上海房价的现状与趋势分析
时间：2010年09月13日
一边是扎堆上市、意欲"金九银十"里豪赌一把的新盘，一边是跳价频频的房东，最近买房的人真可谓是"买也不是，不买也不是"。业内人士纷纷预计第四季度供应僵持之风将有可能转向，只要定价合理，第四季度出现交易反弹的可能性很大。
眼看着8月各项房产数据强势反弹，银行房贷日渐收紧，市场加息传闻不断，政策调控二度加码可能性增大……当各项房地产调控已出现审美疲劳时，人们不禁纳闷：这房地产市场难道真像水银，上去了就这么难下来吗？
刚需客：楼市复苏的"急行军"
9月初，巫女士选定了一套徐汇的二手房。长达半年的售房、看房、买房，令巫女士这位改善型购房者感慨不已。从3月底、4月初房价一度飙升至历史最高点，到8月初滑落至阶段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然强势反弹，巫女士一路亲身经历。
"房价是有所回落，但中心城区与外围的调整幅度不一，就连市中心热门板块之前的调整幅度也不一样。"总结近半年来的看房心得，巫女士告诉记者，自从今年4月新"国十条"等一系列调控重拳出台之后，房价快速上涨的势头的确有所遏制，部分区域甚至一度出现短期的抛盘潮，区域房价也一度回落至今年年初时的水平。
"在看房、选房的过程中，始终有一种感觉，房价就像是摁到水里的葫芦瓢，摁得越深、越猛，它浮上来的动能就越大，回涨的可能性也越大。 "市民马先生今年一直打算购入一套二居室，为儿子上幼儿园做准备。对于出手购房的时机，马先生一再的犹豫，"觉得房价还有调整的空间，但何时才算见底，完全摸不着门路，似乎涨上来比跌下去总是要容易得多。 "
德佑地产昌平店的一位经纪人介绍，他的一位客户从去年年底开始一直在关注静安区学区房，由于是用于自住，对楼盘品质要求较高，合适的房源不多，加上前段时间市场前景模糊，因此该客户迟迟没有出手。随着市场的回暖，客户担心前期抑制几个月之久的需求汹涌入市，加上下半年传统的销售旺季将导致后期房价暴涨，购房心态明显急切。上周四上午刚挂出一套静安枫景小区中心位置高区楼层四房，随即电话通知他，客户表示马上看房，结果当天下午即转定成交。
德佑地产市场中心研究经理蒋旭作出上述预测:"上海的房地产市场特别是市中心区域，供需关系还是极不平衡（需远大于供），近五个月的政策压抑，很有可能导致在接下来的几个月里，楼市成交井喷。 "
投机客：调控背后蠢蠢欲动
不少人纳闷，时至今日，新一轮调控的大幕已拉开近半年，房地产市场中的投资、投机势力，是否已退场，圈内人士、业内专家对此看法不一。
一位业内专家告诉记者，从市场现实情况来看，近期确有投资投性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，杭州迹象比较明显；长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。仅有刚性需求，房价保持稳定，加入改善需求，则必然上涨，若涌进投资投机性需求，房价必然大涨。这是基本的市场逻辑。
而最让政策决策层头疼的，正是如何抑制投资投机性需求。前段时间，银监会重申了三套房贷停贷的政策，可对市场基本没有威慑力。 9、10月传统旺季正在来临，随着成交量的持续增长，房价会否显著上涨，已成为一个谜。假如房价出现报复性上涨，新一轮政策打压必定落下，而且依然将矛头指向投资投机性需求。
美联物业市场研究部认为，在当前楼市行情转暖的情况下，投资客依旧看好后市。此次8月成交反弹还与投资性需求试探性入市有关，从8月一、二手市场分别出现低高端房源成交两头热的情况来看，三套房停贷并未对其产生太大制约。
而记者也在对沪上一、二手房的长期走访、调查中了解到，房地产市场中从始至终弥漫着一股"抄底"风。从"年中见底"，到"十月见分晓"，再到"年底方是真正的底"，市场中不断有声音对市场、房价的底部作出研判，而任一声音的背后，无不涌动着一股股"抄底"的势力，时刻准备杀回楼市。
杨红旭说:"从当前情况看，如果没有新的紧缩性政策出台，市场将按自己的规则持续反弹，延续到明年基本上没有什么问题。成交量反弹在前，价格反弹在后。一旦大家对于市场反弹的预期达成共识，则投资投机性需求也将会大规模入市，届时，反弹的性质将由恢复性反弹转变为飙升性反弹。 "
开发商：供应扎堆仍不足喜
从去年年中一直延续至今年4月的房价、地价上涨，开发商的"不差钱"，一直被认为是主要的 "祸害"。然而，新"国十条"出台后的这一轮调整，开发商在这其中依然扮演着重要角色。
据上海中原研究咨询部监测数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重仅占15%。由于市场交易情绪低落，房企并不希望大量推盘而造成短期供求严重失衡局面，进而被迫降价。但毋庸置疑的是，随着8月市场成交回暖，开发商的心态在变化，楼盘涨价的可能性在增大。
观点
上海中原研究咨询部经理龚敏--
"新政以来，市场低迷数月，今年1-8月一手住宅（剔除动迁、配套）成交面积为481万，仅为去年总成交量的25%，资金回笼放缓反映到数据报表上的整体利润下滑实属正常。但从整体市场看到的是，销售策略并未出现普遍调整，多数企业采取的是弃量保价的做法，因此利润下滑的决定因素是企业自身而非市场。高调展示这一年报内容的意图不在于提醒营销部门该调整策略，而是作态以求政府减弱后续调控力度。 "
汉宇地产市场研究部--
"基于政策面考虑，市场仍然存在不少变数。首先，政策调控的力度并没有松动，虽然没有新的政策出台，不过政府的调控决心似乎不容置疑，不排除有新的政策出台；其次，今年上半年大多数开发商的销售业绩普遍下滑，资金压力越来越大，9月的促销不可能大幅减弱；最后，还要看上海版的细则究竟怎么出，这将对市场预期产生重大影响。总的来说，9月的上海楼市必定是被开发商寄予厚望，并可能影响到下一步的宏观调控走向。 "
