长期投资性资产评估 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
一、单项选择题
1.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率7％，到期一次还本付息，复利计息。评估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值最接近( )元?元
元?元
2.某企业发行五年期一次还本付息债券10万元，年利率6%，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率5%作为无风险报酬率，风险报酬率取3%，则该债券的评估价值最接近于( )元。
672 198
454 370
3.非上市股票评估，一般应该采用的的评估方法是（）A.成本法B.市场法C.收益法D.本金加股息
4.被评估企业一年前取得非上市企业债券10 000张，每张面值1 000元，期限为3年，年利率为10％，按年付息，到期还本，第一年利息已收取。折现率为8％，该被估债券的评估值最接近于（）万元。
B.1035
5.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场年利率为5%。该债券上市交易，评估基准日的交易记录显示，当天交易价格最高价为元，最低价为元，收盘价为元。则该批债券的评估值为（
）
.105100
6.被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股元。该股票过去每年股息为元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。该批股票的评估价值为（）
A．40000元B．25000元
C．20000元D．15000元
7.某厂以一生产线向另一厂投资，作价100万元，占总投资的40%，合作8年，按投资比例分配利润，投资届满后按生产线折余价值返还现金，该生产线预计残值10万。目前已经合作了四年，被投资企业每年净利润保持在30万元的水平上，评估人员经分析，认为可以保持该水平不变，折现率取8%。则该投资的评估价值为（）
A．万元?B．万元
C．万元?D．万元
8.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率6％，每期付息，到期还本。评估时还有5年到期，市场利率为5％。则该批债券的评估值约为（）A．103330元B．103630元C．103930元D．104330元
9.被评估企业拥有面值为100万元的5年期凭证式国债债券甲，年利率为％，单利计息，到期一次性还本付息，评估基准日至到期日还有2年。评估人员经调查得知，同期发行的记账式可流通5年期国债债券乙的年利率为3％．若折现率为％，则该企业持有的国债债券甲的评估值最接近于( )万元。
? B.109
10.与股票价值评估关系不大的价格是（）。A.清算价格 B.市场价格 C.票面价格 D.内在价格
11.股票的内在价值是一种（）。A.理论价值 B.发行价值 C.账面价值
D.市场价值
12.假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（）。A.固定红利型 B.红利增长型 C.分段型 D.综合型
13.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业次年发放相当于股票面值10％的股利，且股利以％的速度增长，在折现率为9％的前提下，该100万元股票的价值最接近（）万元。
.200
14.其他长期性资产能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后（）。A.摊销 B.变现 C.带来经济利益 D.在账面中体现
15.甲厂以机器设备向乙厂投资，协议双方联营10年，双方按各自投资比重分配乙厂的利润，甲厂投资100万元占乙厂资本总额的10％。双方协议投资期满时，乙厂按甲厂投入机器设备的折余价值返还甲厂，设备年折旧率定为5％，评估时双方已经联营5年，前5年甲厂每年从乙厂分得利润分别为：10万元、14万元、15万元、15万元、15万元。经评估人员调查分析，认为乙厂今后5年的生产经营情况基本稳定，甲厂每年从乙厂处分得15万收益问题不大。投资期满，乙厂将返还甲厂机器折余价值50万。根据评估时的银行利率、通货膨胀情况，以及乙厂的经营情况，将折现率定为12％。该项长期投资评估价值为（）。
A. 万元
B. 万元
C. 万元
D. 万元
17.对非控股型股权投资的评估，对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，评估值应为（）。A.零值 B.以净资产额乘以投资比例C.负值 D.无法确定
18.被评估企业甲拥有乙企业发行的优先股100万股，每股面值10元，股息率为12％。根据评估人员调查，乙企业的资产收益率每年都在16％左右，并可持续下去。甲企业计划在评估基准日后第五年年末新上一个大型项目，到时将所持有的乙企业的优先股出让，预计出让价格为每股14元，若折现率为8％，甲企业持有的乙企业优先股的评估值最接近于( )万元。A．1159 B.1432 C．1500
.0
20.某被评估企业账面长期待摊费用余额为110万元，其构成分别为：上年度排污罚款摊销余额40万元，设备维修费摊销余额30万元，房屋维修费摊销余额18万元，尚未摊销的当年度房屋租赁费12万元、设备租赁费10万元，房屋及设备租期均为一年，租期从2007年1月1日起计
算。评估基准日为2007年8月1日。经评估人员分析，上述各项支出费用均在合理范围之内，则长期待摊费用的评估值最接近于( )万元。
A．0 B．7 C．9 D．22
21.被评估资产为某一股份公司优先股1000股。该股面值10元，股息率10％，发行价18元，评估时，国库券率4％，另评估人员确定风险报酬率1％，则这批优先股的评估价值为( )元?元元?元
22.在非上市债券价值评估中，对于距离评估基准日一年内到期的债券，可以根据（）确定评估值。A.债券面值 B.本金与持有期间利息之和 C.本利和折现值
D.本金与持有期间利息之差
二、多项选择题
1.利用趋势分析法评估红利增长型股票的股利增长率时，需要考虑的因素是( )。A. 企业以往年度利润水平B．企业剩余收益中的分红比率C．企业剩余收益中的再投资比率D．企业资产利润率E．企业净资产利润率
2.上市债券的评估方法说法正确的有( )。A.如果该种债券可以在市场上流通买卖，并且市场上有该种债券的现行市价，则在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值B.当证券市场投机严重，债券价格严重扭曲，债券价格与其收益现值严重背离时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法C.上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值D.评估人员应在评估报告中说明所用评估方法和结论与评估基准日的关系，并申明该评估结果应随市场价格变动而予以调整E. 上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的开盘价确定评估值
3.注册资产评估师在评估甲企业长期股权投资的价值时，通常要考虑( )等因素。A.甲企业所有者权益的评估价值B.被投资企业所有者权益的评估价值C.长期股权投资在甲企业所有者权益价值中的比重D.被评估股权在被投资企业所有者权益中的比重E.甲企业资本结构
4.在股票评估中，把普通股的类型分为（）A.固定红利模型B.红利增长模型C.固定股利分配率模型D.低正常股利加额外股利模型E.分段式模型
5.债权投资与股权投资相比，具有（）特点。A.投资风险较小B.收益相对稳定C.具有较强流动性D.参与被投资企业决策E.投资的安全性较强
6.下列关于非控股型股权投资评估的描述正确的有（）。A.对于非控股型股权投资评估，可以采用收益法B.对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算C.在未来收益难以确定时，可以采用重置价值法进行评估,即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值D.如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符，则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值E.评估非控股型股权投资，不必考虑少数股权因素对评估值的影响
7.下列关于控股型股权投资评估的描述正确的有（）。A.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法B.对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同C.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下D.评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价E.资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
8.关于其他长期性资产的评估说法正确的有（）。A.开办费的评估可以在任何期间进行，并非只能在筹建期间评估B.在筹建期间评估开办费的价值时，可以按照其账面价值计算其评估值C.其他长期待摊费用评估，应该根据企业的收益状况、收益时间及货币时间价值（1年以内的，不予考虑），以及现行会计制度的规定等因素确定评估值D.其他长期待摊费用评估，如果
物价总水平波动不大，可以将其账面价值作为其评估价值 E. 其他长期待摊费用评估,可以按其发生额的平均数计算
三、综合题
1.甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5％，第二年每股收益率为8％，第三年每股收益率为10％，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达12％，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15％的水平上。如果无风险报酬率为4％，风险报酬率为6％，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。(要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位)
2.被评估国有企业A的一项长期投资的账面价值为500万元，经评估人员调查了解，该项长期投资是企业A于2004年1月1日与外商B在某市经济技术开发区内共同投资组建的中外合资企业C的中方投资，合资企业C的注册资本为1500万元，中方企业A出资500万元人民币，外商B出资1000万元人民币，合资企业的经营期为15年，合资期满，合资企业的剩余净资产也将按中外双方当年的出资比例分享。
在评估基准日2007年1月1日，合资企业C已经经营了3年，前3年企业C的每年净利润分别为300万元，500万元和400万元，企业C享受企业所得税二年免税和三年减半征收的优惠待遇，合资企业C适用的所得税税率为15%，经预测企业C未来12年的收益情况如下：1．未来前三年的利润总额维持在500万元水平上；2．从未来第四年开始至未来第十二年，利润总额维持在未来第三年的基础上每年增长5%水平上；3．合资期满，企业C的剩余净资产的预计变现值约为600万元。假设折现率为10%，根据上述资料，评估国有企业A在中外合资企业C中的长期投资在评估基准日的价值。
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】
B
【答案解析】
1000*100*（1+7％）^10/(1+5%)^5=154130，参考教材321页公式8-4。
2.
【正确答案】
B
【答案解析】
本题采用单利计息，参见教材321页公式8-3，债券的评估值＝
100000×(1+6%×5)/(1+8%)^3=103 198（元）。
3.
【正确答案】
C
【答案解析】
教材324页，非上市交易的股票，一般应该采用收益法评估。
4.
【正确答案】
B
【答案解析
5.
【正确答案】
B
【答案解析】
对于上市交易的债券，可以采用市场法进行评估，评估值=×1000=105100（元）。
6.
【正确答案】
B
【答案解析】
P325，P=R/r，固定红利型的股票评估值＝10000×（5％+3％）＝25000。
7.
【正确答案】
B
【答案解析】
30*40%*(P/A,8%,4)+10*(P/F,8%,4)=+=。
8.
D
【答案解析】
100*1000/（1+5%）^5+1000*100*6%*(P/A,5%,5)=104330(元)。
9.
【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材321页公式8-3，国债债券甲的评估值=100×(1+%×5)/(1+%)2=（万元）。
10.
【正确答案】
C
【答案解析】
参见教材323页，股票价格的形式有：票面价格、发行价格、账面价格，又称股票的净值、清算价格、内在价格和市场价格六种，对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。
11.
【正确答案】
A
【答案解析】
参见教材323页，股票的内在价值是一种理论价值或者模拟市场价值。
12.
【正确答案】
A
【答案解析】
参见教材325页，公式8－6。
13.
A
【答案解析】
运用公式8－7，由于预期甲企业次年发放相当于股票面值10％的股利，则预期第一期股利R＝100×10％＝10（万元），则股票评估值＝10÷（9％－％）＝（万元）。
14.
【正确答案】
C
【答案解析】
参见教材332页，能否作为评估对象取决于能否在评估基准日后带来经济利益。
15.
【正确答案】
A
【答案解析】P＝15×（P/A,12％,5）＋（100－100×5％×10）×（P/F，12％，5）
＝15×＋50×
＝＋
＝(万元)
16.
【正确答案】
A
【答案解析】
股利增长率g＝20％×15％＝3％
该普通股票的评估值＝80×10％÷（12％－3％）＝（万元）
17.
【正确答案】
A
【答案解析】
参见教材330页。
18.
【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材329页公式8－9，第1－5年度各年的收益都是100×10×12％＝120万元，
所以评估值＝120×（P/A,8％,5）＋14×100×（P/F,8％,5）＝120×＋14×100×＝（万元）。
19.
【正确答案】
B
【答案解析】
见教材P332，其他长期性资产评估时要注意与其他评估对象没有重复计算的现象存在。由于对某企业评估，生产线大修理费和车间翻修费已经体现在生产线和车间的评估价值中了，所以不能重复评估。则该企业长期待摊费用的评估值为0。
20.
【正确答案】
C
【答案解析】
（12＋10）/12×5＝（万元）。
21.
【正确答案】
B
【答案解析】
P=A/r，1000*10*10%/5%=20000，参考教材328页优先股的评估。
22.
【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材320页。
二、多项选择题
1.
【正确答案】
CE
【答案解析】
参考教材326页股利增长率的计算方法。
2.
【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材319－320页。
3.
【正确答案】
BD
【答案解析】
参见教材329页。
4.
【正确答案】
ABE
【答案解析】
参考教材325-327页理解。
5.
【正确答案】
ABCE
【答案解析】
参见教材318－319页。
6.
【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材330页非控股型股权投资来理解。
7.
【正确答案】
BCDE
【答案解析】
参见教材330－331页。
8.
【正确答案】
BCDE
【答案解析】
见教材P333页。
三、综合题
1.
【正确答案】
⑴折现率＝4％＋6％＝10％
⑵求未来前三年股票收益现值之和
收益现值＝（1×200×5％）/（1＋10％）＋（1×200×8％）/（1＋10％）2＋(1×200×10％)/（1＋10％）3
＝＋＋
＝(万元)
⑶求未来第四年、第五年股票收益现值之和
收益现值＝（1×200×12％）/（1＋10％）4＋（1×200×12％）/（1＋10％）5 ＝＋
＝(万元)
⑷求第六年起的股利增长率
股利增长率＝20％×15％＝3％
⑸求未来第六年起的股票收益现值之和
股票收益现值＝（1×200×12％）/（10％－3％）×（1＋10％）－5
＝×
＝(万元)
⑹该股票评估值＝＋＋＝(万元)
2.
【正确答案】
计算企业长期股权投资价值
（1）计算07和08年的收益现值
＝×(1/3) ×[〔1－(1＋10%)^－2〕/10%]＝（万元）
（2）计算09-18年的收益现值
=A/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]^n}（教材58页公式2-24）×(P/F,10%,2)
＝500(1-15%)×(1/3)/(10%-5%)×(1-((1+5%)/(1+10%))^10)×(P/F,10%,2) =× )×(1+10%)^-2
=(万元)
（3）计算剩余净资产的现值
＝600×(1/3) ×(1＋10%)^-12＝（万元）
合计为＝＋＋＝（万元)
所以长期股权投资价值是(万元）。
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
第八章内部长期投资 一、填空题 1．长期投资决策的指标很多，但可概括为_________和_________两大类。 2．在只有一个备选方案的采纳与否决策中，净现值为_________则采纳，净现值为_________则拒绝。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用_________。 3．在只有一个备选方案的采纳与否决策中，获利指数大于或等于_________，则采纳，否则就拒绝。 4．在无资本限量的情况下，利用_________在所有的投资评价中都能作出正确的决策。 二、单选题 1．计算投资项目某年经营现金流量时，不应包括的项目是D A．该年的税后利润B．该年的固定资产折旧额 C．该年的长期待摊费用摊销额D．该年的回收额 2．某企业于1999年投资100万元购入设备一台,现已提折旧20万元,则该设备的账面价值为80万元,目前的变现价值为70万元,如果企业拟购入一台新设备来替换旧设备,则下列项目中属于机会成本的是B A．20万元B．70万元C．80万元D．100万元 3．下列关于固定资产的说法中，不正确的是D A．固定资产投资是一种长期投资 B．与固定资产投资有关的支出又称为资本支出
C．固定资产投资是为增加企业生产经营能力而发生的 D．固定资产投资又称为间接投资 4．某投资项目的年营业收入为200 000元，年经营付现成本为100 000元，年折旧额为20 000元，所得税率为33%，则该方案的年经营现金流量为C A．50 000元B．67 000元C．73 600元D．87 000元 5．下列各项中,不属于投资项目的现金流出量的是C A．建设投资B．垫支流动资金 C．固定资产折旧D．经营付现成本 6．在计算投资项目的未来现金流量时，报废设备的预计净残值为8 000元，按税法规定计算的净残值为10 000元，所得税率为40%，则设备报废引起的预计现金流入量为B A．7 200元B．8 800元C．9 200元D．10 800元 7．某企业计划投资30万元建设一生产线，预计该生产线投产后可为企业每年创造2万元的净利润，年折旧额为3万元，则投资回收期为B A．5年B．6年C．10年D．15年 8．利用回收期指标评价方案的财务可行性，容易造成管理人员在决策上的短见，不符合股东的利益，这是因为B A．回收期指标未考虑货币时间价值因素 B．回收期指标忽略了回收期以后的现金流量
第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
投资性房地产评估指导意见（试行） 第一章 引言 第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。 第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。 第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章 基本要求 第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。 第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。 注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。 第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。 注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。 第三章 评估对象 第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象： （一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租
一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金
C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者
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长期股权投资评估技术说明 一、评估范围 纳入本次评估范围的长期股权投资包括：“民生长流”对海南民生商贸有限公司持股98%的投资，初始投资成本万元，账面价值万元；对中油管道文昌石化有限公司持股%的投资，初始投资成本2,万元，账面价值2,万元；对海南民益燃气工程技术有限公司持股20%的投资，初始投资成本万元，账面价值万元；对海南民享投资有限公司持股%的投资，初始投资成本万元，账面价值万元；对海南民生工程建设有限公司持股1%的投资，初始投资成本万元，账面价值万元。 二、评估过程 （一）前期准备 对纳入评估范围的长期股权投资的初始构成情况进行初步了解，向企业提交评估准备资料清单和资产评估明细表，指导企业填写长期股权投资申报评估明细表及相关资料。按照资产评估规范的要求，将纳入本次评估范围的被投资公司，列为独立的被评估单位，按照企业价值评估方法，评估思路，实施评估。 （二）现场勘查 审核各被评估单位提供的资产评估明细表与企业资产负债表的相应科目是否相符，索取的各项资料是否真实、完整、有效。查阅并索取股东会决议、章程、投资协议等相关资料，确定长期股权投资的真实性和完整性；同时对未纳入独立评估对象的非控股子公司根据已审的会计报表对其经营情况进行核查与了解。 （三）评定估算
按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据被投资公司具体情况分别采用适用的评估方法，进行评定估算，确定被投资公司评估结果，进而确定长期股权投资评估值。 （四）汇总归档 将长期股权投资资产评估结果汇总，撰写长期股权投资评估说明，编制评估工作底稿，整理归档。 三、评估方法 我们对“民生长流”控股子公司的全部资产和相关负债进行了评估，然后将各公司评估后的净资产按照出资比例予以折算以确定其长期股权投资的价值。 对于“民生长流”的非控股公司的投资，我们是在查阅投资协议、验资报告、出资文件的基础上，以取得的被投资单位评估基准日会计报表所披露的净资产按出资比例予以折算以确定其长期股权投资的价值。 具体评估过程 （一）关于对海南民生商贸有限公司的评估 海南民生商贸有限公司于2007年11月27日在海南省工商行政管理局登记注册，取得注册号为号的《企业法人营业执照》，法定代表人：李晓峰，注册住所：海南省海口市海甸东路14-1号，注册资本：人民币陆佰万元，公司类型：有限责任公司。 公司经营范围：工程项目投资策划、酒店管理服务，农业开发及咨询服务，仪表仪器、燃气用具、普通机械、化工原料及产品（专营除外）、五金交电、汽车和摩托配件、电子产品、建筑材料、有色金属及装饰材料、矿藏产品（专营除外）、聚酯切片、厨卫设备、卫生洁具、电子产品的销售。 我们对“民生长流”的该项投资及海南民生商贸有限公司成立后的经营情况进行了核查与了解，根据评估规范要求，对海南民生商贸有限公司的全部资产及负债采用资产基础法进行了企业整体资产评估，将评估后的股东全部权益价
第七章内部长期投资决策（6学时） 教学目的与要求： 本教材第七章、第八章主要阐述投资管理的基本原理。学习本章，要求掌握内部长期投资的特点、分类以及投资回收期法、投资回收率法、净现值法等几种基本的决策方法，具备在已知各期现金流量的情况下进行固定资产投资决策判断的能力。 教学重点与难点： 教学重点：内部长期投资的特点、分类；投资回收期法、投资回收率法、净现值法；无形资产投资决策。 教学难点：现金流量、投资回收期法、净现值法。 导论：投资管理概述 企业筹资的目的是为了投资，各种资金的最有效组合从而使企业获取最大的投资收益，是企业投资管理所追求的财务目标。在财务管理学上，企业投资通常是指企业投入一定量的资金，从事某项经营活动，以期望在未来时期获取收益或达到其他经营目的的一种经济行为。而投资又有广义和狭义之分。广义上的投资是指企业全部资金的运用，即企业全部资产的占有，既包括投放在固定资产等方面的长期投资，又包括投资在流动资产等方面的短期投资。在市场经济条件下，企业能否把筹集到的资金投放到收益大，风险小的项目上去，即能否进行有效的投资，对企业的生存和发展有着极其重要的意义。 一、企业投资的意义 （一）投资是企业创造财富，满足人类生存和发展需要的必要前提 人类社会的存在和发展，需要有充分丰富的物质基础，有效的企业投资活动在为其自身创造财富同时，也为社会创造财富，从而满足整个社会生存和发展的需要。 （二）投资是企业自身生存和发展的必要手段 在科学技术、社会经济迅速发展的今天，要维持简单再生产的顺利进行，就必须及时对所使用的机器设备进行更新，对产品和生产工艺进行改革，不断提高职工的科学技术水平等等；要实现扩大再生产，就必须新建、扩大厂房，增添机器设备，增加职工人数，提高人员素质等。企业只有通过一系列成功的投资活动，才能增强企业实力、广开财源，推动企业不断发展壮大。 （三）投资是实现财务管理目标的基本前提 企业财务管理的目标是不断地创造企业价值，为此，就要采取各种措施增加利润，降低风险。决定企业价值的关键不在于企业为购置所需生产要素所付出的代价（如企业资产的账面价值），而在于企业经营者利用这些生产要素创造现金收益（或现金流量）的能力。创造的现金流量越多越稳，企业价值就越大，反之，企业价值就越小。而企业创造现金流量的能力，主要通过投资活动来实现。 （四）投资是降低风险的重要方法 企业如把资金投向生产经营的关键环节或薄弱环节，可以使企业各种生产经营能力配套、平衡，形成更大的综合生产能力；企业如把资金投向多个行业，实行多角化经营，则更能增加企业销售和获利的稳定性。这些都可以降低企业经营风险。 二、投资的企业投资的分类 根据管理的需要，企业投资可按不同的标准分为不同的种类。 （一）按投资期限可分为短期投资和长期投资 短期投资又称为流动资产投资，是指在一年内可收回的投资，主要包括现金、应收款项、存货以及准备在短期内变现的有价证券。 长期投资是指一年以上才能收回的投资，主要包括机器、设备、厂房等固定资产的投资，
第七章长期投资及其他资产评估 1、术语解释 （1）长期投资（2）股票的内在价格（3）股票的清算价格（4）股票的市场价格（5）股权投资 2、单项选择题 （1）被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（）元 a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380 （2）被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154 （3）某被评估企业拥有A公司面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%，评估人员通过调查了解到A公司每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲， 公司股本利润率保持15%水平上，折现率设定为12%，如运用红利增长模型评估被评估企业拥有的A公司股票，其评估值最有可能是（）。 a. 900 000元 b. 1 000 000元 c. 750 000元 d. 600 000元（4）某公司在1997年1月租赁一临街房屋，租期4年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。1999年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。1999年6月30日，该公司帐薄上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自1997年以来没有发生变动，其转租的客观租金应 为（）元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220 （5）从资产评估的角度，递延资产属于一种（）。 a. 待摊费用 b. 预付费用 c. 无形资产 d. 固定资产 （6）上市公司股票的清算价格是( )。 a.资产总额与总股数的比值 b.资产总额与流通股数的比值 c. 净资产与上市流通总股数的比值 d.净资产与总股数的比值（7）被评估企业已经正常营业3年，长期待摊费用账面余额为120万元，其中包括固定资产大修理费85万元，办公室装修费15万元，产品销售部房租20万元。经查其中20万元的房租费为租期5年的租金总额，至评估基准日已经租用1年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按10年摊销的余额，则该长期待摊费用的评估值为（）万元 a、16 b、20 c、35 d、116 （8）股票的内在价值是由（）决定的 a.股票的净资产额 b.股票的总资产额 c.股票未来收益折现值 d.股票的利润总额 （9）对长期待摊费用等其他资产的评估通常发生在（） a.资产转让时 b.企业财务检查时 c.企业整体产权变动时 d.企业纳税时
附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
第八章长期投资性资产评估 一．单项选择题 1.上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.价格指数法 2.对距评个基准日一年内到期的非上市债券，采用（）方法进行评估较为适合 A.本利和折现 B.市场询价 C.账面值 D.本金加持有期利息 3.从理论上讲，无风险报酬率是受( )影响的 A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的经营成本 D.资金的机会成本 4.被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，三年期。2008年评估时，债券市场上同种债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近（）元 A.120 B.98 C.100 D.110 5.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率17%，单利计息，按年付利息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第一年利息已经收账，若折现率为10%,被评估企业债券的评估值最接近（）元 A.112159 B.117000
C.134000 D.115470 6.被评估债券为4年期还本付息债券10000元，年利率18%，不计复息，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是（）元 A15400 B.17200 C.11800 D.15338 7.站在资产评估的角度，在股市发育不全、交易不规范的情况下，股票的评估价值应以股票的（）为基本依据 A.市场价格 B.发行价格 C.内在价格 D.票面价格 8.股票的内在价值属于股票的（） A.账面价值 B.理论价值 C.无面额价值 D.发行价格 9.股票的内在价值是由（）决定的 A.股票的净资产额 B. 股票的总资产额 C.股票未来收益折现值 D.股票的利润总额 10.股票的清算价格是（） A.企业的资产总额和企业股票总数的比值 B. 企业的资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数 C. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值 D. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数
第八章长期投资 一、单项选择题 1．在考虑所得税因素以后，下列（）公式能够计算出现金流量。 A．现金流量=营业收入一付现成本一所得税 B．营业现金流量=税后净利一折旧 C．现金流量=收入×（l一税率）十付现成本×（1一税率）十折旧×税率 D．营业现金流量=税后收入一税后成本 2．评价投资方案经济效果的方法中，（）是属于非贴现的现金流量法。 A．净现值法 B．静态投资回收期法 C．内部收益率法 D．净现值率法 3．净现值与净现值率之间存在一定的对应关系，当净现值>0时，净现值指数（）A．＜0 B．＞0且＜1 C．=1 D．＞l 4．下列表述中不正确的是：（） A．净现值是未来报酬的总现值与初始投资额现值之差 B．当净现值等于零时，说明此时的贴现率为内部报酬率 C．当净现值大于零时，获利指数小于1 D．当净现值大于零时，说明该投资方案可行。 5．在没有资本限量的情况下，（）是最好的投资决策指标。 A．净现值B．内部收益率 C．获利指数D．净现值率 6．企业进行外部投资的主要目的是：（） A．为企业的闲置资金寻找出路 B．维护企业简单再生产 C．降低企业的经营风险 D．增强企业信誉 7．持有大量的流动资产，可以：（） A．提高企业的收益能力 B．降低企业的风险 C．降低企业的流动比率 D．增加存货 8．利息率较高时，企业往往（） A．减少对流动资产的投资 B．增加对流动资产的投资 C．提高流动资产在总资产中的比重 D．提高企业的流动比率 9．企业的内部长期投资按（）分为战略性投资和战术性投资。 A．投资的对象 B．决策的角度 C．对企业前途的影响
D．增加利润的途径 10．下列各项属于间接投资的是：（） A．厂房设备投资 B．股票投资 C．存货投资 D．无形资产投资 11、项目投资决策中，完整的项目计算期是指（）。 A．建设期B．生产经营期C．建设期十达产期D．建设期十生产经营期 12、某投资项目原始投资额为100万元，使用寿命10年，已知该项目第10年的经营净现金流量为25万元，期满处置固定资产残值收入及回收流动资金共8万元，则该投资项目第10年的净现金流量为（）万元。 A.8 B.25 C.33 D.43 13、下列指标的计算中，没有直接利用净现金流量的是（）。 A．内部收益率B．投资利润率C．净现值率D．获利指数 14、长期投资决策中，不宜作为折现率进行投资项目评价的是（）。 A．活期存款利率B．投资项目的资金成本 C．投资的机会成本 D.行业平均资金收益率 15、在现金流量估算中，以营业收入替代经营性现金流入基于的假定是（）。 A．在正常经营年度内每期发生的赊销额与回收的应收账款大体相同 B．经营期与折旧期一致 C．营业成本全部为付现成本 D．没有其他现金流入量 16．存在所得税的情况下，以“利润十折旧”估计经营期净现金流量时，“利润”是指（）。 A．利润总额B．净利润C．营业利润D．息税前利润 17．假定某项目的原始投资在建设期初全部投入，其预计的净现值率为15％，则该项目的获利指数是（） A．6．67 B．1．15 C．1．5 D．1．125 二、多项选择题 1．计算企业现金流量时，每年净现金流量可按下列公式（）来计算 A．NCF=净利十折旧十所得税 B．NCF=净利十折旧一所得税 C．NCF=每年营业收入一付现成本一所得税 D．NCF=净利十折旧 E．NCF=每年营业收入一付现成本 2．一项固定资产投资方案的现金流出量应包括：（） A．固定资产投资 B．各年固定资产的折旧 C．流动资产投资 D．固定资产的修理及维护费用 E．其他投资费用 3．净现值法与现值指数法的主要区别是：（） A．前面是绝对数，后者是相对数 B．前者考虑了资金的时间价值，后者没有考虑资金的时间价值
附件6： 关于《投资性房地产评估指导意见》 （征求意见稿）的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下： 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 （一）适应会计准则新变化的需要 目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允
价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 （二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。 （三）适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍
投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错
A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
第七章长期投资及其他资产评估 一、单项选择题 1.判断债券风险大小主要应考虑( ) 。 A．债券投资者的竞争能力B．债券发行者的财务状况C．债券投资者的财务状况D．债券投资者的信誉 2.以下债券中，风险最小的债券是( ) 。 A．政府债券B．公司债券C．金融债券D．上市债券 3.到期后一次还本付息的债券的评估，其评估标的为( ) 。 A．债券本金B．债券本金加利息C．债券利息D．债券本金减利息 4.有优先于普通股分红权利的股票是( ) 。 A．上市股B．优先股C．记名股票D．不记名股票 5.股票的内在价格属于股票的( ) 。 A．账面价格B．市场价格C．发行价格D．理论价格 6.下列长期投资中，属于实物资产的长期投资的是( ) 。 A．机器设备B．专有技术C．商标权D．购买的股票、债券 7.与非上市交易的证券相比，可上市交易的债券、股票一般采用( )进行评估。 A．收益法B．折现法C．成本法D．市场法 8.被评估企业持有2001年发行的债券l 000张，面值100元，3年期，年利率9.6％，2003年评估时，该债券的市场交易价为110元，则该债券每张的评估值应为( ) 。 A．110元B．100元C．109.6元D．119.2元 9.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17％，按年付息，到期还本，共2 000张，面值l00元。评估时债券购入己满一年，第一年利息已经收账，当时一年期的国库券利率为8％，一年期银行储蓄利率为7.6％，经过分析确定债券发行企业的风险报酬率为2％，则该被估企业债券的评估值最接近于( ) 。 A．268 000元B．224 297元C．232 791元D．233 314元 10.从资产评估的角度看，其他资产属于一种( ) 。 A．待摊费用B．预付费用C．无形资产D．固定资产 11.以下费用中应计入其他资产评估值中的有( ) 。 A．长期借款利息B．固定资产大修理费、摊余价值C．预付的房租D．营业室装饰性费用 12.作为评估对象的其他资产的确认标准是( ) 。 A．是否带来预期收益B．是否可以变现C．是否已摊销D．摊销方式 13.购买其他企业的股票属于( ) 。 A．直接投资B．间接投资C．短期投资D．无风险投资 14.股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，我们称之为股票的( ) 。 A．票面价格B．内在价格C．账面价格D．市场价格
2011年注评考试《资产评估》练习题 第八章长期投资性资产评估 一、单项选择题 1.上市交易的债券一般采用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.市盈率法 2.非上市股票评估，一般应该采用的评估方法是（）。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.本金加股息 3.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估，长期债权投资账面余额为20万元（购买债券1 000张、面值200元/张）、年利率10％，期限4年。根据市场调查，评估基准日的收盘价为220元/张，则债券的评估值为（）元。 A.200 000 B.220 000 C.250 000 D.200 000 4.某企业发行五年期一次还本付息债券20万元，年利率8％，单利计息，评估基准日至到期日还有3年，若以国库券利率4％作为无风险报酬率，风险报酬率取3％，则该债券的评估价值最接近于（）元。 A.187 344 B.206 396 C.228 500 D.240 740 5.与股票价值评估关系不大的价格是（）。 A.清算价格 B.市场价格 C.票面价格 D.内在价格 6.被评估资产为某一股份公司非上市股票10 000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。该股票过去每年股息为0.5元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。评估时银行1年期存款利率为5％，确定风险报酬率为3％。该批股票的评估价值为（）。 A.40 000元 B.62 500元 C.187 500元
D.15 000元 7.假设企业经营稳定，分配红利固定，并且今后也能保持固定水平，在这种假设下，普通股股票评估模型应该是（）。 A.固定红利型 B.红利增长型 C.分段型 D.综合型 8.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额20 000元，年利息率为3％，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为7％，该被评估债券的评估值最有可能是（）元。 A.10 648.15元 B.16 280.90元 C.17 892.40元 D.20 088.20元 9.在非上市债券价值评估中，对于距离评估基准日一年内到期的债券，可以根据（）确定评估值。 A.债券面值 B.本金与持有期间利息之和 C.本利和折现值 D.本金与持有期间利息之差 10.被评估企业拥有另一企业发行的面值共90万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％。评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于扩大再生产。假定股票发行企业今后的股本利润率（净资产收益率）将保持在15％左右，折现率确定为12％，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（）。 A.90万元 B.80万元 C.100万元 D.120万元 11.股票的内在价值是一种（）。 A.理论价值 B.发行价值 C.账面价值 D.市场价值 12.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业次年发放相当于股票面值12％的股利，且股利以3.75％的速度增长，在折现率为10％的前提下，该100万元股票的价值最接近（）万元。 A.192 B.130
投资性房地产评估应用策略 摘要：经济全球化的深入推进加快了我国城乡发展的步伐，房地产行业在不断 飞速发展的同时国家也对房地产行业有了新的规则和要求，这些规则要求主要就 是为了在房地产行业中做出一些调整，目的就是为了能够让房地产行业稳步进步、开发商与开发商之间的和平共同发展。对于目前房地产行业已经向投资方面前进，这样就说明了房地产评估会在房地产行业中起到促进的作用。 关键词：投资性；房地产；评估；应用策略 引言 在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，中国房地产相关政策 不断推出，房地产业的积极健康发展逐步推进。目前，中国的房地产业已转向投 资方向的发展目标，而投资房地产是指为出租或资本增值或两者兼而有之的房地产。房地产行业向投资性房地产方向发展符合现代社会的经济需求，为了能够控 制好这一资金流入巨大市场，对其进行资产评估能够公正有效地促使投资性房地 产良好地、合理地、理性地发展。 1投资性房地产评估 在实务中，投资性房地产的评估方法可以采用市场法、收益法、直接资本化法。以市场法为主，兼顾收益法。 1.1收益法 收益法是从评估对象未来收益的角度来判断其现时的价值，合理性更充分。 该评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要 评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现， 转化成统一的标准对其进行评估。其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基 准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高 的参考价值。在具体使用中，收益法评估主要采用收益乘数法和报酬资本化法。（1）收益乘数法。这种评估方法只能应用在房地产市场环境较为成熟的情况下，且只适用在公寓、商铺等投资性房地产的批量评估上，直接反映出了市场价格和 租金的关系，因为其本身的参考价值不大，一般作为辅助方法使用。（2）报酬 资本化法。这种评估方法适用于批量或者单项资产评估，通常应用在信息较为匮 乏的市场环境下，通过报酬资本化法，将被评估的投资性房地产的未来期望收益 和获利年限进行预测，并将其中可能产生的风险做量化处理，提高评估结果的准 确性。这种评估方法能够被评估的将投资性房地产的资本化价值明确展现，评估 过程具有较高的参考性。 1.2市场法评估 市场法评估依赖于评估对象和参照物的可比性，通过已有参照物的价值，结 合评估对象与参照物的差异，经过修正得到评估对象的价值。在采用市场法评估 投资性房地产的价值时，必须根据市场法运用的要求和原则，收集相关房地产交 易的案例，并确保案例之间的可比性。由于市场法主要针对是投资性房地产的权益、区位、实物、交易、租约等相关数据的分析与评估。所以，投资者在使用这 一方法开展评估工作时，必须对投资性房地产的实际容积率、交易日期、使用年限、经营状态、租约条件等因素予以充分的重视，同时收集详细准确的技术参数。然后采用加权算术平均法，对成熟条件下的单项房地产交易价格进行客观工作的 评估。运用市场法进行投资性房地产的评估，不仅将房地产市场的价格变化趋势 准确地反映出来，而且其评估操作的可操作性也更强。
第八章部长期投资 企业把资金投放到部生产经营所需的长期资产上，称为部长期投资，部长期投资主要包括固定资产投资和无形资产投资。 第一节固定资产投资概述 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定的标准以上，并且在使用过程中保持原来实物形态的资产。 为了加强对固定资产的管理，应对固定资产进行分类。 一、固定资产的种类： （一）按经济用途分为：（反映企业的技术构成及经营特点） 1、生产用固定资产； 2、销售用固定资产； 3、科研用固定资产； 4、生活用固定资产。 （二）按使用情况分为：（反映使用情况并作为折旧的依据） 1、使用中的固定资产； 2、未使用的固定资产； 3、不需用的固定资产。 （三）按所属关系分为：（反映企业的产权关系及规模和实力） 1、自有固定资产； 2、租入固定资产。 二、固定资产投资的特点： 1、投资回收期限长； 2、变现能力差； 3、资金占用数量相对稳定； 4、固定资产投资的价值形态与实物形态相互统一又相互分离； 5、投资次数少而数量大。 第二节投资决策指标（动态、静态两类） 一、现金流量 （一）、现金流量的构成： 1、初始现金流量：（发生在现金流量图的零点上） （1）、固定资产上的投资； （2）、流动资产上的投资； （3）、其他投资费用； （4）、原有固定资产的变价收入。 2、营业现金流量：指项目投入使用后，生产经营所带来的现金流量。 营业期每年的净现金流量（NCF）=营业收入—付现成本—所得税 =净利+折旧 3、终结现金流量：指项目完结时所发生的现金流量。
（1）、固定资产的残值或变价收入； （2）、原垫支在流动资产上的资金回收； （3）、停止使用土地的变价收入等。 （二）现金流量的计算：例：P250 二、非贴现现金流量指标：即不考虑资金时间价值的指标（静态指标） (一)、投资回收期（PP） 1、概念：是指回收初始投资所需要的时间，既是用项目投产后产生的现金流入量冲抵期初现金流出量所需的时间。此时现金流量的总和为零。 2、计算：（1）、如果每年的营业净现金流量（NCF）相等，则投资回收期为： PP=原始投资额/每年的NCF 计算举例P 304 （2）、如果每年的营业净现金流量（NCF）不相等，则投资回收期为： PP=T*年的年份数–1+（|T*–1年的累积NCF|/T*的NCF） T*——累积NCF出现正值的年份 计算举例P251 3、PP的决策规则：（说明决策原理） 对独立方案，PP