房地产律师基础知识
一、房地产法律服务背景
（一）引言
从真正市场意义上讲，房地产的法律服务起源于1993年。那时我在北京市公证处做公证员，主要做房地产的公证。张学斌和朱茂元律师他们的中伦团队，当时是和天达律师事务所同时在北京房地产市场，做专业房地产法律服务的律师团队，他们两个竞争。
那么都分别跟我这边有业务合作，因为当时，司法部、建设部，包括北京市政府，有一些联合的强制性文件，要求涉外、涉港台的不动产转移，必须办理公证。这样我就和这两家律师事务所，包括其他零星的一些个别的律师事务所，就有广泛的接触。
后来，随着时间的发展，到96年，我就在整个房地产市场圈子人脉比较开，就下海做房地产律师，然后就和他们形成了既有合作，又有竞争的关系，一直到今天。
（二）房地产法律服务的缘起及发展
1.初期阶段
房地产这个行业服务品种，缘起的时候比较简单，最早是中伦的律师团队，把香港律师楼售楼花的法律服务，引到了大陆。
从全国范围内，北京律师起步也是最早的。卖楼花这个词本身就是港词，就是拿着一幅画，画了一幅效果图。然后后面是一个户型图，
你买哪个楼，是在纸上做一个标记，然后交钱。在这种状态之下，实际上就是买了一幅画。
在香港的法律制度之下，有一种比较严密的保障，就是如何来实现从纸面到工地，最终交给手里钥匙的过程。大陆当时的发展商，是五花八门的人都在做。但是，绝大多数都没有经验，虽然第一波发展商，有港资、台资的成分。但是，更多也是没有作为的事情，也都是摸索出来的。
在当时北京占的份额比较大的开发商来看，多数都有外资背景介入。他们介入更多是一种理念，就是他们在海外见过，在期房，卖楼花这种市场是怎么做的，资金是怎么组织的。于是，他们就把大陆之外的做法，引到大陆内来。但是他们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。
在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给他们起草销售合同的补充协议和现场谈判。然后，延伸一点，就是说，等交房以后，办理房产证。
那么当时能够把控住市场资源，能够相对比较专业的来起草商品房销售合同的补充协议并不多，有很多律师，他没有做过，都没有听说过。在这种情况下，北京有的律师，就率先把这个业务做出来，也应该说，实际上，也占领了不少的市场份额。
这个时间，应该进展到了1995的时候，到了1996开始，中国银行率先引入了按揭业务。以前的很多人买房子是自己存款，拿出来买房，那时候我印象比较深的，就给他们做的公证比较多的，一个就是
涉港澳台，有外资背景的人来买房，主要是港台这波人比较多。后来，就是一些明星，一些文艺体育的明星买房，因为他们有钱，走穴，赚的钱比较多。真正说老百姓自己买房，当时意识都没有。
那么后来等于到了1995、1996年的时候，中国银行就等于是把按揭制度引进来，做了一个试点。当时他们合作的律师楼，也是限于我刚才提到这个词。当时因为大家都不会，就想谁会借钱买房，心里也没有底。而且大部分老百姓都认为，为什么要买房呢？更多还是寄希望于自己供职的单位能够分房，所以那个时候，率先买房的，都是很有眼光的人。后来有一些具有外籍身份，或者说有一定比较特殊收入的人群，就意识到按揭买房的方式也很好。按揭这个词也是港词，后来我们称之为居民住房抵押贷款。
这块业务当时做的量并不大，只是一个试点。但是给律师多开辟了一块业务，就是按揭服务，根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理整齐以后，出具法律意见书，建议银行说，你这个资格OK还是不OK，大概这么一个内容。这两块业务，就构成了北京房地产市场律师法律服务初期的主要业务品种：售楼、按揭。这种情况，一直持续到了1999年、2000年。
2.发展阶段
（1）1999、2000年房地产法律服务的发展变化
到了1999、2000年的时候，就出现了一些变动业务。其中主要就是说，有了一些开发商，做了半截以后做不下去了，需要把这个项目
转让出去。还有当时做了一个项目以后，其中学到一些经验，翻过头来，和一些拥有土地使用权的单位来谈判，来拿这个地。
但是由于大家已经有了比较成功的房地产市场的范例，所以一些出让、转让土地使用权的企事业单位要求多了。它不像一开始的时候，大家可能对很多事情不明白，谈的相对简单。后来一看，房地产挺挣钱的，大家就说了，那不行，我提出各种条件。条件提出来多了以后，律师就发现，这里面其实有介入的可能，因为有的开发商不会谈判，或者说跟人家谈判的时候比较粗糙，形成的纸面的协议，在执行其他发现有很多不是很完整的地方。
这样的话，律师的服务内容，很自然随着行业的发展，就延伸到土地、征用和谈判的过程。这时候房地产的整个法律服务，相对来说，内容比较少。除了销售、按揭两个核心内容之外，衍生出来的拿地的谈判，和一些原土地使用方的协调，后期延伸的办房产证，中间还夹杂着一个业务，有的律师和银行的关系好，就协助发展商在开发初期，用土地使用权，或者在哪个工程做抵押，申请一次的，叫做开发贷，在开发贷的过程中，协助开发商和银行进行谈判，进行合同的起草与审定，最终拿到开发贷的过程。这块业务，也是当时律师业务的延伸，但总的来说，在2000年以前，北京房贷市场上的法律服务相对来说比较简单。
（2）2000年后房地产法律服务的发展变化
2000年以后，随着整个市场的热度非常高。而且大家开始意识到，做房地产的事情并不难。那么关键是拿到一块好地，拿到好地以后当
时的金融政策非常宽松，土地的出让金的征收政策也非常宽松。当时你可以只交40%的土地使用权出让金，就可以获得临时土地证。拿了临时土地使用证，就可以向金融机构申请贷款。申请完了，是开发贷，进入到销售期。
销售期，虽然有预收制度，但是并不像现在卡这么严，还需要网签，就是说你不需要拿预收许可证之前，就可以以内部认购的形式从消费者回敛一大批资金。
这样他又发现，40%的土地使用权出让金，我不见得是全部建设面积的40%，我可以按楼座来算。比如说我这个小区10万平米，分四个楼，我可以一个楼一个楼的来核算40%，甚至，他按某一栋楼里面的好销的户型排队，按某一种户型，或者某一种门洞，比如说一单元、二单元、三单元，按一单元的对应面积的40%交土地出让金，我就可以拿到一单元对应的土地使用权的证照，就无限的分解。分解完了以后，他从银行回来金融支持，然后像一个杠杆似的，翘动整个项目的开发。
在这个过程中，就涌现出了上千家房地产公司。国营的也有，更多是带有外资背景，或者外资成分的一些民营的开发商。这种开发商，基本的体量就比较小，而且当时拿地很灵活，就是各出奇招，只要你自己跟那些有土地使用权的工厂、研究所、事业单位，甚至有的学校，你拿到它的地以后，用各种方法把人家搬迁走，你拿那块地就盖。
所以在当时整个市场上的感觉，就似乎大家人人都在做房地产，到处在倒地卖地。在当时的金融机构，也是在1996年前后，中国银行
率先尝试第一次按揭以后，金融机构突然发现，按揭业务品种非常好，虽然它琐碎，但是它比企业贷款要安全。企业贷款，有可能一把几个亿出去，几千万出去，回不来，整个贷款量成为死账。
虽然它的业务手续简便，但是里面蕴藏的风险太大。按揭业务，分解的很琐碎，同样一个亿，可能给企业是一把，但是如果是分散给几百个小业主，每个人贷点，虽然也有不能按期还本付息的情况发生，但毕竟在整个比例占很小的部分。于是乎工商银行，第一个大面积的开始做按揭业务。