9月10日，国家统计局公布最新数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，房价环比继续基本持平。全国商品房销售面积较上年同比下降10.1%，但较7月份增加6.5%，商品房销售额比7月也高出近15%。此外，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、土地购置面积等在内的多项数据都比7月有不同程度的上涨。
周末楼市火爆，购房者急了，周末出现多个"日光盘"。开发商乐了，拿地开发，密谋涨价！
在采访中，记者还发现，虽然上海已一再强调加强商品住宅预售管理，重申"3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售"，但是不少楼盘还是存在"少量多批、分批涨价"的捂盘现象。
上海十载“驯楼记” 土地财政力挺房价上涨 上海乃至全国楼市调控了十年，而这十年的调控反而让楼市产生了抗体，每次调控后表现大致如下：新一轮调控出风声紧。买家观望，成交下降，开发商延迟推盘，银行收紧银根，土地市场阴风阵阵，楼市呈现暂时的偃旗息鼓。但随后的半年甚至最短的2-3月内，成交回升，日光盘重现，银行放松政策，随后房价回到高位甚至高于调控前。这些场景都似曾相识，并且反复上演。现今，被称为“史上最最严厉的调控”，是否还能发挥其作用？上海十年的“驯楼”会不会在此时造就“功德圆满”？ 调控十年房价屡调屡高 对于房地产市场的整体调控，始于2003年。 2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中提出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，文件同时指明了住房市场化的基本方向。自此，房地产市场进入涨调期。2003年，国务院发件表明，房地产业由于关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。自此，暗暗膨胀着的房地产泡沫开始明目张胆的充斥整个房地产市场，房价则呈螺旋式、前进式上升，从不顾及直追其后的购房者们，如今购房者们离房价越来越远。 同年，中国人民银行还发布了要求加强房地产信贷业务管理的121号文件，文件加强了对于房地产开发贷款的管理和引导，并要求商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体，首套住房首付比例仍为20%，二套房适当提高首付比例。 2004-2007年调控越来越火房价越调越涨 伴随着国家对于房地产业的支持与扶植，房地产市场开始出现投资过热现象，当年在这种背景下2004年的调控应运而生。国土资源部等发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知规定自2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。开发商需在两年内实施开发，否则土地将被无偿收回。因此业内称2004年8月31日为“土地大限”。然而土地大限却没有限住房价的上涨。据了解，2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年~2003年间3.6%的年均涨幅。 之后前赴后继而来的则是2005年的“国八条”。 2005年的“国八条”以稳定住房价格为主，禁不起土地大限以及国八条的密集打压，以上海为代表，楼市成交有所下降，价格涨幅渐稳。
中国34年房价变迁史 -----从408元/平米起疯涨15倍 精装小三房团购钜惠中 鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》盘点一下改革开放以来的房价变迁。 1987--2014年房价变迁 从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。 1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。 一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。 1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。 也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，
房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。 从今天回头看，房价在2001-2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。 而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。 1998年之前的房价 1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。 鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。 曾经网络上热传1980年左右的《人民日报》评论“一个普通市民要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房”，确实如此，1979年~1981年，全国60个城市推行全价售房，但结果很不理想。当时普通工人的月工资约60元，猪肉约1元/斤，房价之高可以想象。 买不起，那给补贴呢？1982年-1985年，160个城市及360个县试点补贴售房，但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路，所以之后也不了了之。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/d616294554.html, 上海市商品房价格影响因素分析 作者：乐凯星 来源：《经营者》2015年第08期 摘要上海是我国经济发展中心。房地产业在近20年的快速发展也使得房价持续走高，研究房价的影响因素十分必要。