一次性告知书（试行）
审批事项
名称
最高额抵押权首次登记申请方式双方申请
登记结果《不动产登记证明》 办理时限法定时限：30个工作日；承诺时限：10个工作日
收费标准住宅：80元/件；非住宅：550元/件。
收费依据鄂价房服费[2008]109号、武价房[2008]87号、发改价格[2008]924号受理条件提交的资料齐全，且符合《不动产登记试行条例》的相关要求
申请人需要提交的材料及要求
一、申请主体资料
1、不动产登记申请书、不动产登记法定代表人证明书和不动产登记(授权)委托书（窗口领取）；
2、申请人身份证明（身份证、护照、军官证、临时身份证，委托代理人的身份证、委托书、委托公证书、工商营业执照、组织机构代码证）（查验原件，留存复印件）。
二、权属来源资料
1、不动产权属证书（《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》）（原件）；
2、最高额抵押合同（原件）；
3、一定期间内连续发生的债权合同（最高额授信借款合同、一定期间内的连续供货合同、一定期间内的授信合同等）（原件）；
4、当事人同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应提供以下资料：
（1）已存在债权的合同（原件）；
（2）当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料（原件）。
5、有限责任公司、股份有限公司，提供股东会或董事会决议；全民所有制或集体所有制企业提供职工代表大会决议；事业单位提供财政部门相关批准意见；
6、抵押人为企业的，还应提供公司章程。
三、其他必要材料。
工作流程不动产登记申请→窗口受理→审核→登簿→窗口发证
申报单位/个人信息单位/个人名称
联系人联系方式
一次性告知书出具时间窗口咨询时出具
最高额抵押的相关法规及裁判规则 一、《担保法》 F59：本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 F60：借款合同可以附最高额抵押合同。 债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。F61：最高额抵押的主合同债权不得转让。 二、《担保法司法解释》 F81：最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。 F82：当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。 F83：最高额抵押权担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。 抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。 三、《物权法》 F203：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 F204：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 F205：最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 F206：有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： （一）约定的债权确定期间届满； （二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； （三）新的债权不可能发生； （四）抵押财产被查封、扣押； （五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； （六）法律规定债权确定的其他情形。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 F27：人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。 人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。
不动产登记申请表填写说明 一、申请登记事由：填写申请登记的权利及登记的类型 1、首次登记： ①无地上建筑物的净地抵押：土地抵押权首次登记。 ②房屋及所占用的土地抵押：土地及房屋抵押权首次登记。 ③在建建筑物抵押：在建建筑物抵押权首次登记。 ④预告抵押转持证抵押登记 ⑤在建建筑物抵押权转为建筑物抵押权登记 2、预告登记 ①预购商品房抵押预告登记 ②土地抵押权预告登记 ③土地及房屋抵押预告登记 ④预购商品房抵押预告变更登记 ⑤预购商品房抵押预告转移登记 3、转移登记 ①土地抵押权转移登记 ②土地及房屋抵押权转移登记 4、变更登记 ①土地抵押权变更登记 ②土地及房屋抵押权变更登记 ③在建建筑物抵押权变更登记 ④土地最高额抵押权确定登记 ⑤土地及房屋最高额抵押权确定登记 5、注销：土地抵押权注销登记、土地及房屋抵押权注销登记、在建 建筑物抵押权注销登记、预购商品房抵押预告注销登记、土地 抵押权预告注销登记、土地及房屋抵押预告注销登记。
