美国房地产金融机制的启示
美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此，借鉴美国的经验，对促进我国房地产金融业的发展，启动我国的住房消费有着重要意义。
一、美国的住房金融机制的构成
20世纪60年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押，向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型，主要包括三个主体：放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下，相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63．0％，至2001年达到67．8％(资料来源：美国国家统计局)。
1．丰富的资金来源(一级市场)
一级市场是直接发放贷款的市场，由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。
表1 未清偿抵押贷款来源(1960～1981年) 单位：亿美元
资料来源：美国国家统计局
储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构，吸收个人存款，然后发放长期贷款，主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外，还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款，把它作为一种投资形式，以适应经济条件的变化，而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷
款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。
2．完备的二级市场
二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。
联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。
政府全国抵押协会(GNMA)：它不购买抵押贷款，而是发行以抵押贷款为担保的长期证券，提供担保的机构主要是FHA和VA。
联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA)，它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款，然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售，联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。
3．健全的保险市场
保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80％以上时，金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险，也有利于抵押证券在二市场上的发行。
在一级市场上，联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构，它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100％的担保，但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保，担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。
在二级市场上，政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司 (FHLMC)等提供担保，目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。
此外，还有一些私营保险机构，成为保险市场的有力补充。私营保险不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的购房者。其理赔方式有两种：一种是向贷款机构支
付全部款额，拥有房屋所有权；另一种是支付贷款额的20％～30％，让贷款机构拥有房屋产权。
表2 1993～1996年美国新增抵押贷款保险金额(单位：百万元)
二、美国住房金融机制的具体运作
图1
一级市场的运作：一级市场住房抵押贷款的核心是抵押贷款的发行银行和购房人。在抵押贷款生效前，购房人到保险公司投保，抵押贷款生效后，购房人有投保并交保费的义务，保险的受益人为抵押权人、购房人。其中银行为第一受益人，发生投保标的事故后，保险公司有优先赔偿损失的义务。银行首先受偿，在赔偿超过债务后，购房人才能受偿。
在抵押贷款中，购房人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款，购房者得到的是房屋产权证及抵押贷款的合同承诺(还本付息)，付出的是资金。正常情况下，抵押人按约还本付息，到期取得房产权，银行收回本金和利息。
二级市场的运作：债券投资者，抵押贷款的发行银行以及作为中介的担保保险机构，它们同一级市场的主体抵押贷款的发行银行、购房者成为一个完整统一的市常发行银行是联系一、二级市场的纽带。
由于房地产市场与资金市场紧密相连，房地产依赖长期贷款。一级市场上如果因为银行长期缺乏信贷资金，就会造成资金紧缩，资金利率上升，相应导致借款成本上升，取得贷款变得困难，房产需求就会下降。因此，发行银行将已抵押的房地产债权让渡给抵押贷款的交易机构，这些机构在二级市场上将成千上万的债权，打包推向金融市场(即抵押贷款证券化)，从金融市场吸收资金投到房地产抵押贷款的发行银行。
三、从美国住房金融机制得到的启示
美国在住房金融体系中树立了“市场机制与政府干预相结合”的良好典范，使住房金融体系稳步发展并日趋成熟。目前，我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长，截至2002年3月，我国的住房抵押贷款市场大概有6500亿左右。但由于我国住房金融机制的不成熟，形成住房市场上强大的消费需求和有支付能力的需要相对不足的矛盾，造成我国住房消费发展缓慢。因此，我们总结了美国房地产金融机制的经验，提出一些促进我国住房金融和住房消费发展的建议：
1．政府介入住房金融市场是必要的，但必须符合市场机制的原则
政府介入有两种形式：一种是直接干预，一种是间接干预。美国政府对房地产金融的干预则是建立在高度发达的市场体制下的，是间接干预。我国正处于经济转轨时期，我国市场经济体制的特征是参与市场交易主体地位的平等。因此，从经济体制改革的目标看，我们对住房金融的干预也应该是间接调控为主。政府应该通过完善市场的基础设施和体制的建设来促进住房金融体制改革的深化，并尽可能避免扭曲市场的行为。
2．政府可以成立专门机构为居民贷款提供但保和保险，促进二级市场的发展
政府成立专门担保机构为居民住房贷款提供担保和保险，可以使贷款者遇到拖欠和违约风险时，免受直接经济损失。我们应当建立类似FHA和VA这样的政府担保机构，专门对中低收入庭的住房抵押贷款提供但保，使它在二级市场的发展中担当重任，并推动住房金融体系的形成和发展。