文章首先简述了中国及上海房地产的发展状况，分析了影响房价的因素，并通过建立2005年到2015年上海房商品房价格以及相关因素的时间序列数据模型，分析了各因素的影响效果。模型初步采用对数线性回归，进而对多重共线性进行修正，对上海市商品房的价格进行实证分析，并解释了模型结果的经济学意义，分析了三个显著性影响因素对商品房价格变动的具体影响。最后，基于模型结果，提出政策建议。 关键词商品房价格回归模拟影响因素 一、房地产发展现状 （一）我国房地产业发展状况 中国的工业化和城市化快速推进，同时催生了房地产业的繁荣，迅速崛起的房地产业已经成为国家的经济支柱性产业之一。但房地产业在中国属新兴产业，房地产市场发育不完善，因而出现了众多问题。例如，房地产投资增幅过大，带动经济过热；住房市场供应结构性矛盾突出，房价上涨过快，超出了广大居民的承受能力；房地产融资过度依赖银行等。 （二）上海房地产发展状况 在供给方面，上海房地产开发投入产出失衡，施工面积高、竣工率低，经济适用房投资额比重小，房地产供给结构不合理。在需求方面，房价上涨幅度过度，房价收入比明显偏高，抑制有效需求形成。房价的微幅度上扬，其理想状态是控制在5%以下。从国家政策层面看，2009年年底，国家规范房地产市场稳定、健康发展的宏观政策的陆续推出，抑制2009年“过火”的房地产市场，投机因素亦被抑制，房价回落到一个平稳而相对理性的阶段。 二、房价的影响因素分析 从成本加成的角度来说，房价的核心在于房产的价值，其中包含土地价值和附着于土地上的建筑物的价值。基于此，房价首先受到土地供应状况和价格的影响，此外还由建筑成本、建筑附加价值决定。同时人们的心理预期和相关政策也会对房价造成影响。从供需角度来说，市场的供需关系状况决定了商品房的价格。 第一，土地购置费。土地购置费是房产开发商成本中的重要组成部分，理论上来说，我国征地政策会导致土地资源供应不足，从而提高了地价，进一步提高了房价。
2012年莫斯科街头的汇率表，可见人们对卢布与美元、欧元汇率的关注 三访俄罗斯感受卢布价值的巨变 我对俄罗斯的三次访问，如同医学切片那样，选择了三个最有代表性的切入点：第一次在1992年，那是苏联解体的翌年；第二次在2001年，普京当选俄罗斯总统的翌年；第三次在最近，普京重返克里姆林宫，第三次当选俄罗斯总统。 我在1992年见到的俄罗斯，经济非常混乱。当时俄罗斯刚刚从公有制到实行私有化，物价飞涨，通货膨胀极其严重，卢布迅速贬值。那一年，俄罗斯物价上涨25倍！在苏联时代，将近30年保持1美元兑0.6卢布的汇率，而在1992年卢布“跳水”，贬值到1美元兑1400卢布！很多俄罗斯人在苏联时代的多年积蓄化为乌有。 两个细节，给我留下难忘的印象： 一是我看到一把苏联时代生产的铁扳手，价格竟然铸在上面，表明这价格在出厂后多少年都不会变化。 二是当我掏出人民币买东西，立即被俄罗斯小贩团团围住，口中不断用生硬的汉语喊着：“元！元！”他们渴望得到人民币，因为卢布贬值太快了。 2001年展现在我面前的俄罗斯，如同大病初愈、尚未康复元气。普京在2000年上台之后，发展经济，控制住了叶利钦时代因“休克疗法”造成的恶性通货膨胀。当时，美元对卢布的汇率曾经保持在1：22。不过，这时候的卢布是新卢布。由于苏联解体之后卢布连年猛跌，在1995年俄罗斯政府甚至不得不发行面额为10万卢布的大钞！从1998年1月1日起，发行新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布，一下子去掉了三个“0”！所以如果换算成1997年的旧卢布，2001年1美元相当于兑换22000卢布，远远超过了1992年1美元兑1400卢布。 我记得，2001年我去俄罗斯的时候，1元人民币可以兑换3新卢布。当时，我写下对俄罗斯物价的印象：“这一回到俄罗斯，我看到的情况大不相同，商店里的商品非常丰富，
上海房价影响因素的多元线性回归分析 1：研究目的和意义 我国房地产市场从20世纪90年代开始建立到如今已经颇具规模，对我国的经济增长产生了很大的影响，甚至成为了国民经济的支柱型产业。但是近年来，房价的飞速发展又不得不引起我们的重视，在促进经济增长的同时，带来的一系列结构性问题将对房地产行业的健康发展甚至国民经济的可持续发展带来影响。因此研究商品房价格的影响因素，有助于科学的把握房地产市场的发展规律，对整个国民经济都具有很大的意义。 2：研究内容和方法 本文主要以上海为中国房地产市场的代表城市进行分析，通过对1999年至2007年的相关经济数据整理建立起多元线性回归模型。 从理论上来讲，房价的波动主要受宏观经济影响，包括地区生产总值，城镇人均可支配收入，建设成本，城市人口密度，货币政策，土地价格以及房地产开发投资额等指标。这里主要选取商品房平均售价作为因变量，城镇人均可支配收入，城市人口密度，以及房地产开发投资额作为自变量来进行分析，通过多元回归方法来了解商品房价格的影响因素 3：多元回归模型的建立及数据分析 3.1：多元线性回归模型的建立
数据来源：上海统计年鉴 国研网整理 设定三个自变量指标分别为：城镇人均可支配收入1x ，城市人口密度2x ，房地产开发投资额3x ，商品房平均售价y 作为因变量，并建立如下的多元线性回归模型： 其中0β，1β，2β，3β分别为未知参数， ε为剩余残差，与三个自变量无关。服从N(0, 2σ). 3.2：回归模型的检验 （一）模型拟合度检验 见下表二分析结果： 表二：模型拟合度检验 由上表可以看出，其R 值和R Square 值都很接近于1，所以其模型拟合度较好。 （二）方差分析显著性F 检验 见下表三方差分析表： 表三：方差分析表 由上表可以看到F 值为72.325，SIG 值为0.000，显然小于0.05，说明因变量分别与自变量存在真实的线性关系，显著性检验通过。 （三）变量显著性t 检验 见下表三相关系数表： 表四：Coefficients 表 由表知，只有城镇人均可支配收入的SIG 值小于0.05，但是其VIF 值却大于10，另外发现城市人口密度以及房地产开发投资额和商品房均价呈负相关，显然在经济实际上不合理。