2013年中国房地产行业发展情况概述
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？
正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。
一、2013年房地产行业七大特征
(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓
新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
(2)全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米
2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
截至11月，北京（楼盘）、广州（楼盘）、上海（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、合肥（楼盘）、青岛（楼盘）、沈阳和武汉（楼盘）等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（楼盘）(前11个月成交906万平方米)和西安（楼盘）(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。
(3)一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月
近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳（楼盘）消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线
城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。
而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
(4)房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力
今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。
90-140平方米属于满足改善住房条件、拥有基础享受功能的面积区间，一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从供求比数据上看，改善型项目热度较去年有明显提升，90-140平产品平均供求比从2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我们看来，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。
(5)全国一手房价格指数较前期高点上涨10%，8个城市房价涨幅已超控制目标
2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。
此外，统计局发布的70大中城市房价指数也显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明（楼盘）等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。
(6)土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于去年
去年下半年起土地市场逐步回暖，今年以来成交热度继续升温。全国53个重点城市经营性用地前11月成交同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二线、三线城市分别提升了13%及34%。从成交规模上看，前11月土地成交建面超过2000万方的城市从去年同期的9个增加至12个，成交建面超过1000万方的城市从去年同期的20个增加至26个。同时，土地流标情况亦大幅减少，整体流标率从去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以来一直维持低位。
土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行，前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%，几乎翻了两倍，以上海为例，其今年以来土地出让金高达1786亿元，去年的这个数字仅为664亿元。今年以来土地市场竞争激烈，重点城市平均溢价率为19%，比去年同期提升了12个百分点。其中一线城市成交溢价率最高为27%，同比增加10个百分点；单个地块方面，今年以来、尤其是下半年之后，一、二线城市高总价地块频出，总价地王纪录不断被刷新，尤其是北京和上海，7月份以来几乎每个月都占据全国地块总价、单价排行榜的榜首位置。
(7)千亿级房企数量将升至7家，龙头房企积极拿地补库存
回顾以往百亿房企发展史，我们可以清晰地看到近6年来房企快速发展轨迹。2007年时，十强房企金额门槛刚好卡在100亿元，可以这样说，当年年销量能否达到100亿元是衡量一家房企是否大型的标准。进入2008年，百亿房企数量迅速增加至12家，房企间冲百亿苗头初现。然而，从2008年到2013年，5年时光，房地产行业内已发生翻天覆地的变化。对房企大佬而言，年销百亿已成为过往烟云，根据《2013年前三季度中国房地产企业销售排行榜》，TOP50的入榜门槛已达105亿元。而像首创置业、建业地产、瑞安房地产等企业前三季度虽未入榜单，但是销售依然积极，前11个月亦完成百亿销售。按照这个趋势，至2013年年底，超百亿元销售额企业或将达70家左右。
房企今年以来在拿地规模上有较为明显的增长，50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%，投入金额总计5875亿元，同比增长57%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备量领先其他企业，。TOP50企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%，而去年这一比例仅为26%。
第一节房地产开发企业存货概述 一、房地产开发企业存货的内容 房地产开发企业的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。 房地产开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待售的开发产品、周转房等。存货属于企业的流动资产。 二、存货的计价 （一）存货取得的计价 存货取得的计价，也叫存货的初始计量，指的是存货取得时的入账金额。 我国会计准则规定：存货应当按照实际成本进行初始计量，存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他成本。 房地产开发企业取得存货有多种方式，存货的取得方式不同，其成本的确定方法也有所不同。 1.外购的存货的实际成本为采购成本。采购成本包括买价（包含增值税）、运杂费、保险费等。 2.自制存货的实际成本是由采购成本、加工成本和其他成本构成。房地产开发企业自行开发的存货成本还包括为产品开发而发生的借款利息中应予资本化的部分。（详见“房地产开发成本的核算”） 3.委托加工存货的实际成本是由采购成本、加工成本和相关税费所构成。 4.投资者投入存货的实际成本，按照投资各方确认的价值计价。 此外企业以非货币性交易换入的存货，按非货币性交易的有关规定确定存货的实际成本。 （二）存货发出的计价 由于存货是分次购入或经分批开发、分批生产形成的，同一种存货由于形成的时间不同，其成本也存在着差异，所以，就产生了发出存货的计价方法问题。 发出存货的计价方法有两种，一种是按实际成本计价，另一种是按计划成本计价。 1.按实际成本计价 发出存货按实际成本计价，又分为“先进先出法”、“加权平均法”、“个别计价法”等不同的方法。 1）先进先出法 所谓“先进先出法”是假定先收到的存货先发出，并根据这一假定的成本流转顺序对发出存货进行计价的方法。采用这种方法，收入存货时要在存货明细账中逐笔登记存货的数量、单价和金额；发出存货时按顺序将先入库的存货成本先转出，并逐笔登记存货发出和结存金额。见表4-1 表4-1A材料明细账 （先进先出法） 07 年摘要收入发出结存 月日数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额数量 （公斤）单价金额 6 1 期初结存 2000 2.00 4000
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互
制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
第一章房地产行业发展概况 一、房地产行业概况 （一）房地产行业的发展历史 纵观中国房地产业发展至1991年底大致经历了以下三个阶段： 第一阶段：从19世纪中期到全国解放前夕是旧中国房地产业的资本主义经营方式时期。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界，大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张，殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地，另一方面在空地上用最快的速度建造新房，高价出租或出售并牟取暴利。与此同时，中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。到20世纪20年代初，独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。至此，旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。1937年七七事变后，国内外的资本家对房地产的投资骤减，旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后，国统区的机构和企业纷纷复原，房地产业一度出现了繁荣局面。但不到一年，外国资本家眼看失去了以往为所欲为的特权，基本上都不再投资房地产业。于是，旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。 第二阶段：从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕，是新中国房地产业的缓慢发展直至消失的时期。新中国成立后的格局是公有房产均由房地产管理部门实行统一管理，并且允许少量私有房产合法经营。我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造。其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。国家按月付给房主一定的租金，把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道，改善了房屋租赁关系。后来，大量的私有房产通过公私合营定息赎买的办法变为公有房产，至此，标志中国房地产业作为一个独立行业已不复存在，从而实现了城市房地产公有制。 十一届三中全会前夕，中国房地产实行的是集中计划经济导致资金无法实行良性循环，房屋再生产步履维艰。 第三阶段：从十一届三中全会以后，中国房地产业开始恢复。由先前单一的国家预算投资转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系，住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过+3。后来，是从福利型住房
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。 一、房地产价格指数的基本理论 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的11种房地产价格指数的编制方法，大致可归纳为四类。 l、成本投入法 根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）变化情况，用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前，这种方法实际应用较少。
2、加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地 产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比，是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。 3、重复交易法 这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。它利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理论上已经相当完整，但是仍有以下缺点：（l）必须有大量的重复交易的房地产资料，实际实施成本高；（2）重复交易的资料两次交易的期间不能太长，否则品质固定的假设将会被突破；（3）从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正，样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。
2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
房地产行业概况 （一）房地产行业的经济地位 作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12．6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 （二）房地产行业的特点 所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
如何看懂房地产行业的相关指数 随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数外,还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数,甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间,指数好象成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问题。 一、房地产价格指数的基本理论 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》中，介绍了世界上流行的1１种房地产价格指数的编制方法,大致可归纳为四类。 l、成本投入法 根据建造房地产的各项成本投入(包括材料、人工费等)变化情况,用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目前,这种方法实际应用较少。
２、加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是,以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所引起的指数中房地产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比,是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响,随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。 3、重复交易法 这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。它利用房地产的重复交易案例,用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样,不同的时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理论上已经相当完整,但是仍有以下缺点：(l）必须有大量的重复交易的房地产资料,实际实施成本高;（2)重复交易的资料两次交易的期间不能太长,否则品质固定的假设将会被突破；（３)从指数长期的编制和实施看，重复交易案例需要定期修正,样本的重新选取和替换则不仅在理论上还是实际操作中都存在着较大的问题。