营改增对房地产企业纳税的影响
营业税改增值税，即“营改增”，是十二五规划下一项结构性的减税措施。目前被外界视为我国自1994年税改以来，流转税制最为猛烈、重大的一次变革，增值税作为企业的主体税种之一,在"营改增"下企业进行纳税筹划,不仅有利于减轻企业纳税负担,有效的消除现行税收制度中的重复征税现象，节约资金支出,而且可以有效地降低企业财务风险，加强中央税收，平衡中央与地方的财权。本文从对"营改增"政策的解读入手,分析了"营增改"对房地产企业纳税的影响,并提出了"营改增"政策下企业进行纳税筹划的有效策略。
一、“营改增”内容及解读
“营改增”背景及内容。“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。
2011年11月，财政部营改增试点方案，按照“方案”要求，“营改增”于2012年1月1日起首先在上海部分地区及行业进行试点，并在“十二五”期间逐步推广至全国范围。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上增加了6%、11%两档税率,不同税率适用税目的具体内容是:提供有形动产租赁服务,税率为17%;提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务,税率为11%;部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务,税率为6%;年应税服务销售额500万以下(交通运输业和部分现代服务业),适用简易征收方式征收率为3%。
营改增”的意义。营业税改征增值税，其主要目的有四个，即：降低赋税；完善现有税制，消除重复征收，减轻企业纳税负担；促进产业融合，升级产业结构，在税收上大力扶持占营业税征收主体的第三产业；优化投资、出口和消费结构，增强我国企业在国际上的竞争。营业税改征增值税是中国税制改革及增值税制度改革中关键的一步，其对中国经济发展方式转变、产业结构优化、税制体制完善产生深远的影响，有助于增值税体系的完善以及增值税收入的增加，提高城市竞争力。营业税改征增值税消除重复征税，社会再生产各个环节的税负下降，企业成本下降引起物价降低从而降低通货膨胀水平。
二、“营改增”对企业的影响
“营改增”影响有利有弊，对于企业来说犹如一把双刃剑，因此，我们不能把“营改增”单纯的看为国家的减税政策。从长远意义上讲，营业税改征增值税是国家税制改革的一项重大安排，有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响，有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进二三产业融合发展，完善产业结构，有利于建立覆盖货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。从现实角度来看,“营改增”整体会降低企业的税负，就不同行业而言，营改增带来的影响也不相同。
对企业税负的影响。首先，“营改增”从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高等问题，进而可以减少企业的纳税额度；其次，增值税税率在现行增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，降低了企业纳税负担；第三，由于所购服务的增值税额可作进项抵扣，因此“营改增”同时降低了购买服务本来就缴纳增值税的企业的纳税负担。目前，从实行“营改增”的试点城市与试点行业的成效来看，有多数的企业都
实现了税制改革的预期目标，有效地降低了原有的纳税额度，实现了企业经济效益的稳步提升。尤其是“营改增”中对于中小企业按3% 税率征税的政策，对中小企业的生产力起到了大大解放的作用，扩宽了中小企业的未来发展空间。以北京、上海等试点城市的第一季度的财务信息反馈来看，有近七成企业的财务负担有名下降。提高了企业的经济利润及市场竞争力。
对企业财务管理的影响。营业税改征增值税对企业财务管理也带来了一定的影响，这主要表现为以下几方面：会计核算变化。如果参照原来的营业税核算服务发票金额即为取得服务收入，实际发生的列支为相应的成本，收入额（或者收入差额）×税率=税收。而在营改增后应纳税额是本期销项与本期进项之差，进项和销项税额则分别通过应交税金来进行核算。上述可以看出税金的核算、收入核算、购入服务等都发生了变化。
发票的使用管理发生了变化。税务部门对增值税专用发票的管理更加严格，因为增值税专用发票对企业对外提供服务产生的销项税额和企业日常采购商品、接受服务环节产生的进项税额有直接的影响，进而会对企业增值税的缴纳金额产生影响。混业经营会计核算要求提高。目前，混业经营企业普遍存在，本次税改规定混业经营在不能分辨明细核算各类业务的前提下，税率从高。
三、“营改增”试点对房地产企业税收的影响
现行税制涉及房地产行业的有14个税种。目前，在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，因此“营增改”对房地产企业税收将会造成深刻影响。
“营增改”对房地产企业建造成本的影响。建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营增改”，将会因为建筑材料来源方式多、供应商及材料种类杂散，以及为施工企业提供专业的劳务服务税率提高，而使建筑业实际税负加大，从而直接造成房地产企业建造成本增加。
其次，如果建筑安装企业改为缴纳增值税，随着适用税率的提高，其购进材料必然要取得增值税专用发票，这就堵住了上游供货商偷逃税的漏洞；如果向房地产开发商多开具增值税专用发票，其本身会承担很重的税负，因此不可能再虚开、乱开发票，从而也堵住了房地产开发商偷逃税的漏洞。
房地产行业税负的影响。实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的加个，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价体制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，而流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税——增值税，其数额通过层层抵抗的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改