建行一直做得比较稳定，和中行，它们算起步比较早。但是工商银行是率先把额度放大到几百亿冲击市场。随着工商银行的放贷口子打开，建行也随之跟进很大的额度，造成中行、广发，包括其他相对小的商业银行，也是追加额度。于是在2000年前后，就出现了各个金融机构之间，比谁手宽，而不是像现在，比谁手紧。当时说，你给他七成，我给他八成，你给他25年最长贷，我就给他30年。那么你要审查他什么文件，我什么文件都不审查，造成恶性竞争的局面。
当时很多银行的业务员，到处去拉业务。你需不需要按揭服务，找我们银行，直接找开发商的，包括直接找律师的，就是从律师那儿拿到业务线索，纷纷给银行拉业务。
这样一来，就给律师一个巨大的发展房地产业务的空间。但是从我个人，当时我就意识到，这种业务品种，随着短期挣钱，但长期一定会形成社会问题。那么在2000年前后，我们当时由于业务的需要，和中行、建行、工商行，都有不同程度的业务合作。那么这中间，既
出现了非常激烈的竞争，也包括像当时工商行，只指定两家律师事务所，其他律师事务所进不去，不指定你。所以那个时候就形成了很多律师事务所攻击这两个律师事务所，行业垄断，不正当竞争，这个那个事儿全来了。但是中行、建行是打开的，鼓励律师去把你自己的蝉联客户，你自己的项目顾问的客户，拿到银行来给你批按揭的服务。
所以这个时候，我就发现只要当时在北京地产市场上，做房地产律师服务的，大部分是做按揭的。这个也暴露出了我们这个行业自身不太成熟的地方，很多律师，叫律师，实际没本。连司考资格当时都没有过，就被律师事务所派到一个楼盘里常驻。住在那里就哗哗收钱，感觉确实钱挣的容易。
那么到2003年、2004年的时候，律协做过统计，虽然当时北京市的律师，是一万多一点，但是将来有四千名律师是做直接与按揭有关的业务，所以当时你说房地产市场形成了大面积的业务机会，但是真正含金量高的并不多。我感觉就是说，在那个时候，我们当时做的一些事情，就和大部分律师不会形成太多的竞争，因为我们等于是既在做按揭的事情，但同时我们又意识到这不是我常事儿，而且专业含量比较低，含金量虽然高，但是专业含量相对低，我们相对成熟的律师团队，就把精力真正的放在项目管理，然后招投标，整个的销售，后期的物业管理的法律顾问，有意识就往这方面做了一些研究。
那么在这个过程中，应该说，这个比较有头脑的律师事务所，是把主要的精力，放在研发上，既在做事情，又前瞻性地进行了一些房地产法律服务的一些研发。在这个过程中，律师服务的产品线，又延
长了。那个时候，大家一起交流的时候，业务除了谈到最开始的销售，按揭，开发贷、拿地的谈判，延伸到了股权转让，项目转让，然后股东争议，项目管理，招投标，建筑。
尤其是发现在整个房地产开发过程中，因为第一轮开发完了以后，当时是十个项目，基本上有八九个项目，都会出现结算纠纷。建设期两三年一结束，承包商跟业主，就在结算整个工程款这儿，总是发生不愉快。这个时候才发现，这是一个比较专业性强的一块业务。
那么房地产律师，由于他天然和开发商，是一种法律顾问关系，或者说一种项目服务的关系。他很自然，就延伸到结算纠纷这一块。他一进入这一块就发现，这块不是说跟想象的普通的商业诉讼比较好打理，比如说根据《合同法》，根据合同，基本上《合同法》是原理运用，结合证据，你这种自己的诉求，或者自己的抗辩，很清楚的事儿。那个结算纠纷，很多是工程技术问题，到底变更会不会引发合同价格的变动，这个洽商会不会引发索赔责任的产生，都会出现最终影响价款的因素。而且这种因素不是一次，不是两次，是多次，在整个建设期内，会形成很多。而且是双方从法律术语讲，双方是一种混合过错，如果有过错，是一种混合过错。到底是谁违约在先，很难说的清楚。那么打到仲裁，和打到法院，在专业技术问题上，仲裁机构、法院也往往指定第三方的鉴定机构，或者评估造价机构来重新鉴定。
这样的话，就使得律师发现，单纯依靠法律不够。需要和有建筑工程学背景的专业人士配合。于是北京当时的律师队伍，就逐渐出现
了复合型人才，学过建筑的，搞过工程的，又干过律师的，于是反过头来，在律师房地产法律服务市场上开始展露头角。
刚才谈到上海建纬朱树英律师，他本人也是基于有深厚的建筑的背景，进入到房地产市场来，从做建筑工程纠纷起，最终是整个产业链一条线，他全部能够囊括，这也是非常成功的范例。
到了2003、2004年，开发热潮是一浪高过一浪。那时候人们的观念开始发生变化，很多人，随着住保障性住房的改革，福利分房制度的终结，包括居民个人收入的提高，很多普通老百姓自己，就开始考虑买房了。
（3）支撑房地产市场发展的因素
①城市化过程不可避免。
从现在起到2020年，最保守估计，中国还将有4亿人进入中心城市。因为中心城市本身所拥有的优势，医疗、教育、市政等等优势，远是偏远城市不能比拟的，所以这个人口流动到大城市来，对于大城市本身的住房刚性需求，使得供求关系长期处于供不应求的核心原因之一。
②我国对于老百姓财富的保值增值系统没有建立起来。
我们每个人想想，我们手里有钱了，如何让它对通货膨胀？我们的基本手段是什么？可能在座各位都在一个奋斗过程中，假如说你突然一个大case，挣了几百万，是现金，怎么办？你自己住房子，假如说你有一套，你又挣了几百万现金，怎么办？所以很多人，不是我们
这个行业的，别的行业的，人家无论挣钱多也好，挣钱少也好，财富以储蓄的形式存留下来以后，就出现怎么办的问题。
按照泰康老总陈东升的讲话，新时代应该有新三样，过去的老三样：自行车、缝纫机、收音机。后来逐渐过渡到多少条腿，又逐渐过渡到新三样、大三样。按陈东升说，现在的新三样是什么？买房，买车，买人寿保险。
但是呢，我们这个都有了以后。你又出现了巨额财富，或者相对对你而言是人生中比较大的财富的时候，你怎么办？根据目前我国金融体制和投资品种的匮乏，老百姓想要比较稳妥的使手中财富保值增值，最好的出路就是买房，所以说尤其是在大中城市，好的地买房，就成为了一个必选。于是，真的统计一下，在北京有很多人，手里不只是三套房，三套房以上还在买。但北京房子的空置率又有多少呢？按照世界范围来看，是同等城市普通水平的7倍，我看到统计材料，大量的买房以后，他搁在那儿，也不装修，也不出租，因为最近市场一直偏低。
那么他买这么多房干什么？实际上就很简单，保值增值。事实看，这些人没有选择错，我们如果五年前每个手里有三套房，现在说实话，有的可以不用干了。因为财富总值，可能是两三千万，甚至更多。
从这个角度而言，在大中城市，这种房子的需求因素非常高。也就是说，对房子总量的不断的扩大，就成了一个趋势，就使得房地产行业，无论你政府怎么打压，怎么调，它从中长期看，还是一个热度很高的行业。
（4）2003、2004年土地供应市场出现的问题
①土地的多头供应，使得政府在整个城市建设的规划上难以控制。
②在土地流转的过程中，出现了很多违法、犯罪等等问题，也造成了很多公权力的寻租，所以对于整个国家行政系统的建设，党的形象的建设，都在土地这个问题上出现很多矛盾。
（5）2004年“8·31”大限文件前后律师业务的变化
2004年8月31日出台“8·31”大限文件，在此前的是所谓的自由土地使用权转让就算了，历史问题既往不咎，那么抓紧收口。在以后，严格要实行土地招拍挂制度，按照招拍挂，公平、公正、公开的正常原则，由价高者得，国家实行土地储备和土地利用制度，这样就把各个单位所谓能够有可能往外拿的地，在制度上，就收归到政府手里。
这样一来的话，就作为规范房地产市场的一个重大举措。因此，在那个前后，律师业务出现了一个很大的特点：突然之间，出现了很多转让房地产公司的热潮。因为很多房地产公司，拿地了以后看是这种情况，以后整个土地就不好拿了，我拿了以后，也没有钱往下盖，怎么办？我就连壳公司，带地一起卖掉。在当时的情况之下，政府的举措，应该说严格意义上北京房地产市场第一次洗牌，因为土地制度的变化，第一次洗牌。
