定的阳台栏杆扶手以内位置。冷气机室外机的承托架、
膨胀螺栓必须使用不锈钢材料，以免生锈影响外墙外观；
5）在外墙敷设的空调铜管，须套PVC胶管，弯接处加装弯头且PVC胶管需贴在墙面并喷上与外墙一样颜色的油漆。
35、外墙砖的材料管理处是否有，怎样收费？
答：外墙砖的材料管理处有货提供，具体收费按照财务处提供的价格表为准。
六、入住答疑
1、每个月何时出缴费单，缴费单出来后是发放到业主家还是信箱？
答：业主入住后，管理处财务处将在每月15号前出缴费通知单，客户服务中心将缴费通知单派发到每一户业主的信报箱内，也就是业主可以在每月15---20号亲临管理处财务进行缴费，上月的费用当月缴清。
2、银行划账需要办理什么手续和资料？哪家银行？
答：（1）本小区的银行划账是东莞市农村信用社。
（2）银行划账需要办理手续和资料有：业主携带本人身份证、银行活期存折本、购房合同前来管理处财务室签订《扣帐划款授权委托书》。
3、小区有没有定期消杀？
答：小区委托专业消杀公司进行每周一次的定期消杀工作，特殊情况（如节日前）另外安排消杀工作。
4、小区的景观水池多久清洗一次？
答：小区的景观水池每月清洗一次，平时利用消毒剂、打捞树叶垃圾等进行维护工作。
5、小区是不是每层公共的楼道都配放一个垃圾桶？
答：为了维护和保持楼道的居住环境，避免楼道的异味污染，故小区的每层公共的楼道不配放垃圾桶，统一在每单元的一层大堂外门口位置、负一层电梯厅出口位置各配置一个垃圾桶集中收集、处理垃圾。
6、小区的每栋公共楼道清洁是怎样安排的，一天几次？
答：小区的每栋公共楼道清洁一般情况是上午进行拖地清洁工作、下午进行抹擦清洁工作。
7、每天清早保洁员何时收运生活垃圾，会不会同业主的上班时间相冲突（电梯）？
答：为了避免与业主的上班时间相冲突（电梯），每天清早保洁员控制在8:30以后收运生活垃圾。8、我家住的楼层高，如果没电，电梯停运了怎么办？
答：本小区的电梯在停电的情况下设立却换发电机进行发电工作，保证电梯的正常运行。
9、阳台可不可以放置花盆类的物品？
答：为了避免受刮风、台风天气等高空坠物的意外事故发生，特提醒业户不要在阳台放置花盆类或其他的物品。
10、小区可以养宠物的吗？为何有这么多的小狗到乱窜，如果咬到小朋友怎么办？
答：目前国家政策未有明文规定不能饲养宠物，但对饲养宠物有相对的约束如：
（1）禁止养大型犬和烈性犬，小型宠物犬必须办理养犬证及检疫证，必须拴养或圈养，遛狗时应专人看护。
（2）饲养小型犬，应遵守社会公德及小区管理规定，外出遛狗必须有人陪护并随手清理犬类的大小便，外出时间较长时，须妥善安置。
（3）狗咬人或吓人的情况，养狗的主人应主动向受害者道歉，积极协助打狂犬疫苗及随后诊治，协商给受害者以适当的补偿，并承担由此带来的一切责任。
11、楼上总高空抛物怎么办？
答：根据《东莞市城市市容和环境卫生管理规定》内容规定：乱倒生活废弃物的，从高空、建（构）筑物向外掷物、泼水的，随意抛弃死禽畜的，按每次（头）处以１００元以上２００元以下的罚款。高空抛物造成人身伤害的，视情节轻重，依法追究责任；高空抛物导致他人伤害，如不能举证当事人赔偿，则损失赔偿由整栋业主共同承担。
12、邻居家太吵了，影响我家休息怎么协调？
答：若有邻居影响您的正常作息，请致电客户服务中心，我们会安排工作人员上门与对方进行协调工作。
13、业主不住本小区，准备出租，为了方便是不是可以将钥匙托管在管理处？
答：业主欲出租房屋的，可以到管理处办理钥匙托管手续：
1）业主需提供身份证或业主证并带上需托管的钥匙，签署《托管钥匙委托书》和《托管钥匙登记表》，物业客服中心将给《托管钥匙委托书》的红联单据给业主做为邻取或回收钥匙的凭证。
2）业主回收钥匙时必须亲自携带《托管钥匙委托书》红联到客服中心邻取钥匙，并在回收栏签署名字；
3）物业客服中心只承担保管钥匙责任，不承担业主家财产及家居安全，若有房地产中介借用钥匙看房，需由业主本人来电知会和确定，并按规定的借用时间内退还。若限时不还者，管理
处将按看房规定对房地产中介进行处罚，或业主来电告知原由。
14、如何办理出租手续？
答：业主的房屋出租需业主主动带领租户一起携带资料到客服中心办理出租手续：
业主提供：业主身份证或业主证，抄表结算至当天的费用，并签署《业主委托书》；
租户提供：租户本人身份证、《租赁合同》、两张一寸彩照，并签署《租户承诺书》，办理智能出入证。
15、如何租户不及时交纳相关费用和租金该怎么处理？
答：租户应按签订的《租赁合同》中约定，定时缴纳物业相关的费用和房屋租金，若租户不及时或屡催不缴，主业可以按合同的约定收取相应的违约金，也可以委托管理处进行停水停电甚至按合同的约定回收该房屋。
16、租户潜逃，所欠的相关费用由谁来支付？
答：根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。所以若租户所欠费用由业主来支付。
17、业主或租户的物品放行怎样申请？
答：1）业主的物品放行：需业主携带本人的身份证或业主证到客服中心开据《物品放行条》即可；
2）住户/保姆的物品放行：需由业主本人带领或致电物业客服中心确认后，方可开据《物品放行条》；
3）租户的物品放行：若租户退租放行物品的，需抄表结清管理处的相关费用，并已取得业主同意放行的，客服中心已同业主本人确认无误后方可开据《物品放行条》放行，由护卫服务部
跟进。
18、管理处有没有每个月向租户催缴费用？
答：根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价{2010}52号中第十七条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业
主负连带交纳责任。
物业管理服务费按月收取，各业主需在每月缴交当月物业服务费。每月10号前管理处财务会向业主信报箱派发费用清单，业主可直接前往物业服务中心财务交纳，现金缴付为每月 30 号前，银行转账为每月 15 号前。对逾期未缴者，物业管理公司有权按日息3‰收取违约金及
催缴手续费用，甚至可代表全体业主采取有效的手段和适当的法律行动进行追缴，追缴所产生
的费用由该欠费业主承担。
业主与租户在出租房屋约定好交纳物业服务费用，管理处每月派发费用清单通过信报箱或
上门进行派发，催缴单会通过信报箱或上门、致电、邮递等进行催缴工作，派单和催缴工作我们管理处按相关规定直接向业主进行。
19、小区多久组织一次社区活动？
答：小区从2011年起定期组织开展社区活动，一年不少于4次。
20、我家的水压不稳定怎么处理？
答：水压不稳定有多种原因，需安排工程维修部人员到现场查看才能确定处理的方案。
21、墙体渗水、裂缝怎么处理？
