顾 客 购 买 的 八 个 心 理 活 动 特 点
销售一段
当顾客走进店里，并且开始注意到店面所销售的商品时，就标志着进入销售一段了，这是销售成功的第一步！
顾客心理：“蜜月期”，是指顾客和他自己的旧观念处于蜜月期，对现状满足，不思改变，即没有意识到“问题”，因而也没有产生“需求”，对商品的欲望很低。
销售重点：“引起注意”，就是要打破这种“蜜月期”的平衡状态，找到突破口。此时最佳的销售方法就是“一句话销售”，即用一句话概括出每一种商品的最亮点，用一句话吸引顾客的注意，激发他的兴趣。随着顾客目光所及之处，及时解说。比如：“这是设计最特别的……”“这是材质最好的……”
销售二段
顾客心理：“开心期”，心态开放，愿意听销售人员介绍产品。
行为特征：停下、注视、伸手触摸商品、问简单的问题。
这时顾客对店面、销售人员印象都还不错，顾客开始在某件商品面前停下来，甚至用手摸一摸，问一些简单的问题，比如，“这是什么材料的？”有时候也会问：“这个多少钱？”需要注意的是，此时的询价一般不是认真、理性的，往往只是对商品感兴趣的信号！此时如果销售人员匆忙报价，对方99%的情况下会说“太贵了”，因为此时顾客对商品价值的认知还比较低，也许还不到50%，此时谈价格销售人员显然处于不利地位。如果销售人员不能进一步有效沟通，很可能会过早跌进价格谈判的泥潭，而这对成交的负面影响很大。
销售重点：“激发兴趣”，在刚才一句话销售的基础上，进一步用简洁的语言说出这款商品的几个卖点，用支撑性的观点加强一句话销售的力度和可信度。比如，“这种材质防霉变、抗潮湿、防污渍、不变型、防静电。”同时，此阶段最重要的是通过商品感知“激发兴趣”，可以邀请顾客一起参与到商品的演示过程，即“体验式销售”，请顾客摸一摸，凑近看一看，放在手上比划一下，充分体验商品的使用感觉。只有当顾客对商品充分感知，才有可能进一步产生购买欲望。顾客永远不会购买自己还不太了解的商品，大宗的耐用品使用操作一般都相对复杂，而如果只是听销售人员解说，感知程度只有10%，触摸、演示、试用可以使商品感知度达到90%。
销售三段
顾客心理：“动念期”，对商品产生亲近感、好感，开始不自觉地想像：“假如我也拥有……”
行为特征：跟着销售人员、表现出倾听的兴趣、愿意坐下来聊聊、看图片、更多地对话。
在这一阶段，顾客有时候会透露很多自己的个人信息
，比如职业、家庭、爱好等等，顾客主动谈及此类话题越多，说明对销售人员的好感、信任感越深，对接下来的销售沟通的积极影响越大。所以，销售人员如果说礼貌地表现出倾听的兴趣，鼓励的目光，顾客的谈兴会更浓。这些看似和销售无关的对话内容对销售成功的影响力很大，这就是心理学研究的“晕轮效应”，即把某个人的一个优点扩散到相信销售人员的“推荐”，认为彼此是具有“同样品位”的人，进而对销售人员的提议和设计方案深信不疑，这就是顾客喜欢向“谈得来”的销售人员购买的原因。
销售重点：“辅助联想”，即运用所能用的销售道具帮助客户联想。比如，给顾客看一些家具摆放的图片，顾客会很自然地想象这些家具放在自己家的客厅、卧室会是什么效果；再比如一些高档首饰商用一把耳标尺戴上耳环在顾客耳边比划，创造戴上耳环时的效果。都是帮助顾客联想“他们拥有这款商品时的动人情景”。
销售四段
顾客心理：“花心期”，对商品表现出喜欢，但是没有购买动力，即“心动但不行动”。
行为特征：认真问价，价格谈判。