洗完牌以后，有很多小开发商就做不动了。或者已经意识到再往后不好做了，于是，在2004年8月31日以后，大概有将近一年的时间，是出现大量转让。那么律师的服务，就很自然延伸到大量的并购。
在2004年8月31日以后，等于律师的房地产市场的服务，又出现了一个新的增长点，就是如何在招拍挂，土地的公开交易市场上获得自己的法律服务空间。那么基于角色的不同，可以和政府合作，跟政府一起审定各种文本，可以和原土地使用方进行合作，进行一级开发过程中的法律咨询服务，可以和土地整理过程中的一级开发商合作，可以和想到二级市场，通过招拍挂方式拿地的投资人合作，于是，在这个制度新的产生情况之下，律师的服务又有新的突破。
后来当老百姓买房的意识提高以后，律师的服务又出现一个增加点，老百姓买房请律师。原来一开始的时候，说实话，没有这个观念。基本上都是说，开发商指定一个售楼律师，老百姓去那儿，到了开发商指定的律师楼那儿签约，有的是在售楼现场签合同。签合同以后，就把开发商指定的律师所起草的各种文本和他在和开发商共同的过程中，形成的合意体现到纸上，他签字接收。
后来有的素质比较高的买家，买大宗比较高的房子时候，他意识到，我为什么要接受你的律师弄的这些东西，我自己要带律师，我还要挑你合同的毛病，还跟你砍价。在2003年、2004年，买家自己带律师，就成为了当时市场上突如其来增加的服务内容。所以大家说到这儿，可以看到，房地产律师的法律服务，实际上是很自然的随着行业本身的发展，和在市场主体，法律意识的变化呈现内容的变化。后来在2004年前后，随着整个形势的变化以后，金融机构慢慢意识到，如果是在无节制的发放贷款，过多敞开获得贷款的标准，会带来一些后续问题，包括其中的假按揭都出现了。
在这种情况之下，金融机构，本身也受到一些质疑，包括来自买受人提出来的，我买房，你要求我向你指定律师楼，交一笔所谓的按揭律师费，这是不合理的。当时在2004年就提出来了，后来，2004、2005年律师的业务正常发展，真正有脑子的律师，比较钻研的律师，就在建筑市场，越钻越深，在招投标环节越钻越深，在整个股东争议的环节越钻越深，在并购的环节，越来越有研究。因为这是真正有技术含量的，对于在销售和租赁环节，这是常规的民商事的法律业务，一直保存至今，因为它实实在在有律师真正专业的付出，比如说在销售环节，要和开发商进行整个文件的梳理、审定和起草。还要培训整个业务人员，还要和业务人员共同面对买受人的一些质疑和谈判，还要监督整个房地产销售完了以后的建设与实现过程，包括交房环节，律师都要到现场和收房的业主进行现场的答疑与咨询，这是实实在在，有这个专业付出的。
那么后来到了2007年，因为民众的声音，社会各界人士不良反应特别多，就是针对于为什么我向银行借钱，你还要让我交按揭律师费？因为不是我主动找律师，是你强迫我去找你指定的律师。这种反应集中了以后，在2007年1月，银监会、北京建委、北京房管局、律师协会等等，就联合发文，就把强制性让老百姓改律师费的事儿给取缔了。一下取消了以后，将近有四千名律师，所谓的房地产业务就受到很大的影响，从根上断了。
那时候形成一个什么呢？银行指定律师，你自己负律师费，人家小业主，去向银行申请借钱，人家不付律师费。人家如果自己带律师，
人家自己付律师费。这样的话，整个对于北京房地产律师的市场上的影响，这个文，可以说，是最根本的一次，一下，就像拧毛巾一样，就把专业含量不高的业务品种一下拧下来了。但是，有很多律师的基本生活就受到巨大影响，因为当时很多律师事务所，就对于业务的安排，侧重点上，太偏了，完成压在上头，对很多年轻的律师成长并不有利。当时对在这个时间前后，对于律师的生存，有比较大的影响，这个我们看的很清楚。但是同时我们很庆幸，相对专业性比较强的房地产律师，是淡出了这一块，把真正的重点，放在我刚才谈到的那几个环节上。
后来随着开发商素质的提高，以及真正外资成分的介入。那个时候，中国的经济，整个的发展，也使得海外的资金，对于中国整个经济有信心，对于整个房地产的未来的走势有信心。于是，在2006年，开始真正大批的外资开始进入。那么，很多所谓的央企，有大资金背景实力的机构，开始把目光瞄准国内的房地产市场。虽然在此前，国企也在地产市场上唱主角。但是，它不像现在那么明显，就是因此当时拿地的成本还低，而且像北京的中心城市，可供建设的地块多。那么随着整个时间的推移，从2006年开始，逐渐这种土地集中供应的制度，开始显示出它的威力。一般的小开发商，就做不动了，拿到很难。一来，地本身，都是国家统一控制，由土地局统一来拍卖。二来，拿地的成本越来越高。当时高，是因为我做了一级开发，我把生米做熟，所以自然会卖的高一点。
就是说，你鼓励土地使用权出让金的缴纳制度，也比以前严格得多。以前无限分解，才交40%，然后再滚动。现在呢，就是，你拿，基本上很短时间之内，就要把钱先交齐。那么在这个时候呢，就北京地产市场上，出现一个事件，大家可能也知道，就是奥运村那边有一个，现在叫“盘古大观”，以前叫“摩根中心”，就是原北京市副市长刘志华出事了，就因为那个事情。
就是，原来开发商，等于是欠缴土地出让金。刘志华就强制性根据土地转让出让合同约定，就把地收回了，给回了他自己有一些关系的开发商。这个成为了当时比较大的案件，最终刘志华因为人家举报他其他问题下台后，那个项目最终经过几轮的辗转，回到现在的开发商手里。
从那个时候大家意识到，地的问题，将会是制约整个行业以及未来发展的首要问题。很多开发商，是在那个时候有所觉醒，开始回头审视我手里这个资源，这块地，是不是真能够让我平安地达到我赚钱的这么一个东西。从那个时候开始，律师的服务品种，又经过了进展，就是我们今天所谓很时髦那句话，就是风险防范。
在此前，我们的很多法律顾问，是浮在面上的。基本上就是很难与开发商的经营行为带有前瞻性的介入和全面深度的介入，以前不是的。以前就是说，他有什么问题问你一下，你给他解答一下，是基本被动的。那个事情以后，我接触的很多开发商，有一个鲜明的想法，就是请律师，先到企业里来，全面对我进行风险的体检，全面的帮我看一下，我这个风险，会不会造成未来的崩盘？
那么在那个时候，就通过这个案例，有很多开发商，把律师引到这块业务来。那么在2007年以后，外资的进入，也使得涉外房地产法律服务，也是蓬勃兴起，明显的业务量加大，真正外资背景的进入，也给我们涉外律师很大的空间。
（6）2008、2009年后房地产法律服务的内容
那么再往后呢，等于是到了2008年、2009年，我们就很熟悉了，整个房价从2007年开始飙升。飙升以后的结果，就是以前买房的赚钱了，没有买房的开始骂娘了，开发商所占有的资金成本越来越高，地王现象频现。政府一方面，从中央政府希望控制，但是从地方政府，地方财政角度而言，它倒希望整个市场有更火爆的发展，它地方财政的收入，主要依靠土地使用权出让金的回收，就形成了中央的政策，在很多地方，老是被变相的突破。包括出“国几条”，它总在出“国几条”，但是，为什么不能出一次就能解决问题？因为在地方执行的时候，总是被拐弯的突破。
另外整个过程中，律师有一个业务。律师整个过程中的业务，有一项，就是永远在帮助开发商钻多少条的空子，这是不争的事实。就是每出现一次国几条的新政，马上诞生的就是律师研究，我怎么把新政给绕过去。因为这是客户的需求，虽然这种需求，从道德价格层面上评判，有待商榷。但是它实实在在是给律师提供了你做新业务空间的机会。
那么到现在为止，我们反过来头去看1993年，一开始叙述这个过程，我们就知道了，到目前这个行业的成熟，使得我们法律服务的品
种丰富，服务的深度加深，收费提高。同时对于律师本人的业务素质和律师整个法律服务团队的要求提高。