综合判断，自变量间存在多重共线性。通过相关性检验观察变量间的的相关系数均很接近于1（见下表五），说明确实存在较强的共线性。 表五：变量间的相关系数 3.3：多重共线性问题的解决以及回归模型修正 多重共线性的解决一般可以从数据处理和统计方法这两方面入手。 数据处理方面可以通过增加样本量来解决，但是由于房地产市场从90年代末才逐步发展，相关统计数据有限。所以我们通过采用逐步回归（stepwise ）统计方法来对回归进行修正。 通过逐步回归后发现，只有城镇人均可支配收入与商品房销售均价表现了良好的正相关性，并且通过了相关的检验。分别如下表所示：综合SIG 值，F 值，VIF 值都符合检验通过的标准。 表六 方差分析 表七 t 检验 但是从经济意义上来看，房价与房地产开发投资额应该会呈一定的正相关关系，只是由于样本数据太少，或者相关政策的不稳定性导致其检验不显著。而城市人口密度的不显著反而可以理解。因为上海随着其的经济发展，确实会吸引很多外
上海房价分析 摘要：上海是中国的一座国际化大都市，他的GDP在中国占据着重要的一席之地，在他的GDP中房地产的占比从2000年的5.5%上升到2004年的8.36%，因此，房地产作为上海的经济支柱之一是无可厚非的。同时作为老百姓生活中的头等大事，房价的起伏涨落也牵动着数亿人的心。自从进入21世纪，房价是一路飙升，尤其在2005年初，上海第一季度的房屋销售价格竟上涨19.1%，上涨之快，让老百姓措手不及。本文就什么是房价泡沫，成因及发展趋势，未来状况作了详细的描述，同时与国外大型国际化都市做了对比，设计了房价泡沫模型，对之进行分析，最后提出解决此泡沫的建议和看法。 关键词：房地产；泡沫；宏观调控；价格 The research on the building price of shanghai Abstract：Shanghai is an internationalization metropolis of China, whose GDP occupies important place in China, have of real estate in GDP the ratio rises from 5.5% in 20008 to 36% in 2004, therefore, it is no serious mistake committed real estate be the economic of Shanghai one of the pillars .Be the first-class important event in the common people life in the meantime, the rise and fall of building price also affect hundred million people's heart. Ever since that time get into 21 centuries, the building price soars all the way, particularly in the beginning of 2005, the price of the first quarter degree in Shanghai sale unexpectedly soars 19.1%, it’s so quickly, make the common people caught unprepared. This text makes a detailed description on what is building price foam, the reason and development trend, the condition will in the future. Comparing with large abroad internationalized city in the meantime, designed the building price foam model, carry on to it analysis, finally put forward the suggestion and viewpoint. Keyword: Real estate ; Foam ; Macro view control ; Price
上海历年工资，房价的比较 改革开放之前的工资数据已经没有意义了。就放一遍吧。接下去就不讨论了。1949 686 1950 717 1951 749 1952 762 1953 809 1954 804 1955 771 1956 798 1957 798 1958 803 1959 761 1960 718 1961 731 1962 759 1963 773 1964 775 1965 760 1966 735 1967 736
1968 680 1969 686 1970 676 1971 672 1972 672 1973 665 1974 660 1975 641 1976 633 1977 623 原地踏步，很好很强大！