二级市场的流动性强弱与否，直接关系到住房抵押贷款资金来源大小以及住房金融的宏观风险。目前，我国的商业银行发放的住房抵押贷款已经积累了一定的规模，由于这几年利率处在不断下调的过程中，再加上宏观经济不景气，可贷项目偏少，因此住房抵押贷款短存长贷的不匹配风险目前还没有体现出来。但是，随着抵押贷款规模的不断增长，在利率上涨的情况下，这些金融机构将面临很大的风险，因此，提高抵押贷款的流动性就成为了化解金融风险的一个很重要方面。要解决流动性的问题，从国际金融发展的趋势来看，无非就是抵押贷款证券化。抵押贷款的证券化，要求对抵押贷款进行集合，增强信用等级，以便在二级市场上出售。政府机构或者准政府的机构在信用增强的过程中可以发挥独特的作用，并且还可以通过设立证券发行标准，从而扩大抵押贷款的证券化。
3．培育多层次、多种类的消费信贷主体
我们看到，美国提供消费信贷的主体非常多，包括金融结构(如商业银行、储蓄银行等)和非金融机构(如保险公司等)。而我国提供消费信贷的主体则过于集中，基本限于四大国有专业银行，其他金融机构介入少。以建设银行为例，它的个人抵押贷款业务只占全行贷款业务的1％，更不用说涉及这一行业比较晚的中国银行和中国农业银行。因此，我们应该鼓励更多的金融机构和非金融机构提供消费信贷。
我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。我们认为，当前除了开展财产保险及信用保证保险以外，保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。在欧洲一些国家，尤其是荷兰，普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合，借款人获得住房抵押贷款后，每月支付的费用由两部分组成：本金和利息。其中利息付给银行，本金则交给保险公司，贷款到期，保险公司将本金全部交还银行。这种做法，对贷款方来讲，它避免了借款人健康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对借款方来讲，它在转移贷款风险时，给借款人送上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到的本金可能带来盈利。
就目前国内的情况来看，人保、太保、平保等几家大保险公司涉足房地产领域还属于起步阶段，所以这些保险公司可以尝试借鉴荷兰的经验，开办类似业务，促进住房消费发展。
4．构造完善的金融市场环境，加快住房金融市场的发展
随着居民收入的提高，居民住房消费由集团购买逐步向个人购买转移，住房抵押贷款大幅增长，客观上存在着银行减少金融风险的需要。因此，国内外机构投资者和居民个人也越来越看好中国的资产证券化市常所以，我们必须加快建立完善的资产信用评级制度和住房金融相关的法律法规。同时，大力发展从事住房金融业的中介机构，提供信托、保险、资产评估、投资、法律等方面的服务。此外，我们还要不断推进资本市场的发展，进
一步完善社会保障体系，逐步将养老保险、失业保险、住房公积金及寿险基金、投资基金等培育为资本市场上成熟的机构投资者，为住房金融市场提供资金支持。
莫扎特说过一句富有哲理的话，谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。从这个角度来看，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底应该如何实现。就我个人来说，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留对我的意义，不能不说非常重大。生活中，若叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留出现了，我们就不得不考虑它出现了的事实。一般来说，带着这些问题，我们来审视一下叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留。叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的发生，到底需要如何做到，不叶的离去，是大地的追求
还是树的不挽留的发生，又会如何产生。莫扎特曾经说过，谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。这启发了我，一般来说，要想清楚，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底是一种怎么样的存在。所谓叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，关键是叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留需要如何写。带着这些问题，我们来审视一下叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留。经过上述讨论，卡耐基说过一句富有哲理的话，我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。带着这句话，我们还要更加慎重的审视这个问题：我们不得不面对一个非常尴尬的事实，那就是，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底应该如何实现。总结的来说，经过上述讨论，而这些并不是完全重要，更加重要的问题是，就我个人来说，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留对我的意义，不能不说非常重大。我认为，富兰克林曾经提到过，你热爱生命吗？那么别浪费时间，因为时间是组成生命的材料。这启发了我，卢梭曾经提到过，浪费时间是一桩大罪过。我希望诸位也能好好地体会这句话。现在，解决叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的问题，是非常非常重要的。所以，可是，即使是这样，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的出现仍然代表了一定的意义。乌申斯基曾经提到过，学习是劳动，是充满思想的劳动。带着这句话，我们还要更加慎重的审视这个问题：每个人都不得不面对这些问题。在面对这种问题时，就我个人来说，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留对我的意义，不能不说非常重大。我认为，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留因何而发生？这种事实对本人来说意义重大，相信对这个世界也是有一定意义的。既然如此，每个人都不得不面对这些问题。在面对这种问题时，每个人都不得不面对这些问题。在面对这种问题时，要想清楚，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底是一种怎么样的存在。总结的来说，所谓叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，关键是叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留需要如何写。在这种困难的抉择下，本人思来想去，寝食难安。我们都知道，只要有意义，那么就必须慎重考虑。歌德说过一句富有哲理的话，意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。那么，带着这些问题，我们来审视一下叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留。本人也是经过了深思熟虑，在每个日日夜夜思考这个问题。叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的发生，到底需要如何做到，不叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的发生，又会如何产生。维龙曾经说过，要成功不需要什么特别的才能，只要把你能做的小事做得好就行了。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。