销售重点：“提升欲望”，强调商品的品牌、品质，同时聪明地解释价格，比如：
1. “提升价值型”价格解释法，即更深、更专业地说明商品的选材、设计、做工都是最佳、最优、最好的，说明物有所值。例如，“每一片木帘片都选自欧洲菩提木，而且是树中心开片，只取纹理符合要求的木片。而且烘干工艺很复杂，水分太少以后会干裂。”
2. “降低预期型”价格解释法，这比较适用于订单加工型商品，比如橱柜、移门、壁柜。“听起来800多元1平方，但是您家里测量下来一般也只有2——3个平方，算起来也就2000元左右。”
3. “加深需求型”价格解释法，即承认商品价格确实贵，但是它能解决顾客非常重要的问题、满足非常迫切的需求。例如，“这种窗帘确实贵，不过如果您不采用这种具有防紫外线功能的窗帘，那您的地板、进口意大利家具就有可能会褪色、开裂，那损失就大了啊。”
销售五段
顾客心理：“冷静期”，此时已经不再沉溺于拥有商品的联想中，而是开始冷静评估。
行为特征：留下电话、地址，同意销售人员现场设计。注意，如果没有这些行为，则进一步沟通的可能性就大大降低了，所以，无论如何争取和客户进一步沟通的线索或“理由”。
销售重点：“强化信任”。强调商品的品牌、经销商品牌、强调专业人士的评价和推荐。比如，邀请参观展示厅、旗舰店、样板房、赠送专业杂志等。如果不能在销售四段顾客“
脑袋发热”的时候促成订单，而是进入了销售五段，则销售的进度是放缓了，而不是提速了，难度是增加了而不是减少了，更多的时候是说明这个顾客不简单，是个复杂型理性消费者。不过，只要顾客还处在这个购买循环圈，通过销售人员的努力，希望还是存在的！
此时，适当地运用“收场白技巧”也能收到意想不到的效果！比如：
1. “暗示型收场白”，即做出一些只会对买单顾客的动作，潜移默化地影响准顾客。“先帮您做两个方案吧，这样您多一些选择，一个不选也没有关系。”这句温和礼貌的话不知打动过多少顾客，促成多少的销售的成功。
2. “选择型收场白”，即含蓄地给出一些选择，使还没有决定是否要选择的顾客做出一种选择，即把是非题变成了一定有答案的选择题。“您先装一幅看看效果还是一起安装？”
3. “最后通牒型收场白”，创造危机感，即不立刻决策就有可能失去已经挑选中意的商品。比如销售四段提到了木帘选材是欧洲菩提木，“这种菩提木在欧洲已经禁止开采了，以后我们将要选择东南亚的木料了。目前仓库里还有少量的菩提木库存。”也有人故意制造“危机”，比如，他明明知道某一款商品有库存，但是还是在顾客即将冷静考虑的时候煞有介事地打个电话给供应商“询问这款商品的库存”，然后兴高采烈地告诉顾客：“还好，还有货！”
销售六段
顾客心理：“犹豫期”，反复抉择，拿不定主张。
行为特征：挑出商品很多“毛病”、“问题”，抱怨使用不方便，推却说自己不急需。
销售重点：利用“从众效应”，列举和他/她身份、角色相近的人近期购买的情况。但是，此阶段的倾听远远比解说更重要，因为必须先通过有效的倾听分析出顾客犹豫的真正原因，把对脉才能抓对药。如果此时顾客的犹豫并不是语言所表达的“还需要再考虑一下”、“这款并没有什么特别之处”、“我觉得性价比不高”等等借口，而是心理犯嘀咕认为销售人员还不足以信任，不太相信销售人员的“眼光”、“建议”，而东方人的特质又使他们不愿意直接表达。此时就需要“增援”另外一位资深的销售人员和顾客沟通，这样顾客会有一种被理解、被重视的感觉，从而产生好感，增进信任感，促进沟通，达成生意。