可以看到2000年之前，这个数据相当不稳定，84-88年，92-95年，似乎都经历了比较严重的通货膨胀，而进入2000年以后，则相对稳定的多，这个数据首先让人想到的，应该是gdp，那么就先比对一下gdp的数据。。。但是没找到上海的gdp 那就算了。再看看房价。上海房改实施开始于2000年。官方数据不太好找。 引用“我只能说说我的感觉，我99年在上海，住在四川北路上，旁边虬江路上房价3000不到点 2001年已经4000多了，2003年7000多，2005年13000，到了2007年20000都打不住了 汗死，我现在住的地方，是四川路的旧房子，木头结构，如果租出去，每个月的租金都要2500，毕竟在多伦路附近，文化古迹啊 还想找找其他地区的数据，暂时不成系统，引用一下“房地产价格持续暴涨。股市泡沫与房地产泡沫是日本泡沫经济的两大根本“支柱”。当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时，日本房地产价格也正在疯狂，不断上涨。据日本不动产研究所的调查，日本6大主要城市的商业区地价指数，若以1955年为100，到 1965年则上涨超过了1000，到1988年则超过了10000，也就是说，日本城市房地产价格在33年间上涨了100倍，而同期名义国民生产总值上涨却不足40 倍，制造业工人的平均工资上涨不到20倍。1990年高峰期时，东京商业区的地价涨至1985年的2.7倍，住宅区地价则涨至1985年的2.3倍。与此同时，由于日元巨幅升值，也严重刺激了日本人海外收购与海外投资热情。 大致上2000年到现在，工资涨3倍，而房价涨8倍。 想必这就是矛盾的根源了。为啥每年都涨的比工资块呢。而且即使是2000年，以当时的工资，也未必就便宜。 假如回到当年。以年工资15420元计（月工资1285园南），一个家庭，2个人工资，则年工资35840元。以“虬江路上房价3000不到点”，那么以2500元记，一套75m2的房子，大概要18.75万元，也就是5.23年的工资。 引用“国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。
１１８ 上海的房价已经连续上涨了５年，特别是在２００３年和２００４年两年间迅速的上升，且始终居高不下。房地产业的发展与整个国民经济的发展是相辅相成，互为推动和牵制作用的。房地产业运行状态良好，经济效率高，发展势头正常，就会对经济起到强有力的促进作用。而一旦其运行失控，发展速度过快，则会牵制经济的正常运行，甚至严重影响其健康发展。因此，分析上海房产的价值及其价格的决定，研究近几年上海房价非正常上涨的深层原因，对于引导上海的房地产业向着健康，稳定的方向发展有着现实意义和启示作用。 一、上海房价的现象分析 １．１９９８年～２００３年上海、北京、深圳以及全国３５个主要城市的平均房地产价格指数比较 （１）上海、北京、深圳三个全国性大城市以及全国平均房屋销售价格指数的横向比较（见表１）。 资料来源：《中国统计年鉴》各期 从表１中的价格指数我们可以看出，在２０００年以前，上海的房屋销售价格指数还明显低于全国平均水平。在１９９８年仅为９５．７，与北京的１００．９和深圳的９９．６还相差甚远，而当时全国平均水平也已达到１０１．４。但从２００１年开始，上海的房价指数便超过了北京、深圳及全国的平均水平，特别是２００３年，这一指数高达１２０．１，比全国１０４．８高出１５．３，也即高出全国平均水平１４．６％。 （２）上海市从１９９８年到２００３年五年间房屋销售价格指数的纵向比较。 由表１我们还可以发现，从１９９８年到２０００年，上海房价指数的上涨是缓慢而温和的，每年的增长率不超过３％，而２０００年后的上涨速度却表现得不太寻常。特别是２００３年，房屋销售价格指数达到１２０．１，上涨率为１１．９３％，而当年全国平均上涨率还不到１．１％。也就是说，上海２００３年的房价指数增长率大约是全国增长率的１０倍。 ２．２００４年上海的房价涨势 １９９５年２月中房上海综合指数为９４２点，接着便持续下跌了５６个月，一直到１９９９年１０月的６９１点，跌幅达到２６．６％，之后开始了止跌回升的过程。 由下图我们发现，中房上海综合指数从２００１年１月的７１３点，到２００２年１月的７８３点，２００３年１月的９０２点，２００４年１月的１１７８点及２００４年１２月的１３７２点，其涨幅分别达到９．８％，１５．２％，３０．６％以及１６．５％。从图中我们也可以明显的看到，２００３年和２００４年的曲线非常陡峭，斜率很大，说明了这两年房价的飞速上涨，从２００１年１月到２００４年１２月三年的时间几乎翻了一倍。 资料来源：由《中房指数系统月报》各期数据绘制而成 二、房产价格的地域差别 由于土地的稀缺性及房产本身的不可移动性，使其定价存在着明显的地域差异。地理位置，经济发展水平等因素都使其形成垄断性的价格。因此，对一个城市或地区来说，综合各方面的因素，其房产价格的决定主要取决于该地区的资本密度和资本强度。 Ｄｃ＝ＧＤＰ／Ｓ ； （１）Ｄｐ＝Ｐ／Ｓ ； （２）Ｉ＝Ｄｃ×Ｄｐ； （３）其中，Ｄｃ：资本密度；Ｄｐ：人口密度；Ｓ：地区面积； Ｐ：人口数； Ｉ：资本强度。 如果资本密度Ｄｃ和资本强度Ｉ越是大，房产的价格也应该越高。我们对上海和北京两地区的具体情况进行一下对比分析。 ［摘 要］ 上海房价在经历了 １９９８年的低位以及随后几年不正常的上涨后，其房地产业的发展走向成为人们关注的焦点。本文通过分析决定不同地区房价水平的因素，并结合引起上海房价上涨的直接原因，深入分析了上海房产的长期价值水平。 ［关键词］ 上海房价 资本强度 资本密度 价值回归从房产价值看上海房价走势 方 吉吉 表１：１９９８年～２００４年房屋销售价格指数 表 ２：上海与北京 １９９８年到２００４ 年的人口密度与资本密度比较 资料来源：ＧＤＰ，地区面积及人口数来自于《中国统计年鉴》各期，其余数据由以上公式计算求得 图 ２００１年１月～２００４年１２月中房上海综合指数走势
海轨道交通对住宅价格的影响研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】 前言 一、研究背景及目的 自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州 （116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012 心的交通 ● ● ● ● ●板块内有2001-2007年开工和通车的线路 根据以上限定条件，本次研究的对象为：