那么这样的话，我们想看未来，我们一定要知道过去，温故而知新。你看趋势，这个趋势，再往后延伸，会出现更加的专业性。同时，很大一个特点，就是随着整个房地产开发的，譬如说区域性差异的出现，北京上海中心城市，它已经到了你不拿出几十亿，拿不到地的局面，很多开发商，转而征战二三线城市。在一线城市已经囤积的资金，它必然会以其他的形式，往其他城市，相对发展没有那么火爆的地方流动。
在一线城市坚持做开发的主体，越来越集中，过去上千家，最多是两千多家房地产公司，逐渐会像洗牌一样，大屠杀，集中到百十来家，甚至更少。万科现在成了很大的品牌，潘石屹的SOHO也形成很大的品牌，包括冯仑的万通等等，任志强的华远。但是这些，在突如其来的央企面前，都不叫数。
所以说我们一定意识到，在未来房地产发展的趋势里，金融因素是第一位的。再往后的发展，如果说，我们忽视了金融力量的介入，那么我们就得把不到整个房地产的脉络。那么所含的本质而言，有人说房地产业，其实是金融业。这句话确实有道理，因为从目前的整个技术数据统计，十几年来，整个房地产市场上的资金，65%出自于银行，无论它是开发贷，还是按揭贷款，可见，银行的资金支持，仍然是这个行业，赖以生存的生命线。
（7）律师面对的新问题
那么在未来，随着土地成本的不断增大，建安成本的不断增大，在整个销售政策上的不断的控制，因为你很难说，能控制到什么时候它能放松一些。这样就使得对于开发商的资金要求，越来越高，也就给我们律师提供一个空间，如何在有效解决开发商资金压力下，找到你的机会。它的资金压力是什么业务？就是金融业务。你用什么样的方式，帮它筹集在资金，在它的开发、建设过程中，确保它的资金链不断。那么我们想一下，银行的合作，私募基金的寻找，绕开政策的限制，与产业经营的对接。销售那儿不说，那肯定是很自然的，必过的一关，股权的阶段性转让再回收，或者阶段性转让再回购，BT在整个房地产开发里面不是很适用。
那么就是说，拆借，民间资本，直接以拆借形式进入。最困难时候的典当，以及恶性违反合同，占压合同合作方的资金，主动的或被动的垫款，都是解决它自己资金缺口的手段。
那么在这个过程中，律师的金融，房地产金融业务，实际上是未来很大的一块业务。因为律师服务从根本上讲，它是寄生性的。它寄生在整个行业，以及在这个行业里，占有主动和主要地位的开发商的需求，它需求什么，你提供什么。而现在的开发商，与十几年的开发商，那已经升级换代了很多。
同样是一个SOHO，同样一个潘石屹，今天的他，比起十几年前的他，成熟的不知多少倍。所以他的企业，也对于整个行业的把握，运作，也成熟了很多。对应了我们的律师，你自己也就需要跟这他们的步伐，我曾经服务了一个十年的客户，一直都很顺，那么从他整个项
目的创意开始，我们可以介入，帮他项目论证，进行整个资金组织安排等等，销售，包括施工管理等等，都很顺，交房，把钱顺利的回收，手里沉淀资金，现金有五六亿，这在当时很好了。
在一夜之间，问了我一个新问题。第二天我去的时候就找我，说：“王律师，我们有一个想法。”我说：“什么想法？”“我们想在香港上市。”一下就把我问住了。他说：“你们律师事务所，有没有能够给我们提供在香港上市的这样的团队？”我当时脑子里一过，感觉好象没有。后来怎么办？我说我回去调研一下，我赶紧回去，就跟我们资本市场部的律师沟通，我说，现在客户提出了想在香港上市，我说我们有没有这样的业绩？还好，有两个律师做过，这样我就给他迅速的吸收到我们这个团队里，反过头跟律师开会，跟开发商开会，说我们有这样业绩的律师。
但是从那次会开始我就发现，我就不唱主角了。我就转而变成了一个沟通者的角色，那两个做过香港上市的律师成为了主角，这就非常警醒我，一个律师你不是万能的，你不可能什么都做。因为，你的发展，虽然是随着客户的成长一起成长，但是也许它是跳跃式发展，它资本的力量，可能在瞬间突破它以前的业务壁垒。但是你律师个人的成长能力，很难说，我一夜之间，我有一个爆炸式的增长，我原来不会，我就会了，不是这样的，我们律师个人的成长，一定是一个渐变的过程，它和商人的，和开发商的，或者说市场投资主体的需求，爆炸性的需求，有时候会出现落差，怎么办？就只能靠团队。
所以说未来，我们在房地产市场上，有竞争力的，是不是个人？是个人。但是比个人更重要的，是一个有复合型服务内容组成的团队。所以如果说未来你想在房地产市场上，能够有一定的竞争力，你一定要看这个团队，而不仅仅看你个人，这个是从未来发展的角度而言，给大家一个建议。
（8）给从事房地产法律服务律师的建议
①金融是一个很重要的出路、增长点。
②有外资的对接。
真正外资的介入，只会逐渐放大，可能会随着整个经济形势的波动，会阶段性的出现一个高与低。要从总的形势来看，是逐渐放大。
③与政府的合作，那么以前，就可能我们对于整个城市规划，整个土地制度等等，我们可能介入的少。但是实际上，整个随着法律服务深度的加深，以及它整个产品面的加深，我们在整个城市规划，以及在整个城市布局的环节，要有效的介入。很多律师比较有头脑，一直在免费给规划局、规矩委员会做法律顾问，很大程度上他获得的信息比较早，比较快，他在市场上竞争起来他下手快。
随着以后依法行政的因素的提升，以及老百姓对于城市规划的关注，可能，我们经常提到说哪个小区，被旁边小区的工地给围了，因为认为你的那个楼建起来以后，对我构成遮光、噪音、构成某种遮挡等等，实际上，最终启动这个事情的第一步，就是告规委，因为是规委批了这个项目，才使得他有构成侵权的可能。于是对于政府行政行为的审视，在我们老百姓不断增加法律意识的背景之下，越来越多。
北京保和律师事务所介绍 一、关于保和 保和特色 北京保和律师事务所，是一家以房地产、私募股权与投资基金、新三板领域法律服务为专业特色的律师事务所。“精诚所至，金石为开”，历经多年积累和开拓，业务已并不断拓展至公司上市与资本市场、银行与金融、公司并购、知识产权、劳动法等专业领域。 “保和律师，放心选择”，保和律师愿和新老客户一道发展、成长，为理想和梦想护航，共同铸就新的辉煌！ 保和解读 “保和”，出自《易经》，意为“志不外驰，恬神守志”，也就是神志得专一，以保持宇宙间万物和谐。在为人方面，“保和”要求律师应低调做人，谨慎行事；在业务层面，“保和”要求律师应专一、专业，行为合乎法律，保持社会和谐，并通过律师执业，为社会和谐贡献力量，这也是保和人一贯的思想追求和行为风格。 执业理念 保和律师秉承“至诚至信、优质卓越”的服务理念，以服务客户为导向，以客户满意为中心，务实创新，团队合作，关注细节，竭诚为客户提供专业化的法律服务解决方案，为客户创造最大价值。 二、专业领域 房地产与建筑工程 房地产与建筑工程是保和核心业务领域。保和律师曾为众多房地产和建筑公司的房地产投资、开发建设、销售、物业管理等领域提供全方位法律服务，主要内容包括： ■房地产投融资 ■房地产开发
■房地产项目并购 ■物业运营与管理 ■工程招投标与建设施工 私募股权与投资基金 私募股权与投资基金是保和传统优势领域，业务贯穿基金的设立募集、投资、项目管理和退出四个方面： ■ 私募基金的设立和资金募集 ■ 私募基金对目标公司的各种形式的投资 ■ 私募基金投资的退出机制，包括整体出售、转让和赎回等 ■ 募资公司在不同阶段吸收各类私募基金的投资 ■ 募资公司并购、重组及境内上市 ■ 私募基金的清算 公司上市与新三板 公司上市与新三板是保和另一传统优势领域，业务范围包括： ■上市前的改制、重组、私募融资 ■ 首次公开发行股票 ■公司再融资计划 ■ 公司收购、重大资产重组 ■ 法人治理结构 ■ 员工持股计划 ■信息披露 ■ 新三板上市 ■ 各类债券的发行（公司债券、企业债券、金融债券） 公司并购与股权转让 保和对于各类公司并购业务具有丰富的经验，业务范围包括： ■产业准入政策咨询 ■设计和优化交易结构 ■审慎性调查 ■法律咨询 ■参与谈判 ■起草收购法律文件 银行与金融 保和律师为国内外众多客户提供广泛而深入的银行与金融相关的法律服务，积累了丰富的专业实践经验，业务范围包括： ■合规性审查