销售七段
顾客心理：“临界期”，买与不买，正在作最后的自我斗争。
行为特征：问一些关于产品使用、寿命周期、退货、保修的问题，讨价还价。
销售重点：“持续关注”，此时顾客还会继续讨价还价，此时只是做了重大决策后的一种心理压力的宣泄，顾
客只是希望有人告诉他的确是做了一个正确的决策而已，销售人员甚至都不需要正面应对，只需要告诉顾客“您真的选对了东西，买得很值”之类安抚性的话语。重要的是，要对售后服务的保证做出诚恳的承诺，安慰顾客买单后的焦虑心情。
销售八段
顾客心理：“波动期”，此时的顾客会对商品的服务做一个重新的评估，感觉满意了，情绪会高涨，感觉不好情绪会低落。
行为特征：向朋友、亲戚宣传自己的体验。
销售重点：“塑造口碑”，这个阶段的销售工作就是我们常说的“人脉”经营，做得好，这根脉会产生霉素向整个人际网络传播。人们会把愉快/不愉快的购物经历向10个以上的朋友诉说，正面影响会带来回头客和慕名而来的新客，这种口碑宣传带来的新客的沟通非常的容易，有时候不到销售四段就成交了，很多销售人员深有体会，“顾客只说一句，比我们说100句都有用”。所有这个阶段非常关键，有经验的销售人员都会把自己的联系电话给顾客，请对方有问题可以随时垂询，并请顾客留下电话号码，定期回访，及时解决可能发生的问题。
销售八段是针对“计划性购买”的导购全过程，也许有时候会跳过其中几段，有时候会退回已经进行过的阶段，比较理想的是在顾客进入“冷静期”之前做出成交表示，如付定金、买单等。然而，即便是在销售四段成交，也需要做“塑造口碑”的工作，因为这是使销售效果最大化的“以客养客”的口碑经营，是“不战而屈人之兵”的销售最高境界。
顾客购买心理的八个阶段
社会环境和经济条件不断发展，顾客的购买需求也随之不断地变化。例如在20世纪90年代初，一般家庭的住房能有70平方米～90平方米，就感觉很不错了；而现在人们的要求就提高了，尤其是购买商品房，一般都要求在100平方米左右，有的甚至多达150平方米、200平方米。
尽管顾客的购买需求在不断变化，其购买心理仍然可以分为8个阶段：
顾 客 购 买 心 理 的 8 个 阶 段
◆注意。吸引目光，注视观看，也可通过广告宣传、橱窗陈列、商品陈列等措施来达到目的。
◆兴趣。产生、引发兴趣，可通过广告宣传、橱窗陈列、商品陈列等措施来达到目的。
◆联想。购买时和购买后的联想，可通过广告宣传、橱窗陈列、商品陈列等措施来达到目
的。
◆需求。想要拥有、购买，也可通过广告宣传、商品陈列和店员说明等措施来达到目的。
◆比较。与类似的同种商品比较，做出选择，可通过商品陈列、店员的接待和销售技巧等措施来而达到目的。
◆决定。经过上述5个阶段的活动过程，顾客在头脑里经过反复的酝酿和思考后最后才决定购买。
◆实行。签订买卖契约和付款。
◆满足。顾客购买后的满意感。
【案例】
一家人或几个同事一起逛街，看到橱窗里摆着一台新款的电视机，大家看到后，就开始讨论，这台电视机可以浏览三个画面，不过不知道能不能接电脑呢，于是就进入商场，营业员为他们作了详细的介绍，大家觉得很好，这时有人就会产生购买的欲望了，再看看价格，虽然高了一点儿，但是营业员针对顾客的这一心理就耐心地解释：这是新产品，功能多，还附带立体音响，虽然价格高了一点儿，还是很划算的。这时如果有人觉得合适，就可能会购买。
所以说顾客的心态是从注意、产生兴趣、询问、需求，直到花钱购买这样几个阶段。
购买心态的转变