答：产生此质量问题的原因有很多，需安排物管员前往该单元查看现场，待查找出原因后再进行逐步跟进和处理，若房屋质量问题在保期内的，管理处应联系建设单位进行保修处理。
22、楼上卫生间渗水下来怎么处理？
答：根据《城市异产毗连房屋管理》规定，若因一方使用原因而侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。所以楼上卫生间装修时因防水未处理好而导致渗水到楼下影响他人生活的，楼上有责任负责修缮，并赔偿楼下造成的损失。
23、如果业主无人在家，发生紧急情况（如：爆水管、火灾）怎么办？
答：当业主无人在家却出现爆水管时，管理处将第一时间安排关闭水闸，阻止水继续漫流，然后由客服中心致电通知业主及家人及时回家处理；如遇火灾的情况，由于业主不在家门已被上锁，在无法进入的情况下只能报火警，并及时通知业主及家人回家处理，所以业主必须要在管理处登记至少一个有效的手机号码，以便紧急时联系。
24、如何办理房产转移手续？
答：1）原产权人办理手续流程:
a、原产权人提供本人身份证、业主证以及原收楼资料。
b、客户助理确认原产权人身份，安排电工抄表。
c、收费员收取原产权人相关费用。
d、客户助理收回业主证及原收楼资料。
e、客户助理办理原产权人的物料放行事项。
2)现产权人办理手续流程：
a、现产权人提供本人身份证、一寸照片1张、房产证原件及《房产交易公告书》。
b、客户助理审核资料，与现产权人办理入伙手续.
c、客户助理为现产权人办理业主证。
25、新业主未办更名手续可以对该房屋进行装修吗？
答：新业主在未办理房屋房产转移时，不能直接对该房屋进行装修，需取得原产权人的同意并出示
原产权人的委托书时方可进行装修。
26、新业主未办更名手续可以直接进行出租或转卖行为吗？
答：新业主未办理房屋房产转移或未取得房产证时，不可直接对该房屋进行出租或转卖，因为该房屋的产权还不属于新业主，在新业主取得房产证并办理房产转移后才能有出租或转售的权力。
27、如果旧业主无法联系上或发生死亡的，房产转移该如何办理？
答：若经调查旧业主确实已死亡的，新业主可出示《购房合同》或《房产证》及身份证可直接到客服部办理过户更名手续。
28、空置房是否要交物业管理费？
答：产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等。这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。
29、房子没住物业管理费要不要交？
答：既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供如保安、保洁等。
30、不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？
答：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
销售案场及物业服务中心服务礼仪百问百答一、通用部分 ●仪容仪表类 1.员工应穿着什么颜色的工鞋？ 答：黑色。 2.员工可不可以在穿工装时自行增加饰物？ 答：不允许自行增加饰物。 3.工牌应戴在什么位置？ 答：工牌统一佩戴在左胸口上方。 4.忘记带工牌时是否可以暂借他人工牌佩戴？ 答：不允许佩戴别人的工牌。 5.女员工如留长发应用什么颜色的发网盘发？ 答：黑色。 6.对于男员工，头发的要求是？ 答：男员工不得留长发，前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领。7.因夏天炎热，男员工可不可以剃光头？ 答：禁止剃光头。 8.男员工可不可以烫发或留胡须？ 答：禁止烫发及留胡须。 9.女员工可不可以当众化妆或补妆？ 答：不能当众化妆或补妆，补妆要到洗手间进行。 10.女员工的配饰要求个人全部配饰不得超过几件？ 答：3件非手链、手镯或其他夸张饰物。 11.女员工佩戴耳钉要求的直径不超过多少？ 答：可以佩戴直径不大于1cm的耳钉。 12.员工上班时可不可以佩戴手链、手镯或其他夸张饰物？ 答：不得带手链、手镯等夸张饰物。 13.注意个人卫生，指甲长度不可超过多少毫米？ 答：指甲长度不得超2毫米。 14.员工可不可以涂有色指甲油？ 答：不允许涂有色指甲油。 ●行为举止类 15.客人面对自己几米左右应该开始微笑？ 答：与客人面对3米左右开始微笑。 16.微笑时自然露出几颗牙齿？
答：6-8颗牙齿。 17.男员工以跨立式站姿站立时，手应放于什么位置？ 答：双手放在背后相握。 18.跨立式站姿对脚部的要求是什么？ 答：两脚分开与肩同宽，两腿平行，重心放在两腿之间。 19.立正式站姿对脚部的要求是什么？ 答：双脚V字型分开，成45°-60°夹角。 20.立正式站立时，手应放于什么位置？ 答：双手放在腿部两侧，中指紧贴裤缝，双手与肩齐宽自然下垂分开。21.标准坐姿要求只坐满椅子的几分之几？ 答：坐时只应坐满椅子的2/3。 22.男员工标准坐姿要求大腿和小腿成多少度？ 答：大腿与小腿成90度。 23.服务中为客户指引方向时五指是自然张开还是并拢？ 答：五指并拢。 24.躬身礼要求身体前倾多少度？ 答：身体前倾15°~30°。 25.与对方握手时，时间一般多长为宜？ 答：一般二到三秒为宜。 26.握手时眼睛要怎样看？ 答：握手时应注视对方。 27.握手时可不可以多人交叉握手？ 答：不得多人交叉握手。 28.拜访客户时，敲门3声若没有应答，应等候多少秒左右再进行第二次敲门？ 答：应等候10秒左右。 29.敲门时如没有应答，是否可以长时间敲直至应答为止？ 答：敲门时不可长时间敲不停，不得无礼砸门，拍门。 30.把文件递给客户时，应将文件的什么方向朝向客户？ 答：应把文件文字方向朝向客户。 二、销售案场物业服务人员部分 客服接待类 31.标准站姿要求女员工站立时，手应放于什么位置？ 答：右手在上左手在下双手虎口交叉放在身前小腹处。 32.女员工丁字式标准站姿对脚部要求怎么放？ 答：左脚在前，右脚在后，左脚跟靠于右脚中部，双脚尖略向外展开。33.在服务中应树立以谁为中心的服务理念？
