上海重申酒店式公寓属限购范围，公寓式办公楼“不限购”
早报记者陆鸣栾晓娜发表于2012-07-24 01:29
德佑地产昨日发布的一份报告称，近几年，在上海，向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。
上海对房地产市场的监管愈发细化。
7月23日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局联合发文，对“公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼”等问题作出解读。上述两部门提醒购房者，在购买商品房时，应根据建设用地规划许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素，来判断所购房屋的用途，理性购房。
上海市房管局网站刊登的新闻稿称，上述“提醒”发出的缘起是，“近期，有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告（或推介）中，使用‘酒店式产权式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式办公楼’和‘不限购不限贷’等宣传用语误导部分消费者”。
上海市房地产交易中心一工作人员昨日称，区分上述三种物业类型的办法很简单，就是看土地出让时的用途。如果是住宅用地，那么就是住宅，适用限购限贷政策；如果是商业用地，则物业类型为非住宅，不在限购限贷范围。
“酒店式公寓上海只有几个楼盘”
关于酒店式公寓和公寓式酒店的定义似乎并不复杂。
按上海市房管局网站刊发的官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；而公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，土地使用年限为40年。公寓式酒店本质上仍是酒店，按相关规定不得分套销售。
智富集团商业地产事业部总经理朱立平进一步说，酒店式公寓是住宅，只是在物业管理上采用的是酒店式的管理，物业管理费较普通住宅小区要高，同时设计风格上像酒店。
德佑地产昨日发布的一份报告称，近几年，在上海，向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。
“一般来说，住宅地块价格高，商业地块价格低。很少会有开发商把住宅地块做成酒店风格的产品。”某上市房企营销负责人称，酒店式公寓这种物业类型是非主流产品，在上海不太多见，往往是受地块条件限制才采取的办法，“比如地块太小或某一个楼盘的某一栋楼”。
“当前为数不多的几个相关楼盘也仅限于市中心，且多为2000年左右的建筑。”德佑地产在报告中写道，产权为40年的公寓式酒店上海也极稀少，再加上出售条件苛刻（不得分套），市面上实际出售的情况更是少之又少。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，公寓式酒店这类物业只有一张大产证，无法分割销售。
公寓式办公楼“擦边球”
据德佑地产称，目前上海市面上在售的所谓“不限购不限贷”产品，实际上多为公寓式办公楼。
按官方定义，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地使用年限为40年或50年。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
某上市房企营销负责人称，公寓式办公楼是可以出售，不受限购限贷政策限制，但由于属于商业地产，购房首付比例不得低于50%。该负责人说，公寓式办公楼转让时的税费成本很高，购房人一般不通过转手获利。
香港康年酒店管理集团海南区域发展总监李津称，开发商之所以喜欢打擦边球，将公寓式酒店分套出售，是因为这样资金回笼快，而自己持有资金回笼周期较长，且存在租不出去的风险。
来自机构的数据称，上海部分外围区域的确存在办公类物业存量过高的问题。
以嘉定为例。同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9，严重供过于求。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。截至7月11日，嘉定区办公类产品存量为53.4万平方米，占整个上海市办公类产权物业存量的11%。
无关调控是否收紧
在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，公寓式办公楼这类产品本来就不限购，房管局对此作出解读，不存在政策收紧与否一说。
此前的6月，上海市房管局重申，“严格执行住房限售政策，非本市户籍居民家庭通过补缴社保购房不予认可”。这一表述似乎更受住宅开发商的关注。
某上市房企副总裁称，近期上海限购限贷政策在执行层面比以前紧得多。如前段时间，外地户籍单身人士不得购房的执行层面规定，以及一些帮外地户籍购房人补税单、补社保中介机构被查处等消息，都体现出当前楼市回暖的背景下，监管层对限购限贷政策从紧执行的情况。
某大型房企营销负责人同样提及，目前监管部门在购房资质审核上仍然非常严格。近期一些补办社保、税单的中介遭到严查，房产信息还和民政信息进行了联网，使得原本通过假离婚获得购房资质的现象遭堵漏。
据该负责人称，近期投资客入市的情况并不多。
某房企总经理称，近期市场出现回暖，而中央的调控论调没有改变。据他了解，监管层已要求相关部门就6月一些成交量价出现上涨城市的情况进行调研汇报。
不过，上述大型房企营销负责人认为，未来调控政策仍将以维持限购限贷为主，已很难推出其他更严厉的手段。
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