房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强
调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖
民间借贷配套试题 一、判断题（每题2分，对的打√，错的打×） 1、民间借贷，是指自然人之间进行资金融通的行为。（×） 2、经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不属于民间借贷。（√） 3、出借人向人民法院起诉时，凭借据就可以得到人民法院支持。（×） 4、当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。（√） 5、借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确，事后未达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，以接受货币一方所在地为合同履行地。（√） 6、保证人为借款人提供连带责任保证，出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告；出借人仅起诉保证人的，人民法院可以追加借款人为共同被告。（√）
7、保证人为借款人提供一般保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院应当追加借款人为共同被告；出借人仅起诉借款人的，人民法院可以不追加保证人为共同被告。（√） 8、人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当继续审。（×） 9、人民法院立案后，发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的，人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件，并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。（√） 10、民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据，而该刑事案件尚未审结的，人民法院应当裁定继续审理。（×） 11、借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪，出借人起诉请求担保人承担民事责任的，人民法院不予受理。（×） 12、民间借贷合同自合同成立时生效的。（×） 13、法人之间的民间借贷合同无效。（×） 14、法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。（√）
法律基础知识试题及答案 第一部分选择题(共50分) 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1按照规定的内容、法律地位和制定的程序不同，法律可以划分为根本法和普通法。其中，根本法又称 A宪法B民法 C刑法D行政法【A】 2有关国家机关按照法定程序，对一定时期和范围的规范性法律文件进行审查并重新确定其法律效力的活动，称为 A法律编纂B法律制定 C法律整理D法律汇编C】 3对于违法犯罪行为的制裁和惩罚，体现了法律的 A评价作用B教育作用 C强制作用D指引作用【C】 4下列选项中属于国务院职能范围的是 A修改宪法 B制定和修改基本法律 C批准省、自治区和直辖市的划分 D对国防、民政、文教、经济等各项工作的领导和管理 5《中华人民共和国宪法》规定，公民对国家工作人员的违法失职行为有权向国家机关提出申诉、控诉或者检举。这属于公民基本权利中的 A政治权利B监督权利 C社会经济权利D人身自由权利【B】
6公民的下列违法行为中，属于违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》的是 A不遵守合同约定，长期拖欠房屋租金 B拒不赡养年迈、丧失劳动能力的父母 C故意损毁或者擅自移动路牌、交通标志 D为境外机构、人员非法提供国家秘密或情报【C】 7根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，下列情况中，行为人不受行政处罚的是 A受他人胁迫有违法行为的 B主动消除或减轻违法行为危害后果的 C配合行政机关查处违法行为有立功表现的 D违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的【D】 8中国的公司、企业或其他经济组织国外国的公司、企业和其他经济组织或个人，依照中国法律，经中国政府批准，在中国境内举办的双方共同投资、共同经营、共担风险、共负盈亏的企业，应受 A《中华人民共和国外资企业法》调整 B《中华人民共和国合伙企业法》调整 C《中华人民共和国中外合资经营企业法》调整 D《中华人民共和国中外合作经营企业法》调整【C】 9根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，服务者向消费者提供质低价高的服务，是对消费者 A公平交易权的侵犯B人格尊严权的侵犯 C损害求偿权的侵犯D选择服务自主权的侵犯【A】 10通常情况下，劳动者解除劳动合同，应当 A提前30日以书面形式通知用人单位 B提前30日以口头形式通知用人单位
房地产合作开发协议书 协议编号： 甲方： 乙方： 鉴于： 1、甲方持有位于市区约亩国有土地的使用权，有寻求合作开发商品房项 目的需求。 2、乙方自愿出资现金万元，由双方设立项目公司在上述土地上开发商品 房项目。 现双方本着自愿、公平、诚实、信任的原则，经友好协商，根据我国有 关法律规定，就合作开发商品房项目等事项，达成协议如下。 第一章项目概况 第一条项目名称暂定为，以政府主管部门核准的名称为准（以下称合作 项目）。 第二条土地概况： 1、项目地址：位于市区，共计约亩（见附件2《土地使用证》及宗地图） （以下称项目用地）。 2、用地性质：商住用地，使用年限为年，使用权人为甲方。 第二章出资比例与合作开发模式 第三条甲方以土地使用权作价出资，乙方以资金出资，由双方在本协议 签订之日起日内，在市区注册成立公司(以工商部门核准登记的名称为准）， 注册资本为万元人民币。 第四条甲方以上述亩土地的使用权作价出资万元，占项目公司%的股权。 甲方应在项目公司成立之日起一个月内将土地使用权证变更登记至项目公司 名下。
第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司%的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。
