营改增新政---法规对房地产及相关行业的影响分析
刖言
2016年3月24日，财政部和国家税务总局联合发布了财税
[20佝36号文，明确从2016年5月1日起，将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系，并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。
本次财务根据公司实际经营情况，营改增对我公司涉及的行
业税务影响进行重点分析，主要包括以下几个方面：
一、税率变化
鉴于增值税按照差额来计算（销项税减进项税），而营业税是基
于销售额来计算（仅销项税），直接对比新旧税率是没有意义的
、营改增对我公司各行业的税负影响
三、企业应对税负增加的策略1?签订合同，除常规项目外，应标明：甲方提供材料、付款方式、发票如何提供、甲方指定分包的结算方式，发票、税金如何提供
2.公司项目销售老项目适应简易计税方法，销售定价方法改为销售额
和应纳税额合并定价，可按照下列公式计算销售额：销售额 =含税销售额/ （1+征收率5%），以减少企业所得税税负。
3.营改增对公司土增税清算的影响，待土增税清算后，应退的税金地税的做法是转抵扣未来应交营业税额，营改增后，国税是否认可应退土增税抵减增值税有不确定性。
应对方案：在营改增之
前尽快申请清算，争取直接退还现金，或争取地税局出具批复文件明确可抵减增值税。
4.营改增对公司项目的影响及应对：
1＞公司是在2016 年4 月30 日之后才取得施工许可证及开工日期，适应一般计税方法，税率为11 %，可抵扣进项税，预征率3%,比原政策营业税预征率5%减少2%。应对：总包或其他厂商及外购货物等，须选择一般纳税人，并在合同中约定必须提供专票。
2＞公司不仅销售不动产同时兼营贸易业务，适应不同税率或征收
率（17%、11%），财务应分别核算适应不同税率或征收率的销售额，否则从高适应税率，增加税负，切记注意！
5.签订合同注意四流合一（签约方、提供劳务方、开票方及收款方）
6.试点办法规定，目前贷款相关利息支出及融资顾问费、手续费、咨询费等，其进项税额不得从销项税中扣除，企业税负可能会增加，持续关注国家新政策。
7.其他固定资产租赁设备等取得的专用增值税发票进项金额有限，影响不大。
四、房地产企业营改增后涉税风险控制
1.代收费用的税收风险控制
代收费用，如初装费，装修费等，实际未产生收益，却要作为价外费用征收增值税，应考虑改变收费主体（物业公司），按代理业处理。
2.供货方/施工方的选择—纳税身份，应选择一般纳税人
3.违约金与价外费用
（1）反向违约金，既买方收取卖方的违约金，不作为价外费用交税（2）正向违约金，既卖方收取买方的违约金，作为价外费用征收增值税（3）解除合同违约金（交易不成立）不作为价外费用处理
（4）质量索赔，扣施工单位违约金，不作为价外费用处理
五、总结
营改增后，在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。
距离营改增实施还有 1 个月时间，国家可能会出一些补充实
施细则，政策解读等，财务将积极学习，参与税务局提供的各种
培训等，争取按时保质保量完成营改增国地税相关业务衔接工作。由于时间比较短，分析难免出错，望各领导及时给予指正, 万分感谢！
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
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“营改增”后“劳务发生地”原则政策执行效应反思 【标 签】营改增,劳务发生地,执行原则 【业务主题】增值税 【来 源】赵国庆 根据我们前面对1994年-2009年营业税制度下文件的梳理，除了国际旅客货物运输以及旅游服务有特殊表述外，其他劳务都是按照劳务是否发生在境内作为跨境劳务营业税是否征税的判定标准，即“劳务发生地”在上面各个文件的表述中有着很强的痕迹，这种行为是否需要在中国境内缴纳(扣缴)营业税，就是看劳务是否发生在境内。 但是，我们需要注意的是，跨境劳务和跨境货物交易存在很大的区别。货物贸易是有形的，同时货物的出口和进口目前在各国都存在比较完善的海关监管。因此，判定跨境货物的境内和境外交易比较容易。而劳务是无形的，有些劳务的提供和消费是同时发生的，比如音乐会、会展服务;有些劳务的提供和消费并不会同时发生，比如咨询服务。有些服务属于和不动产直接相关的服务。因此，对于各种类似的服务，我们在用“劳务发生地”原则时，究竟何为发生地，是按实际提供地来看，还是按实际消费地来看，必然容易产生争议，也会产生相应的人为避税问题。另一方面，劳务的跨境贸易并不属于海关监管范畴，不像跨境货物贸易有比较完善的海关监管。比如，如果你以CD-ROM的形式进口(出口)软件，你需要履行从海关的报关手续。但是，如果你直接通过Internet下载软件使用，这种就不属于海关监管范围。因此，“劳务发生地”是一个从理论上来看正确的做法。但是落实到税收征管实践中，对于各种营业税劳务，究竟以什么标准判定其发生在境内和境外，这个就涉及到税收原理到政策落地执行层面的问题了。 正如被OECD各国财长所公认的，“渥太华税收框架条件”(the Ottawa Taxation Framework Conditions)所提出来的一个理想的税制所应该满足的5个条件应该是大家共同的追求： 那我们为什么要在2009年营业税暂行条例修订时，把原来营业税下的以“所提供的劳务发生在境内”来判定跨境劳务的征免税规则，改为按照“劳务的提供方或接受方是否在境内”作为判定跨境劳务的征免税规则，应该是在征管实践中对照上面这些原则出现了很多的问题。