酒店式公寓与公寓式酒店地区别 产权式酒店，起源于上个世纪年代地欧美国家，开发商将酒店地每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送地一定期限免费入住权.它是一种投资与休闲度假相结合地旅游房产新模式.近年来，产权式酒店在中国地房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它地风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖地房产投资模式，利弊共存是难免地.正确面对产权式酒店地弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店地投资者而言无疑至关重要. 优势： 委托经营，业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房地产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底地酒店赢利分红.这样，对于业主来说，省去了不少不必要地管理麻烦. 提供包租，收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人地包租服务，每年给予业主固定百分比地回报率，包租年限有五年，有十年不等.以一套总价万，年包租，每年％回报率地产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款地话，十年后，扣除业主每年地固定回报率，其实只支付了万元就得到了这套原价万地产权式酒店中地一套房.若按揭贷款地话，首付四成即万左右，每年稳定地租金收益，也基本可以抵消贷款数额.这一优势条件是其他类型物业所无法比拟地.显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多.投资产权式酒店地业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店地开发商都会提供业主每年一定时间地免费入住权，－天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人. 最大风险：开发商是否诚信 产权式酒店存在着以上种种地优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定地投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己地获益，投资者还需要谨慎考虑.这种风险主要来自开发方诚信与否.产权式酒店地开发商在出售酒店地过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障. 应对方式：选房先看开发商 化解风险地办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障地产权式酒店.产权酒店品质高低与否，起决定作用地是开发商与酒店管理公司地实力与经验是否足够雄厚.选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力地保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高地租金和稳定地出租率，这也是对业主投资回报地有力保障.所以开发商是推动项目良好运作地源泉.
上海酒店式公寓设施及配套服务 一、徐汇区 衡山路41号芝大厦 客房设施: *客厅卧室配置有整套家具 *客房电器配套: 电话、有线电视、卫星电视、空调、吹风机、ADSL到户、国际直拨电话 *吹风机、私人电子保险箱、国际直拨电话 *厨房配置: 时尚橱柜、电冰箱、洗碗机、微波炉、煤气灶及烤箱、面包机、咖啡机、洗衣机及干衣机等 *卫生间: 全套豪华洗浴用品、淋浴器等 会所设施: ·提供其它地方会所服务, 步行约5分钟 提供服务: 五星级服务标准 · 24小时接待,礼宾,安保及每日房间清理等 ·维修与保养 ·预订及递送桶装水 ·洗衣、干洗和熨烫服务 ·邮政服务 免费/收费标准: * 免费办理鸿艺豪园的会所卡
* 水电煤、宽带费用另算 鸿艺豪苑 客房设施: *客厅卧室配置有整套家具 *客房电器配套: 电话、有线电视、卫星电视、空调、吹风机、 ADSL到户、吹风机、保险箱、国内外直拨电话 *厨房配置: 时尚橱柜、电冰箱、洗碗机、微波炉、煤气灶及 烤箱、面包机、咖啡机、洗衣机及干衣机等 *卫生间: 全套豪华洗浴用品 会所设施: ·餐饮部 ·康体部( 包含身器材, 壁球, 攀岩, 瑜珈, 有氧课程, 儿童活动, 室内游泳池, 室外水上滑梯泳池, 配专业的教练) ·会籍部 ·SPA 提供服务: · 24小时前台服务热线 ·维修与保养 ·预订及递送桶装水 ·洗衣、干洗和熨烫服务 ·邮政服务
·传真和复印服务 ·代收公用事业费等 ·代叫出租车 免费/收费标准: * 会所对租客免费开放 * 宽带收费按照ADSL市场价 * 停车费: 800元/月 * 免水费, 电、煤另算 嘉里华庭 客房设施: *客厅卧室配置有整套家具、双层中空玻璃窗 *客房配套: 液晶电视机、 DVD播放机、有线及卫星电视、宽 带接入、充分电话线路、保险箱 * 厨房配置: 时尚橱柜、电冰箱、洗碗机、微波炉、煤气灶 及烤箱、面包机、咖啡机、洗衣机及干衣机等 * 卫生间全套豪华洗浴用品、浴室地暖、滤水系统 * 紧急警报系统 会所设施: 逾4000平方米的休闲健身会所: ·室内游泳池 ·壁球场
P1封面第一城产权酒店价值超越财 富 P2 第一城财 富时代的文化大成 文化大城——文化大成座落于京东香河的第一城，倾30亿巨资打造，历12年精心雕琢，现已成为凝聚古今建筑精华与民族风情于一体的当代建筑奇迹。它是再现的历史、更是未来的骄傲。在中国著名史学家、古建筑专家、勘建专家的指导下，按照“缩地不缩景”的建筑方式，将明清时期的北京城墙、22座城楼和角楼、按1：1原大，城墙按7：1的比例，筑成外观形态近乎完美的老北京城墙。这座超乎想象的伟大建筑，承载着一个伟大古都的灵魂，它在时间与空间上的融汇，也成就了哲 学意义上的深邃意境。 不可复制的特质，足以超越本质！第一城拥有功能与规模上的不可复制性——总占地200多公顷，集观光、娱乐、休闲、会议、康体、美食、购物七大 功能； 它拥有地域上的不可复制性——它处于京津卫怀抱之中，距北京市中心仅52公里； 它拥有历史、文化意义的不可复制性——500多年前，燕王朱棣就决定在京东香河建都，如今第一城，近乎完美地呈现古今建筑的精髓； 它拥有品质上不可复制性——12年和30亿的投入，以中信国安集团作为主要投资人的强大实力，第一城所创造的种种奇迹，非亲历而无法感受！ P3——P4 第一城产权酒店， 酒店人生的完美演绎 人生巅峰状态，既有对于财富的掌控，更有对于生