二、申请人情况： 【权利人、义务人姓名（名称）】填写权利人、义务人证件上的姓名或名称 【身份证件种类、证件号】填写申请人身份证件的种类及编号。境内自然人一般为《居民身份证》，无《居民身份证》的，可以为《军官证》《士官证》；法人或其他组织一般为《营业执照》《事业单位法人证书》《社会团体法人登记证书》。港澳同胞的为《居民身份证》《港澳居民来往大陆通行证》或《港澳同胞回乡证》；台湾同胞的为《台湾居民往来地通行证》或其他有效证件。外籍人的身份证件为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。 【法定代表人或负责人】申请人为法人单位的，填写法人代表姓名；为非法人单位的，填写负责人姓名。 【代理人姓名】填写代权利人申请登记的代理人姓名。 【代理机构名称】代理人为专业登记代理机构的，填写其所属的代理机构名称，否则不填。 【联系电话】填写登记申请人或登记代理人的联系电话。 三、不动产情况 【坐落】填写宗地所在地的地理位置名称。涉及地上房屋的，填写有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房号等。 【不动产单元号】填写不动产单元的编号。(此处不填写盖权利人公章)【不动产类型】填写土地、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木等。【面积】填写不动产单元的面积。涉及宗地、房屋、构筑物的，分别填写涉及宗地、房屋、构筑物的面积。(土地面积不填写盖权利人公章) 【用途】填写不动产单元的用途。涉及宗地、房屋、构筑物的，分别填写涉及宗地、房屋、构筑物的用途。
最高额抵押中的法律规则 特约法治评论员师安宁 最高额抵押是金融业实务中的一种常见担保形态，在其他交易类型中亦十分多见，故最高额抵押系一种重要的担保制度。担保法对最高额抵押法律制度中的权利规则规定得过于简约，担保法《解释》给予了一定的补充完善，物权法的规定相对更加合理而明确。 应当注意区分最高额抵押的一般法律规则及其特殊法律功能。 根据物权法对最高额抵押法律功能的最新界定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。可见，最高额抵押既有普通抵押中“优先受偿”的一般性特征，也有其独具的法律功能。 最高额抵押的特殊性在于，一是其所担保的债权发生数与单笔发生额是动态的，不是在签订最高额抵押合同时能够像普通抵押担保那样将债权特定化；二是其设有“债权确定与决算期制度”。最高额抵押受“债权发生期间”和“最高额”两项合同因素的双重制约，故其实际担保额可能等于或小于最高额，但绝不可能大于最高额。普通抵押的债权确定是在设立抵押时即明知的，没有单独的确定与决算期制度；三是其所担保的债权是“将要连续发生的”，而普通抵押所担保的债权则是既存的和特定的，而且是可以早于、同时或晚于普通抵押的设定日而发生的。 最高额债权的“连续发生”只能是一种“可能性”而非对必然性的约定。如借款人与银行在某项信贷债权的合同履行中，虽然借款合同本身可以给借款人一个较高的授信。但当银行在审查借款人的实际借款申请时，有可能因各种原因而未实际足额发放所授信的贷款。显然，贷款未足额发放的责任应归结于另一法律关系调整，不影响最高额抵押项下债权发生的“或然性”特征。 物权法有一项“但书”性规定，即“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围”。笔者认为，适用这一“旧债吸收”制度显然隐含一项前提条件，即该笔最高额抵押
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/e810157519.html, 对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解 一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同 《房屋登记办法》(下称《办法》)第50 条与第51条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。尽管在《担保法》中就对最高额抵押权做出了规定，但是由于其规定过于简单，因此在以往的房屋登记实务中，以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少，一些房屋登记机构人员对此了解较少，甚至存在错误的认识，因此有必要将最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记做一比较，以便登记机构工作人员能够正确办理最高额抵押权设立登记业务。 最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，正因如此，《物权法》第207 条才规定：最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。例如，依据《物权法》第185 条第1 款的规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”。所以，当事人在以房屋设
定最高额抵押权时，也应当采取书面形式订立最高额抵押合同。再如，《物权法》第186 条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。这是对流押契约的禁止性规定，该规定显然也适用于最高额抵押。同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。例如，《办法》第43 条规定：申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵 押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料”。这是对一般抵押权设立登记时应当提交材料的规定，将其与《办法》第51 条的规定相比较可知，就登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书等文件的规定都是相同的。 但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点： 1. 