教育法律法规精华知识 依法执教——当代教师应具备的基本法律素质 1、依法执教：就是指教师在教育教学活动中，按照教育法律的规定，依法行使权利，自觉履行义务，逐步使教育教学工作走上法制化和规范化。 2、依法执教具有四个特点：①执教主体的特定性；②执教依据的专门性；③执教性质的特殊性；④权利和义务的双重性。①依法执教的主体是特定的微博@中小学教师资格证考试，只能是在学校或其他教育机构中任教的教师和其他从事教育管理工作的人员；②作为整个教育活动中的一个环节——实施教育的教师的执教活动，必须依照教育法律进行并受教育法律调整和规范；③教师对学生的教育和管理行为，既不能任意行使也不能随意放弃，而是集权利处义务为一体，表现为权利和义务的双重性。 3、当代教育为什么必须依法执教？（或简述当代教师依法执教的义务）答：当代教师依法执教是因为：①我国教育法制建设的逐步完善；②公民法律意识的不断增强；③教师法律素质的亟待提高；④教师以德执教的必然要求；⑤教师依法维权的迫切需要。 4、简述全国人大制订教育法律有哪几部？答：全国人大制订教育法律有：①1980年《中华人民共和国学位条例》；②1986年《中华人民共和国义务教育法》； ③《中华人民共和国教师法》；④1996年《中华人民共和国职业教育法》；⑤1995年《中华人民共和国教育法》；⑥1998年《中华人民共和国高等教育法》； ⑦2002年《中华人民共和微博@中小学教师资格证考试国民办教育促进法》。与教育有关法律《未成年保护法》、《预防未成年犯罪法》。 5、我国第一部教育法律是全国人大及其常委颁布实施至今即《中华人民共和国学位条例》——1980年。 6、“依法执教”和“以法执教”区别：依法执教是指依据法律来进行执教活动，其内容和形式都必须符合法律的基本精神和具体规定。以法执教则是指运用法律手段进行执教活动，它侧重于法律形式的应用。 【教师资格证考试】
房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土
地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃
律师事务所宣传册文字本 Prepared on 24 November 2020
主任照片 ——律师是在野的法袍，是社会民主与正义的扞卫者和法治进步的推动者。在中国迈向现代法治社会的进程中，律师的作用及责任举足轻重，可以说“律师兴则国家兴”。 *王红兵：男，北京大学光华管理学院工商管理硕士，擅长企业诉讼及非诉讼相关法律事务担任多家大中型国有企业、政府单位的常年法律顾问。精通国有土地使用权出让与转让、土地征用、拆迁补偿、工程项目招投标、建设工程承包合同草拟和谈判、房地产项目收购、房地产项目融资和信托、商品房预售、租赁与物业管理、物业交付与产权办理、房地产开发与经营纠纷的争议解决等相关房地产法律服务流程；多次参与政府重大招商引资、项目投资、政府采购等合同（协议）的洽谈和其他重大经济贸易洽谈，起草、审查、修改重要的合同（协议）以及其他有关法律事务文件。 山东聚轩律师事务所简介 山东聚轩律师事务所是一家以房地产、金融、保险、政府顾问法律服务为专业的律师事务所，拥有专职律师30余名，位于济南市市中区英雄山路129号祥泰广场4号楼11层 自成立以来，全所在王红兵主任律师的带领下，已发展成为一家专业律师事务所，聚轩律师始终致力于房地产、金融、保险法律的研究和服务多家省、市机关、大型企业的法律顾问。是济南市财政局首批确定的服务于行政机关及直属事业单位的八家律师所之一。在这些领域内聚轩律师不仅提供非诉讼法律业务，同时也为当事人提供在全省领域内各级法院进行的诉讼代理和在济南市仲裁委员会进行的仲裁代理。
随着聚轩律师在房地产、保险、金融、知识产权等领域所提供的法律服务的日臻细致和深入，聚轩律师团队在上述领域中积累了大量的成熟经验，并赢得社会各界的一致好评。 “忠诚、卓越、勤勉”是山东聚轩律师事务所的发展理念，聚轩律师将遵循该理念，不断开拓进取，并终将成为律师业界最强有力的一员。 聚天下之名士，达法律之轩辕! 业务领域 聚轩作为一家拥有专业资质和优秀人员的律师事务所，在立足传统的民事、刑事与行政诉讼业务的基础之上，竭力为客户提供全面和多元化的专业法律服务。在所从事的各个业务领域包括公司、知识产权、房地产、保险、银行与金融、政府行政法律服务等，都有专业的律师和顾问为客户提供优质的服务。 聚轩主要业务领域如下： 法律顾问（公司、政府及事业单位）知识产权 诉讼仲裁 房地产与建设工程 劳动人事调查见证 保险、银行与金融 （一）法律顾问（公司、政府及事业单位） 公司、政府及事业单位法律顾问是聚轩主要专业领域之一。 聚轩律师对公司法具有深刻的理解并拥有丰富的实战经验，能为客户提供建设性的法律解决方案。在为国内外众多公司提供法律服务过程中，聚轩积累
第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司 %的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。
教育法律基础知识 教育法律基础知识一： 1、狭义的教育法，是特指国家最高权利机关制订的有关教育的规范性文件，即教育法律，在我国它专指全国人大及其常委会制定的最高方面的规范性文件。 (简答，重点看) 2、教育法的特点：①教育法是一种有关教育活动的行为规范。这是从教育法所具有规范性角度来探讨的;②教育法是由国家制定或认可的行为规范。(国家意志性的角度探讨) 国家能过法定程序采取制定或认可两种方式确定的行为规范才能成为法。 ③教育法是统治阶段在教育方面意志的体现。(鲜明的阶级性角度)④教育法是以国家强制力保证实施的行为规范。(特殊的强制性角度)⑤教育法是教育客观规律法定化了的行为规范。(遵循的客观规律性的角度) 3、教育法的体现的统治阶段意志的内容最终是由统治阶段级的物质生活条件所复定的。 4、教育法的基本原则：①坚持教育的社会主义方向性原则; ②体现教育的民主性原则;③保障教育的公共性原则;④确保教育的战略地位原则;⑤遵循教育发展的客观规律性原则。 5、体现教育的民主性原则体现受教育机会一律平等。教育机
会平等表现三个方面：起点上(入学上)的平等、过程上(就学过程)的平等和终点上(学业成就上)。 6、教育法的作用：①指引作用;②评价作用;③教育作用;④预测作用;⑤强制作用;⑥奖励作用。 7、教育法律规则的结构三要素：假定、处理、法律后果。 8、教育法律规则的类别：三个类别，分别是①按照教育法律规则调整方式的不同划分授权性规则和义务规则。②按照教育法律规则强制性程度的不同划分，强制性规则和任意性规则。③按照教育法律规则内容确定性程度的不同划分，确定性规则、委托性规则和准用性规则。 教育法律基础知识二： 1、判定是不是教育法律关系标准：如师生是，朋友不是。 l是教育法律确认和调整的人们在教育活动中形成的权利和义务。 2、教育法律关系构成要素：教育法律关系的主体、内容(权利和义务)、客体。 3、作为教育法律关系主体一般必须同时具备法律规定的权利能力和行为能力，在少数情况下至少也应具备权利能力。 4、行为能力：18周岁以上的公民是完全民事行为能力人;16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为人;10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人;不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人。 5、教育法律关系主体的种类为：①公民;②企业、事业单位和其他社会组织;③国家机关。
事务所内部管理制度大全【完整版】 2018年1月更新
