房地产开发成本及投资计算方法两
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篇一：房地产开发成本计算
第一节建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644
万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
三.房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个
百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的
0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
（1）广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）
（2）销售代理费约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）
（8）其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。
2、具体估算
（1）营业税
对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。（2）城市维护建设税
城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
（二）土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。年应纳土地使用税=应税土地面积
（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
（四）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。（五）土地增值税 1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。（2）因国家建设需要征收的房地产。综上所述，土地增值税的计算步骤
例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：
（1）计算增值额为： 40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比： 30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。（3）计算各档土地增值税税额：
a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为： 1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：1,000×(100%-50%)×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为： 1,000×(200%-100%)×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元 (4)土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为： 40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比： 5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
第四节借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
（一）国外借款的还款方式
按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
（二）国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
（一）借款时的利息计算
按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率
2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。
解：
建设期各年利息计算如下：
第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元
第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元
（二）还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本，利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1、分析项目债务清偿能力 2、协助安排短期贷款 3、研究资金筹措方案的合理性
款20XX万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解：（1）建设期各年应计利息：
第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元第2年应计利息=（1040+20XX÷2）×8%=163万元
第3年应计利息=（1040+20XX+163?+3000÷2）×8%=376万元第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元（2）每期还本付息：
A=P(A/P,i,n)=1648万元
篇二：房地产开发项目投资估算方法一、项目总成本（总投资）的计算
的百分率取值，则以你自己获取的比重为准，同时以下的数据也仅供参考，希望在做设计的时候能通过调研获得更为准确的数据。
1、建安工程费
多层建筑大约为1300元/m2, 高层建筑大约为1900元/m2。
2、基础设施配套费
3、贷款利息
与“资金来源与应用表”和“借款偿还计划表”对应。
房地产成本管理(5篇) 房地产成本管理(5篇) 房地产成本管理范文第1篇 一、房地产成本管理的内容 房地产开发成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。其所涉及的基本内容主要包括以下几个方面: (一)土地费用及建安成本 土地费用作为房地产开发成本中最主要的成本支出之一,主要包括土地出让金以及与此相关的税费、拆迁补偿费用等,同时其也是评价房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。在保证房地产开发项目平安与质量的前提下,掌握建安成本的支出是降低成本的重要措施。 (二)基础及配套设施费用 主要包括水、电、燃气、通讯、道路、绿化以及与小区建设相配套的停车、消遣设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑设施。 (三)管理成本及其他不行预见成本 针对房地产开发行业建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,对于大多数开发企业来说,仅依靠自由资金来解决资金需求是远远不够的,此时就需要通过借贷来满意资金需要,从而产生较大的资金成本。因此,选择正确的融资方式、精确核算融资费用就成为计算开发成本的关键。任何一项品牌的胜利推广都离不开广告宣扬,路牌广告牌、报纸杂志、网络平台、电视广告费用的支出都构成了房地产行业重要的营销成本。