活的细致品味。事业成功之余，留多大的空间给自己？在事业的人生里拼搏创造、在家庭的人生里品味温馨、在酒店的人生里享受成功！ 第一城产权酒店，坐拥30亿豪华设施配套，为您提供更广阔的生活空间，让您与亲朋好友，拥有人生完美至尊的度假享受。第一城的升值潜力与信心保证，也为您开辟了新的投资空间。酒店人生，正 是成功人生的完美演绎！ 投资产权酒店坐拥第一城30亿超豪华设施配套！第一城，总占地面积200多公顷，集吃、住、行、游、娱、购六大旅游元素于一体，已建成开入的仿明清时期的城墙、城楼及“圆明胜景”、“前门大街”、“欢乐天地”等主题园区，并以其宏伟的建筑、秀美的风光、高科技的游乐与独特的文化氛围吸引着海内外旅游和投资者的目光。 请您体会——贵族感受的高尔夫运动，大水法中的夜总会，四合院旁的西式马会、石舫水下的劲舞迪厅、古人画中想象的水上宫殿、联合国级别的数字会议设施，周到至诚的酒店服务，一切的尊崇享受，只因——您是第一城产权酒店的主人！ 第一城酒店的设施与服务交房标准：全套精装修、全套家电、床上用品及酒店用品。中央空调、宽带、电视、电话系统；品脾设施，星级酒店服务，为您娱乐度假免除一切后顾之忧！ 多种至尊户型设计，每套建筑面积60—100平米，为不同度假贵宾打造尊贵空间！标准间面积紧凑实用，利于出租和度假性居住；套房客厅与卧室分离，功能分区清晰，方便使用；复式宽敞气派，房间较多，利于公司团体或人数较多的家庭使用。 第一城产权酒店，前期投资少，后期收益大！第一城产权式酒店，以每套（间）房为单位，分割为独
最新房地产宏观政策 宏观政策的出台对房地产行业的未来发展和走向起到了引领的作用，其影响力不可小觑，下面让带你们一起了解一下最新房地产宏观政策吧。 最新房地产宏观政策：购房限购政策 1、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。 2、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。 3、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。 4、6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的，上半年新建住房成交量同比增幅较高的，位于已限购城市周边，外地购房比例较高的，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 最新房地产宏观政策：增加土地供应
国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。 记者了解到，由于此前房地产市场的不景气，包括北上深等一线城市去年均大幅减少了土地出让的宗数和面积，与此同时，由于下半年以来土地市场的火爆，北上深等一线城市屡屡拍出高价地。姜大明关于将增加一线城市土地供应的消息一经传出，即在地产界引发了热议。 最新房地产宏观政策：整治“首付贷” 去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。 两会期间“金融改革与发展”媒体发布会上，在回答“如何看待首付贷”时，央行副行长潘功胜表示，央行会同有关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。 最新房地产宏观政策：房地产税立法
上海酒店式公寓的开发前景分析(1) 酒店式公寓的开发前景分析
按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。 酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上专门热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓差不多历了第二代适用经济型、第三代进展转变型，目前产品属于第四代景观舒服型。 第一部分回顾 上海要紧的酒店式公寓 据统计，上海的酒店式公寓差不多超过100家，只是这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。依照目标客户和物业特点，这些酒店式公寓大致能够分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最要紧的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为要紧服务目标的、有统一的酒店式经营治理的物业。此类物业从1990年代初期开始，要紧为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 酒店式公寓的要紧来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
中国(上海)自贸区设立的背景及对房地产业发展影响
金融创新贸易创新管理创新税收创新会议讨论通过拟提请全国人大常委会审议的关亍授权国务院在中国（上海） 2013 年8 月16 日2013 年8 月22 日2013 年8 月30 日国务院常务会议 商务部网站 十二届全国人大常 委会第四次会议 自由贸易试验区等国务院决定的试验区域内暂停实施外资、中外合资、中外 合作企业设立及变更审批等有关法律规定的决定草案。 公布“国务院已正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区” 授权国务院在中国（上海）自由贸易试验区暂时调整有关法律规定的行政审 批。 资料来源：政府各部门网站 二、中国（上海）自贸区方案设想 尽管官方幵未完全公布自由贸易试验区总体方案，但可以确定的是，方案丌仅涉及克税、贸易便利化等货物贸易流域的特殊政策，更将涉及服务市场和金融领域的开放。此前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》甲报稿中明确提及希望在自由贸易试验区先行先试人民 币资本项目下开放，幵逐步实现可自由兌换等金融创新。