增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。
力促房地产企业转型升级。推进经济转型升级，加快服务业发展，需要税收政策的有力推动，政策导向将促使房地产市场转型。而“营改增”有利于产业转型升级。此次试点总体上可减轻房地产开发企业的税负,增强其发展的能力。
房地产企业转型升级，即从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等精装修房等将成为新的业务增长点，混业经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。
从短期来看，对房地产开发贷款的严格控制，是房地产企业启动多元化融资渠道的触发因素，也是过去两年房地产金融产品迅速增长的原因；从长远的视角来看，房地产行业的多元化，会导致企业资产与负债结构的重新匹配，意味着一次性的资金支出需要通过房地产金融产品来应对，否则房地产转型也会受到一定的抑制。
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
浅谈“营改增” 对企业税负和营业利润的影响 【内容摘要】本文通过对目前的热点“营改增”的背景和原因的认识，分析了税制改革后对小规模纳税人和一般纳税人的税负影响和对企业利润的影响，认清了营改增对各行业的税负的不平衡影响。【关键词】营改增重复征税税负分析利润影响 一、“营改增”的背景及原因 如何减税为企业减负，如何促进企业的结构调整，促进产业结构的升级，成为目前中国经济发展遇到的难题之一，正是在这样的背景下，2011年11月16口，财政部和国家税务总局发布了经国务院同意的《营业税改征增值税试点方案》等文件，自2012年1月1口起在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。 可以说，营业税改征增值税主要是由于营业税的缺点和增值税的优点决定的。营业税存在着重复征税和累计税负、阻碍服务业发展、切断增值税的抵扣链条和征收管理困难等缺点，这也是营改增的主要原因。 二、营改增后税负分析 1．对小规模纳税人税收负担的分析 营业税改征增值税后，由于小规模纳税人是按不含税销售额依3%的征收率计算征收增值税，因此，对小规模纳税人而言，其税收负担是增加还是减少，关键看增值税的征收率与原来课征营业税时的税率
谁高谁低。除了交通运输业为3%，其他6个服务业的营业税率均为5%，高于小规模纳税人的增值税征收率，因此，即使不考虑价外税因素，其他6个服务业的小规模纳税人的增值税负担都会比原来课征营业税时的营业税负担要低。虽然交通运输业的营业税率和实行增值税后的征收率都为3%，但增值税是价外税，征收增值税后，运输业的销售额要换算成不含税销售额，即要从其销售额中剔除增值税后作为计征依据，因此，交通运输业小规模纳税人的增值税负担也要比课征营业税时低。也就是说，“1+6”行业改征增值税后，其小规模纳税人的税收负担均出现不同程度的下降。 很明显，对小规模纳税人来说，此次“营改增”是个极好消息，为企业降低了税负，增加小规模纳税人的生存机会。 2．对一般纳税人税收负担的分析 营业税改征增值税后，交通运输业和现代服务业一般纳税人的增值税分别适用11%和6%两档税率，如果一般纳税人没有进项税额可以抵扣的话，由于这两档税率均高于原来征收营业税时的税率，因此，其税收负担明显增加。假设现代服务业和交通运输业的销售额分别为X 和Y，则改革前，现代服务业和交通运输业缴纳的营业税分别为5%X 和3%Y。改革后，缴纳的增值税分别为5.66%X［公式：X/(1＋6%)×6%］和9.91%Y［公式：Y/(1+11%)×11%］，税收负担分别增加13.2%和230.33%。 但是，通常纳税人都有外购项目，其进项税额可以抵扣，包括外购的机器设备、水费和电费所含的进项税额等，因此，营业税改征增值
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(V AT)" "is the business tax reform V AT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. a the
建筑业“营改增”税负测算分析！（详细） 2016-03-15 马泽方方斌国 随着建筑业“营改增”的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化是必须考虑的问题。本文以实地调研数据为样本，根据《财政部国家税务总局关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》（财税〔2011〕110号）明确的建筑业适用11%税率，对“营改增”后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。1建筑业特点及主要风险建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：（一）建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账 凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。“营改增”后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税 款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。（二）建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其