置业顾问百问百答 1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？ 购买期房有四大优势： （1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。 （2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。 （3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。 （4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。 2、购买现房有什么好处？ （1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。 （2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。 3、为什么说投资房产时很好的选择？ 现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？ 您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地 在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很
新住宅入伙物业员工上岗百问百答 1、公司企业精神 答：真诚服务，同心同行 2、公司服务目标 答：为业主创造“务实、热诚、奉献、文明”的环境氛围 3、公司服务指导方针 答：业主和住户至上 4、项目座落地点？ 答：邮编： 5、项目建筑概况？ 答：。 6、项目地产开发商是哪家公司？ 答：。 7、项目由哪家物业管理公司管理？ 答： 8、项目公寓总套数是多少？ 答：项目公寓总套数1000套。 9、项目最高建筑是多少米？ 答：项目最高建筑是89.3米。 10、项目物业服务电话是多少？ 答： 11、物业服务费包括哪些内容？ 答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 （2）物业区域共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 （3）物业区域清洁卫生费用。 （4）物业区域绿化养护费用。 （5）物业区域秩序维护费用。 （6）办公费用。
（7）物业服务企业固定资产折旧。 （8）物业区域共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （9）物业企业为业主服务的其他费用。 （10）税金。 （11）物业企业利润。 12、如何缴纳物业费？ 答：按照临时管理规约缴纳一年的物业费。 13、物业费收费标准是多少？ 答：按每平方米每月17.70元（人民币）计算。 14、按什么面积收取物业管理费？ 答：是按照建筑面积收取的。 15、物业费从何时开始计算？ 答：业主应于商品房买卖合同上约定的交付之日起交纳一年的物业管理费用。 16、物业服务包括哪些内容？ 答：公共设施设备维护，公共区域卫生保洁，绿化维护，小区秩序维护，车辆管理。 17、因开发商遗留问题可以拒交物业服务费用吗？ 答：不可以，物业服务费是物业公司对小区公共设施维护，环境清洁和秩序维护的服务费用包括公共区域的能源费用。物业费与开发商遗留问题无关，因开发商施工遗留问题，由开发商来解决。 18、业主临时公约具有什么作用？ 答：业主临时公约作为本物业区域内所有业主和使用人、开发建设单位、物业服务企业、来访人员共同自觉遵守的行为规范准则。 19、业主临时公约包括哪些内容？ 答：包括物业的使用和管理，本物业区域内的业主及物业使用人和承租人应履行的义务及权利等。具体请阅读永利国家中心业主临时管理规约细节。 20、业主没有入住买下的房屋，是否可以不交物业管理费？ 答：不可以，业主自入住通知书中规定办理入住手续之日起， 无论是否收房，都应按时缴纳物业管理费。因为物业管理公司提供的是公共区域的物业管理服务，由于业主个人原因未能及时入住，按照相关规定照常缴纳物业费。
百问百答 一、物业收费类 1.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业服务费？ 答：第一年物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证。为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费。 2.从什么时间开始计收我的物业服务费？ 答：您的销售合同中已明确甲方的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入住通知单》上的时间起计收物业服务费。 3.以什么面积收取我的物业服务费？ 答：我们以您购房合同建筑面积计收您的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面积有出入的情况，以政府认定的测绘部门的实测面积为准，以实测后的建筑面积收取物业服务费。实测单位是国家认可的正式的测量机构出具的检测报告）。 4.我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？ 答：1.5元/㎡。 依据是什么？ 答：我们的定价是由物价局根据园区的实际情况审批的。 5.除此之外我还要交纳什么费用？ 答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费还有垃圾清运费。 注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。 6.我入住时应该签订什么协议或文件？
答：入住时您应签订《入住手册》，领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。 7.入住后物业服务费应该如何缴纳？ 答：您在接到交费通知书30日内，可直接到物业公司客户服务中心交纳。 8.能上门收取吗？白天没有时间，下班后可以吗？ 答：如果由于工作或其它原因需要我们上门收取，您可以通过客户服务中心的电话或与您的物业管家提前预约时间。 9.我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？ 答：物业公司将每年至少向业主公布一次物业公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。 10.业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。 11.为什么收取装修垃圾清运费？ 答：国家对装修垃圾清运有特殊的规定，所以物业公司要选聘专业的清运公司进行清运。一室一厅以下的200元/户；二室及二室一厅260元/户；二室二厅及三室一厅320元/户；三室二厅及以上380元/户，此费用由物价局批准收取。 12.室内空调的安装方式？ 答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位臵。 13.我没有住，是否可以不交物业服务费？ 答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空臵房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业户物业暂时空臵时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业户虽然没有入住自己的房屋,