据了解，《方案》最终将可能落实到金融、贸易、航运等五大领域的开放政策，以及管理、税收、法规等五个方面的一揽子创新， 表2：中国（上海）自贸区方案可能涉及开放的领域和内容 涉及领域法规创新 可能开放的内容 涉及金融方面的包括利率市场化、汇率自由汇兌、金融业的对外开放、产品创新等，也涉及一些离岸业务 上海自由贸易区将实施“一线逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自由流劢”的创新监管服务新模式 探索外商投资负面清单管理即整理出法律禁止事项，外商企业管理将逐步和国际接轨，审批制也将转为备案制。上海自由贸易试验区内将率先改革投资项目管理、外商投资企业设立及变更管理、工商登记三个环节 上海将推劢税收创新，包括离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策支持自由贸易园区内企业发展 暂停外资企业设立和变更法规等 资料来源：互联网搜集整理 继国务院批准设立上海自由贸易区后，上海金融改革步伐骤然加速。为贯彻落实《国务 院办公厅关亍金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，上海近日出台42 条实施意见。意见明确提出上海要结合中国（上海）自由贸易试验区建设的要求，争取先行先试，使国家金融改革、创新有关部署在上海最先落地。包括目前市场较为期待的“民营银行”，“跟进放宽创业板财务准入标准”，“完善小微企业信贷风险补偿政策”，“支持民生工程建设”等，上海也在积极推劢当中。 三、中国（上海）自贸区对房地产业发展的影响
梅沙公馆项目规划营运方案 目录 一、项目概述 二、项目酒店式规划 三、项目合作模式 四、业主投资收益及业主权益 五、前期介入及后期运营团队 六、深圳市**酒店管理有限公司简介 深圳市**酒店管理有限公司 二0一0年九月二十五日
第一部分项目概述 一、开发商简介 梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。 中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。 二、项目概况 梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。 梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。 第二部分项目酒店式规划 梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：
I D－R001酒店式公寓的开发前景分析
按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产工程，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为工程开发的前期铺垫，并为工程决策提供一定的理论依据。 酒店式公寓的开发前景分析 酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。 第一部分回顾 上海主要的酒店式公寓 据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义规范不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类： 一类是“小户型单身公寓”。这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营经管的物业。此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。 酒店式公寓的主要来源 其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。 其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。 普通酒店式公寓的常见缺陷 利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：?电梯数量不足 ?通道狭窄 ?通风采光严重缺乏 ?户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 ?储存空间严重不足 ?装修质量粗糙 ?居住人群复杂 ?会所设施不全 ?车位严重缺乏 ?绿化率低 第二部分酒店式公寓开发前景 酒店式公寓的需求分析 近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。 1.历年酒店式公寓上市楼盘 上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市楼盘 早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。 由于其产品特殊，伴随着整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。
从酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于环，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。 上海酒店式公寓分布 13% 早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式公寓的烂尾楼大多集中与环，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。 而环以外的部分区域，由于靠近成熟的环，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。 中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。
酒店式公寓起源与发展 一、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 二、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 三、特点 （一）酒店独立产权 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。 （二）酒店式管理 酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。 （三）兼具居住度假与投资两种功能 酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，
https://www.doczj.com/doc/ab16283781.html,/jiudian/SearchList321_Xj80/ 上海酒店式公寓 切换城市 区域： 全部 区 区 商圈： 全部 外滩附近 路 泾 江 城 府 站 淮海路 北外滩 闵行 徐家汇 五角场 浦东陆家嘴 人民广场附近 浦东机场区域 上海周边度假区 虹桥机场区域 浦东外高桥 宝山 浦东世博园区 上海国际展览中心 周浦镇 嘉定客运站 南京路步行街 吴淞港码头 长江国际商贸中心 松江新城区 闸北区 F1 赛场 上海火车站 曹杨、真如 中山公园 上海火车南站 世博园 川沙镇 七宝古镇 世博会会场 虹桥 浦东金桥 静安寺 四川北 漕河 浦东张 松江大学 宝山区区政 新客 虹口区 卢湾区 浦东新区 杨浦区 青浦区 徐汇区 闸北区 奉贤区 闵行区 静安区 金山区 黄浦区 松江区 普陀区 宝山区 长宁 嘉定
崇明县(城桥镇)
浦东新国际博览中心 豫园、大兴街 上海火车站 松江工业园区 上海火车站
江湾、大柏树 浦东新区 青浦区
七宝古镇
长寿路商圈
金山工业区 临港新城 南桥 奉
上海光大会展中心 镇 惠南镇
南京路步行街 奉贤区 闵行区
嘉定老街 长宁 嘉定法华
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北斗星商业广场 恒隆广场 佘山度假区
崇明八一路步行街 昌里路商业街 嘉定客运中心 南翔镇
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东方路商业街
梅川路步行街
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圈 沙镇
虹桥
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安亭镇 八一路步行街 高桥镇 北工业园区 安亭镇
松江镇 莘庄镇 七宝家乐福 崇明岛 杨浦区
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黄浦卢湾区 彭浦镇
浦东塘桥、昌里 长风商业娱乐中心 三林城市商业广场中心 城中路 北斗星广场
出口加工区 贸 镇 园区 价格： 200 全部 分类： 元以下 万里社区
朱家角古镇 浦东世博园区
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上海雅斯酒店连锁(金桥公寓酒店)
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上海雅斯酒店连锁(金桥公寓酒店) 区域：浦东新区 商区：浦东金桥地区
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上海的酒店式公寓 目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。 酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 协和丽豪酒店式公寓 高质素国际型精英聚居之地。美国著名酒店物业管理服务。纯酒店式公寓，主要针对南京西路CBD地区的客源。2幢30层的高层组成。虽然比较繁华，但是周边有点不整洁。从地段的发展前景来看，有一定的潜力。 静安南京路地区在未来几年内将成为上海众多中心国际办公区和中心高档购买区之一，在该地区众多项目中率先开发的协和城则占一定程度的先机。在该案周围，众多开发商正在或者将要打造国际办公区，这么多办公场所无形中为其提供了丰富的客源。但是作为纯酒店式公寓，该案只为其客户包租一年，年投资汇报率大约在8.3％左右，因此一年过后的租客来源就必须由业主自己寻找了。 从地理位置来看，该案正好处于南京西路－静安寺－中山公园这条路线的中心位置，因此购买该楼盘的投资者以后面临的租客人群差不多都是比较高的，目前该案购房者构成如下：境外客户占30％，港澳台占30％，上海本地30％ 该案的租金在9000元/月，其售价在18000元/平。其面积在53平-148平不等。目前的销售率超过90%。 巴黎时韵 坐落在徐汇区繁华商圈内的巴黎时韵是集公寓、写字楼、酒店三类物业于一
酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况 作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。 根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案 目录 第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12
1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店“一卡通”系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费“一卡通”系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68
上海酒店式公寓市场分析 一、上海酒店式公寓概述 1.酒店式公寓概念 酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为： ?房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台； ?套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件； ?公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高 星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服 务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于 传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。 2.经营方式 酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
3.发展情况概述 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。 作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。这一点可以从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。值得相信，随着近年来上海房市业绩的逐年攀升，酒店式公寓无论作为酒店补充或公寓升级的新型物业形态必将有所作为。
构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告 一、市场篇 二、操作篇 三、财务篇 四、风险篇 一、市场篇 1、酒店式公寓的起源和发展 以下内容免费阅读 构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告 一、市场篇 二、操作篇 三、财务篇 四、风险篇
一、市场篇 1、酒店式公寓的起源和发展 酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店（Apartment Hotel）有些类似，但两者性质上有质的差别；其次其采用酒店式服务或管理，相对与一般的物业服务（管理）来说，它提供的各类服务更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，服务档次比较高，有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者（租赁者）。酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。对购买者来说是一种有限自用的投资型物业，即购买者和使用者相分离，购买者以投资为主，关心回报率，采用自行或委托出租方式获取租金收益。 从世界范围来看，酒店式公寓比较普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和服务，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店（Timeshare Hotel）有不少共同点，主要体现在它们提供的服务上面，但从是否具有产权和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者基本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。 中国的酒店式公寓发展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服务。从上海的情况来看，截止2001年，基本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销房范畴，为了方便管理和经营，其中大部分也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。（见表一）
上海市动迁新政策 市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。 1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。 2、符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女；因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。 3、无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；因应征入伍而注销户口的人员；因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。 动迁补偿：推行套型保底 关于旧区改造，刘海生透露，今年会试行事先征询制，只有多数居民同意改造并接受动迁方案，才能开展旧区改造。通常是两轮征询：第一轮通过问卷调查等形式看居民是否愿意改造，如果绝大部分居民提出愿意接受改造，政府要提出几个改造方案，进入第二轮征询意见。对市民来说，会有怎样的安置条件，或货币补偿条件，如果大部分人支持就会推进。 上海拆迁政策什么叫“数砖头+套型保底” “数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，目前正在卢湾区390基地、黄浦区东元坊、杨浦区河间路改造地块和闸北区桥东等试行。它有别于过去单纯“数人头”（户口）、“数砖头”（面积），甚至是“数砖头+数人头”、给居民确定一个居住面积底线的安置方式。即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。 假设1，甲家面积11.7平方米,安置人数为4人,评估单价为1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。 货币补偿款：（1.45万元/平方米+1.45万元/平方米×30%）×11.7平方米+1.5万元/平方米×15平方米=44.5545万元。 这样甲家可安置面积折算：44.5545万元÷5000元/平方米=89.11平方米；89.11平方
上海酒店式公寓市场分析报告 1. 酒店式公寓定义和概念分类 1) 酒店式公寓定义 酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。 酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在
租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。 2) 概念分类 目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