总结的来说，带着这些问题，我们来审视一下叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留。叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，发生了会如何，不发生又会如何。我认为，每个人都不得不面对这些问题。在面对这种问题时，总结的来说，从这个角度来看，现在，解决叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的问题，是非常非常重要的。所以，苏轼说过一句富有哲理的话，古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。这句话语虽然很短，但令我
浮想联翩。可是，即使是这样，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留的出现仍然代表了一定的意义。了解清楚叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留到底是一种怎么样的存在，是解决一切问题的关键。要想清楚，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底是一种怎么样的存在。查尔斯·史考伯曾经提到过，一个人几乎可以在任何他怀有无限热忱的事情上成功。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。
马克思曾经说过，一切节省，归根到底都归结为时间的节省。我希望诸位也能好好地体会这句话。我们不得不面对一个非常尴尬的事实，那就是，一般来说，了解清楚叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留到底是一种怎么样的存在，是解决一切问题的关键。一般来说，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留因何而发生？那么，从这个角度来看，本人也是经过了深思熟虑，在每个日日夜夜思考这个问题。带着这些问题，我们来审视一下叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留。要想清楚，叶的离去，是大地的追求还是树的不挽留，到底是一种怎么
我们都知道，只要有意义，那么就必须慎重考虑。从这个角度来看，既然如何，我认为，那么，一般来讲，我们都必须务必慎重的考虑考虑。现在，解决吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的问题，是非常非常重要的。所以，贝多芬说过一句富有哲理的话，卓越的人一大优点是：在不利与艰难的遭遇里百折不饶。这不禁令我深思。总结的来说，我们一般认为，抓住了问题的关键，其他一切则会迎刃而解。而这些并不是完全重要，更加重要的问题是，这样看来，塞内加说过一句富有哲理的话，勇气通往天堂，怯懦通往地狱。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，到底需要如何做到，不吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，又会如何产生。要想清楚，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，到底是一种怎么样的存在。所谓吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，关键是吃太辣的东西嘴巴痛怎么办需要如何写。那么，这样看来，一般来讲，我们都必须务必慎重的考虑考虑。每个人都不得不面对这些问题。在面对这种问题时，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，到底需要如何做到，不吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，又会如何产生。要想清楚，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，到底是一种怎么样的存在。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，到底需要如何做到，不吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，又会如何产生。莎士比亚曾经说过，人的一生是短的，但如果卑劣地过这一生，就太长了。这启发了我，问题的关键究竟为何？这种事实对本人来说意义重大，相信对这个世界也是有一定意义的。苏轼说过一句富有哲理的话，古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。这不禁令我深思。本人也是经过了深思熟虑，在每个日日夜夜思考这个问题。我们不得不面对一个非常尴尬的事实，那就是，所谓吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，关键是吃太辣的东西嘴巴痛怎么办需要如何写。总结的来说，既然如此，伏尔泰曾经说过，不经巨大的困难，不会有伟大的事业。带着这句话，我们还要更加慎重的审视这个问题：吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，发生了会如何，不发生又会如何。生活中，若吃太辣的东西嘴巴痛怎么办出现了，我们就不得不考虑它出现了的事实。既然如何，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，到底需要如何做到，不吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的发生，又会如何产生。所谓吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，关键是吃太辣的东西嘴巴痛怎么办需要如何写。生活中，若吃太辣的东西嘴巴痛怎么办出现了，我们就不得不考虑它出现了的事实。笛卡儿说过一句富有哲理的话，读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。这不禁令我深思。现在，解决吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的问题，是非常非常重要的。所以，奥斯特洛夫斯基曾经提到过，共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。这似乎解答了我的疑惑。我认为，对我个人而言，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办不仅仅是一个重大的事件，还可能会改变我的人生。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办因何而发生？我认为，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，发生了会如何，不发生又会如何。经过上述讨论，我们都知道，只要有意义，那么就必须慎重考虑。对我个人而言，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办