抵押合同上的差异 最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/e810157519.html, 不动产跨境抵押及其抵押权登记 作者：黄河 来源：《中国房地产·综合版》2015年第07期 不动产抵押的目的之一，是当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议，或者抵押权人请求人民法院，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 在不动产抵押中，当作为市场主体的抵押权人、抵押人的注册地，被抵押房地产登记地，分别属于我国境内外时，这种情形的不动产抵押，为不动产跨境抵押。 用于不动产跨境抵押受偿的价款，为外汇。支付或者取得不动产跨境抵押受偿价款，为国际收支交易行为。由于这个原因，国家授权中国人民银行、国家外汇管理局等国家金融管理机关，将不动产跨境抵押纳入跨境担保外汇管理进行规范。 为了深化外汇管理体制改革，简化行政审批程序，规范跨境担保项下收支行为，国家外汇管理局决定改进跨境担保外汇管理方式，于2014年5月19日印发，自2014年6月1日起实 施了《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》（汇发〔2014〕29号）。 之前相关规定与《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》内容不一致的，以《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》为准。《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》实施后，《国家外汇管理局关于发布〈跨境担保外汇管理规定〉的通知》附件3所列《境内机构对外担保管理办法实施细则》等12项规章即行废止。 必须注意的是，《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》，是不动产登记机构办理不动产跨境抵押的抵押权登记时，必须遵守的规章。《跨境担保外汇管理规定》、《跨境担保外汇管理操作指引》规定的与不动产跨境抵押相关的程序，是不动产登记机构办理不动产跨境抵押的抵押权登记的前置程序。 《中华人民共和国外汇管理条例》第十九条规定，提供对外担保，应当向外汇管理机关提出申请，由外汇管理机关根据申请人的资产负债等情况作出批准或者不批准的决定；国家规定其经营范围需经有关主管部门批准的，应当在向外汇管理机关提出申请前办理批准手续。申请人签订对外担保合同后，应当到外汇管理机关办理对外担保登记。经国务院批准为使用外国政府或者国际金融组织贷款进行转贷提供对外担保的，不适用前述规定。 按照跨境担保各方当事人的注册地不同，可以将跨境担保划分为内保外贷（见图1）、外保内贷（见图2）和其他形式跨境担保（见图3）。
最高额抵押应注意的七大风险点 所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物在最高债权限额内对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。相比普通抵押需要就每一笔授信业务逐笔办理抵押登记而言，最高额抵押只需办理一次抵押登记，存在省时、省力且节约成本的优点。在实际业务中也经常被采用。但由于最高额抵押的特殊性，如果不注意，容易形成风险。 风险点一、抵押物被查封、扣押后仍发放贷款 抵押物被查封、扣押后仍发放贷款，会导致此后发放贷款脱保。根据《物权法》第206条第四款规定，出现抵押财产被查封、扣押情形的，最高额抵押权人的债权确定。因此，即使是在最高额抵押的有效期间内，如果出现最高额抵押物被查封情形的，债权就被提前确定了，此后新发生的债权就不在该最高额抵押的担保范围内。为避免抵押悬空，客户经理在每一次发放贷款时，应到现场及登记部门了解担保物权属状况，如出现异常情况，就不应再发放贷款或提供其它任何授信业务。 风险点二、最高债权限额填写不足 最高限额是指抵押人以该抵押物承担保证责任的最大金额。2007版《最高额抵押合同》第二条第（二）款“最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）”一栏时，仅填写贷款本金金额，未包含利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、银行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费等），导致银行此部分债权不在最高额抵押担保的范围内，出现此部分债权没有担保的情况，致使银行债权难以得到全面保障。 因此，如果只填写债权本金数额，则将可能出现利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等没有担保的情况。为确保我行债权的足额受偿，客户经理在填写最高限额时，应将对债权确定期间内发生的所有债权本金以及相应利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等进行汇总，从而匡算出一个更为合理的数额。 举例说明：假定银行贷款本金是4500万，利息等款项是600万，合计债务余额为5100万元。如果在最高额抵押合同中填写的最高限额为4500万，那么抵押人承担的担保责任就是4500万，对超出其责任限额的600万不承担责任。
一般抵押权登记操作指南 第一步：在“权属管理->抵押权->抵押权登记->草拟”，点击“新增” 填写业务信息后点击保存 业务栏选项说明：所有红色字段均为必填项，必须填写；黑色字段为选填字段，应据实填写。 1、上报组织：受理本次房屋登记业务的登记机构名称。如此次业务在朝阳区办理，则上报组织选择“朝阳区房屋管理局”； 2、业务编号：每新增一笔业务保存后，系统会自动生成该业务对应的唯一序号，即业务编号。在业务办理及查询时，通过业务编号可以快速找到要办理的业务，因此应记录每一笔业务的业务编号；