2016年营改增最新政策解读金融服务业营改增办税指南 纳税人 1、在中华人民共和国境内提供金融服务的单位和个人为增值税纳税人 单位，是指企业，行政单位，事业单位，军事单位，社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 在境内销售提供金融服务是指金融服务的销售方式或者购买方在境内。 2、金融机构 (一)银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。 (二)信用合作社。 (三)证券公司。 (四)金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。 ( 五)保险公司。 (六)其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。 3、金融企业 金融企业是指银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。 征收范围 一、金融服务业的增收范围，按照试点实施办法附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。 二、金融服务税目注释 金融服务是指经营金融保险的业务活动、包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融产品转让。 (一)贷款服务 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。 融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。 以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。 (二)直接收费金融服务。 直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所(平台)管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。 (三)保险服务。 保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。 人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。 财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。 (四)金融商品转让。 金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。 其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。 税率和征收率 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，纳税人提供金融服务的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人提供建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的建筑服务，征收率为3%。
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
营改增后税收政策效应分析 “营改增”试点的政策效应分析 2011年10月26日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议决定，从2012年1月1日起，在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税。从2012年1月1日起，上海市交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。由此，上海先行进行营业税改征增值税试点工作正式展开。 一、进行营业税改征增值税试点的政策影响 本文主要从对试点行业的税负、税务部门的征管权限以及对试点地区的财政收入等三个方面对该政策的效应进行分析。 （一）营业税改征增值税对试点行业的税负影响。 1、营业税改征增值税对交通运输业的税负影响。在营业税改征增值税之前，交通运输业在营业税税目中属于“交通运输业”的征收范畴，税率为3%，营业税改征增值税后，交通运输业的企业会涉及两个税率：如果是一般纳税人，按照11%的税率征收；如果是小规模纳税人，按照3%的征收率征收。对于前者来说，貌似税率提高，税负增加，其实不然。根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》的规定，一般情况下年不含税应税服务额达到500万才会被认定为一般纳税人，同时，根据现行增值税条例和实施细则的规定，增值税一般纳税人可以享受进行抵扣政策，也就是说交通运输业企业购进的作为经营用的汽车、固定资产、汽油以及其他材料的进项税额可以予以抵扣，由于抵扣的影响，试点交通运输企业的最终税负率会远远低于上述名义税率11%。 根据分析可以得出，此次营业税改征增值对于交通运输业的税负影响是结构调整，稳中有降。 2、营业税改征增值对现代服务业的税负的影响。此次营业税改征增值试点的另一个行业就是部分现代服务业，主要包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。这些行业在营业税改征增值前，属于营业税的“服务业”税目征收范畴，按照5%的税率征收营业税；营业税改征增值后如果是一般纳税人，其中有形动产租赁服务按照17%的税率征收增值税，其他行业按照6%的税率征收增值税，如果是小规模纳税