他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，“营改增”后税负可能上升较多。（三）建筑业采购市场不规范。建筑企业的多数大型设备，如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳务工队带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料，如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业“营改增”后税负增加。2建筑业“营改增”税负测算方法为了便于对“营改增”前后税负变化进行对比，我们将“营改增”后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额工程销项税额=[工程结算收入÷（1+11%）]×11%工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率全部实施“营改增”后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业“营改增”后的税负情况。第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用 发票。因为随着“营改增”的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。3建筑业营改增税负的具体测算我们选择了省内较大建筑企业，其业务也具
营改增对万科地产影响分析 ［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业 税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开 发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析 了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行 业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税， 这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征 税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试 点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施， 体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实 施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有 所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正 式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在
“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化
编号 南京航空航天大学金城学院 毕业论文 “营改增”对房地产企业的 题目影响及研究 ——以万科集团为例 学生姓名 学号 系部 专业 班级 指导教师 二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书 本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目： ）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知， 除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论 文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名：年月日 （学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例 摘要 2016年5月1日房地产业开始
“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加 之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突 出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期 作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要 的理论和实践意义。 本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然 后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再 次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上 为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。 关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be
营改增对企业税负的影响及建议 2012年，营改增的试点工作开始在我国推行。社会上各界就营改增效果以及对企业的影响进行研究探讨。本文针对营改增给企业带来的基本影响着手，重点分析营改增对企业的财务数据以及税收负担的改变，并针对在营改增中企业所遇到的问题提出一些有建设性的管理意见。 标签：营改增财务数据税收负担管理建议 1994年税改以来，营业税和增值税是我国现行税收体制中流转税的重要构成部分，其在我国税收收入中也占了相当大的份额。营改增是结构性减税政策之一，作用巨大，这一举措为减税制度创新做出了重大贡献。 一、营改增对企业的基本影响 从税负变化来看，营改增对企业造成的影响如下：对增值税的一般纳税人以及小规模的纳税人影响不大；营改增后转变为增值税一般纳税人的企业税负有增有减但整体减少；营改增后为增值税小规模纳税人的企业税负明显减少。随着市场上越来越大的竞争力，影响因素转变为是否能够开具有关的增值税发票以及抵扣增值税的进项税额范围和时间。 1.原增值税纳税人 1.1增值税一般纳税人 在营改增前，如果增值税一般纳税人是企业，仍沿用以前的计税方式。只要不与营改增的企业有业务上的来往，就不会受到任何的影响。如果企业合作方有营改增企业，就能够得到更多的增值税的专用发票，从而增加了能抵扣的进项税额，降低税收负担，减少成本费用。 1.2增值税小规模纳税人 税改前后，其税基、税率都不发生改变，然而，当这类企业与营改增企业存在业务往来或竞争关系时，可能会因为无法开具增值税专用发票而竞争力降低。 2.营改增企业 2.1营改增后认定为增值税一般纳税人 对于这类纳税人，税改前，企业以营业收入为税基，按营业税税率缴纳营业税。税改后按其增值额的11%（交通运输业）或6%（现代服务业）缴纳增值税。企业实际的税收负担是增加还是减少取决于产品或劳务的增值率【为了便于比较分析，我们引入增值率这个概念，增值率=（不含税销售额-外购项目价款）/不