3、业务细类：根据申请办理的事项选择相应的业务细类； 4、业务流程：按照系统默认流程即可，无需选择； 5、国有土地证号：按照国有土地使用权证完整证号填写； 6、担保范围：填写抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实； 7、被担保主债权的数额：填写被担保的主债权金额； 8、债务履行期限：按照主债权合同中约定的债务人履行债务的期限填写； 9、抵押部位：按照实际情况填写； 10、抵押建筑面积：按照合同约定填写； 11、抵押模式：系统默认生成，无须填写； 12、抵押物价值、设定日期：无须填写； 第二步：填写权证信息 在保存后的界面录入所有权证信息，所有权证如果为“X京”或者在系统中办理过权属业务的，可以双击调用信息。
如果存在共有情况，点击共有权证可以填写共有权证信息 第三步：填写权利人信息 一、填写抵押权人信息 根据抵押权人名称、证件类型、证件号码信息据实填写。如存在共有人，则点击抵押权人后的“共有人”链接。 在弹出后界面通过“选择”或“新增”的方式填写共有人信息。 点击“详细”填写权利人的具体信息，如权利人性质、联系方式等。
遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/e810157519.html, 最高额抵押担保的法律风险提示目前，最高额抵押担保是我行较常采用的一种担保方式，但在担保实践中，仍然还存在一些认识误区及操作环节中的风险隐患，法律部门曾多次就其中一些风险点发出过风险提示，但问题仍时有发生，为此，我们对最高额抵押担保进行了一次较全面的梳理分析，以期能对目前面临的一些现实问题起到一定的帮助。 一、关注最高额抵押合同填写方面的法律风险 我行制式合同文本《最高额抵押合同》适用于抵押人以动产或不动产作为抵押物为抵押权人提供最高额担保的业务，与《动产抵押清单》、《房地产抵押清单》等配套使用。虽然作为制式合同，需要填写的部分不多，但在业务检查和诉讼中，曾出现过诸如将最高额抵押合同中的债务人写错、空白处未以斜线划去导致出现阴阳合同、主从合同未衔接等低级错误。因此信贷业务人员应高度重视合同文本的规范化填写，除避免出现上述问题外，还需注意以下必要条款： （一）关于被担保的“最高债权余额”。我行使用的《最高额抵押合同》第一条“担保的债权最高余额”应该如何填写？理论及实务曾经对此有两种不同的观点，即本金最高限额说和债权最高限额说，前者认
为，最高限额是本金，至于本金所生的利息、迟延利息、违约金等，本为抵押效力所及，应不受最高限额的限制；后者认为，最高限额是指本金、利息、迟延利息以及违约金的合计最高金额。目前的理论界和司法实务均倾向于后一种观点，即债权最高限额说。《最高院关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉理解和适用》一书条文释义部分也称被担保债权确定时存在的债权利息、违约金、损害赔偿金，不论在被担保的债权确定时是否已经存在，都属于抵押担保最高限额的范围。目前我行在湘潭、永州等地也相继发生了法院按照最高限额说判决的案例，即按约定的最高债权余额判决我行享有优先受偿权，超出部分的利息等不享有优先权。因此在确定债权最高余额时应根据担保人的资信及财务状况，将本金、利息、罚息、复利及实现债权的一切费用预算在内，以防范因按本金填写而导致债权发生额控制不当，造成担保人对实际债权余额超过最高限额部分不承担担保责任的风险。推荐填法：（1）按总行制度填写：总行《中国农业银行信贷业务担保管理办法》第61条：订立最高额抵(质)押合同，.......约定债权发生期间1年以内（含1年）最高额抵(质)押合同担保的债权最高余额应不小于项下主债权本金合计的1.2倍，1年以上最高额抵(质)押合同担保的债权最高余额应不小于项下主债权本金合计的1.35倍。（2）从进一步防范法律风险角度出发，建议在担保的债权最高余额处可填写抵押物的评估值。 （二）正确勾选被担保的主债权业务品种范围。我行制式合同第一条第1款第（1）项要求对最高额担保的债权选择相应业务种类，在勾
不动产抵押登记申请表 收件编号 收件人单位：■平方米, ■万元日期 权利类 型 □一般抵押权□最高额抵押权登记类型□首次登记□变更登记□注销登记 抵押人姓名（名称） 证件类别及 号码 占有份额联系电话 法人代表人或负责人联系电话 代理人 证件类别及号 码 联系电话 共有形式□单独所有□共同共有□按份共有 抵押权人姓名（名称） 证件类别及号码 法人代表人或负责人联系电话 代理人 证件类别及号 码 联系电话 不动产权属情况 不动产坐落 不动产单元号 不动产类型面积不动产权属证书 号 不动产用途 抵押权情况□被担保主债权 数额 □最高债权数额 万元（小写）□债务履行期限 □债权确定期间 （大写） 在建建筑物抵押 范围 担保范围 □主债权及其利息□违约金□损害赔偿金□实现抵押权的费用 □其他
最高额抵押担保的债权确定的情形□约定的债权确定期间届满□新的债权不可能发生□抵押财产被查封、扣押□没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 □债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 □法律规定债权确定的其他情形 备 注 询问笔录 询问对象询问内容询问结果 抵押人1、抵押人是否自愿将不动产抵押给抵押权人，已知悉抵押风 险？ □是□否 抵押人2、抵押人是否已向抵押权人全面、真实地介绍了上述不动产 的状况？ □是□否 抵押权人3、抵押权人是否已全面、充分了解以上不动产权属状况和其 它状况？ □是□否 抵押人4、依法有权决定以上不动产抵押的其它权利人是否均已同意 以上不动产抵押？抵押权人是否已知悉？□是□否 抵押权人□是□否 抵押人5、提交的有关材料及本表是否为本人（单位）或代理人自愿 签署？是否自愿办理登记申请？□是□否 抵押权人□是□否 抵押权人6、抵押权人是否同意注销抵押权？（抵押注销时询问）□是□否 抵押人 7、其他需说明事 项。 抵押权人 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效，已经受理人员当面询问。如有任何虚假，由申请人承担法律责任和经济责任。特此承诺。 抵押人：抵押权人： 代理人：代理人： 申请日期：申请日期：