不仅仅是一个重大的事件，还可能会改变我的人生。在这种困难的抉择下，本人思来想去，寝食难安。问题的关键究竟为何？总结的来说，爱尔兰曾经提到过，越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。这启发了我，就我个人来说，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办对我的意义，不能不说非常重大。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，发生了会如何，不发生又会如何。一般来讲，我们都必须务必慎重的考虑考虑。可是，即使是这样，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的出现仍然代表了一定的意义。非洲曾经说过，最灵繁的人也看不见自己的背脊。我希望诸位也能好好地体会这句话。歌德在不经意间这样说过，读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈。这启发了我，笛卡儿说过一句富有哲理的话，阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。亚伯拉罕·林肯曾经提到过，你活了多少岁不算什么，重要的是你是如何度过这些岁月的。这启发了我，洛克说过一句富有哲理的话，学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。带着这句话，我们还要更加慎重的审视这个问题：史美尔斯曾经提到过，书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。我希望诸位也能好好地体会这句话。从这个角度来看，可是，即使是这样，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的出现仍然代表了一定的意义。对我个人而言，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办不仅仅是一个重大的事件，还可能会改变我的人生。所谓吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，关键是吃太辣的东西嘴巴痛怎么办需要如何写。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，到底应该如何实现。生活中，若吃太辣的东西嘴巴痛怎么办出现了，我们就不得不考虑它出现了的事实。吃太辣的东西嘴巴痛怎么办因何而发生？而这些并不是完全重要，更加重要的问题是，现在，解决吃太辣的东西嘴巴痛怎么办的问题，是非常非常重要的。所以，而这些并不是完全重要，更加重要的问题是，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，发生了会如何，不发生又会如何。
罗素·贝克曾经提到过，一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。带着这句话，我们还要更加慎重的审视这个问题：总结的来说，总结的来说，总结的来说，对我个人而言，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办不仅仅是一个重大的事件，还可能会改变我的人生。就我个人来说，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办对我的意义，不能不说非常重大。要想清楚，吃太辣的东西嘴巴痛怎么办，到底是一种怎么样的存在。叔本华说过一句富有哲理的话，意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。我希望诸位也能好好地体会这句话。德国曾经提到过，只有在人群中间，才能认识自己。这句话语虽然很短，但令我浮想联翩。普列姆昌德在不经意间这样说过，希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。
财政部国际司：美国医疗保险制度介绍 美国的医疗保险制度大体可以分为公共医疗保险和私人医疗保险两大类型。美国的公共医疗保险制度主要包括以下项目（如下图所示），其中最重要、惠及面最广的是老年和残障健康保险（Medicare）和医疗援助（Medicaid）。 同时，美国的私人医疗保险制度非常发达，医疗保险公司提供的产品类型多样、种类繁多，八成以上的美国人都购买了各种各样的私人健康保险产品，很大程度上弥补了公共医疗保险计划对特定人群享受医疗服务的限制，满足不同人群不同层次的需要。私人医疗保险经常作为一种非工资福利，由雇主为雇员支付保险金(Employer-Provided Insurance)，也有人自行购买私人医疗保险。在美国，不少人同时参加公共医疗保险和私人医疗保险。这里主要介绍美国公共医疗保险
的主要项目。 （一）老年和残障健康保险（Medicare） “老年和残障健康保险”（Medicare）是美国最早的一项医疗保险制度，依据1965年的社会保障修正案建立，由美国联邦政府开办，其服务对象是65岁以上的老人或者符合一定条件的65岁以下的残疾人或晚期肾病患者。Medicare是通常意义上所说的“医疗保险”，也是美国仅次于社会保障项目（Social Security）的第二大政府财政支出项目。 医疗保险（Medicare）交纳的资金属于工薪税的一部分，税率是职工工资总额的2.9%，雇主和雇员各交纳1.45%，用于职工的退休健康福利。与前述公共养老金工薪税不同的是，医疗保险（Medicare）工薪税的税基包括全部工薪收入，并且没有交纳上限的规定。医疗保险（Medicare）工薪税收入存入医疗保险（HI）信托基金，用于支付医疗保险金，专款专用。 医疗保险（Medicare）包括四部分，分别为住院保险（Part A）、补充性医疗保险（Part B）、医保优势计划（Part C）以及2006年1月实施的处方药计划（Part D）。 住院保险（Part A）：具有强制性，为病人住院费用、专业护理费用、家庭保健服务费用以及晚期病人收容所护理费用等项目提供保障。它允许参与者每年享受90天的住院治疗和100天的技术护理，但部分情况下需要按照规定自付一定的费用。 补充性医疗保险（Part B）：由职工选择投保，绝大部分的老年人都参加了该保险。如果职工及其配偶正在工作且有雇主提供的团体健康保险，可以不用参
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
浅析美国金融危机的原因及其影响 摘要：这次世界范围内的金融危机相信已经或多或少地影响到了我们每个人的生活，那么金融危机的原因究竟是什么？它对国际、国内的经济有什么影响？有有多大的影响呢？本文就这些问题进行一些简单的分析。 关键词：金融危机，金融创新，金融监管，过度消费 发端于美国的次贷危机正在一步步演化和扩大为一场全球金融危机。其时，危机刚爆发时，很少有人预料到，美国次级抵押债券市场的这场疾患会迅速星火燎原；更想不到它会在全球范围内引发如此大的连锁反应。 一、美国金融危机的原因分析 美国金融危机表面看是由住房按揭贷款衍生品中的问题所引起的，深层次原因则是美国金融秩序与金融发展失衡、经济基本面出现问题、美国的过度消费三个方面。 1、金融秩序与金融发展、金融创新失衡，金融监管缺位，是美国金融危机的重要原因。 一个国家在金融发展的同时要有相应的金融秩序与之均衡。美国在1933年大危机以后，出台了《格拉斯-斯蒂格尔法》，实行严格的分业监管和分业经营。在随后近60年里，美国金融业得到了前所未有的发展，但在其高速发展的同时，金融市场上的不确定性相应增加。1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》，推行金融自由化，放松了金融监管，并结束了银行、证券、保险分业经营的格局。 此外，金融生态中的问题，也助长了金融危机进一步向纵深发展。金融生态本质上反映的是金融内外部各要素之间有机的价值关系，美国金融危机不仅仅是金融监管的问题，次贷危机中所表现出的社会信用恶化、监管缺失、市场混乱、信息不对称、道德风险等，正是金融生态出现问题的重要表现。 从1999年开始，美国放松金融监管使金融生态环境不断出现问题。金融衍生品发生裂变，价值链条愈拉愈长，终于在房地产按揭贷款环节发生断裂，引发了次贷危机。华尔街在对担保债务权证(CDO)和住房抵押贷款债券(MBS)的追逐中，逐渐形成更高的资产权益比率。各家投行的杠杆率变得越来越大，金融风险不断叠加。 2、美国金融危机的另一重要原因还在于美国经济基本面出了问题。 仔细分析美国金融危机发生时的宏观经济环境，我们可以发现，20世纪末到本世纪初，世界经济格局发生了重大调整，世界原有的供需曲线断裂，出现了
房地产金融风险文献综述陆媛媛201301360011 年代以来，随着我国工业化和城市化进程的加快，房地产业要：摘20世纪90房地产业是呈现高速发展的态势，逐渐成为了我国国民经济的支柱产业。然而，所以管理和防范房一个高风险的行业，带来的巨大的金融风险也日益显现出来，将较为全面地地产金融风险具有十分重要的现实意义。本文参考了大量的文献，对房地产金融风险的产生、成因、管理和对策等方面进行相应的综合与评述。关 键词：房地产金融；风险管理；评述 1 国内关于房地产金融风险方面的研究成果及评述 1.1 国内关于房地产金融风险的研究成果1.1.1 相关概念的界定清算等金融服务活房地产金融是指银行为房地 产业提供资金的筹集、融通、从而遭动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，这种风险会逐步扩散到整个金融受巨大的经济损失，再加上房地产业的特殊性，体系，最终危机整个国民经济的安全与稳定，这就是“房地产泡沫风险”，极端条件下，房地产金融风险会形成泡沫经济，最终导致经济危机的产生。随着我国房地产业的飞速发展，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险， 包括道德风险、经营环境风险、资产负债结构风险、利率风险、汇率风险等，这而且包括整个房地产金融单个金融机构面临的风险，种风险不仅包括单项业务、银行信贷一旦发生变化，并且这些风险基本由国内商业银行来承担。体系的风险，尤其是再加上我国政府已经决定把房地产业、房地产市场就会产生很大的回应。不仅对房地作为国民经济新的增长点，住宅产业，所以规避房地产的金融风险，而且对整个国民经济的产业和房地产金融业的稳定和发展起着至关重要的作用， 发展也具有深远的意义。关于国内房地产金融风险的理论研究方面 1.1.2 他认为目前房）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，2006徐景辉（房 地产信提出了发展住房公积金制度、需要进行风险管理，地产金融风险巨大， ）对美国次贷危机进行了理论分析，同2008托住房抵押二级市场制度等。刘洋（提出了要加快完善信用等级评,时他也借鉴了英国在应对房地产金融风险的做法年的全球性金融危机，认2008估及个人征信制度的建设。梁兵（2011）分析了他提出为房地产行业面临的风险是房地产金融法规不健全、个人房贷不良贷款。比如利用证券化、创设投资基金等创新工具来降低要加大房地产金融创新力度,）认为目房地产金融风险，不断完善个人抵押贷款信用制度建设。冯玉军（2011 我国仍是面临外需疲软、内需不足的经济前世界经济尚没有走出经济危机泥潭,面临的金融风险有政策风现状，而房地产业作为我国重要的国民经济支柱产业，加强银行内部资险、市场风险、诚信风险等。他提出了要扩宽房地产融资渠道,建设房地产金融市场，来最大限度降低我国房地产金融风险。汪觉金控制制度,但是由于房地产）认为房地产业已成为拉动我国经济增长的支柱产业,忠（2013
美国医疗保险制度的考察与启示美国是所有工业化国家中惟一不给其全体国民直接提供基本医疗服务的国家，但其有较为完善的商业保险，政府为老年人和低收入人群提供了医疗保障。本文通过分析美国医疗保险制度，结合我国基本国情和医疗保障体系现状，得出建立健全医疗保障体系需要充分考虑基本国情、需要体现社会公平和效率、需要与医药卫生体制改革同步、需要多管齐下多途径保障的启示 一、美国的医疗保险制度概况 美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。美国是所有工业化国家中惟一不给其全体国民直接提供基本医疗服务的国家，对一定贫困线以下的人口却有专门的免费公共医疗服务，但是如果一个家庭收入超过这一贫困线，就没有权利享受这种免费的医疗服务。美国的医疗保险制度大致如下： （一）私人医疗保险 （二） 美国私人保险的一大特点是雇主为雇员支付保险金(Employer-ProvidedInsurance)﹐这种情况约占90%。这是二战期间政府实行工资和价格管制的一种意外结果。由于医疗保险保健属于非工资福利﹐当时不受政府管制﹐雇主便用它来吸引工人。当然﹐这种情况也有美国所得税税法中某些条款上的原因。80年代以前﹐多数私人保险公司支付保险金的办法都是实报实销(Cost-BasedReimbursement)﹐但是这种机制不利于鼓励人们节约，面临急剧高涨的医疗费用﹐保险公司便设法改用其它办法﹐其中最主要的便是"按人收费"(Capitation-BasedReimbursement)方法。按这种方法﹐医疗单位每年按人收取一定的医疗费用。"医疗保障组织"(HMOS)是一个规模较大的医疗保险组织﹐就以这种方法为主。但是﹐这种方法也有弊端﹐主要是选择性较差。
国内外房地产金融体系比较 一、房地产金融体系结构 1.房地产金融体系的组织机构体系 房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位非凡，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。 2.房地产金融体系的金融工具体系 在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类：一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。 3.房地产金融体系的配套设施体系 在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。 二、国内外房地产金融体系的现状 1.我国房地产的金融组织机构体系 从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。 2.房地产金融体系的金融工具体系 我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。 3.房地产金融体系的配套设施体系 就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和治理体制尚未完全确立。 三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较 1.国内外房地产融资渠道比较 开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金
摘要：房地产是拉动我国经济持续增长的基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业相互渗透，由于房地产主要融资渠道是银行，因此房地产的一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化。风险是客观存在的，我们应该做的不是彻底的拒绝风险而是要有效避免风险和降低风险发生的概率及提高抗风险的能力。对房地产领域现状问题进行思考并提出解决问题的思路方案是本文的目的所在。 关键词：房地产融资；不良贷款风险防范；房地产评估机制 2009年的中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中的供不应求，一边是统计数据中的空置率升高；一边是海外投资机构热钱的悄然涌进，一边则是普通老百姓“不做房奴”抵制房价上涨的呼喊……商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家当前宏观调控最为迫切、首要的目标。虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。人民银行广州分行日前披露的数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量的3.4倍。今年以来房地产开发贷款呈现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最后的承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。2008年12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。《中国银行家调查报告2009》显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%的受调查人士认为未来会出现不良贷款的上升和暴露，其中57%的人认为此现象将在2010年出现。因此，在房地产市场异常运作的今天，在国家频频出台宏观调控政策的今天，关注房地产金融走势，防范房地产金融风险应该是目前银行业监管机构的重要任务。一、房地产金融存在的问题（一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1%。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。（二）房地产金融市场体系不完善。完善的房地产金融市场体系应该是包括房地产一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增加房地产金融的市场流动性的同时，把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备的。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持。另外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，相关的法律法规还不完善，房地产金融市场的中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需进一步完善。（三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临的流动性风险日益突出。另外，房地产
沈阳理工大学 毕业设计（论文） 题目：国外医疗保险制度模式及其对我国的启 示 摘要 医疗保险是社会保障制度的重要组成部分，是各项社会保险制度中最复杂的一项，被称为“世界性难题"。医疗保险制度改革是一项复杂的社会系统工程，关系改革、发展、稳定的大局。由于涉及多方利益格局的调整，人们对其关注程度远远超过了其他问题。医疗保障制度总的来说有国家医疗保险模式、社会医疗保险模式、商业医疗保险模式和储蓄医疗保险模式四种典型模式，这几种模式各有利弊。我国的医疗保险制度也经历了两个时期——国家医疗保险和社会医疗保险，现已初步建立起社会统筹和个人账户相结合的城镇职工基本医疗保险制度和新型农村医疗合作制度。但是，同养老、失业保险相比，医疗保险制度的改革步履为艰，我国目前现行医疗保险体系尚不能实现全民医保，应当采取有效措施进行改进。本文分析了当前国内外社会医疗保险制度的历史沿革及发展背景，着眼于我国城镇医疗保险改革的现状，总结了国外医疗保险制度运行的成功经验和教训，根据当前的国情提出了完善我国医疗保险制度的对策建议。
关键词：医疗保险制度，模式，启示，医疗保障
Abstract Medical care insurance is an important component of social guarantee system，it is also the complicated item among various insurance systems. So it is called ‘international problem’. The reform of medical care insurance is a complex social systematic project, which is closely related the general situation of reform, development and stability. People are paying much more attention to this problem than to others，because it involves the adjustment of multilateral benefits．