聪明的消费者不论在购物还是在使用金钱方面，都有新的消费心理。
1.购买“必要性”的商品
现代人购买商品比以前要理智，更趋向于必要的物品，以维持目前的生活或达到一定的生活水准，促使生活合理化以避免浪费。
【案例】
夏天到了，顾客要出门旅游，来到商场买旅行包。在顾客挑选旅行包的过程中，营业员就可以向顾客了解一些与旅行有关的信息，如有多少人参加旅行，有小孩参加吗？因为顾客到商场买东西，基本上都有目的性，营业人员从攀谈中可以了解顾客究竟需要多大规格的旅行包，为其提供几种选择方案，这样交易成功的机率就会相应地随之而大大增加。
2.购买“感觉上占便宜”的商品
顾客一般都愿意购买物美价廉的商品。事实上，给顾客制造一种“便宜”的感觉，可以有效地刺激顾客的购买欲望。商场里经常利用广告、海报宣传，制造大规模的降价声势，就是让顾客从感觉上产生了若购买这里的大规模降价的所需商品，一定比买别的商场的这些商品更“占便宜”，从而产生了购买欲望。
3.购买“安全性高”的商品
在有条件的情况下，人们越来越倾向于购买品牌商品。原因在于：
◆价格虽然高，但保值；
◆品质好；
◆保修，售后服务好。
所以顾客宁可花钱多一点儿，也要追求商品的高安全性。
商店和商品的知名度、企业规模、经营态度等都是评价安全性的标准，尤其是在商品品质和性能方面，建立售后服
务制度是保证安全性的前提条件。
特别像药品、营养、保健等食品，需要营业员特别留意。保健食品、药品要注意保存环境，营业人员要经常清查店面里的商品，无论保质期限的长短与否，每天上班时都要清理商品，及时发现过期的商品，一旦有了过期商品就应及时更换成新的未过期的商品，这也是对营业员的一个基本要求。
【案例】
一位顾客在商场里买了一种保健食品，回家打开之后，里面竟然长满了绿毛。原来已经过了保质期，顾客自然会认为商场是故意欺骗，可能会回来要求退货。即使是因嫌麻烦，不要求退货，他以后也势必不会再去这家商场买东西了。对商场而言，既损害了自己商场的名誉，又失去了这一顾客，更严重的恶果是：由此而毁掉了该商场在顾客心中曾树立过的来之不易的高大企业形象。
【本讲小结】
本讲介绍了店面销售的意义与机能，清晰地指明了店面提高销售业绩的具体要求和措施，分析了顾客的购买心理及其变化。“公欲善其事，必先利其器”，要想获得店面销售的成功，必须做好各方面的准备，而营业人员的职业化训练是其中非常重要的一项。营业人员代表了店面的形象，是店面销售的直接执行者，对其进行职业化训练是提高店面销售业绩的重要保障。
【课程意义】
商业社会的竞争越来越激烈，尤其是店面竞争，有的店面顾客川流不息，财源滚滚；有的店面却如昙花一现，淹没在市场竞争中。其中一个非常重要的原因就在于店面营业人员的服务态度和销售能力是否能使广大顾客确实感到非常满意。本课程通过深入浅出的讲解，对店面营业人员进行全方位的职业化训练，培养和提高他们在工作中所需的待客礼仪、沟通技巧、销售能力和店面管理等技能，从而改善店面的整体面貌，有效地增加店面的销售额，使店面能成功地从激烈的竞争中脱颖而出、长盛不衰。
一、严格执行房地产经纪的有关政策法规做一个遵纪守法的经纪人。
二、坚决遵守《房地产经纪行业规则》，坚持自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，严守自律，规范操作。
三、保证提供优质中介服务，信息真实、准确；既讲企业的经济效益，同时也注重社会效益。