本次研究还将对轨交房与非轨交房进行对比分析，因此为了能使研究对象具有可比性，所选的板块需要满足以下几个标准： ●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘 ●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他 ●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多 ●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里 ●板块内在2012年之前没有轨道交通建设及规划，也基本不受临近轨道交通的影响 形成“四 8号线； 4号线（C 年建成通 左右，上 58个，其中三线或三线以上换乘站11个。轨道交通与其他市内、市外交通实现通达连接，如世纪大道换乘枢纽、虹桥机场换乘枢纽、上海南站换乘枢纽、人民广场换乘枢纽、浦东龙阳路站换乘枢纽等，乘客可以与飞机、火车、磁浮、公交等交通工具换乘，市民出行将更加便利。 上海中心城区轨道交通基本网络示意图 注：该图仅做参考，以最终通车为准 2、各线路开工及开通时间
06两年的跌幅均超过20%，说明前期价格涨幅过快，宏观调控能迅速挤掉水分；2007年房价增幅开始回升。 由于一号线北延伸段开工时间较早，未能统计到足够多的样本数据，而且通车之时又正当宏观调控最为严厉之时，因此 其在开工与开通时对房价增长率的影响未能很好显现，宏观调控对房价的影响掩盖了轨道交通对其的影响。
在上海居住买房好还是租房好 （一）买房 （1）、假设 1.一百平方米的房子。（2）为首套购房。（3）以年为计算单位。（4） 假设还贷20年 （2）、计算上海平均房价。 根据下表 行政区平均售价（元\平方米）同比上月 黄埔41049 上升3.47% 浦东31906 上升3.41% 青浦26925 上升1.73% 闵行25195 上升1.55% 闸北24107 上升1.25% 长宁44395 上升1.12% 静安51575 上升0.82% 徐汇37832 上升0.41% 卢湾79831 下降0.66% 嘉定16766 下降0.66% 杨浦27698 下降0.89% 普陀26554 下降0.93% 宝山19102 下降0.93% 虹口32309 下降1.71%
金山9505 下降1.72% 松江21731 下降1.73% 奉贤13411 下降0.403% 崇明12131 下降13.64% 上海周边10561 下降6.57% 得出上海的平均房价为：2908332（元） （3）、计算年金和贴现额。 （3.1）买房贷款条件： （3.1.1）须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款（选 择首付为30%）（3.1.2）人民币贷款最长不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年（3.2）确定贷款年利率人民币存款利率表2011-04-06 人民币存款利率表2011-02-09
人民币贷款利率表2011-07-07 住房存贷款利率2011-07-07
来自网 利率项目年利率（%）六个月以内（含六个月）贷款 5.60 六个月至一年（含一年）贷款 6.60 一年至三年（含三年）贷款 6.10 三年至五年（含五年）贷款 6.45 五年以上贷款 6.60
基于R语言的上海房价预测模型 摘要：利用R语言优秀的统计计算和统计制图特点，对多元统计模型进行分析。本文建立的模型主要是讨论上海商品房房价问题。 考虑到商品房经济始于1998年，且可供查找的数据截止到2011年，故本文的数据来源于1998-2011年的《上海统计年鉴》和国家统计局。在本文中主要讨论影响上海商品房房价的因素及各个因素对于房价的影响作用，考虑到房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来收租收益，发生价值增值，而且对人的行为有重要的影响，因此，在进行预测自由贸易下的房价时，本文主要从人均生产总值、人均可支配收入、商品零售价格指数、常住人口、住房竣工面积、住宅投资总额、居民居住消费价格指数7个方面来考虑对于商品房房价的影响。 本文在建模型时，先通过R软件拟合商品房房价与时间的非线性回归模型，再利用7个自变量与因变量商品房价多元线性关系，并进行逐步回归，得到最优回归模型。最后将时间的非线性回归模型与影响因素的多元线性模型预测值进行比较，给出2012、2013、2014年的房屋价格，其中2012年与2013年可与实际进行对比，进而评价模型的好坏。 关键词：R语言非线性回归多元线性回归价格预测模型显著性检验
第一章 分析软件R 语言简介 R 语言是属于GNG 系统的一个自由、免费、源代码开放的软件，是一个用于统计计算和统计制图的优秀工具。主要用于统计分析、绘图的语言和操作环境。R 本来是由来自新西兰奥克兰大学的Ross Ihaka 和Robert Gentleman 开发（也因此称为R ），现在由“R 开发核心团队”负责开发。R 是基于S 语言的一个GNU 项目，所以也可以当作S 语言的一种实现，通常用S 语言编写的代码都可以不作修改的在R 环境下运行。R 的语法是来自Scheme 。 R 的源代码可自由下载使用，亦有已编译的可执行文件版本可以下载，可在多种平台下运行，包括UNIX （也包括FreeBSD 和Linux ）、Windows 和MacOS 。R 主要是以命令行操作，同时有人开发了几种图形用户界面。R 的功能能够通过由用户撰写的套件增强。增加的功能有特殊的统计技术、绘图功能，以及编程介面和数据输出/输入功能。这些软件包是由R 语言、LaTeX 、Java 及最常用C 语言和Fortran 撰写。下载的执行档版本会连同一批核心功能的软件包，而根据CRAN 纪录有过千种不同的软件包。其中有几款较为常用，例如用于经济计量、财经分析、人文科学研究以及人工智能。 第二章 商品房房价与时间的非线性模型 2.1 数据准备 本文从研究影响房地产价格的因素入手，鉴于国家在1998年出台停止福利分房，进而促进了的商品房的自由贸易，故数据始于1998年，且上海统计年鉴可查的到2011年年鉴，故通过综合国家统计局及上海市年鉴1998年——2011年的房地产相关数据，最后筛选出如下可能影响未来房地产价格走势的变量，本文取定七个因素： 1x ：人均生产总值；2x ：人均可支配收入；3x ：商品零售价格指数；4x ：常住人口；5x ：住房竣工面积；6x ：住宅投资总额；7x ：居民居住消费价格指数； m y : 上海商品房房产均价 数据如下：