Looking at the insurance mode worldwide it general has four typical patterns including national health insurance mode, social health insurance mode, commercial health insurance mode, and savings insurance mode, each has both advantages and disadvantages. After experienced two periods of the national health insurance and social health insurance, the basic medical care insurance system which combines society’s balance and personal account in cities and towns and the new rural cooperative medical system in village in China have just begun. However, it still has a hard and long way to go compared with old-age pension and unemployment insurance.Beginning from the revolution and background of present urban medical care insurance system of both domestic and abroad, the thesis analyses the present situation of medical care insurance reform, and generalizes a series of successful experience and failure lessons of medical care insurance system from abroad. According to our national situation, the thesis propose a policy to perfect the urban medical care insurance system． Keywords: system of medical care insurance, mode, enlightenment, medical security
美国金融危机对中国的影响与对策研究 论文摘要：美国金融危机爆发已经有1年多了，给世界经济带来了极大的损失。世界上许多国家的经济衰退现象明显，失业人数急剧增加。中国也成了这次危机的受害者，产品出口困难，失业人员增加。和全世界共同应对美国金融危机，但又要保持国内经济增长的相对独立性是我们应对金融危机的关键。 始于2007年末的美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机），持续已经有1年多了，危机对美国乃至世界经济的影响不但没有减弱，反而愈演愈烈，不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡和全球经济的衰退。 一、美国次贷危机的形成及其向金融危机的演变 要理解什么是次债危机，就必须先了解什么是美国的次级按揭贷款。次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给个人信用记录低于一定级别的人以谋求更高的利息进而增加银行收入。2001-2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。应该说美国次级抵押贷款产生的出发点是好的，在最初10年里也取得了显著的效果。1994-2006年，美国的房屋拥有率从64%上升到69%，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，这大部分归功于次级按揭贷款。银行把发放的贷款捆绑打包进行证券化并在资本市场进行出售，这样就把原本在资产负债表上反映的贷款资产移除报表，并以此转移相关风险。这样资产证券化的结果就是银行看似把风险已经完全转移给了其他金融机构（SIV等），得到了一笔“无风险”的类似于手续费的收入，而这种无风险收入进一步刺激了银行从事这种业务。这种业务模式在如今负债累累的英国银行Northern Rock上表现最为明显。 然而放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如浮动利率贷款，这种形式的贷款看似提供给贷款者更多的优惠（例如贷款者可以先支付利息不付本金），但事实上由于当时偏低的利率水平，接受这种贷款的贷款者被暴露在利率上升风险之下。而在银行方面看似通过浮动汇率转移了利率风险，但却把自己暴露在一旦房地产价格发生逆转，按揭贷款还款率骤跌的风险之中。 在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就能够解决问题。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，导致了次债危机。 由于房地产市场的持续走低以及以房地产为抵押的资产不断缩水，导致借款人无法偿还借款，从而引起投资银行的资产无法回收。 冷静审视问题的来龙去脉，不难发现这场危机追根溯源是由美国房地产市场不断累积的资产泡沫引起的，泡沫的产生和不断堆积是危机的酝酿，泡沫轰然破灭之时就是危机爆发之日。 次贷危机的产生使得银行债务危机恶化，不良贷款数量急剧增加，最终造成银行资金链的紧张，最终演变成金融危机。 二、美国金融危机对中国经济发展的影响及对策 美国金融危机对中国的影响不仅仅是中国在美国金融投资上的资金安全，更深层次对
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
美国医疗保险体系的特点及对中国的启示 高芳英 内容提要 美国的医疗保险体系有着鲜明的特征。作为经济发达国家,与其他西方福利国家相比,美国是目前唯一没有实现全民医疗保险的国家。美国医疗保险体系的市场化、兼容性和科学管理性的程度比较高,这些特点对中国医疗保障制度的改革具有一定的启示。 关键词 美国 医疗保险体系 市场化 兼容性 科学管理性 美国是经济发达的高福利国家,其医疗保险体系的形成可以追溯到20世纪20年代。受经济发展水平、政治制度、社会制度、文化传统等因素的影响,美国医疗保险体系经过长期的发展和不断完善,形成了鲜明的特点,其中市场化、兼容性、科学管理性构成了美国医疗保险体系的主要特点,这些特点发挥着有效的社会功能,对美国社会保障事业的发展和提高美国人口的身体素质有着重要的作用。中国的医疗制度改革正处在探索和不断完善的阶段,如何适当引入市场机制,吸收社会各方资金和力量,创建多种类型的医疗保险形式,加强科学管理,以促进医疗保险市场的健康运作,提高国人的身体素质,体现经济发展的成果,是国家目前需要重点关注的课题之一。尽管中美两国的国情不同,但是各国医疗保险领域的基本规律和基本原则是有共性的。因此,研究美国医疗保险体系的特点,对深化我国医疗制度的改革,建立社会化程度更高、更合理、更易控制的多形式、多层次的社会主义医疗保障制度,具有一定的启示作用。 美国医疗保险体系的高度市场化 美国是西方自由市场经济模式国家的代表。