房屋抵押权登记 一、主要收件 1、房屋他项权登记申请书（原件）； 2、房屋所有权证（原件及复印件）； 3、国有土地使用证（原件及复印件）； 4、主债权合同原件、抵押合同原件； 5、询问笔录； 6、申请人身份证明； 7、抵押人为自然人，委托他人代理的，提交经公证的委托书及代理人身份证明；抵押人为单位的，提交委托书及受托人身份证明（原件）; 8、其他必要材料。 二、工作流程 收件窗口登记受理→审核→记载登记簿→收费窗口缴费→发证窗口领取证书 三、办理时限： 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起3个工作日办理完毕。 四、收费标准： 抵押登记费 80元/宗
预购商品房预告登记（房产证未办理） 一、主要收件 1、登记申请书原件; 2、申请人身份证明;（原件及复印件） 3、已登记备案的商品房预售合同原件; 4、当事人关于预告登记的约定原件; 5、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。 二、工作流程 申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号收费窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明 三、办理时限 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起1个工作日办理完毕。 四、收费标准 住宅 80元/套 住房以外其他房屋 550元/件
预购商品房抵押权预告登记 一、主要收件 1、登记申请书;（原件及复印件） 2、申请人身份证明; 3、抵押合同原件; 4、主债权合同原件; 5、预购商品房预告登记证明原件; 6、当事人关于抵押权预告登记的约定原件; 7、授权委托书和受托人身份证明（原件及复印件）。 二、申请人：自然人、法人或其他组织 三、工作流程 申请→3-8号受理窗口登记收件→审核、记载登记簿→11-12号窗口缴费→13-14号发证窗口领取登记证明 四、办理时限 符合登记条件手续齐全的自收件受理之日起2个工作日办理完毕。 五、收费标准 住宅 80元/套 住房以外其他房屋 550元/件 预告登记和抵押权预告登记签订完购房合同后交由银行办理。
案情简介： ××中外合资有限责任公司系 1994 年设立的中外合资企业（以下简称合资企业）。×× 公司系合资企业的中方投资者（以下简称中方股东）。中方股东分别于 1994、1995、1996 年以自己的名义向××银行（以下简称银行）申请了三笔贷款，共计 1200 万元。 当时，中方股东未向银行提供任何形式的担保。三笔贷款的期限届满后，中方股东未能按照贷款合同的约定向银行偿还借款本息。此期间，银行不断向中方股东发出催收通知，使诉讼时效处于中断的状态。1998 年 10 月，中方股东委派的合资企业的董事长在未征得董事会和外方股东同意的情况下，以合资企业的名义与银行签订了《最高额抵押合同》，约定： 1、合资企业以土地使用权（该土地上已有建筑物）在 1500 万元的范围内为中方股东的借款提供担保； 2、担保范围为银行自 1994 年 1 月 1 日至 1998 年 10 月期间向中方股东发放的贷款本息。2001 年 3 月，银行将上述三笔不良贷款本息债权全部转让给了××资产管理公司（以下简称资产管理公司）。资产管理公司于 2003 年 8 月向中方股东和合资企业提起诉讼，要求 判令中方股东偿还全部借款本息，并判令由其产管理公司对合资企业提供的抵押物行使抵押权。 诉讼中，资产管理公司向法庭提交了土地他项权利证明书。该证明书载明：前述的最高额抵押合同的抵押登记时间为 1998 年 10 月。然而，合资企业的律师通过调查发现： 1、本案所涉土地使用权抵押，登记于该土地部门 2001 年度的抵押登记簿上； 2、该土地使用权抵押登记的时间为 2001 年 7 月； 3、土地管理部门在抵押人和抵押权人向其递交的《土地他项权利登记申请书》上，将 该申请书编号为（2001）848 号。 合资企业律师随即申请法院对上述证据予以了调取和核实。另，银行在对中方股东发放贷款前，对中方股东在合资企业中的投资情况进行了调查了解，并曾要求中方股东以其在 合资企业中的股权为贷款提供担保。起诉前，当地政府对抵押的部分土地使用权进行了征用， 并另行划拨土地对合资企业予以补偿。 同时向合资企业支付了部分现金，以补偿该部分土地上被拆除的建筑物及经营损失。资产管理公司在起诉前，申请法院对该笔补偿现金采取了保全措施。在该案庭审之前，原、被告三方达成协议，由合资企业代替中方股东偿还资产管理公司 900 万元债务，资产管理公 司对其余债务予以豁免。中方股东将其持有的合资企业的部分股权折抵给外方股东，以补偿 外方股东因此受到的损失。协议达成后，资产管理公司撤诉。 问题：
抵押权注销登记一次性告知书 一、受理的范围 已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记： 1.主债权消灭的； 2.抵押权已经实现的； 3.抵押权人放弃抵押权的； 4.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的； 5.法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。 二、申请主体 不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。 债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。 人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。 三、登记依据 《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十、七十七条。
四、登记条件 1.属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的； 2.申请登记材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，提交复印件与原件一致的证明材料； 3.申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。 五、登记材料 1.登记申请书； 2.申请人身份证明(除委托书、证明材料需提供原件外,其余核验原件收复印件)； (1)属于个人的，提供居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证、护照，或来往内地通行证；台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或身份证；境外人士提供护照和中国政府主管机关签发的居留证件； (2)内地法人或其他组织提供组织机构代码证（工商营业执照）或其他登记证明、法定代表人或负责人证明；境外（包括港、澳、台）法人或其他组织提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明； (3)国内事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题 自我国担保法规定最高额抵押担保制度以来，实施至今已逾十年。从担保法颁布实施之时起，我行便采取最高额抵押制度的规定，相应制定了最高额抵押合同。总结我行近年来在信贷业务中使用最高额抵押这一制度所涉及的一些问题，我们发现部分基层信贷工作人员对这项制度的基本概念和操作规范仍有必要进一步加深理解和认识。为此，本文试从对最高额抵押制度与普通抵押制度的异同比较入手，旨在对最高额抵押制度的功能作用、其内涵的几个基本概念以及实务中应注意的几方面问题做一下较全面的阐述，以期对我行信贷工作人员进一步学习和掌握好最高额抵押制度起到一定促进作用。 一、最高额抵押担保制度的功能 市场经济条件下，市场交易行为日益频繁，许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为，为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保，并避免每次担保重复办理抵押登记手续的繁杂，以降低交易成本，我国担保法规定了最高额抵押制度。因为最高额抵押制度具有方便当事人和节省环节、费用的优点和突出的风险担保功能，自该项制度产生之日起，便受到广大债权人特别是金融机构的无比青睐，得到日益广泛的应用。根据我国担保法规定，最高额抵押制度应用于“对一定期间内连续发生的债权作担保”，如：借款申请人与贷款银行之间的连续性贷款行为、商品买卖双方之间分期交货方式的买卖行为等。本文为阐述方便，在下文中仅以在金融业务领域所涉及的“最高额抵押担保贷款”为例进行论述。 二、最高额抵押制度与普通抵押制度的异同 最高额抵押权，又称最高限额抵押权，指在预定的最高限额内，为担保将来一定期限内连续性交易发生的债权获得清偿而设定的抵押。而普通抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就其卖得价款优先受偿的权利。从二者的概念即可看出，最高额抵押权与普通抵押权是有着明显区别的，其不同之处主要表现在以下几个方面： 1、最高额抵押权是为将来发生的不特定债权设定的抵押，而普通抵押权则是为已经发生的特定债权设定的抵押。 所谓“将来发生的不特定债权”，是针对最高额抵押合同而言，指在签订最高额抵押合同时，并不要求当事人立即确定其所担保借款的具体数额、期限及用途，而是赋予当事人以一定的自由，在最高额抵押合同所确定的期限和最高限额内，依据将来信贷业务的发展需要随机确定。比如，某企业与我行签订期限为两年，最高限额为1000万元的最高额抵押合同，根据该抵押合同，借款人于第一年2月份申请借款500万元，6月份又申请借款300万元，9月份偿还500万元后又重新申请新贷款500万元，第二年1月份又申请期限为6个月金额100万元的承兑汇票一笔。从该案例中可以看出，各笔具体债权的用途、期限各异，且均为签订最高额抵押合同后，依最高额抵押合同所确定的期限和最高限额而发生，即各笔债权的发生较最高额抵押合同的签订具有“将来发生”和“不特定”的特性。这里涉及一个问题，既然最高额抵押合同下所发生的债权是将来发生且不断变化的，那么何时才能够最终确定最高额抵押合同担保的具体贷款数额呢？这便是最高额抵押权下“债权的确定”问题，本文后面将对该问题作进一步详细论述。总之，我们首先应该明确，最高额抵押权所担保的是将来发生的不特定债权。 普通抵押权相比有显著不同。从普通抵押权的定义可以看出，普通抵押权是对已经发生的特定债权进行担保。正常情况下，普通抵押合同是与借款合同同时签订的，并且其所担保的借款合同项下借款金额、期限、用途是具体明确的，不能随意变更的。正因如此，我们说
不动产登记申请表不动产登记申请审批表（表一）登记类型□首次登记□变更登记□转移登记□注销登记权利类型□一般抵押权□最高额抵押权 抵押人姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码 占有份额联系电话代理人证件类别及号码联系电话共有形式□共同共有□按份共有 抵押权人姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话姓名（名称） 证件类别及号码联系电话代理人证件类别及号码联系电话 不动产情况 不动产坐落丘权号 房屋建筑面积平方米土地使用权面积平方米不动产权证号宗地代码 不动产登记证明号不动产单元号 房屋所有权证号国有土地使用证号 抵押权情况□被担保主债权数额 □最高债权数额 万元（小写）□债务履行期限 □债权确定期间 （大写） 在建建筑物抵押范围 担保范围 □主债权及其利息□违约金□损害赔偿金□实现抵押权的费用 □其他 最高额抵押担保的债权确定的情形□约定的债权确定期间届满□新的债权不可能发生□抵押财产被查封、扣押 □没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权□债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 □法律规定债权确定的其他情形 备注 询问笔录 询问对象询问内容询问结果抵押人1、抵押人是否自愿将不动产抵押给抵押权人，已知悉抵押风险？□是□否抵押人2、抵押人是否已向抵押权人全面、真实地介绍了上述不动产的状况？□是□否 抵押权人3、抵押权人是否全面了解上述不动产权属状况和其它状况？□是□否 4、房地一体登记的：是否已实地查看并核实该不动产状况，该不动产 现状与房产配图内容是否一致？ □是□否 抵押人5、依法有权决定以上不动产抵押的其它权利人是否均已同意以上不动产抵押？抵押权人是否已知悉？□是□否 抵押权人□是□否 抵押人6、提交的有关材料及本表是否为本人（单位）或代理人自愿签署？是否自愿办理登记申请？□是□否 抵押权人□是□否 抵押权人7、抵押权人是否同意注销抵押权？（抵押注销时询问）□是□否 抵押人 8、其他需说明事项。 抵押权人 申请人承诺 本申请表填写内容和询问记录真实，并且为申请人真实的意思表示；所提交的登记申请材料真实、合法、有效，已经受理人员当面询问。如有任何虚假，由申请人承担法律责任和经济责任。特此承诺。 抵押人（被询问人）：抵押权人（被询问人）： 代理人（被询问人）：代理人（被询问人）： 受理人（询问人）：申请日期：年月日 本表单适用于抵押权登记申请，申请人为单位的，应在“抵押人、抵押权人”栏中名称处盖章。
抵押权的设立应以抵押合同的成立还是办理抵押登记手续为生效要 件？ 【案情简介】 高某与林某是大学同学。2013年3月高某因公司资金短缺筹钱无门，遂找到林某借款200万元。高某之友杜某以其自有房屋一套为该笔借款提供担保，但仅将房产证交至林某手中，未办理房屋抵押登记。借款到期后，高某再次经营不善未成功挽救公司，终致无力清偿债务。杜某的房屋因离婚纠纷被另案查封。林某将高某的保证人杜某诉至法庭，请求法院判处其偿还借款本息。 【意见分歧】 对于本案，实践中存在以下两种意见： 一种意见认为，林某有权要求杜某继续履行担保合同，办理房屋抵押登记手续。本案中被告杜某虽未办理抵押登记手续，就法律层面而言，二者之间并未形成真正的物保关系。但根据民法中诚实守信这一普遍原则，当事人之间应当遵循信赖保护利益，继续如约履行担保合同，完成办理抵押登记手续，方能成全民法原则之本意。 第二种意见认为，林某无权要求杜某办理抵押登记手续，履行担保合同义务。因杜某房屋已被另案查封属于《物权法》第184条中法定不得抵押的财产，因此物保担保义务已然履行不能。原告应诉被告行为违反抵押合同约定，要求其承担损害赔偿责任。 【律师点评】 深圳合同法律师团马成律师同意第二种意见，分析如下： 第一、《物权法》第187条确立了不动产抵押权以登记为生效要件的基本原则。本案中因杜某并未完成房屋抵押登记手续，故林某对杜某的房屋抵押权设定无效，林某无权要求对杜之房屋行使抵押权即拍卖并优先于一般债权人受偿。并且根据《物权法》第184条规定，本案中被另案查封的房屋属于不得抵押财产中的“依法被查封、扣押、监管的财产”，故意见一中林某的请求于法无据。 第二、虽然杜某、林某之间的抵押权未设立，却不影响双方的抵押合同合法及有效。杜某未按照合同约定办理房屋抵押登记，构成违约。依据《合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 值得注意的是担保责任与担保合同义务是两个不同的概念。承担担保责任须以担保权利(物权)的有效存在为前提，无权利则无责任；然而担保义务只需以有效的担保合同存在为前提，只要存在有效的抵押合同，即便抵押权设定无效，抵
一般抵押权登记 一般抵押权登记 一、办理事项 一般抵押权设立登记、一般抵押权变更登记、一般抵押权转移登记、一般抵押权注销登记 二、法律依据 1、《城市房地产管理法》第61条； 2、《城市房地产抵押管理办法》第32条、35、37、61条； 3、《担保法》第44条、181条； 4、《物权法》第9、177、179、181、192条； 5、《房屋登记办法》第42、43、45、4 6、4 7、4 8、49条。 三、实施机构 武汉市房产登记发证中心、各区房管局 四、办理条件 提交的申请材料齐全，符合规定条件 五、需提交的材料 （一）一般抵押权设立登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书； 2、房屋所有权证； 3、国有土地使用证（核对原件收取复印件）； 4、抵押合同； 5、主债权合同； 6、其他必要材料。 抵押人为个人另需提供资料： 1、申请人身份证明； 2、申请人婚姻状况证明（核对原件收取复印件）。 抵押人为单位另需提供资料： 1、工商营业执照或组织机构代码证； 2、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 3、公司章程（复印件需工商部门盖章确认）； 4、有限责任公司、股份有限公司需提供股东会或董事会决议；国有独资公司、全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议；行政事业单位需提供财政部门相关批准意见。 其中，在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记时应收取： 1、房屋登记申请书； 2、申请人身份证明(个人为身份证明，单位为营业执照或组织机构代码证，核对原件收取复印件)； 3、在建工程抵押登记证明； 4、抵押权人同意将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记的书面文件； 5、工程竣工并办理的《房屋所有权证》或《商品房权属证明书》； 6、单位代理人身份证明（单位为申请人时提供，核对原件留取复印件）； 7、其他必要材料。 （二）一般抵押权变更登记，应提交的资料： 1、房屋登记申请书；
2017房地产估价师《制度与政策》:第七章一节考试试卷 一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：执行层的组织协调 2、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为年。 A：0.5 B：1.5 C：2 D：3 E：借款合同 3、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 4、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是 A：项目的交通组织规划 B：项目构成及平面布置 C：项目的建筑规划 D：城市土地利用规划 E：借款合同 5、中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 A：2003年11月4日 B：2005年10月17日 C：2006年10月13日 D：2004年8月20日 E：工业用地的监测点评估价格 6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。A．605 B．600 C．650
7、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。 A．概算指标 B．概算定额 C．预算定额 D．施工定额 8、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。 A：空间直线距离 B：交通路线距离 C：交通时间距离 D：经济距离 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列风险中，属于个别风险的是。 A：购买力风险 B：市场供求风险 C：政策风险 D：比较风险 E：借款合同 10、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益 B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格 11、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷 12、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。A．500.0 B．537.5 C．612.5 D．650.0 13、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5 14、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
登记机构：市住房和城乡建设局 各类房地产抵押权设立登记申请书
填写说明 请根据实际情况，在相应的“□”内划“√”，并如实填写具体内容。填写请使用黑色、蓝黑色钢笔或签字笔，不得使用铅笔、圆珠笔，不得使用修正液进行修正。 【抵押权人】填写抵押合同中的抵押权人。 【抵押人】填写抵押合同中的抵押人。 【债务人】填写主债权合同中的债务人。 【证件类型】企业法人或其他经营性组织的身份证件类型填写《营业执照》；机关法人的身份证明填写《组织机构代码证》；事业单位法人和社团法人分别填写《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》；无法提供前述材料的其他组织类申请人填写《组织机构代码证》等。 境内自然人的身份证件填写《居民身份证》，未成年人无居民身份证的，提供《户口簿》的，填写《户口簿》；有效军人身份证明证件类型填写《居民身份证》，无《居民身份证》的可为《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》等；港澳同胞的身份证类型填写《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾同胞的身份证类型填写《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件；外国人的身份证件填写《护照》和政府主管机关签发的居留证件。 【证件号码】填写合法、有效身份证明上记载的身份编码。 【联系电话】填写申请人现用，且可以联系的移动电话或住所地固定电话号码。 【房屋坐落】填写房屋的具体地理位置。具体指有关部门依法确定的房屋坐落，应包括街道名称，门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。 【房屋所有权证号（房地产权证号或预告登记证明号）】填写房地产登记机构向房地产权利人颁发的《房屋所有权证》、《房地产权证》、《登记证明》号。 【担保范围】填写抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实。 【债务履行期限（债务确定期间）】填写主债权合同中约定的债务人履行债务或确定债权的期限。 【被担保债权数额（最高额债权数额）】填写被担保的主债权金额或最高额债权金额。 【备注】填写需要说明的其他事项。