物业管理服务百问百答 1.交房时，业主需要交纳哪些费用？ 答：业主在收房时需缴纳公共维修基金、房屋面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元，详情请参考《入伙通知书》。 2.如果集中交付期没时间过来收房怎么办？ 答：如果集中交付期业主没有时间过来收房，后期可以到物业服务中收房，收房时按《入伙通知书》的要求带好相关证件，交纳公共维修基金、面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元。 3.我们小区属于哪个派出所管辖？ 答：***派出所。 4.我们小区属于哪个居委会管辖？ 答：***委会。地址：***，咨询服务电话***。 5.为什么物业管理公司一次性收取6个月的物业服务费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按半年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 6.小区围墙为什么这么矮？ 答：a)住宅小区围墙高度标准基本一致； b)围墙设计有安全和透绿等标准； c)小区安全主要靠物业安防来保障，所以有一个好的物业至关重要。 7.为什么高层公摊那么大？ 答：一般2梯4户高层电梯房公摊达到了25%、27%都有的，我们只有23%的公摊。 8.你们小区高层公摊23%左右，公摊面积包括哪些，通风井算公摊吗？ 答：公摊面积包括电梯井、消防通道、电梯入户大堂、公共走道等。能风井不算公摊。 9.小学里的足球场和篮球场，小区业主可以随时去玩吗？ 答：以学校管理制度为准。业主或通过居委会或业主委员会跟学校沟通。
【昌建·誉峰】销售百问百答 一、基本情况 1、本开发项目位于哪个区域？ 位于驻马店市高新区，紧邻驻马店市委市政府、驻马店国际会展中心。 2、到现场如何走？ 乐山大道与纬二路交汇处，东300米 3、开发商是谁？以前有开发过楼盘吗？ 河南昌建地产有限公司，隶属双汇集团旗下全资子公司。公司创立于2003年,经营范围涉及房地产开发、酒店管理、商业运营、建筑装饰、投资金融五大领域。房地产主业开发涵盖：漯河、郑州、海口、成都、信阳、周口等10个重要城市。 开发项目：漯河昌建·外滩、漯河昌建·东外滩，漯河昌建·西班牙玫瑰，海口昌建·逸海国际、信阳昌建·欧洲故事等楼盘 4、开盘时间，交房时间？ 目前一期工程已经开始动工，预计2013年9月份开盘，预计2015年9月份交房。 5、施工单位？采用何种基础？何种建筑结构？ 中铁十一局 有地下室部分，基础采用钢筋混凝土筏板基础 无地下室部分，基础采用钢筋混凝土独立基础 住宅采用剪力墙结构，商业采用框架结构 6、监理单位？ 安厦监理一级资质 7、目前你们五证齐全吗？ 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》齐全。 《商品房销售（预售）许可证》达到预售条件我们即可办理。 8、设计单位： 北京中外建建筑设计有限公司
隶属中国对外建设集团公司，目前持有建设部颁发的建筑行业（建筑工程）设计甲级、风景园林工程专项设计甲级、城乡规划编制乙级、招投标代理乙级，以及国家旅游局颁发的旅游景区规划资质 9、园林设计 人禾景观 二、小区经济指标和基本资料 1、占地面积？ 约60亩 2、总建筑面积？ 15万㎡ 3、小区是怎样规划的？ 小区规划11栋高层和1栋社区会所 4、小区的建筑密度？绿地率？ 建筑密度为22.8% 绿地率35% 5、小区的容积率呢？ 容积率：3.2 6、得房率？ 75% 公摊面积包含：入户大堂、电梯井、消防楼梯、公共走廊、室内墙体等 7、该地块的土地性质？土地使用年限多久？如年限到期怎么办？ 住宅用地，土地使用年限为70年。年限到期按国家规定向土地部门申请继续续期 （以土地证为准2012年1月- 2082 年1月）。 8、小区有什么户型？面积各有多少？ A-1户型约105㎡三房两厅一卫 A-2户型约85㎡两房两厅一卫 A-3户型约96㎡两房两厅一卫 B-1户型约95㎡两房两厅一卫 B-2户型约95㎡两房两厅一卫 B-3户型约113㎡三房两厅一卫
物业服务百问百答 1、物业从什么时间开始计收物业管理费？ 答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次曰开始计收物业管理费。 2、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 3、以什么面积收取我的物业管理费？ 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 5、我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。
6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？ 答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护以及人工工资等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 8、装修需交哪些费用？ 答：装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费。 9、为什么要交专项维修资金？ 答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
君熙太和销售百问百答世联君熙太和销售部
君熙太和项目销售百问 一、销售百问（提供：各部门） （说明：销售百问的问题包括但不仅限于以下问题，可根据项目情况进行增删） 1、设计类（设计管理中心） 1)规划设计单位、建筑设计单位、景观设计单位、样板房设计单位 答：澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计有限公司豪张思样板间设计：麦格斯 2)小区总体规划设计指标（总占地、总建面、容积率、绿化率） 答：102856.21平方米 239418.44平米容积率：2.33 绿地率：37.5 绿化率超50% 3)总规划有多少户，分几期开发？ 答：1440户 2期 项目规划设计理念 答：：“东方意境”是本项目规划理念中一个很重要的前提。在规划空间处理上是用来轴线，序列，围合等经典手法，营造了具有东方传统风格的空间效果。 四、车库设计 答:全地下停车+环氧地坪 4)建筑产品的功能布局特点 答： 园林景观的设计理念是什么？风格是什么？有何特色？园林内有何树种？ 答：按照著名的英式布莱尼姆宫的设计灵感。皇家园林。将非规整试的种植与魔纹花坛巧妙的结合，体现出更加自然地园林景观。树种：紫玉兰等 5)项目是何种建筑结构？ 答：混凝土。 6)小区有无围墙？ 答：有。
7)外墙的材质、颜色和风格？有何特色？ 答：卡拉麦里金。金黄色，尊贵。卡拉麦里金是国家二级石材，每年限期开采两个月，底色为浅黄色，黑色色调均匀其中。颗粒小，结晶细，花色细腻没颜色基本一致，属于国产优质花岗岩，色泽，硬度，密度，抗腐蚀性吗，耐风化等性能优异。时间越久越偏黄，而其他石材越久越偏白。 8)园林配套设施有哪些？是否有灯光及背景音乐的布置设计？ 答：三宫六景一富楼。灯光背景均有。 9)小区有几个出入口？商业街是否能直接进入小区里面？ 答：3个。不可以 10)各类产品的实用率各是多少？层高是多少？ 答：高层：平均实用率75%。层高：3米-3.15米 11)户型设计特点 答：高层：全部两题两户南北通透，设置抗震阻尼器，层高3.15米，户型为118平米，135平米，156平米，163平米。尤其是我高层156,163平米为主力户型，改造后客厅面宽达到8.3米，观湖效果非常棒。135平米的户型客厅面宽也达到了4.5米，除了君熙太和唐山还没有一个项目可以达到这种面宽。设计中始终贯穿着：“东方意境”，立体基于柱式，坡顶，石材等古典因素，力求简洁大气。通过柱头，窗花，栏杆等细节作为点睛要素，打造出尊贵的格调，细腻的品质，高雅的氛围。 官邸：现在户型主要为194平米，206平米，236平米已经300以上平米四大类。其中3层的“水岸官邸”位于项目的最南端，临河岸而居，共计4栋，层高3.6米；5-6层的官邸在内测分组团规划，共计19栋，难能可年贵的是绝大部分的官按邸为独栋设计，具有别墅的品质且有超越别墅的空间享受。 洋房及楼王：全部是两梯两户南北通透，其中15层的洋房设计共3栋，2栋楼王产品为12层，但他是按照30层的地基建造的，且每层都设计有抗震阻尼器。户型为170平米，220平米两大类。层高3.15米 12)分期户型情况
百问百答 15、从什么时间开始计收我的物业管理费？ 答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。 1.为什么要预交物业费？ 答：按照《物业管理条例》中的有关规定，本着维护全体业主和物业使用人的合法权益不受侵害，预收前期物业服务费，目的是使物业管理正常运作，综合服务到位，在平等互利的原则上收取，同时也考虑到您的工作太忙，没时间缴纳，所以提前预收一年物业费。 17、为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 18、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？ 答：a、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。 b、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。 19、物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？ 答：物业管理服务费包括： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。 高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳电梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 20、本小区是由哪个物业公司提供物业服务？什么资质？小区提供的是几级服务标准？小区荣获的奖项？ 答：本小区是由石家庄天山物业服务有限公司提供物业服务。提供的是国家一级物业服务标准的物业服务。2007年获“广厦奖”，是河北省首个被列入“国家康居住宅示范工程”的项目，2012年获得为“国家优质工程银质奖”，2008年顺利通过全国物业管理示范住宅小区评审，成为天山物业第一个国家级示范小区，2014年通过ISO9001质量管理体系认证。
物业管理百问百答 1、开发商为了提供优质与尊贵物业管理服务而采取了什么重要的举措？ 答：开发商在宇成朝阳广场规划的前期就聘请了长沙宇成物业管理有限公司担任宇成朝阳广场的物业管理顾问，为日后宇成朝阳广场物管服务提供信心的保证。 2、长沙宇成物业管理有限公司是一间怎么样的物管公司？ 答： 3、长沙宇成物业管理有限公司在国内管理了哪些有名的项目？答：宇成朝阳广场、宇成开福广场（海盟 国际大厦） 4、长沙宇成物业管理有限公司的服务宗旨是什么？ 答：宇量胸怀，成就未来 5、长沙宇成物业管理有限公司曾受到社会上的哪些荣誉与嘉奖？ 答： 6、宇成朝阳广场日后的物业管理模式如何？ 答： 7、宇成朝阳广场日后物业管理亮点？ 答：宇成朝阳广场物业管理亮点有：贴心管家式的服务、酒店门童式大门/ 大堂护卫、“一对一” 的高效运作模式、ISO 标准高品质的保证、温馨细致的个性化服务、保安工作联席会议制等。 8、宇成朝阳广场配备了哪些配套设施？答：宇成朝阳广场选配了如： 9、物业管理费的厘定依据是什么？答：在前期物业管理期内物业管理费厘定主要依据“以支定收”的原则，结合政府的指导价格范围及物业管理的服务档次等来测算出具体的收费标准，并报物价局审批，日后业主大会成立后，则由业委会与物管公司双方协议定价。 10、日后的物业管理费标准是什么？ 答：日后物业管理费标准将严格控制在政府规定的收费标准范围内，为3元/ m2?6元/
m2，最终收费标准的确定将以物价局最后审批为准。 11、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：物业管理费计费面积是按房产证上标明的建筑面 积为准。还没有取得房产证的房屋， 则以购房合同标出的建筑面积为准。 12、物业管理费是否已含了水电公摊费用？答：根据当地物业管理服务收费规定及当地的相关规定，物 业管理费已含了公共楼道的 水电公摊费用，而电梯运行电费则由该栋业户共同负担。 13、物业管理费包括了哪些支出成本？答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管 理服务人员的工资、社 会保险和按规定提取的福利费等；物业共同部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业 管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用； 物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意 的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维 修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 14、什么是物业管理？答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业 服务合 同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。 15、物业管理有什么作用？ 答：为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长。 16、物业管理的基本内容？ 物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 1）常规性公共服务（由管理费支付） ①客户服务（投诉、求助、反映性情况等） ②治安管理 ③环境卫生管理 ④消防管理 ⑤车辆道路管理 ⑥绿化管理 ⑦设备、设施的管理
物业管理百问百答 1．什么是物业管理？ 指物管企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方）提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。” 2．物业管理公司应该向小区居民提供什么样的服务？ 主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。 常规性服务是最基本的服务，包括①房屋建筑主体的管理、②房屋设备、设施和管理、③环卫管理、④绿化、⑤治安、⑥消防、⑦车辆道路、⑧代办服务。 国家建设部1998年颁布了《物业管理规范化服务标准》： （1）接到住用户要求维修电话和报修，应立即做好登记工作。 （2）家庭水电急修不过夜，对房屋小修等其它问题，应自报修时记三日内进行。 （3）维修人员入户维修要便民不扰民，活完料净场地清。 （4）维修人员态度和蔼、礼貌，不得吃拿卡要。 （5）凡属住户自费的维修项目，要公开收费标准，不乱收或多收费。 （6）建立维修服务回访制度，由住用户对维修质量提出评议。 特约性专项服务实质上是一种代理业务，为满足一部分业主的需求而提供的服务，如代购物品、车船票、代人接小孩或提供商业经营服务项目。 代办服务实质上是特约服务的补充和完善。 3．开发商能否在售房阶段向购房者承诺物业管理条件？ 大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题，所以在签定购房合同时往往会详细询问。开发商一般都会详细说明将来需收取的物业管理数额、标准、服务内容等，甚至将此内容写进购房合同中。可是客户入住后，有时却发现实际情况与当初开发商的承诺不尽相同，例如原来说的24小时热水无法开通、或者原定的物业管理费却要涨价等等。 住户找物业管理公司询问，物业管理公司往往称自己是依据国家标准收费，开发商说的不算数。找开发商询问，开发商则称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。 这种情形，是由于没有将物业管理与商品房屋买卖之间的关系理顺而
物业百问百答 1.为什么物业管理公司一次性收取1年/3个月的物业服务费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度/季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 2. 物业管理服务费主要由哪几部分组成？ 答：物业管理服务费主要由下列项目组成： a)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费 用； b)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； c)绿化管理养护费； d)清洁卫生服务费； e)安全防范服务费； f)物业管理企业办公和社区活动费用； g)物业管理企业固定资产折旧费； h)利润； i)税费。 3. 什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？ 答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。 4. 公共设施维修基金由谁管理？ 答：公共设施维修基金在业主委员会成立前由物业公司代管。业主委员会成立后，物业公司将代管的商品住宅维修基金移交给委员会管理，或经委员会同意交由物业管理企业代管。 5. 从什么时间开始计收业主的物业服务费？ 答：销售合同中已明确开发商订立的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入伙通知书》上的时间起计收物业服务费。 6. 以什么面积收取业主的物业服务费？ 答：我们以购房合同建筑面积计收业主的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面积有出入的情况，以政府认定的测绘部门的实测面积为准，以实测后的建筑面积收取物业服务费。实测单位是国家认可的正式的测量机构出具的检测报告）。 7. 应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？依据是什么？ 答：暂定。这个价位是由物价局根据小区的实际情况审批的。 8. 除此之外业主还要交纳什么费用？ 答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费还有垃圾清运费。 注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。 9. 入住后物业服务费应该如何缴纳？
峰湖御境销售百问百答 一、关于开发问题 1、项目开发商全称？ 开发商：广东华标创业集团有限公司 2、开发商开发过那些项目？ 已开发完毕项目： 广州：华苑大厦、润粤大厦、华标广场、华标涛景湾、华标品峰、名商天地皮料五金龙头市场、狮岭（全球）皮革五金龙头市场、华标荔苑 珠海：珠海涛景花园 阳江：阳江涛景高尔夫度假村 惠州：惠州涛景高尔夫度假村 在开发项目：华标峰湖御境 3、项目所在地理位置？周围主要干道及离主干道距离？ 答：项目所在地理位置: 广汕公路与天鹿南路交汇处（6号线黄陂地铁站） 周边主要干道：广汕、华快、广河、京珠、京港澳等等 4、项目的占地面积？建筑总面积？容积率？绿化率？建筑覆盖率？ 答：占地面积42万方；建筑面积80万方；容积率1.5，绿化率30% 5、项目总户数？ 答：大平层318户，别墅约591户。 6、结构类型？层高？ 答：大平层2—24层（首层架空泛会所），层高4米；别墅一般为地下2层，地上3层。 7、项目交楼日期？ 答： H3—H4为准现楼，交楼日期待定，预计2020年11月30号 别墅均为现楼实景交付 8、项目用地性质？ 答：住宅性质。 9、拿地时间？ 答：普通住宅用地，70年，2008年拿地 10、项目交楼标准？ 答：别墅毛坯 / 大平层精装修 二、关于项目区位及配套 1、项目周边最新交通规划？（详见价值梳理） 2、 项目周边配套有什么？（详见价值梳理） 4、项目附近有那些公交路线？ 答：公交线正在洽谈，待定 5、项目内自身配套有哪些？ 答：12班公立幼儿园、36班科学城小学、2万方商业配套会所（小学旁边） 三、关于规划设计问题 1、整体建筑特点？环境设计特点? 答：建筑设计风格：简欧建筑风格，体现庄重，典雅，完成古典与现代的交融。 园林设计风格：现代东南亚 2、地下室几层？ 答：大平层负一到负四层，为地下车库，车位配比1:3.9
招商百问百答 1、你们的租金是多少？ 不同业态，租金价格是不一样的，具体看您是做什么的。 2、那一般你们的租金价位是多少呢？ 五期地产中介类租金报价是380，其他的租金报价是230。 六期餐饮类一层租金报价是180-200，二层租金报价是100左右。 3、你们的租金价格怎么这么高呢？ 答：租金高低不能从某一个方面来判断，比如公摊面积大小、税收成本多少、商场地理位置、商场运作着资历等都有直接关系的，最关键是要看进这个商场是否有利可图。是否可以赚到钱，这是最关键的。租金成本只是赚取利润的一个小部分的因素。（具体给他算算真正的成本，用数字说话比较好）商场位置不好、商场运营者不会运营商场，业户赚不到钱，租金再低也没有用，俗话不是说买卖好不在税上吗？道理就是这样的。 4、你们租金怎么定这个高呀？其他商场他们的租金情况你知道不？ 5、你们租金是根据什么来定的？不会是随便想想的吧，还是看见签约的客户多了就定 的高呀？ 答：租金主要是根据市场需求来定的，不会因为签约客户多就随便上涨，因为大家都是圈内人士，租金如何心里都很明白的，甚至比我们懂得更多，我们不会连这点道理都不明白的。刚才都已经给你们细算过的，确实就是如此的。 6、你们的商铺面积使用率是多少？ 五期、六期商铺面积使用率是85%左右。使用率是比较高的。 7、你们店铺的层高是多少呢？ 五期、六期商铺基本上层高都是5.5米左右，层高还是非常不错的。 8、你们有什么优惠政策吗？ 五期是有一个月的免租期 六期是有三个月的免租期 9、你们租金的年递增率是多少呢？ 五期的年递增率是10% 六期的年递增率是8% 10、你们的物业管理费是多少？ 五期的物业管理费是6块/每月/平方米 六期的物业管理费是10块/每月/平方米 11、你们要是5,1开不了业，怎么办？我们都想赶5,1的？ 答：商场如战场，开业时间的把握会直接影响到商场是否会成功启动，因为时机把握好了，你们赚到钱心里才能踏实，才能稳定，你们踏实了稳定了我们商场也就稳定了，所以10.1日开业的事我们比你们更着急。 12、你们的广告怎么做呀？ 答：广告分为几部分，户内外广告灯箱，开业前各月开始抽象宣传，开业前各月进行具体时间开业宣传轰炸。力度之大前所未有。 13、给我的这快位置太偏了，这样吧，让我和谁谁位置换一下，要不，我就不做了？ 答：你有这样的想法也很正常，因为很多人都会这么认为，其实店面是否成功运营位置只是其中一个因素，目前只是开业前筹备，等真正开业了这样的位置也不会存
物业管理问题百问百答 第三部分客服部“百问百答、应知应会” 1.各管理处小区概况，基本情况（注明本小区邮寄地址） 2.相关单位通讯电话： 3.物业服务收费标准（不含有偿服务） 4.国家房屋质保期限 （1）屋面防水：5年 （2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年（3）墙面、顶棚抹灰层脱落：2年 （4）地面空鼓开裂、大面积起砂：2年 （5）门窗、五金件损坏：1年 （6）管道堵塞：2个月 （7）供热、供冷系统和设备：2个采暖期或供冷期 （8）卫生洁具：1年 （9）灯具、电器开关：6个月 （10）电气管线、给排水管道设备安装：2年 （11）装修工程：2年 保修项目、期限、责任一览表 （以国家规定的最低期限为例）
5.物业管理服务费主要由哪几部分组成？答：物业管理服务费主要由下列项目组成： （1）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； （2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； （3）绿化管理养护费； （4）清洁卫生服务费； （5）安全防范服务费； （6）物业管理企业办公和社区活动费用； （7）物业管理企业固定资产折旧费； （8）利润； （9）税费。 6.什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。 7.为什么要预收物业管理费？答：从前期介入、接管验收公司已经
投入大量费用，所以采取预收方式来解决。 8.不入住使用为什么交物业费？答：从发入住通知单时起，房屋产权已经移交给业主，且入住通知单中已经注明物业费的收取时间，《业主临时公约》中有规定。并且物业费是针对小区公共区域、共用设施的维护与保养，即使业主不入住，我们也为您的物业提供了服务。9.交纳物业费的面积为什么要按建筑面积计算？公摊面积不属个人所有为什么还交费？答：房屋公摊系数基本相同，房管部门确权面积也是建筑面积，且公摊面积产权归全体业主，谁拥有谁受益，谁受益谁付费。 10.为什么租房的人欠的费用产权人要负连带责任？答：业主出租房屋应该提前告知物业公司，物业公司可向物业使用人直接收取合同约定的各项费用，但保留向业主收取、追偿费用的权利。 11.空置房是否应交纳物业管理费？答：空置房都应交纳物业管理费。 12.在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。 13.交了物业管理费。为什么还要交纳18元的生活垃圾处置费？答：18元的费用是生活垃圾处置费是代环卫局代收的，属于代收代缴项。与物业管理费是没有关系的，物业管理费是对公共区域维修、养护费用。 14.业主所交纳的30元公用电费包括哪些内容？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。 15.业主有无权利对物业管理的协议、业主临时公约进行修改？答：可以，但需在业主委员会成立后，由物业公司与业主委员会重新签订
销售案场及物业服务中心服务礼仪百问百答通用部分 仪容仪表类 1.员工应穿着什么颜色的工鞋？ 答?里色。 口?八\、I 1 ° 2.员工可不可以在穿工装时自行增加饰物？答：不允许自行增加饰物。 3.工牌应戴在什么位置？ 答：工牌统一佩戴在左胸口上方。 4.忘记带工牌时是否可以暂借他人工牌佩戴？ 答：不允许佩戴别人的工牌。 5.女员工如留长发应用什么颜色的发网盘发？ 答：里色。 口?八\、I 1 ° 6.对于男员工，头发的要求是？ 答：男员工不得留长发，前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领。 7.因夏天炎热，男员工可不可以剃光头？ 答：禁止剃光头。 8.男员工可不可以烫发或留胡须？ 答：禁止烫发及留胡须。 9.女员工可不可以当众化妆或补妆？ 答：不能当众化妆或补妆，补妆要到洗手间进行。
10.女员工的配饰要求个人全部配饰不得超过几件？ 答：3件非手链、手镯或其他夸张饰物。 11.女员工佩戴耳钉要求的直径不超过多少？ 答：可以佩戴直径不大于1cm的耳钉。 12.员工上班时可不可以佩戴手链、手镯或其他夸张饰物？ 答：不得带手链、手镯等夸张饰物。 13.注意个人卫生，指甲长度不可超过多少毫米？ 答：指甲长度不得超2毫米。 14.员工可不可以涂有色指甲油？ 答：不允许涂有色指甲油。 行为举止类 15.客人面对自己几米左右应该开始微笑？ 答：与客人面对3米左右开始微笑。 16.微笑时自然露出几颗牙齿？ 答：6-8颗牙齿。 17.男员工以跨立式站姿站立时，手应放于什么位置？ 答：双手放在背后相握。 18.跨立式站姿对脚部的要求是什么？ 答：两脚分开与肩同宽，两腿平行，重心放在两腿之间。 19.立正式站姿对脚部的要求是什么？ 答：双脚V字型分开，成45° -60°夹角。
客服部百问百答 物业收费类 1.为什么物业管理公司一次性收取一年或半年的物业服务费？ 答：第一年物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证。为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费。 2.不住可以打折吗？ 答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业户物业暂时空置时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业户虽然没有入住自己的房屋,也要交齐物业服务费用。 法律依据：物业费定价为两种：普通住宅物业费为政府指导价，非普通住宅为市场调节价《山东省物业收费管理办法》第四条、第五条、第六条。 普通住宅包括：廉价房、回迁房、公租房、经济适用房 青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局于二○一二年八月十三日发布过《青岛市物价局物业服务收费管理办法》，第九条普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域： （一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域； （二）公共租赁性住房物业管理区域； （三）普通（限价）商品住房物业管理区域； （四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目； （五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。 3.从什么时间开始计收我的物业服务费？ 答：您的销售合同中已明确甲方的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入住通知单》上的时间起计收物业服务费。 4.以什么面积收取我的物业服务费？ 答：我们以您购房合同建筑面积计收您的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面
1.0 客服中心职责 1.1 通过各种方式的调研（上门、电话、日常接待业主），及时准确掌握客户需求，完成《客户投诉月报》； 1.2 受理客户报修、咨询、投诉等服务需求，并及时流转，协调公司内外部相关部门跟进处理、回访，直至工作闭环； 1.3 负责客户物业服务费及其他约定费用的收缴及催缴工作； 1.4 按集团要求，保证客户信息档案的完整性和准确性，对客户信息随时进行动态更新管理； 1.5 负责对客户服务过程中发现的不符合、异常、紧急情况项采取有效措施，并持续实施改进； 1.6 负责增值服务的咨询和提供； 1.7 定期向上级领导和品质管理部提供品质管理工作分析报告，为上级领导决策提供参考依据； 1.8 协助集团开展一年一度的客户满意度调查； 1.9 撰写年度客户满意度调查分析报告； 1.10 负责社区文化活动的策划和实施，维护客户关系服务； 1.11 完成公司部门领导安排的其它工作。 2.0 岗位要求 大专及以上学历，具有较强的工作责任感、服务意识和创新精神。有较强的沟通技巧和协调处事能力。形象气质较好，谈吐大方得体，有亲和力。有较强的书写、记录能力，具备初级电脑操作能力。普通话流利标准，掌握基础英语会话者优先。
3.0 物业管家岗位职责 3.1 客户熟悉度达到95%以上，在关注经常投诉的重点客户的同时，也关注大多数沉默客户，熟知本片区客户的基本情况，建立工作台帐，负责客户资料的收集、整理、存档及随时动态更新工作； 3.2 负责办理客户入住、迁出手续，受理单元入伙（交付）、住户卡的办理； 3.3 客户关系建设：按照公司要求，以标准化、规范化的客户接待礼仪，换位思考，受理客户报修、咨询、投诉等服务需求，并流转至责任部门/人，第一时间跟踪落实服务需求的处理进度；客户服务结束后，第一时间进行客户回访， 3.4 每日至少对所管辖片区全面巡查一次，负责对片区的安全、工程、环境服务过程及服务质量进行监督、跟踪、整改和复查； 3.5 搬家预约、客户的迁入、搬出放行手续等客服日常事务办理；3.6 负责客户当期、陈欠物业服务费及电梯使用费、车位物业管理费等费用的收缴，负责代地产公司收取的新项目水、电、暖、煤气等约定费用的收缴； 3.7 熟知小区周边相关衣食住行、休闲娱乐、健康教育等客户服务需求资讯，熟知水电气等政府部门的问询电话，定期更新，客户问询时能够流利解答； 3.8 负责客户装修申请的办理，每日进行装修现场巡查，协调安管、工程人员对装修过程的管理，发现违规装修立即制止，对于难点客户协调政府行政执法部门处理。妥善保存好装修管理相关记录备查；