第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 第五条符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 第七条两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。 注：《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）本条规定自2017年7月1日起废止。 第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。 第二章征税范围 第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。
营改增对万科地产影响分析 ［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业 税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开 发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析 了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行 业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税， 这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征 税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试 点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施， 体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实 施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有 所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正 式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在
“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化
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“营改增”最新政策解读与税务筹划 会务组织：一六八培训网 时间地点：2016年05月27-28日广州 06月04-05日上海 06月25-26日深圳 学员对象：总经理、高管、税务专员、财务人员等企业税务方面专业人员 授课方式：案例研讨、角色演练、小组讨论等形式的互动式，要求全员参与。 元/人（包括资料费、午餐及上下午茶点等） 1 月 1 日交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点以来，试点范围和行业逐 3 月 5 日李克强总理在政府工作报告中明确，房地产、建筑施工业、金融保险业和生活服务业将在 2016 年 5 月 1 日起“营改增”。如何应对“营改增”带来的好处，享受结 “营改增”税收法规的大范围变化给企业的 布局中的重要作用。通过寻求战略布局及税务筹划的创新思维和方法，来提升企业税收策略和对策，同时防范由税务引发的法律风险。具体培训收益可以主要概括为以下几点： 1、全面了解“营改增”的最新政策法规变化 2、了解“营改增”的最新政策变化对企业的影响 3、掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法 4、掌握企业日常经营管理的税务管理与避税方法 5、掌握增值税的会计核算和“营改增“的特殊处理 1、“营改增”最新税收法规政策的解读 2、“营改增”政策变化给企业带来的新契机 二、 “营改增”最新税收法规政策分析 1、营业税改增值税的政策解析
2、营业税改增值税的税收优惠政策 3、一般纳税人和小规模纳税人的区别 4、可抵扣与不得抵扣进项税 5、“营改增”过渡政策如何执行 第二讲：“营改增”带给企业的机遇与挑战 一、“营改增”政策带来哪些发展机遇 1、全面降低纳税成本的深度分析 2、节税效益促发商业模式的创新和升级 二、“营改增”政策带来哪些严峻挑战 1、企业财务管理难度加大 2、企业涉税风险进一步增大 第三讲：“营改增”企业经营应对策略 一、商业模式与经营流程的规整与设计 1、不同的商业模式（经营流程）决定税负的轻重。 2、如何创新商业模式（经营流程），从而获得节税效益的最大化。 二、组织结构的梳理与设计 1、如何选择和调整企业组织结构，从而改变企业的纳税待遇。 2、设计和调整组织结构的有效路径与方法。 第四讲：“营改增”财务管控方法 一、企业内部管理流程的思考与设计 1、采购环节涉税流程的管控 2、销售环节涉税流程的管控 二、销项税额中的管控与疑难问题处理 三、进项税额抵扣疑难问题的管控 四、“营改增”票据管理涉税风险防范 第五讲、房地产、建筑业“营改增”税务筹划与案例分析 一、“营改增”政策要点与筹划思路 1、“营改增”政策税务筹划要点 2、“营改增”税务筹划思路 二、纳税人的税务筹划 三、税率的税务筹划 四、应纳税额的税务筹划 五、“营改增”税务筹划方式