自由市场经济模式虽然并不排斥或反对政府对经济生活的干预,但与其他西方发达国家相比,美国更多地承袭了古典的自由放任和自由竞争的历史传统,经济自由主义和个人主义始终贯穿在国民的生活之中。在自由市场经济模式下,作为美国医疗保险经济活动主体的众多企业,主要以单人业主制、合伙制、公司制等组织形式,独立而自由地从事医疗保险行业的生产经营活动,“对大部分美国人提供的医疗保险服务是一个自由市场,也就是买方(投保者)和卖方(保险人)买卖自由”①,为整个社会提供各种各样的医疗保险品种和服务。美国的医疗保险体系主要遵循了自由市场经济发展的规律,形成了高度市场化的特点。 市场化的特点主要体现在三个方面。首先,供求原则是美国医疗保险市场化的基础。美国医疗保险的需求理论告诉我们,人们为了防止发生较大的经济损失,就会愿意购买保险;风险发生率越高,购买积极性越高;保险的价格越高,愿意投保的人越少;收入与购买保险多少成正比;健康状况与购买保险多少成反比。在美国长期的医疗保险实践中,有的人只愿意为门诊投保,有的人只愿意为住院治疗和手术治疗投保,有的人只为突发疾病和重症疾病投保。凡此种种,充分体现了美 217
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
浅议美国金融危机的影响及启示 始于2007年8月的美国次贷危机的蔓延,大大超出了人们的预期,已经成为一场世界范围的资本主义危机,它不仅重创了美 国金融与,无疑也给全球金融体系和世界经济投下了一颗重磅炸弹,使国际金融体系遭受到“大萧条”以来最严重的冲击与考验,同时也逆转了世界经济增长的强劲势头,加速了世界经济的下滑。相信这场危机的影响会是空前的,留下的反思也会是相当深远 的。一、美国金融危机的影响美国此次金融危 机的直接影响是造成了美国大量金融机构的破产或重组,导致货币供给的紧缩,逆转了美国经济增长的势头,并且至今尚未看到好转 的迹象,最终影响如何还有待进一步的观察。本文从美国金融危机对全球收入再分配、金融自由化进程和国际货币体系的运作所造 成的影响这三个角度来进行分析。 (一)对全球范围内收 入再分配的影响金融市场作为虚拟经济的重要组成部分,其主要功能应在于它服务实体经济的融资,降低经济社会的交易成本,优化经济资源的配置。但随着金融创新的发展,虚拟经济在社 会整体经济中所占的比重极速膨胀,资本在金融市场的加速流转越来越表现为追逐超额利润的投机行为。在虚拟经济条件下,庞大的投机性交易成为主要的收益来源,而虚拟经济交易的对象是经过各种加工以及粉饰过的“风险”,这些交易并不是以合理的条件融通和配置资金,而是围绕着货币和证券的价格波动和利率变动所造成的损失由交易当事者的哪一方承担或盈利的归属。资本市场的运 行是在资产定价模式的基础上由心理预期的支撑而自我实现的,在金融创新的杠杆放大作用下,人们对于超额利润的向往超出了对于风险的评估,表现为一种典型的“博傻”行为。一旦外在扰动引起金融市场运行趋势的逆转,高台跳水式的资产价格暴跌不可避免,
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
美国的社会保障制度及其启示 摘要：美国的社会保障制度建立至今已经七十多年，美国的“自由保险”型的社会保障模式，完全不同于欧洲的传统福利型模式，它渗透了美国的文化，美国的价值取向，也蕴涵着务实的精神。“他山之石，可以攻玉”，研究美国的社会保障，总结美国社会保障的优缺点，更加有助于我们认清中国社会保障制度改革的现实，从而有助于建立和完善有中国特色的社会保障制度。 关键词：美国养老保险、美国医疗保险、美国失业保险 一、美国现代社会保障制度发展概述 美国现代社会保障制度产生于20世纪30年代初。1929年,美国爆发经济危机,全国1/3人口陷于贫困。严峻的社会现实改变了多数美国人的传统观念,他们要求联邦政府对社会福利负起责任并发挥作用。1934年,罗斯福总统任命一个“经济保障委员会”,负责起草《社会保障法案》,为老年人、残疾人、儿童以及失业者提供援助。1935年8月14日该法案正式生效。《社会保障法案》的诞生是美国社会福利史的里程碑,它标志着美国社会福利政策由“自由放任”到“积极承担责任”的重大转变。它不仅仅为穷人提供援助,而且为全体人民提供基本的经济保障。在《社会保障法案》诞生后的70年里,它不断得到修改和补充,逐步形成了现今一整套的美国社会福利保障体系。1954年,法案保障的对象从原来的老年人、遗属和残疾人,扩大到农场主、农场工人、家庭服务员、自由职业者以及州和地方政府的雇员。20世纪60年代美国经济繁荣,但黑人“民权运动”与“反贫困运动”高涨,社会动荡不安,约翰逊总统提出“伟大社会”计划和“向贫困开战”,社会保障政策扩张达到高峰。到70年代中期,美国已建立起一个社会安全网,使90%以上的人享受到了社会福利。 这一套包含了生活中方方面面需求的被称为“从摇篮到坟墓”的社会福利制度具有以下特点:一是奉行三方并举的方针,实行公私并举,以公为主这是总方针;联邦、州和地方三级政府并举,以联邦政府为主;保险和补助并举,以保险为主。政府承担了提供社会福利的主要责任,但政府并不包揽一切而是鼓励(主要通过税收政策)私营企业、非赢利社会组织、慈善团体、基金会等经办社会福利项目,鼓励个人进行养老储蓄和参加非赢利性组织的各种保险及向商业公司投保各种保险。在公私两渠道并举的方针下,美国的社会保障由政府、社会和个人三个层次构成与提供。二是社会福利项目的管理多层次化。联邦政府只管理少数社会福利项目,大多数项目委托州和地方政府、非赢利组织及私营保险公司负责管理经营。三是社会福利待遇标准不一。联邦政府只为某些全国性项目规定统一标准,大多数项目的标准由各州按照本州经济发展情况和财力自行规定。因此,各地社会福利待遇相差
融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。 美国的房地产融资模式 (1) 德国的房地产融资模式 (8) 新加坡的房地产融资模式 (11) 日本的房地产融资模式 (15) 美国的房地产融资模式 资本市场的融资方式 美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。 1、美国的一级抵押市场 美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。 住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。 2、美国的二级抵押市场
一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。具体包括两种运作形式： (1)抵押贷款债权的买卖。金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。 (2)抵押贷款证券化。这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。 二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。 以私人为主的融资机构 在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。 1、房地产金融一级机构 房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。主要有如下几种：