施工环境的不确定性、施工变更的不确定性还会导致房地产经营运行过程中产生诸多不行预见的成本。如何加强相对可控成本的核算,对合理掌握开发成本、体现经营成果,将起到至关重要的作用。 二、房地产企业成本管理中存在的问题 市场经济的进展促进了房地产企业规模的扩大,同时随着商品房交易市场化不断深化,房地产企业之间的竞争也日趋激烈,而作为影响房地产企业经济效益的重要因素—成本,却没有得到众多房地产企业的足够重视。在现行的房地产企业成本管理上主要存在以下几个方面的问题: (一)企业内部成本管理制度不完善 很多房地产企业缺乏完善的成本管理制度体系,成本管理处于粗放状态,即使有部分企业建立了成本管理制度,但在实际执行过程中却往往形同虚设,责权利不相对应,没有真正落实到公司规章制度及日常工作管理之中,达不到成本管理目标。 (二)成本管理意识上存在误区 目前大部分房地产企业还没有实行“全员、全过程、全要素、全方位”的全面成本管理,成本管理意识缺失。房地产行业正在进入精细化管理的时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,因此任何微小的成本要素都应当纳入成本管理范围。 (三)成本管理方法落后 房地产企业的成本管理主要分为事前管理、事中管理以及事后管理,传统的房地产企业只注意事中、事后管理,而忽视了制造价值最大的事前管理;另外,过程掌握在企业成本掌握中相对缺乏,这与现代房地产企业管理
一、建设项目投资估算 固定资产投资:项目按拟建规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用 建设期借款利息：企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出 流动资金:维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金 建设项目总投资形成的资产分为:固定资产、无形资产、延递资产、流动资产 二、房地产项目投资与总成本费用估算 （一）概念 1、开发项目投资特点：出售、出租、自主经营 2、开发项目总投资（开发建设投资、经营资金） ①开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的 各项成本费用. 土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、 开发期税费、其他费用以及不可预见费等 ②经营资金：开发企业用于日常经营周转的资金 3、开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项 费用 用途角度分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本 核算分为：开发直接费（土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）、开发间接费(管理费用、 财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)；开 发成本、开发费用进行同样的分类
（二）房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 ①土地使用权出让金，方式：拍卖、招标、协议 ②土地征用及拆迁安置补偿费，方式:货币补偿、产权调换 ③土地转让费：土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费 ④土地租用费：土地租用方向土地出租方支付的费用。置业投资 中经常使用 ⑤土地投资折价：合作开发项目 2、前期工程费 ①项目的规划、设计、可行性研究费用：一般来说，规划及设计 费用占建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的0.1％— —0.3%，水文、地质勘探为设计概算的0。5％左右 ②“三通一平”等土地开发费用，一般为设计概算的0.35％ 3、基础设施建设费（红线内外工程费)：建筑物2米以外和小区 规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用。其通常采用单位指标 估算法来计算，粗略估算时，各项基础设施工程均可按建筑平方米或 用地平方米造价计算 4、建筑安装工程费：直接用于工程建设的总成本费用 主要包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防 雷、弱电等设备及安装)、室内装修工程费用等 5、公共配套设施建设费：居住小区内为居民服务配套建设的各 种费营业性的公共配套设施的建设费用（居委会、幼儿园等） 6、开发间接费：房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场 组织管理所发生的各项费用（工资、福利、折旧、修理、办公、水电、 劳动保护、周转房摊销等） 7、管理费用：房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项 目的开发经营活动二发生的各项费用。 包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、
房地产投资的资金成本计算 在进行房地产投资时，了解资金成本的计算方式至关重要。资金成 本是指投资者为融资所支付的成本，它直接影响到投资的回报率和项 目的可行性。在进行资金成本的计算时，需要考虑几个重要的因素。 首先，我们来看看房地产投资中常见的资金来源。一般而言，房地 产投资的资金来源包括自有资金和借款资金。自有资金是指投资者自 身拥有的可用于投资的资金，而借款资金则是通过向银行、金融机构 或其他投资者借款来获取的资金。对于自有资金，其成本可以直接计算，而借款资金的成本则更为复杂，涉及到多个因素。 其次，我们需要考虑借款资金的利率。利率是银行或金融机构借款 给投资者时所收取的费用，也是资金成本的一个重要组成部分。在计 算资金成本时，我们需要知道借款的实际利率，并将其纳入计算公式。 另外，我们还需要考虑到借款的期限。不同的借款期限会影响到资 金成本的计算。一般而言，借款期限越长，资金成本也就越高。这是 因为长期借款对借款人的风险和不确定性更高，银行或金融机构为了 对冲这种风险，通常会提高利率。 此外，我们还需要考虑到贷款的类型。不同类型的贷款具有不同的 利率水平。例如，商业贷款的利率通常比个人住房贷款要高。因此， 在计算资金成本时，我们需要考虑到贷款的类型，并将其纳入计算公式。
除了利率和借款期限外，我们还需要考虑到借款的额度。借款额度 的大小会直接影响到资金成本的计算。一般而言，借款额度越大，银 行或金融机构收取的利息也就越多。 在实际计算资金成本时，我们可以使用一些常见的方法，比如加权 平均资金成本（WACC）和内部收益率（IRR）。加权平均资金成本是 指将不同来源的资金成本按照其在总资本结构中的比例进行加权平均，从而得出一个整体的资金成本。而内部收益率则是指投资项目所能够 创造的收益率，它是投资项目的盈利能力的一个度量。 为了更准确地计算资金成本，我们还需要考虑到一些其他影响因素，比如税务成本和风险溢价。税务成本是指投资者通过融资所带来的税 务负担。通常情况下，借款的利息支出可以作为税务减免的一项费用，从而降低了实际的资金成本。而风险溢价则是指投资者因为承担风险 而要求的回报。在计算资金成本时，我们需要将这些因素考虑进去， 从而得出更准确的结果。 综上所述，房地产投资的资金成本计算需要考虑多个因素，包括利率、借款期限、贷款类型、借款额度等。在实际计算时，可以使用加 权平均资金成本和内部收益率等方法。此外，还需要考虑到税务成本 和风险溢价等因素。通过合理计算资金成本，投资者可以更好地评估 项目的可行性，并制定出相应的投资策略。
房地产开发成本及投资计算方法两 篇 篇一：房地产开发成本计算 第一节建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 （三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644 万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。 三.房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 （1）土地使用权出让金
房地产开发成本构成及费率测算 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： - 工作人员工资
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用;构成房 地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织 和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用; 构成 1．土地使用权出让金;国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者;土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额 并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到; 2．土地征收及拆迁安置补偿费; 1土地征收费;国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等;农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行; 2房屋征收安置补偿费;在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用;因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿;它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费; 3．前期工程费;前期工程费主要包括：
1项目的规划、设计、可行性研究所需费用;一般可以按项目总投资额的一定百分比估算;通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算; 2“三通一平”等土地开发费用;主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等;这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算; 4．建安工程费;它是指直接用于建安工程建设的总成本费用;主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等;在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算; 5．基础设施费;它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算; 6．公共配套设施费;它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;其估算可参照“建安工程费”的估算方法; 7．不可预见费;它包括基本预备费和涨价预备费;依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1～6项之和为基数,按3%一5%计算; 8．开发期间税费;开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用;在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重;应根据当地有关法规标准估算; 核算 房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程;房地产开发成本核算经过整顿,有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序,规范的道路上运作,房产商要想
引言概述 正文内容 1.项目规模估算 1.1.确定项目用地面积：根据市场需求和项目布局，确定项目所需用地的面积。考虑到道路、绿化等公共设施的要求，获得可开发用地面积。 1.2.计算总建筑面积：根据项目的规划和功能要求，计算各个建筑物的建筑面积，并累加得到总建筑面积。 2.项目成本估算 2.1.土地成本估算：根据用地面积和土地市场价格，计算土地的购置成本。 2.2.建筑物成本估算：根据建筑面积，结合建筑材料和施工工艺，计算建筑物的建设成本。 2.3.基础设施成本估算：考虑到项目所需的道路、排水系统、供电系统等基础设施，计算基础设施的建设成本。 2.4.其他成本估算：包括设计费、流动资金、销售费用等，对项目的其他成本进行估算。 3.项目收益估算
3.1.销售收益估算：根据市场调研和销售预测，估计项目的销售额和销售周期。 3.2.出租收益估算：如果项目是出租型房产，根据市场租金和出租周期，估计项目的出租收益。 3.3.其他收益估算：考虑到项目可能带来的其他收益，如广告收入、停车位租金等。 4.项目风险分析 4.1.供应风险分析：根据市场调研和竞争情况，分析项目供应是否超过了需求，评估市场风险。 4.2.销售风险分析：考虑到项目的销售周期和价格波动，评估项目销售风险。 4.3.法律风险分析：审查项目合法性，评估项目可能面临的法律风险。 5.投资回报分析 5.1.投资回报率分析：根据项目的总投资和预计收益，计算投资回报率。 5.2.资本金回收期分析：根据项目的投资额和预计年度收益，计算投资回报的资本金回收期。
5.3.内部收益率分析：利用现金流量分析方法，计算项目的内部收益率。 总结 通过对房地产开发项目投资估算的详细阐述，可以看出在项目投资估算过程中，需要考虑到项目规模、成本、收益、风险等多个因素。其中，项目规模的估算和项目成本的估算是项目投资估算的基础，而项目收益估算和风险分析则直接影响到项目的可行性和盈利潜力。投资回报分析是对项目投资效果的衡量和评估，可以帮助投资者做出明智的决策。
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多,风险大,在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策. 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一. 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资. 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成有一定的差异.对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用,由开发成本和开发费用两大部分组成. 一开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金. 国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照
政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到. 2．土地征用及拆迁安置补偿费. 1土地征用费.国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行. 2拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用.因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费. 3．前期工程费. 前期工程费主要包括： 1项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3％左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算.
经营房地产投入资金多,风险大,在工程的规划阶段,必须对工程的投资与本钱费用进行准确的估算, 以便作出经济效 益评价、投资决策. 由于房地产开发工程的投资过程就是房地产商品 的生产过程,因而其投资估算与本钱费用估算不可截然分开, 应合二为一i. 开发本钱：土地购置本钱、土地开发本钱、建安工程造价、及开发期 间的税费等全部投资. 开发费用：治理费用、销售费用、财务费用 房地产建设工程各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设工程的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设工程, 其投资和费用构成有一定的差异. 对于一般房地产开发工程而言,投资及本钱费用,由开发本钱和开发费用两大局部组成. 〔一〕开发本钱 共有八项：
国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地
使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类 似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价,根据 工程所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到. (1)土地征用费.国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿 费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行. (2)拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程 序,将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房 地产开发工程或其他建设工程使用.因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两局部费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费. 前期工程费主要包括： (1)工程的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按工程总投 资额的一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费的3%左 右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算. (2)三通一平〞等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实
房地产开发成本计算方法 1.土地成本计算： 土地是房地产开发的基础，土地成本计算是房地产开发的第一步。土 地成本包括土地购买价格、土地改造成本、土地权属费用和征地拆迁费用等。 -土地购买价格是指购买土地的价格，需要进行市场调研和谈判，以 获取最佳价格。 -土地改造成本是指将土地进行必要的规划和改造，以适应房地产开 发的需要，包括地形地貌调整、基础设施建设等。 -土地权属费用是指土地产权的手续费用，例如土地出让金、土地使 用权证费等。 -征地拆迁费用是指因房地产开发需要需要征用或拆迁原有房屋的费用，包括补偿金、搬迁费用、律师费用等。 2.建筑物成本计算： 建筑物成本是指将土地开发成房地产项目所需要的建筑物的费用，包 括建筑设计、施工费用和装修费用等。 -建筑设计费用是指雇佣专业设计机构进行项目的规划和设计，包括 建筑设计和结构设计等费用。 -施工费用是指将设计图纸转化为实际建筑物的费用，包括材料采购、人工费用、施工机械设备使用费用等。
-装修费用是指将建筑物进行内部装修和外部装饰的费用，包括室内 设计、家具购买、装修材料费用等。 3.市政设施成本计算： 市政设施是指与房地产项目相关的基础设施，包括道路、供水、供电、排水等。市政设施成本是开发商需要承担的费用。 -道路建设费用是指将房地产项目与市区道路连接的费用，包括道路 修复、拓宽、建设等。 -供水费用是指将供应水源引入房地产项目的费用，包括管道建设、 水源费用等。 -供电费用是指将供应电能引入房地产项目的费用，包括电缆敷设、 供电设备购买等。 -排水费用是指将房地产项目的废水排出的费用，包括管道建设、污 水处理设备购买等。 4.管理费用计算： 管理费用是指房地产项目开发过程中的管理和运营费用，包括项目管 理费用、销售和营销费用等。 -项目管理费用是指进行项目管理所需要的费用，包括招聘项目经理、办公室租赁、项目杂费等。 -销售和营销费用是指进行房地产销售和宣传所需要的费用，包括广 告费用、销售人员工资等。 5.税费计算：
房地产开发项目成本费用计算 1.土地购置费用计算： 土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。 按面积计算法： 土地购置费用=土地面积×土地单价 按宗地评估价计算法： 土地购置费用=土地评估单价×宗地面积 2.建筑物建设费用计算： 建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用，包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。 建筑材料费用： 建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价 工程施工费用： 工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价 设备安装费用： 设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价 专业顾问费用: 专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价
3.设备购置费用计算： 设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。计算设备购置费用的方 法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。 按设备数量计算法： 设备购置费用=设备数量×设备单价 按设备使用寿命计算法： 设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率 4.人工劳动力费用计算： 人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用，包括人员薪酬、 社会保险、福利待遇等。 人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费 总结： 房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作，需要考虑众多因素。在进行计算时，应根据实际情况选取合适的计算方法，并综合考虑土地购 置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。 同时，还需要注意合理使用资源，降低成本，提高项目的经济效益。
房地产开发项目的成本测算方法 房地产开发项目的成本测算方法提要：前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费 来自 房地产开发项目的成本测算方法 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防昜地建设费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整
个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体
房地产开发成本计算公式 一、房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用： 1、管理费用 可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。 2、销售费用 开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要是广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%；其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计，销售费用占销售收入的4%一6%。 3、财务费用 为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用。 二、房地产开发成本怎么计算 １、土地、土建及设备费用。房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％，土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。 2、市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
3、前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 4、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等。在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 5、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。 6、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
评估房产投资价值计算三大公式 考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。 ◆公式一：租金乘数＜12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式： 租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。 上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 ◆公式二：8～10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是： 投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ] 般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。 ◆公式三：15年收益是否物有所值 房产的年收益×15年＞房产购买价 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。 仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。 以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现
第21讲适用于房地合估模式下的成本法 （四）适用于房地合估模式下的成本法 1.确定重置成本 房地合估模式下成本法评估的基本公式为： 不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产： 【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。 【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即： 不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率 这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。 （1）土地取得成本。 土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。 （2）开发成本。 开发成本主要由五个方面构成： ①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。 ②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。 ③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。 ④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。 ⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。 （3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。可按土地取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算。 （4）销售费用，指销售不动产所发生的广告宣传费、销售人员工资、委托销售代理费等等。一般按照不动产市场价值的一定比例计算。 （5）利息，指不动产开发完成或实现销售之前所有必要支出产生的利息。计息基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用。 （6）利润，指该类不动产开发项目正常条件下产权人所能获得的行业平均利润。其计算基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用之和。利润率应根据开发类似不动产的平均投资利润率来确定。 （7）销售税费 销售税费主要包括： ①销售税金及附加（即两税一费）：增值税、城市维护建设税、教育费附加。
房地产开发贷款管理办法及房地产开发成 本计算方法 房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条 特制定本办法。 为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定， 第二条 本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设 施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行贷政策及相关规定，符合我行房地产行业贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。 保证性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关划定办理。 第三条 房地产开发工程封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照工程封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行工程专户管理要求的，不得办理。
第四条 第五条 第六条 房地产开发贷款用途为房地产工程及其配套设施开发扶植，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。 第七条 本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。