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
“营改增”对房地产业的效应分析 ——以保利集团为例 [摘要]从2016年5月1日起，国家全面推开“营改增”试点，将房地产业纳入“营改增”试点行列。在研究目标企业的基本情况、房地产行业概况的基础上进行“营改增”的影响分析。基于“营改增”和“去库存”的双重政策的视角下，对保利集团的税负、成本情况和利润进行理论和数据分析，得出“营改增”后对房地产企业的影响。同时，根据“营改增”对各线城市的影响，分析出企业应在各线城市中的相应措施。通过分析“营改增”对房地产企业的效应分析，更好地推动企业转型升级以及房地产市场的健康发展。 [关键词]“营改增”；房地产企业；税负；影响分析
Analysis of the Effect of VAT on Real Estate - Poly Group as an Example Abstract：Since May 1, 2016, the state has comprehensively pushed forward the reform of VAT, and incorporated the real estate industry into the pilot reform of VAT. In the study of the basic situation of target enterprises, the real estate industry on the basis of the VAT impact analysis. Based on the theory of "tax reform" and "reducing their unsold homes", this paper analyzes the tax burden, cost and profit of Poly Group, and obtains the influence on the real estate enterprise. At the same time, according to the VAT on the impact of the city line, the analysis of enterprises in the line should be the corresponding measures in the city. Through the analysis of the VAT on the real estate business effects analysis, to better promote the transformation and upgrading of enterprises and the healthy development of the real estate market. Keywords：VAT；Real estate enterprises；Tax burden；Impact Analysis
2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业 的影响开题报告 房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。 2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题: 1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额, 2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税, 3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税, 4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策, 5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税, 6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理, 7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税, 8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制, 10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税, 许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。 ? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼 )工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。 ? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