近年我国房地产价格变化分析
摘要 房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度的最直接体现，作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。由于房地产产业链长,波及面广等特性,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联。另外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。 近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 （一）我国房地产行业发展状况 我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价波动的经验来看, 房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 年均为2.43%。2003 年开始, 房价涨幅加大, 同比增长4.84%; 2004 年商品房平均销售价格同比增长14.4%, 涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品
房价格增长速度减缓:1 季度商品房平均销售价格涨幅12.5%, 1 到2 季度涨幅10.1%, 一到三季度涨幅8.8%。2006年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。而北京的房价竟然猛涨了17%。而这一数字，仍受各界普遍的质疑。实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。 （二）以北京房价变化看全国房价走势情况 在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，2004—2007年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。
中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。 第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通
政策对上海房地产市场影响 专题分析报告 上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年6月
引言 经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！ 任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。 政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。 因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！ 绎凯博才·市场开发
与研究中心
一、近期出台政策介绍 随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。 ?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出 售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及 附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营 业税及附加。 ?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。 ?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。 ?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再 提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。 ?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。 一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价 提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过
美国百年房价曲线与中国房价走势
从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。 一、美国百年房价分析 图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。 从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论: 1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。 1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。
计量经济学课程论文 论文题目： 上海房价影响因素多元线性回归分析 班级： 07国贸 姓名：至上励合 指导教师：佟继英 时间：2009-2010学年第一学期
上海房价影响因素多元线性回归分析 【内容摘要】近几年，随着经济的不断发展尤其是上海等大城市的飞速发展，房价也一路飘升，为了研究1998~2008年的上海市房屋销售价格指数，本文引入1998~2008年上海市城市人口密度、城市居民人均可支配收入、五年以上平均年贷款利率和房屋空置率作为变量，来研究上海房价的变动因素，并根据模型结论给出政策建议。 【关键词】城市人口密度城市居民人均可支配收入年贷款利率房屋空置率 一、影响上海房价的主要因素 作为全国的金融中心和经济中心，上海的经济在飞速发展，随着经济的发展，地价在不断上涨，房价也随之攀升。许多上海的精装房动辄一万多甚至两万多一平米，令普通百姓咋舌，望房兴叹。上海的房价为何会如此之高，理论上说受城市人口密度，城市居民人均可支配收入，贷款利率和房屋空置率的影响。因为人口密度直接影响房屋的供给状况，而人均可支配收入和年贷款利率的高低又对需求状况有很大影响，房屋的空置率则是综合供给和需求状况进行分析的。 二、变量选取 为了研究1998~2008年的上海市房屋销售价格指数，引入1998~2008年上海市城市人口密度、城市居民人均可支配收入、五年以上平均年贷款利率和房屋空置率作为变量。 三、数据搜集 根据上海市统计年鉴整理得到下面数据： 年份商品房平均 售价（元每 平方米 城市人口密度 (人/平方公里) 城市居民人均 可支配收入 (元) 五年以上平均 年贷款利率(%) 房屋空置率 (%) 1998 3401.00 1654.00 8773 8.64 9.37 1999 3422.00 1672.00 10932 6.69 15.68 2000 3565.00 1757.00 11718 6.2123.83 2001 3866.00 1950.00 12883 6.2144.24 2002 4134.00 1959.00 13250 5.7657.71 2003 5118.00 1971.00 14867 5.7664.38 2004 5855.00 1970.00 16683 5.82 55.28 2005 6842.00 2718.20 18645 6.1240.45
2020年中国城市的房价排名榜 排名第6、天津，均价22584/平方米 排名第5、南京，均价23989/平方米 排名第4、厦门，均价37818/平方米 排名第3、深圳，均价43332/平方米 排名第2、上海，均价47549/平方米 排名第1、北京，均价53087/平方米 奋斗吧，少年!希望三年内五年内每个打工族都在自己的省会城 市能拥有属于自己的一套房! 1、房价具有明显的权利价格特征 由于房地产本身空间的固定性和不可移动性，不象其他商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因 而房价实质上是权利价格。房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组 成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同 一种房地产不同的人所需要的用途是不一样的，相应所需要的权利 也就不一定相同，因而可以分享同一房地产的不同权利，这就形成 不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。 2、作为房价基础的价值具有特殊性 房价 3、房价具有特殊的形成机制 房价受到房地产需求量变动的影响特别大。一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房价上升就大量生 产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹
性的;另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明 显的滞后性，在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求 或供不应求，都要经过相当长时间(短则一、二年，长则三、四年) 才能调整过来，房地产商品的供给弹性小，因而房地产均衡价格(指 市场供给和市场需求相平衡时的价格)的形成主要是由需求量的变动 所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房价便呈现出 上升趋势。 同时，房价受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。不仅不同的房地产有不同的效用，而且即使同宗房地产，由于所处 地段、房型、楼层、朝向等的区别，也具有不同的使用价值，这就 直接决定了它们之间的价格差异。再者房地产又是超耐用商品，使 用时间特别长，未来的供求变动对价格变动趋势会产生相当大的影响。购房者投资置业，总是希望所购置的房地产能保值增值，因此，在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑未来的房地产发展趋势，因而价格预期的心理因素，就成为影响房价长期走势的一个不可忽 视的因素。 4、房价具有显著的个别性 这里所说的个别性是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格。其原因主要是由房地产物质实体的个别性所造成的，由于房地 产空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各 不相同的，因而其价格也具有个别性。 5、房价具有多种表现方式 一般商品的交易方式主要是买卖，售价比较单一。而房地产是价值量大的超耐用品，交易方式多种多样，其中房地产买卖和租赁在 交易量和市场范围方面占主要地位，此外还有抵押、典当、作价入 股等。在这些不同的交易方式中，房价也有不同的表现方式，如售 卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。 6、房价总水平具有上升趋势 一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动，总趋势是随着劳动生产率的提高，单位产品成本的降低而趋于下降。而一个城市或