目录 一、综合管理制度 1.律师事务所合伙人会议制度 2.律师事务所所务会议制度 3.律师事务所律师奖惩制度 4.律师事务所法律援助制度 5.律师事务所重大事项报告制度 6.律师事务所律师过错责任赔偿制度 7.律师职业道德和执业纪律教育、检查制度 8.律师事务所主任岗位责任 9.律师事务所副主任（业务）岗位责任 10.律师事务所副主任（管理）岗位责任 11.律师事务所人事管理规定 12.律师事务所律师助理管理办法 二、业务管理制度 1.律师职业道德和执业纪律规范 2.律师事务所业务操作规程 ⑴总则 ⑵接待、咨询、代书 ⑶担任法律顾问操作规程 ⑷办理非诉讼法律事务操作规程 ⑸办理民商（含涉外）案件操作规程
⑹办理刑事案件操作规程 ⑺办理行政案件操作规程 3.律师事务所学习制度 4.律师事务所重大案件集体讨论制度 5.律师事务所收结案及收费管理办法 6.律师业务收费管理监督制度 7.律师事务所业务档案管理办法 8.律师服务质量跟踪监督评查制度 9.客户投诉及客户意见反馈处理制度 10.律师执业利益冲突审查处理制度 11.法律服务委托合同 三、行政管理制度 1.律师事务所人员工作守则 2.律师事务所员工招聘、录用、辞退管理制度 3.律师事务所印章管理规定 4.律师事务所办公秩序及安全管理制度 5.律师事务所保密制度 6.律师事务所办公设施装备使用管理制度 7.律师事务所公函、介绍信及调查专用证明使用管理制度 8.律师事务所行政主管岗位职责 9.律师事务所会计岗位职责 10.律师事务所出纳岗位职责
作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式(一) 作为房地产开发律师的企业法律顾问服务模式 市场经济也是法制经济，房地产开发企业的经营、管理和运作除应遵循市场经济的基本规律，还应遵守我国各项法律法规。随着我国法治化进程的加快及民众法律意识的提高，律师的工作已经涉及社会生活的方方面面，在房地产领域也不例外。专业化的法律服务中介机构成为房地产开发企业预防法律风险、规范内部管理、提高运作质量的必然选择。 一、西部律师为房地产开发企业提供法律服务的现状 在上海、广州、深圳、北京等经济较发达的地区，以及中西部省份的一些省会及经济较发达城市，律师正不断拓展参与房地产开发建设的深度和广度，并且已经积累了许多成功的经验。例如四川泰和泰律师事务所，近年来就专注于房地产领域的法律服务。该所全程参与了成都市多个楼盘的开发建设，目前该所已发展成为在成都地区房地产法律服务领域颇有影响的律师事务所。 但在西部许多经济欠发达的地区，律师在房地产法律服务领域的作为
仍然十分有限，一些房地产开发企业并不重视律师在房产开发中的作用。某些二、三线城市的楼盘销售，普遍缺乏律师参与。许多房地产开发企业，对所开发楼盘的宣传力度很大，竭力提高项目的知名度，但却不太注重律师在项目开发中的风险防范作用。许多开发企业重销售业绩，而无视开发企业在商品房销售过程中存在的大量瑕疵。这此企业往往是在纠纷发生之后，才委托律师亡羊补牢，而事后预防不但会增加企业的成本，有时甚至会对企业声誉造成负面影响。 在经济欠发达地区，房地产开发企业不重视律师的作用，其中的原因是多方面的。笔者认为主要原因有三个方面：一是部分企业主缺乏依法经营的意识。经济基础落后地区，法制建设上或许会相对滞后。相对于严格按照法律规定进行开发建设而言，一些企业主更愿意按照其惯常思维，通过法律之外的各类手法和途径解决问题和纠纷。如果不需要按照法律规定就能解决问题，这些企业主自然没有意愿在聘请律师方面支出成本。二是当地某些规模不大的房地产开发企业缺乏长远规划。基于第一个方面的原因，如果这些企业没有打造品质楼盘、创立百年老店、不断做大做强的战略规划，那么他们开发某个楼盘，也许仅以短期盈利为目的，不会把更多的精力投到依法运作之上。三是西部地区许多律师事务所自身的缺陷。在这些经济欠发达地区，存在许多作坊式的律师事务所，规模小、人员散、管理水平低、综合能力弱，缺乏为房地产开发建设提供全程法律服务的实力，导致房地产开
百度文库专用 法律基础知识试题及答案 第一部分选择题(共50分) 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1按照规定的内容、法律地位和制定的程序不同，法律可以划分为根本法和普通法。其中，根本法又称 A宪法B民法 C刑法D行政法【】 2有关国家机关按照法定程序，对一定时期和范围的规范性法律文件进行审查并重新确定其法律效力的活动，称为 A法律编纂B法律制定 C法律整理D法律汇编【】 3对于违法犯罪行为的制裁和惩罚，体现了法律的 A评价作用B教育作用 C强制作用D指引作用【】 4下列选项中属于国务院职能范围的是 A修改宪法
B制定和修改基本法律 C批准省、自治区和直辖市的划分 D对国防、民政、文教、经济等各项工作的领导和管理【】 5《中华人民共和国宪法》规定，公民对国家工作人员的违法失职行为有权向国家机关提出申诉、控诉或者检举。这属于公民基本权利中的 A政治权利B监督权利 C社会经济权利D人身自由权利【】 6公民的下列违法行为中，属于违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》的是 A不遵守合同约定，长期拖欠房屋租金 B拒不赡养年迈、丧失劳动能力的父母 C故意损毁或者擅自移动路牌、交通标志 D为境外机构、人员非法提供国家秘密或情报【】 7根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，下列情况中，行为人不受行政处罚的是A受他人胁迫有违法行为的 B主动消除或减轻违法行为危害后果的 C配合行政机关查处违法行为有立功表现的 D违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的【】
律师实务课程大纲 《律师实务》课程大纲 第一部分大纲说明 律师实务是中央广播电视大学法学专业的一门选修课，它是为培养适应社会主义市场经济需要的应用性法律人才服务的。它主要研究律师的基本制度、律师的权利与义务、律师的业务范围等。律师实务是对许多应用法学学科的综合运用，它具有极强的应用性，因此在教学中要强化实践环节: 1、要系统、全面、准确的阐述律师制度的基本原理，同时密切联系司法活动的实际，不脱离中国的实际。 2、重点搞好案例教学，以案说法，进行案例评析。 3、抓住面授辅导这一环节，有针对性地解决各章节中的难点、热点问题。 4、布置作业时以综合练习和案例操作为主，以提高学生分析和解决实际问题的能力。第二部分教学内容和教学要求 第一章绪论 教学要求: 1、了解律师和律师制度的概念; 2、掌握我国律师法律服务业存在的问题，目前我国律师实务特征，我国律师实务的拓展和规范。 3、了解律师应具有的历史使命和社会作用 教学内容: 第一节律师制度基本问题的界定 一律师的定性分析 二律师制度的内涵
三转型时期与律师制度 第二节我国律师实务现状的考察 一我国律师法律服务业存在的问题 二目前我国律师实务特征的提炼 三我国律师实务的拓展和规范 第三节转型时期不断提高的律师地位 一律师应具有的历史使命和社会作用 二不断提高的律师地位 第二章转型时期律师执业机构研究 教学要求: 1、了解我国律师事务所的性质和特征，了解律师事务所的设立、变更和终止; 2、掌握律师事务所的组织形态，掌握律师事务所的权利和义务。教学内容: 第一节律师事务所的一般问题 一我国律师事务所的性质和特征 二我国律师事务所的任务 第二节律师事务所的组织形态 一不同律师事务所组织形态的比较) 二律师事务所组织形态的发展趋势 第三节律师事务所的设立、变更和终止 一律师事务所的设立 二律师事务所分所的设立 三律师事务所在外国分支机构的设立 四外国律师事务所驻华机构的设立 五律师事务所的变更和终止
律师事务所内部管理制度汇编 律师事务所内部管理制度汇编 1．律师执业六禁止 一、禁止一切形式的私自接案收费。 二、禁止诋毁同行，支付介绍费、回扣，压低收费等不正当竞争。 三、禁止律师事务所聘用非律师以律师的名义执业。 四、禁止向司法人员行贿，或指使、诱导当事人行贿。 五、禁止提供虚假证据或引诱、威胁当事人提供虚假证据。 六、禁止出具虚假法律意见书 2．律师职业道德基本准则 一、忠于宪法和法律，以事实为根据，以法律为准绳，坚持真理，维护正义。 二、诚实守信，尽职尽责地维护委托人的合法权益。 三、敬业勤业，努力钻研业务，不断提高执业水平。 四、严守国家机密，保守委托人的商业秘密及委托人的隐私。 五、尊重同行，同业互助，公平竞争。 六、履行法律援助义务，为受援人提供法律帮助。 七、遵守律师协会章程，切实履行会员义务。 3．执业公示制度 为增强律师事务所工作透明度，认真履行法定职责，自觉接
受人民群众和社会监督，保障公正执业、文明执业，促进依法执业，根据行业有关规定，制定本制度。 一、本制度所称"公示制"是指本所对办理的涉及当事人的切身利益的事项，通过一定方式将执业依据、执业制度、执业程序向社会公开，自觉接受当事人和社会各界的监督，保证律师依法执业活动过程的制度。 二、公示内容：律师职业道德基本准则、律师执业纪律规范、律师执业六禁止、律师服务收费标准以及执业律师的照片、执业证号、和投诉监督电话等内容。 三、公示内容必须完整、准确、形式规范、客观，让当事人一目了然。公示内容有变化时，及时予以变更。 四、律师事务所主任负责对本所执行公示制度的情况进行监督检查，对违反本制度的行为及时提出纠正意见。 4．投诉查处制度 接待投诉范围 （一）代理工作不尽职 1、由于律师的原因未按照委托代理协议的约定完成当事人委托的代理事项； 2、律师在为委托人提供法律服务过程中，存在工作失误的； 3、律师在代理诉讼工作中，未经委托人的同意没有出庭参加诉讼的； 4、律师接受当事人的委托后，应当调查取证而没有调查取证的； 5、律师在代理工作中其他不尽职的行为。 （二）其他违反律师职业道德与执业纪律的行为 （三）其他本所律师违反法律法规的行为 二、投诉时应当提交的材料
法律基础知识点汇总 法的概念和本质：法是由国家制定、认可并保证实施的，反映由特定物质生活条件所决定的统治阶级意志，以权利和义务为内容，以确认、保护和发展统治阶级所期望的社会关系和社会秩序为目的的行为规范体系。 共同本质：法是统治阶级意志的表现。 基本特征：（1）法是调整人的行为或社会关系的规范；（2）法是由国家制定或认可，具有普遍约束力的社会规范；（3）法是以国家强制力保证实施的社会规范；（4）法是规定权利和义务的社会规范。 规范作用：作为由国家制定的社会规范，法具有指引、评价、预测、教育和强制等规范作用。 社会作用：维护统治阶级的阶级统治；执行社会公共事务。 法与其他社会现象之间的关系： （1）法与经济①法在市场经济宏观调控中的作用：引导、促进、保障、制约作用。 ②法在规范微观经济行为中的作用：确认经济活动主体的法律地位；调整经济活动中各种关系；解决经济活动中的各种纠纷；维护正常的经济秩序。 （2）法与政治、政策①法受政治制约体现在：政治关系的发展变化是影响法的发展变化的重要因素；政治体制的改革也制约法的内容及其发展的变化；政治活动的内容更制约法的内容及其变化。②党的政策指导法制建设的各个环节，社会主义法是实现党的政策的重要手段和形式，同时又对党的政策起到一定的制约作用。 法律制度的相关概念 法的制定：指一定的国家机关依照法定职权和法定程序制定、修改、废止法律和其他规范性法律文件的一种专门活动，一般也称为法律的立、改、废活动。 立法的指导思想：我国现阶段立法的指导思想，必须是以建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导，为实现社会主义现代化建设服务，而不能以别的思想为指导，不能离开社会主义解放生产力、发展生产力这个根本任务。 立法的基本原则：（1）立法必须以宪法为依据；（2）立法必须从实际出发；（3）总结实践经验与科学预见相结合；（4）吸收、借鉴历史和国外的经验；（5）以最大多数人的最大利益为标准，立足全局，统筹兼顾；（6）原则性和灵活性相结合；（7）保持法律的稳定性和连续性与及时立、改、废相结合。 法的渊源：（1）宪法；（2）法律；（3）行政法规；（4）地方性法规；（5）自治条例、单行条例；（6）行政规章；（7）国际条约。 法律部门：（1）宪法；（2）行政法；（3）民法；（4）婚姻法；（5）经济法；（6）劳动法；（7）环境法；（8）刑法；（9）诉讼法；（10）军事法。
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
律师事务所规章制度 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国律师法》和有关法律、法规及规章的规定，制定本章程。 第二条本所名称为律师事务所 地址设在: 第三条本所的宗旨:(各所自定) 第四条本所的组织形式为合伙律师事务所，合伙人为……合伙人依照合伙协议的约定，共同出资、共同管理、共享收益、共担风险。 第五条本所的财产归合伙人所有，合伙人对本所的债务承担无限连带责任。 第六条本所严格遵守国家的法律、法规和规章，严守律师职业道德和执业纪律，自觉接受司法行政机关的监督和指导，并接受律师协会的行业管理。
第二章开办资金的数额和来源 第七条本所开办资金总额为:万元。其中:出资万元;出资万元;出资万元;出资万元;出资万元。 第三章律师事务所业务管理 第八条本所以等法律事务为主，兼顾其他业务。具体业务范围为: (一)接受公民、法人和其他组织的委托，担任法律顾问; (二)接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼; (三)接受刑事案件犯罪嫌疑人的聘请，为其提供法律咨询、代理申诉、控告、申请取保候审，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼; (四)代理各类诉讼案件的申诉;
(五)接受当事人的委托，参加调解、仲裁活动; (六)接受非诉讼法律事务当事人的委托，提供法律服务; (七)解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。 第九条本所在业务建设上实行标准化、规范化管理，制定并执行以诉讼、非诉讼办案操作规程和办案质量负责制为主线的各项业务管理规章，注重法学理论研讨和典型案例的研究，注重律师人才的培养和律师培训交流，以增强本所的综合实力。 第十条本所根据律师业务发展的需要，按照专业化分工的要求，设立与之相适应的专业化业务部门。 第四章律师事务所负责人的产生、职责和变更。 第十一条本所的代表人是主任，由合伙人会议选举产生，每届任期二年，可连选连任。 第十二条主任行使下列职权:
房地产公司常年法律顾问服务内容 攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容 一、项目前期阶段 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；
7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2）本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。