营改增对交通运输业的效应分析引言 1.研究背景 交通运输业的建设不仅是关系到民生的重大问题，更是影响着国民经济发展的命脉。自我国交通运输业的税收实施“营改增”以来，我国交通建设项目的税收的标准化、规范化程度不断提高，交通建设项目质量也得到了有效提高。这对加快我国基础交通设施建设，促进国民经济平稳、健康、快速发展具有重要意义。但是也有研究表面，在营业税改征增值税政策实施的初期，由于交通运输企业的生产经营周期不稳定，企业的人力成本、路桥费、房屋租金、保险费等主要成本均不在抵扣范围，成本不可抵扣的项目比重过高使企业应纳增值税负增加，交通运输相关企业的赋税压力并没有减少，因此很多的交通运输企业绩效没有明显改。同时，与其他的第三产业相比，交通运输业又具有服务范围广、影响国民经济大等特点，因此税收制度改革对于交通运输业的影响以及如何应对收税变化的负面影响是一个值得讨论的话题。 2.研究目的和意义 1.2.1研究目的 交通运输业在实施“营改增”的税收政策以来，交通运输企业的财务状况受到了比较大的影响。由于“增值税”的一个非常大的特征是税负抵扣机制，简单来说就是实施“营改增”之后，企业的可抵扣的税务项目比重将在很大一方面影响“营改增”企业的税负。如果企业在可抵扣进项税额方面的支出比例较大的，其增值税负担应当减轻；如果企业在不可抵扣进项税额方面的支出数额较大的话，则在以增值税代替营业税后，税收负担很可能增加。笔者通过比较“营改增”实施前后对交通运输企业税负影响，讨论了对于相关企业在政策下的发展方向以及如何顺应政策使企业得到更好的发展。 1.2.2研究意义 税收是我国的财政收入的主要来源之一，它在调控社会财富分配和维护社会稳定方面起着不可替代的作用;交通运输业的建设不仅是关系到民生的重大问题，更是影响着国民经济发展的命脉。二者对于我国经济建设和社会安定都有着不可
我国“营改增”自２０１２年１月１日在上海１＋６行业试点后，２０１３年８月１日试点又扩大至１＋７行业，并在全国推行。从理论和实践结合分析，“营改增”不但是我国税收制度的重要变革，同时对企业税负、财政收入、经济增长、结构调整、产业转型、居民福利产生着重要影响。 一、企业税负效应 “营改增”作为我国结构性减税政策中最为重要举措，具有总体减税幅度大，并呈企业、行业、产业结构性减税特征。 １．企业税负效应。“营改增”对试点企业具有减税效应。因为在“营改增”前，服务业缴纳营业税，服务企业从上游企业购入材料和设备缴纳增值税，购入服务缴纳营业税，无论是增值税还是营业税，均不能在服务业营业税中抵扣，从而形成重复征税。“营改增”后，服务业缴纳增值税，服务企业外购材料、设备、服务承担的进项增值税允许在服务企业销项增值税中抵扣，从而避免了服务企业与上游企业之间的重复征税，减轻了服务企业税收负担。截至２０１２年底，上海共有１５．９万户企业纳入“营改增”试点范围，超过９０％试点企业税负明显减轻，税负有所增加的企业不 到１０％，减税效果较为明显。① 主要是由于增值税 进项抵扣减税幅度大于税率提高增税幅度，从而总体上产生减税效应。 ２．行业税负效应。“营改增”试点企业总体税负减轻，但有明显的行业差异性特征。在“营改增”试点所确认的交通运输业、研发和技术服务业、信息技术服务业、文化创意服务业、物流辅助服务业、有形动产租赁服务业和鉴证咨询服务１＋６行业中，增税企业主要集中在交通运输业和部分租赁业。交通运输业之所以税负上升，主要是税率由征 营业税时的３％提高到征增值税时的１１％，在进项税抵扣产生的减税不足以抵销税率上升产生的增税时，导致税负上升。但从行业细分业看：航空运输由于航空用油占比较大，设备、机修、地面服务纳入抵扣范围，可抵扣进项税比例较高，虽为运输企业仍有较大幅减税；陆上运输企业由于进项抵扣比例不高，再加上道路收费等没有纳入抵扣范围导致抵扣不充分，经济不景气下企业设备购置推迟，导致企业税负大幅度增加；而水上运输企业由于“营改增”前已购运输设备，“营改增”后不再增添致使企业税负大幅上升，反之则税负大幅下降，企业苦乐不均。而租赁业之所以税负上升，主要是税率由征营业税时５％提高为征增值税时１７％，使税负较大幅度上升，但融资租赁企业实行“营改增”后实际税负超过３％部分增值税即征即退政策，使融资租赁企业在享受即征即退时税负基本平衡，但地方税不退导致总体税负有所上升。 ３．产业税负效应。“营改增”不但消除了试点企业重复征税，减轻了试点企业税收负担，更为重 我国“营改增”的财政经济效应 ＊ □ 胡怡建 田志伟 内容提要：本文剖析了“营改增”对企业税负、财政收入、经济增长、结构调整、产业转型、居民福利的内在影响，以期为促进“营改增”的深入改革，转变我国经济发展方式提供参考。 关键词：“营改增” 财政经济 效应研究 *本文是胡怡建主持的国家自然科学基金项目《我国结构性减税制度变革、效应分析和风险控制研究》（项目批准号71373151）阶段性研究成果。① 姚玉洁、徐 蕊《上海营改增一年整体减税逾270亿元，试点企业盼扩围加速》,《新华网》2013年3月3日。
营改增对房地产的影响 摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。 关键词：营改增；房地产；税收；影响 一、什么是“营改增” “营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”
是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。 增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。 在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物