2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业 的影响开题报告 房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。 2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题: 1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额, 2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税, 3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税, 4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策, 5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税, 6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理, 7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税, 8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制, 10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税, 许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。 ? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼 )工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。 ? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/c79017011.html, 关于“营改增”对企业税负影响的分析 作者：俞鹏飞 来源：《丝路视野》2017年第25期 [摘要]自2012年起，我国开始在上海开展“营改增”的试点工作，并于同年在8个省、直辖市等扩大了实施的范围，2013年8月起在全国范围内进行“营改增”。“营改增”的大范围推广和实施不仅消除了重复征税的问题，更实现了结构性减税的主要目标。本次税制改革的深入实施对于建立健全我国的税务制度、促进我国产业的升级、优化经济结构等起到了积极的促进作用，对于在国内创造公平的税制环境、促进社会经济的发展有着重要的意义。本文将就“营改增”对企业税负的影响进行量化分析。 [关键词]营改增；税负；影响 一、“营改增”的实施对企业的税负带来的影响 随着“营改增”的实施，对企业的税负也带来了一定程度的影响，这些影响既有积极的正面影响，也有消极的负面影响。 （一）“营改增”的实施对企业税负带来的正面影响 就目前我国推行“营改增”的现状来看，在试行地点的税负出现了总体上的降低，从而提升了当地的经济效益。很多中小企业的税务支出明显降低，减税的成效比较明显。这在很大程度上有效缓解了我国企业税负重复征收、税率较高的问题，在减少企业税负的同时明显提升了企业的经济效益，为促进企业的壮大与进一步发展奠定了基础。站在长远的发展角度来看，不仅促进了企业技术服务与新产品的研发，更促进了企业服务价格与最终产品的降低，有效提升了企业的经济效益。 （二）“营改增”的实施对企业税负带来的负面影响 从目前“营改增”对企业税负带来的负面影响来看，主要是使得部分企业的税负增加。对于普通纳税人而言，在实施“营改增”后，企业的税负是否会出现增多的现象，主要就在于进项税额的多少，如果进项税额的数额达到了一定的程度，必定会增加纳税人的税负。另外，如果纳税人不能获得进项税票，那么必定会导致可抵扣的进项税额严重不足，从而增加企业的税负。在同等情况下，“营改增”如果保持税务基础不变，那么也会产生对税率的提升，由于有的企业的生产资料的成本与同行业中的资金连续性情况所占的比例降低，而增加了对人力成本的投入比例，那么也会增加企业的税负。 二、“营改增”对企业税负影响量化实例分析 （一）“营改增”对服务行业的税负影响分析
营改增对房地产的影响 摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。 关键词：营改增；房地产；税收；影响 一、什么是“营改增” “营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”
是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。 增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。 在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物
“营改增”对企业税负的影响及对策思考 在我国之前的税收体制中，增值税与营业税同属于流转税。增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。从征税范围看，增值税与营业税相比，具有避免重复征税、贯彻公平税负的优势。经过了几年的探索、试点，终于在2021年5月1日开始正式实施“营改增”。 1 “营改增”政策的主要内容 营业税改征增值税试点改革是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革。 根据规定，交通运输业和部分现代服务业是实施“营改增”两大范围，其具体明细为：交通运输业包括陆路运输、水路运输、航空运输和管道运输；部分现代服务业则包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁和鉴证咨询。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上，增加了6%、11%两档税率，不同税率适用税目的具体内容是：提供有形动产租赁服务，税率为17%；提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务，税率为11%；部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务，税率为6%；年应税服务销售额500万以下（交通运输业和部分现代服务业），适用简易征收方式征收率为3%。营业税改征增值税试点的纳税人主要分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。按照不同种类纳税人其应纳税额计算方式不同，包括一般计税方法和简易计税方法两种。增值税一般纳税人适用一般计税方法，分别按照17%、11%、6%三档税率计算销项税额，应纳税额是销项税额减去进项税额后的余额。增值税小规模纳税人则适用简易计税方法，按照不含税销售额乘以3%的征收率
新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大 为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
西南交通大学希望学院 本科毕业论文正文 题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例 学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系 年级：2012级 专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日
摘要及关键词 摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。 关键词：营改增税制；房地产；万科地产
Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages
营改增对企业税负的影响 定义 营业税：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 税目：交通运输业税率：3% 建筑业税率：3% 金融保险业税率：5% 邮电通信业税率：3% 文化体育业税率：3% 娱乐业税率：5%-20% 服务业税率：5% 转让无形资产税率：5% 营业税应纳税额=计税营业额×适用税率 增值税：对在我国境内销售货物或者提供劳务加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的流转税。（在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。） 税率 1.销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物税率：17% 2. 粮食、食用植物油、自来水、暖气、饲料、化肥等税率：13% 3. 提供交通运输业服务税率：11%（营改增项目） 4. 提供现代服务业服务税率：6% （营改增项目） 5. 出口货物等特殊业务税率：0% 6.小规模纳税人（不能抵扣进项税）征收率统一为：3% 一般纳税人：生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。除此之外，均为小规模纳税人。
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销售额=含税销售额÷（1+税率） 例如：一般纳税人A公司4月份购买甲产品支付货款10000元，增值税进项税额1700元，取得增值税专用发票。销售甲产品含税销售额为23400元。 进项税额=1700元 销项税额=23400/（1+17%）×17%=3400元 应纳税额=3400-1700=1700元。 国家对营改增的相关规定 2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。 2016年1月，国务院总理李克强主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负；增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整，引导各地因地制宜发展优势产业；2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。据统计：全面推开营改增预计减税规模将达9000亿元。 营改增的最初目标是为了把“全额征税、道道征收”转化成“增值征税、环环抵扣”，打通第二产业和第三产业的抵扣链条，避免对企业重复征税。这样的话，对于小规模纳税人来说，他们税收的应征税率调整会下降40.0%，从这里可以看出，小规模纳税人的税收会大大降低。营业税改增值税后，企业的会计核算在很大范围内发生改变，比如企业营业收人、企业生产成本和税负核算等。但是，如果资本性及成本支出所产生的进项税额大于企业收入的销项税额，那么，企业的税负将有所减少。反之，企业的税负就会增加。事实上，有很多因素都可以使企业的税负成本增加，比如，不具备一般纳税人的资格的企业供应商不可以开具增值税专用发票等。 试点行业 （一）、交通运输业：包括陆路、水路、航空、管道运输服务（增值税税率：11%） （二）、部分现代服务业[主要是部分生产性服务业（增值税税率：6%） 1、研发和技术服务 2、信息技术服务 3、文化创意服务（设计服务、广告服务、会议展览服务等） 4、物流辅助服务 5、有形动产租赁服务 6、鉴证咨询服务
“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析 前言：国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。最近传出国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业、房地产业的税率或定在11%，建筑业和房地产业“营改增”实施已迫在眉睫。 一、对房地产企业的影响： （一）、适用税收政策的变化预测 1 / 5
（二）、对企业招投标工作影响 1、对投标人资格认证（一般纳税人、小规模纳税人、个人）； 2、改变评标方法：从比较含税价格转变为比较除税后的采购价格（成本+进项税）； 2 / 5
3、合同条款修订：必须提供增值税专用发票。 （三）对会计核算工作影响 1、增设科目：应缴税金-应缴增值税（3个明细科目）； 2、收入、成本、税金必须单独核算，核算要更加规范； 3、核算难度相对增加，核算工作量增大。 （四）对税务管理工作的影响 1、房地产经营范围的评估，涉及工商税务变更； 2、计税模式导致税负变化，营业税是按预收账款计缴，营改增后由于前期待抵扣进项税额的因素将会出现一短时间的“零税负”，后期又可能因缺少抵扣而造成税负突升，现金流也会随之变动； 3、发票的领购、开具、发票抵扣认证、纳税申报方法改变，导致税务管理趋于复杂。 （五）营改增对建筑施工企业影响对房地产企业的系统影响 建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。依据现今的房地产开发企业行业总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。 二、应对策略 （一）、梳理已纳入营改增范围的成本费用项目 3 / 5
“营改增”对房地产行业的影响以及对策 摘要：“营改增”减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来说能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业应做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。 关键词：“营改增”；房地产；对策；影响 我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。 一、营改增对房地产行业的影响 （一）对建安成本的影响 房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来
看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。 由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的 税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。 （二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响 营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各 项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不 再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。 （三）无法适应统一税收政策 目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不 平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：
营改增对房地产企业纳税的影响 营业税改增值税，即“营改增”，是十二五规划下一项结构性的减税措施。目前被外界视为我国自1994年税改以来，流转税制最为猛烈、重大的一次变革，增值税作为企业的主体税种之一,在"营改增"下企业进行纳税筹划,不仅有利于减轻企业纳税负担,有效的消除现行税收制度中的重复征税现象，节约资金支出,而且可以有效地降低企业财务风险，加强中央税收，平衡中央与地方的财权。本文从对"营改增"政策的解读入手,分析了"营增改"对房地产企业纳税的影响,并提出了"营改增"政策下企业进行纳税筹划的有效策略。 一、“营改增”内容及解读 “营改增”背景及内容。“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。 2011年11月，财政部营改增试点方案，按照“方案”要求，“营改增”于2012年1月1日起首先在上海部分地区及行业进行试点，并在“十二五”期间逐步推广至全国范围。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上增加了6%、11%两档税率,不同税率适用税目的具体内容是:提供有形动产租赁服务,税率为17%;提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务,税率为11%;部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务,税率为6%;年应税服务销售额500万以下(交通运输业和部分现代服务业),适用简易征收方式征收率为3%。 营改增”的意义。营业税改征增值税，其主要目的有四个，即：降低赋税；完善现有税制，消除重复征收，减轻企业纳税负担；促进产业融合，升级产业结构，在税收上大力扶持占营业税征收主体的第三产业；优化投资、出口和消费结构，增强我国企业在国际上的竞争。营业税改征增值税是中国税制改革及增值税制度改革中关键的一步，其对中国经济发展方式转变、产业结构优化、税制体制完善产生深远的影响，有助于增值税体系的完善以及增值税收入的增加，提高城市竞争力。营业税改征增值税消除重复征税，社会再生产各个环节的税负下降，企业成本下降引起物价降低从而降低通货膨胀水平。 二、“营改增”对企业的影响 “营改增”影响有利有弊，对于企业来说犹如一把双刃剑，因此，我们不能把“营改增”单纯的看为国家的减税政策。从长远意义上讲，营业税改征增值税是国家税制改革的一项重大安排，有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响，有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进二三产业融合发展，完善产业结构，有利于建立覆盖货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。从现实角度来看,“营改增”整体会降低企业的税负，就不同行业而言，营改增带来的影响也不相同。 对企业税负的影响。首先，“营改增”从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高等问题，进而可以减少企业的纳税额度；其次，增值税税率在现行增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，降低了企业纳税负担；第三，由于所购服务的增值税额可作进项抵扣，因此“营改增”同时降低了购买服务本来就缴纳增值税的企业的纳税负担。目前，从实行“营改增”的试点城市与试点行业的成效来看，有多数的企业都