在营业员实际的销售中，能否破译顾客购买心理显得至关重要，因为顾客的购买心理直接决定着购买意愿。除了顾客通常的购买心理外，营业员有必要关注顾客购买时的一些特殊心理：
抢购心理——顾客发现哪家店的人多时，就不由自主走进去看看，是不是有什么好的衣服或实惠的衣服。
待购心理——在服装经常打折
出售的今天，当新款上市正价出售时，顾客只会试穿，不产生购买行为，顾客会问什么时候打折?顾客就会等待促销活动。营业员需要语言解释，给顾客立刻购买的信心，或者制造新款正价热销的气氛。
从众心理——对大家争相穿戴或者购买的衣服趋之若鹜，不假思索。营业员可运用时尚、口碑、热销的促销语言趁热打铁。
逆反心理——当顾客感受到营业员急切推销衣服的时候，会产生逆反心理而放弃购买。因此，营业员可多推荐几款给她选择、多征求顾客的意见、多关心顾客的需求。
择优心理——顾客在购买衣服中，希望通过比较来选择最好的一款，没有选择的余地时顾客购买欲望会打折扣。营业员应多提供选择的款式和颜色。 烦躁心理——顾客在购买过程中，如果试衣间脏乱、等候时间过长、付款手续麻烦、卖场拥挤、闷热、嘈杂等，就会使人产生烦躁不安的心理，可能就趁机走掉。营业员应通过软硬件服务营造舒适的购物气氛。
好奇心理——人具有好奇求新求异的天性，新奇的事物容易引起客人的注意。所以新的销售技巧、新的服装陈列、新的服装款式都能够引起客人的注意。
此外，顾客对商品产生信心有三个方面的原因：相信营业员的介绍；相信商场或品牌；相信衣服本身的款式、色彩等。，
当然让顾客失去信心的原因有：不是她真正想要的衣服；营业员不了解货品知识；对质量、售后感到没有保证；同购买计划冲突。顾客对某款衣胆失去信心时，营业员不应勉强顾客，可马上转移到顾客感兴趣的其他衣服上去，力求挽留，继续推荐。
针 对 个 性 不 同 的 顾 客 的 区 别 应 对 方 法
不 同 顾 客 类 型 应 对 方 法
1、慢性型
（耐心选择的顾客） *耐心倾听，具有自信地推介，协助选择最合适商品
*不要催促做决定
2、急性型
（容易发脾气的顾客） *注意语言和态度的亲切、温和、谦逊
*注意动作机敏、不让顾客等待
3、沉默型
（不表露意见的顾客） *从顾客的表情和动作察知其喜好
*通过具体的提问来诱导，协助选择商品
4、饶舌型
（喜欢多说的顾客） *不要打断说话，耐心地倾听
*善于发现时机，将话题引导回商谈中
5、博识型
（知识丰富的顾客） *要善用“您知道得真多呀！”这类赞美语言打招呼
*发现其喜好进行相应推介
6、权威型
（自尊心很强的顾客） *要特别注意态度和语气的谦逊和温和
*要在赞美顾客的携带物品等上面下功夫来进行商谈
7、猜疑型
（不容易信用人的顾客） *通过提问
来把握顾客的疑问点
*清楚地说明理由和根据
8、优柔寡断型
（欠缺决断力的顾客） *商品说明要强调和比较有利点
*通过一种充分的理由，劝说：“这个很适合您”，以协助决意
9、懦弱型
（易受影响的顾客） *用宁静沉着的态度接近顾客
*推介要让顾客感到适合自己想法，同时也要使他感到自信
10、主见型
（自己拿主意的顾客） *尊重顾客的心情和意见来推介
*如果顾客请求参考助官，要有自信地推介
11、理论型
（重视理论的顾客） *说明要做到条理清晰
*要做到要点简洁，根据明确
12、冷讽型
（喜欢讽刺的顾客） *用沉着冷静的心情应付
*用“您真会开玩笑！”来演化掉热嘲冷讽