“营改增”时间表、政策内容及现状 2011年11月，国家财政部、税务总局发布了经国务院同意的《关于印发<营业税改征增值税试点方案>的通知》，这是继2009年增值税转型改革之后的又一重要措施。营业税改增值税是我国结构性减税的重要步骤，是财政支持经济发展的重大举措，政策的实施将给相关行业带来深远影响。 一、营改增政策实施时间表 实施思路：从经济发达大城市试点，然后再辐射到全国。按照国家规划，我国“营改增”分为三步走： 第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。 上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知，财税[2011]111号，二O一一年十一月十六日第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。 关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知，财税[2012]71号，2012年7月31日试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。 试点日期： 北京市应当于2012年9月1日完成新旧税制转换。 江苏省、安徽省应当于2012年10月1日完成新旧税制转换。
福建省、广东省应当于2012年11月1日完成新旧税制转换。 天津市、浙江省、湖北省应当于2012年12月1日完成新旧税制转换。 第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。 试点地区先在交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。二、营业税改征增值税的主要内容 2011年11月16日，国家财政部、税务总局发布了经国务院同意的《关于印发<营业税改征增值税试点方案>的通知》，以及随后发布了若干税收政策的补充通知、上海市试点通知、北京等八省市试点通知等文件。营改增试点主要涉及几方面内容：一是主要产业方面，本次“营改增”主要选择交通运输与部分现代服务业两大行业作为改革试点。二是税率方面，在现有一档基本税率17%、一档优惠税率13%的基础上，增加了11%和6%两档税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，对出口劳务实行零税率。三是计税方式，规定交通运输业、建筑业、邮政运输业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用简易计税方法。四
关于营改增减税效应分析 关于营改增减税效应分析 关于营改增的减税效应，见仁见智，有的试点纳税人人认为税负下降了，有的则感觉税负增加了。这种看似矛盾的说法，与看待问题的角度、方法有很大关系。 营改增之所以能起到减税效应，关键在于营改增将因营业税、增值税并存导致中断了的抵扣链条，重新连接起来，通过抵扣机制，实现只对本环节增值额征税，消除了对营业税纳税人和增值税纳税人的重复征税，从而减轻试点纳税人和原增值税纳税人的税收负担。那么，为什么有的试点纳税人感觉税负加重呢？结合工作中遇到的案例，主要有以下原因： 一是在营改增之前采购设备造成的。以运输业试点纳税人为例，在营改增之前采购运输设备的试点纳税人，因无法抵扣设备的进项税，导致税负加重，而营改增之后采购运输设备的纳税人，之前与之后，哪怕只差一天，也可以抵扣购进设备的进项税，不但税负下降，甚至可能在试点之后一段时期内，因为进项税额大于销项税额，不用缴纳增值税，税负可以降到零。 二是购进不均衡造成的。由于增值税实行购进扣税法，只要取得进项税发票，不论与这张发票对应的原材料使用多长时间，都可以一次性抵扣。所以，在销售均匀的情况下，购进支出不均衡，导致不同月份税负变化较大。购进支出大，进项税多的月份，应纳税额少，甚至不用缴税，税负下降。购进支出少，进项税额少的月份，应纳税额
大，税负增加。 三是改革不彻底造成的。在不动产、金融业纳入营改增试点之前，对一些不动产比重大，利息支出大的企业，因为无法抵扣，可能导致税负增加，在营改增全部到位后，随着抵扣项目的增多，税负会逐步下降。 四是供应商造成的。有的供应商是小规模纳税人，无法开具专用发票，导致试点纳税人无法取得进项税发票。但是小规模纳税人一般销售价格相对低一些，试点纳税人可以弥补，因没有专用发票抵扣造成的损失。 五是采购商造成的。有的试点纳税人本来可以享受增值税免税等优惠政策，但是采购商要求其开具增值税专用发票，试点纳税人为留住客户，不得不以放弃免税，转而缴税为代价，给采购商开具增值税发票，造成税负增加。 基于试点纳税人税负加重的各种原因，看待营改增对税负的影响，应该从以下角度： 一是从纳税人整体看。营改增是一项税制改革措施，是一项宏观经济政策，评价其效果，应首先从宏观的角度，从整体的角度。从纳税人整体看，绝大多数纳税人税负是下降的。原增值税纳税人，由于购进营改增服务可以抵扣进项税，税负是下降的。试点纳税人中的小规模纳税人，税率由５％降低到３％，税负是下降的。试点纳税人中的一般纳税人，税负增加，也不应是普遍现象。 二是从改革全过程看。试点纳税人税负增加的原因之一，是改革
新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大 为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例 学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系 年级：2012级 专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。 关键词：营改增税制；房地产；万科地产
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages