如何选择房地产的媒体广告
商业地产的媒体广告选择，类别和受众人群不同，其效果和影响方向也各不相同，我们在进行项目广告的投放媒体选择前，对它们必须有一个清晰的认识。 经济类
地产商中意的项目广告投放刊物多是经济类范畴的读物，尤其是高端物业。经济类刊物的读者多是财经金融界的高层人士，他们具有很强的购买力，而且投资兴趣浓厚。但此类人大多不是因为要购买而去关注刊物上面的广告，他们往往独立思考、冷静且理性。
在我国经济类读物中有“三足鼎立”的格局，他们是分别《21世纪经济报道》、《经济观察报》以及《中国企业家》。在业界也有这么一种说法，如果把经济类报纸比做一个金字塔的话，《中国企业家》是金字塔的塔基，《21世纪经济报道》是塔腰，《经济观察报》就是塔尖。如果把这三家算是老牌劲旅的话，那么《第一财经日报》就是半路杀出的黑马。
财经报刊推荐：《中国企业家》、《财经》、《新财富》、《理财周刊》（月末版）、《IT经理世界》、《21世纪经济报道》、《经济观察报》、《第一财经日报》。
在经济类杂志中，《中国企业家》的广告刊例价格是最高的。以整版广告的价格为例，《中国企业家》是7万5千元，其它杂志的广告价格从高到低依次是《IT经理世界》、《新财富》、《财经》、《理财周刊》（月末版），其中价格最高者与最低者相差3万7千元。造成价格差异的重要原因之一就是杂志的不同定位。
《中国企业家》算得上是我国经济类杂志的元老，具体来讲它是一份财经杂志，其定位68%的读者是企业中层以上管理者，其中42%的读者为企业首脑，而在此杂志上刊登的地产广告的项目都是别墅类高档物业，比如北京首创置业的温哥华森林别墅，中国保利集团的保利·垄上别墅等等。
《21世纪经济报道》、《经济观察报》、《第一财经日报》都以财经内容为主，它们的口号都是成为中国的《华尔街日报》。从三份报纸刊登的地产广告的项目类型看，也多是别墅及高档物业，其中《经济观察报》是唯一一份出现“头版广告刊例价格”的报纸，高达588000元。
《21世纪》被称为最善于做批评性报导的媒体，但前者更注重微观性的东
历史老照片不能说的秘密慈禧军阀明末清初文革晚清
西也是首份大批打入香港市场的大陆报纸。根据盖洛普的调查，《21世纪》的核心读者是政府官员和企业领导者。
《第一财经日报》创刊时，宣言与口号振聋发聩——力求成为中国最具影响力、权威性、最受尊敬的财经日报，成为一张和中国经济的未来相匹配的世界级的百年大报。该报的目标读者是中国的商界领袖、管理精英、金融投资专业人士、政策制定者和经济工作管理者、创业者。 新闻类
尽管以时政报导为特色的综合类新闻期刊在中国期刊界崛起得最晚，国内时政新闻类杂志在9000多种期刊中也只占极少的部分。从时间上算，时政新闻类杂志浪潮是从2000年才开始崛起的，但现下“四大周刊”的气势却容不得忽视，它们是《三联生活周刊》、《新周刊》、《中国新闻周刊》以及《新民周刊》。
新闻类刊物推荐：《三联生活周刊》、《新周刊》。
《三联生活周刊》算是国内最早出现的综合类新闻期刊，其家学渊源可以追溯到邹韬奋那一辈，据说当年的发行量已高达15万份。1995年复刊时，编辑部自上而下立志要把它做成中国的《时代》周刊。把新闻事件用文化评述的方式表达出来，是此书的特点。有媒体在评价它时，说：它身上有传统知识分子的书香气，却又深谙现代传媒的运作方式。它将文化和新闻完美揉和，为读者呈上了一份独特、新鲜、高品质的期刊盛宴。《三联》的读者多是“白骨精”，其所刊登的地产广告的项目多是中端物业。
《新周刊》的定位是中国最新锐的时事生活周刊，并立志要做中国的传媒供货商。《新周刊》的读者很难用某一阶层的人来界定，笼统的讲是从城市人群－白领－意见领袖（意见领袖指以自己的信息和观点影响他人），《新》给出的读者特征是：时代趋势的关注者、新一代物质主义者。 都市休闲、旅行消费类
以内容偏向来区分，可分为以《中国国家地理》为代表的科普思辨类旅游期刊，以及以《旅游情报》为代表的旅游消费类旅游期刊。
《中国国家地理》月刊
特点：以其特有的科学资源，每期主要围绕一个主题展开，主题多以中国的省市、自然风貌、物产为主，力求以杂志特有的科普视角带给读者不一样的旅游解读。
更趋向于介绍自然方面的地域风貌，风土人情，从不着痕迹地描摹出每个地方最具吸引力的自然旅游资源。稳坐非专业类旅游期刊销售量的头把交椅。
《旅游情报》月刊
特点：每月15日出版，以上海为主，覆盖长三角，为喜欢休闲度假的旅行者，提供吃、住、行、游、购、娱各方面客观、准确的信息。目前以超过第2名10个百分点的优势成为上海旅游类杂志市场销售的第一名。《旅游情报》旗下网站——旅游情报网。
《旅游情报》杂志紧抓“旅游”与“信息”两大主题，针对读者对旅游度假产品的实际需求，将可读性、指导性、可操作行、服务性融为一体。主要读者对象年龄30～50岁、具有一定经济基础和消费能力的的中产阶层，内容上更是以帮助读者“动起来”为第一目标，为读者提供丰富的旅游资讯和具有可操作性的实用旅游度假方案。自成立伊始，《旅游情报》便秉承捷讯传媒一贯的“坚持以读者的视角看问题”的办刊理念，坚持文章的实用性与版面设计的美观度完美结合，突破常规媒体“重欣赏轻操作”“看上去挺美却无法成行”的尴尬局面，用朴实的语言，没有刻意修饰的图片，按照读者实际需求设计的出游线路，为成千上万的普通旅游者提供了切实可行的旅行方案。
《时尚旅游》月刊坐落地点北京创刊时间 2000年7月主编廖敏版权形式合作版权合作媒体美国《TRAVELER》杂志主办单位
时尚传媒集团
媒体介绍：与全球最为广泛阅读的旅游期刊美国国家地理学会旗下《TRAVELER》杂志的版权合作，使《时尚旅游》步入了与国际接轨的道路，目标是提升中国都市白领的旅行理念和品位。
《时尚旅游》凭借其“国际视野、本土意识”的办刊理念，始终注重细节、追求卓越，引领
潮流。在高素质和高消费能力的人群中具有极强的号召力，成为高品质生活的标志之一。《时尚旅游》叙事风格充满个性和激情、报道角度新颖
独特，以找到新颖的旅游机会，展现新鲜的旅游体验为目的。以商务旅游、特色旅游、深度旅游的角度大力度贴近具有高文化素养、高消费水平的都市白领阶层。与NGS(国家地理协会) 版权合作后的《时尚旅游》更国际化，内容增加更多的独家报道，拥有更强的欣赏性和实用性。
特点：与同竞争类旅游期刊相比，他们更强调旅行目的地和旅行体验，更多“知情人”的视角，更多专家权威意见，更多精彩的图片，更关注目的地的可持续发展。
《新旅行Voyage》月刊坐落地点上海创刊时间 2004年5月主编孙占涛版权形式独立版权主办单位
财讯传媒集团
媒体介绍：《新旅行》杂志是高端旅行杂志的领军者，专门为具有国际化视野，并热情探索世界的经营阶层量身定制。以“优雅.深度.负有责任感的旅行”为口号，强调旅行品味、格调、乐趣，以“奢华、享乐、潮流”为主线，以“新锐、新颖、新奇”的视角，为读者量身打造充满人文关怀和审美气息的独家报道，提供新鲜热辣的旅行潮流资讯。
特点：运用“明星效应”。自2006年起，封面开始锁定为娱乐女明星。从明星袁泉、汤灿到名模莫万丹，虽然不是一线大牌明星，但这样的封面已经将其与其他旅游类杂志区分开来。继续由封面美女演绎的“封面故事”栏目，就更与衣饰时尚类杂志无异，美女美衣美景，更具标志性的标注，如“裙子提供”“鞋子提供”。编辑意图不外乎模糊读者视线，成为旅游时尚期刊的跨界第一人。具有都市时尚杂志的外貌，使得《新旅行》更像一本充满着奢华味道的都市时尚杂志。
《私家地理》月刊坐落地点上海创刊时间 2005年10月主编谢方伟版权形式
合作版权
合作媒体美国《Travel + Leisure》杂志
主办单位
上海文汇新民联合报业集团旗下的中润群思传媒
媒体介绍：《私家地理》是一本集旅游咨讯、生活休闲于一体的旅游期刊，它与美国资格最老、规模最大的旅游期刊《Travel + Leisure》合作，作为精致奢华旅行的倡导者《T+L》供给《私家地理》每期内容之四成，另外六成则采用特约撰稿人的文图，如果有适合的选题，杂志也会主动到实地采访，带给读者第一手最新的资讯，体现“私家地理”这一特色概念。
然目前中国的出境旅游主要分两类，一类为背包客，中国国内则称为驴友，另一类为组团性质。而现阶段的中国还很缺乏出境游方面的信息，背包客看的不少资料都是在网上整理的，缺乏准确度；旅行团过于走马看花，组团水准也良莠不齐。《私家地理》倡导的是一种时尚的旅游方式，和美国历史悠久的旅游期刊合作，就是希望借用他们的资源和经验，为中国的中产阶级办一本适合他们的旅游期刊。
通过杂志，读者能获知哪个城市新开了哪间时尚酒店，若要购买一些比较与众不同的玩意，他们应该去哪里找，城中最火的吃喝玩乐地在哪里。
特点：以出境游作为其主打，看上的当然是能负担得起出境游读者的高消费力，从销售量到广告销量，无疑都是以之为重。
《商务旅行》杂志月刊
特点：由中国期刊协会和中国最优秀的报业传媒集团----南方报业传媒集团联合主办，21世纪报系操盘运作；中国第一本“Business + Travel”概念杂志。为商务人士的因公差旅和个人旅行提供实用资讯，展现商务人士最佳的生活方式，让商务与旅行完美结合。Business Travel 提供的不仅仅是生活方式；旅行是切入商务生活的方式，是生意灵感和商业机会的来源。 时尚类
时尚类的杂志对地产同样投入了不小的关注力，而它们也多以对地产人物访谈的形式出现，此类人物主要是地产圈中的另类。记忆中，王石、潘石屹和张宝全分别上过《时尚男人》。刊物推荐：《magazine名牌》、《ELLE》。
《名牌》杂志是国内目前唯一一本把目标读者定位成精英男性的杂志，相对应《经观报》的“四有新人”，该杂志则是“三高”（高学历、高收入、较高社会影响力）的追求生活品味及自身精神境界的男性。据说该杂志已经成为众家国字头企业的钻石会员刊物，如中国联通、中国移动，且成为诸多高档会所的唯一指定进场刊物。 航空类
航空类杂志也是地产商们的狩猎场，中国三大航机杂志：《南方航空》、《中国之翼》（国航）、《东方航空》。基本坐飞机的人，都曾经在飞机上闲着无聊翻看过，除了人间仙境似的小镇，国际奢侈品牌，其他就是别墅广告了。在这三份杂志的刊例价格中，整版广告价格从高到低分别是《中国之翼》（99000元）－《南方航空》（78000元）－《东方航空》（75000元）。 网络类
曾经有过一个“中国地产网站100强”的专题，在如牛毛般众多的地产网站中，有三个最引人注目的：
搜房网https://www.doczj.com/doc/a65658581.html,/
搜狐焦点网https://www.doczj.com/doc/a65658581.html,/
新浪乐居https://www.doczj.com/doc/a65658581.html,/
新浪乐居目前已经成长为中国房地产、家居行业上下游产业链第一平台，以领先的网络媒体影响力和强大的信息服务产品平台，为消费者和产业链平台用户提供高效、便捷、专业的全方位服务。据目前在国内房地产互联网广告市场份额达50－60%。
胡韵鉴
2011年9月21日
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢？这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司（广告部）成功合作的关键。 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定预算→寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确定→媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 一、准备阶段 1．拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广
告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算 （1）广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用 （2）确定广告预算的方法
对媒体策略而言，不同的方法、不同的道路意味着不同的投入、不同的效果。媒介本身没有好与不好之分，只有针对特定广告活动有效与无效的区别。媒介之间不同的特性是不能相互替代的，西瓜有西瓜的作用，苹果有苹果的效果。对于企业而言，广告预算中，有80%以上的费用投入媒体，比例相当高。中国广告起步较晚，一些国际4A广告公司比较重视真正的媒体策划，其他大部分对媒体投放的研究还是处在较粗放的状态，特别是一些小广告公司代理客户充其量就是一个“黄金时段”的观念，一方面让多少企业主承受巨大资金压力，另一方面广告资金在投放中有多少由于不合理打了水漂。 事实上媒体的评估与选择是技术也是艺术，成功的媒体策略就是在分析目标顾客特点、产品特点和媒体特点的基础上求得三者的统一，进而实现目标顾客的针对性、表达力和适宜性和广告开支的经济性这一广告媒体选择的目标。笔者就试从以上三点出发阐述媒体选择的策略。 营销目标与媒介选择 两者寻求最大程度的吻合。扩大企业以及产品知名度、好感度与增加企业销售额的不同营销目标就有不同的媒介选择，前者以信誉较高的大众媒介为主，后者增加售点广告与邮寄广告为主。如果你业务的区域性很强，只在一个城市甚至几个街区，你就没有必要在别的地方瞎浪费钱了，在本地晚报或者日报上营销就行了，或者挨家挨户发送宣传单。能为你营销目的服务的媒介绝不止是四大媒介，能够传播你业务信息的任何工具，都应纳入你的媒介选择范围。无论是中央电视台“新闻联播”节目后代价上亿的广告时段，还是网上的一个小徽标，还是只印有你商号及地址电话的名片，都可以是你展开营销的工具。在现实市场运作中，企业在各地市场的销售状况并不相同，正如每个企业都存在重点、次重点或待开发市场一样。 近几年来，我国轿车行业价格降低和经济型车的热卖，必然刺激行业的广告消费。平面广告始终是行业的主流广告媒体。2006年1—4月轿车报刊广告量达到4.27亿元，增长16%，占总体广告量的40%以上，显示出轿车强势媒体的特征。比如，在国内顶级轿车中占一席之地的宝马轿车，由于看好中国的巨大潜力，在平面媒体的广告资金达到每年2000多万元。由于该品牌定位在顶级类的轿车，所以在媒体投放区域的选择上，主要是京沪穗深等一些沿海富裕的城市媒体和一些经济类杂志，如：《商业周刊中文版》《世界经理人文摘》等。 目标对象与媒介选择 消费者行为研究告诉我们，消费者的行为是存在差异性的，这种差异性的表现之一就是消费者接触各种媒体的习惯是不同的。电视、广播、报纸、网络及其各节目时段或栏目通常都有其相对固定的一部分观众、听众、读者和网民，在不同的媒体、网站上或不同的节目时段或栏目中刊播广告，路牌广告放置在市中心繁华地段与放置在城市近郊区，显然具有不同的效果。而采用不同的方式发放广告宣传单也同样会产生不同的效果。此外，电视、广播、报纸、网站等广告媒体在传播速度、覆盖面上也存在差异。因此，企业在选择广告媒体时，首先就应在确定目标顾客的基础上根据目标顾客接触媒体的习惯、他们的喜好，应该有针对性地选择频道，甚至具体到某个节目，选择合适的媒体及传递方式，使广告讯息能够有效地覆盖企业的目标顾客。 一个具有良好创意的广告，就一定能收到应有的效果吗？未必。因为，广告媒体的选(续致信网上一页内容)择同样对广告效果产生影响。“广告要做给买家看”，广告主必须选择买家看的媒体，广告才能出效果。如购买高级化妆品的女性，她们经常喜欢收看时尚和娱乐节目，购买汽车的高收入人群，他们喜欢的是财经频道。掌上电脑的广告较多地出现在22点以后，因为掌上电脑的目标用户业务繁忙应酬多，回家看电视时一般很晚。 重庆市曾有一公司在繁华地段建一交易市场，并在《重庆日报》和重庆电视台上做销售广告，
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产广告投放媒介分析方案 一引言 近年来随着房地产行业的快速发展，行业广告投放量也成为商业广告翘首，我们每年都有巨额的广告投入，但投入和产出是否能成正比呢？ 广告行业有一句老话：我知道我有一半的广告费打了水漂，但我不知道是哪一半。在房产广告铺天盖地的今天，消费者早已越来越麻木，没有创新的广告，只能使受众越来越反感，更不用提传播效果如何。 广告是一个从产品到消费者的过程，其投放效果好坏是一个综合性的问题，其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等，媒介的作用至关重要。广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者，不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同，因此，我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上，选择合适的广告媒体，这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体，因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合，优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群，也能达到预期的广告效果，当然，还要合理地付出媒介投放费.二选择媒体的三个途径 1、确定媒介类型。 2、在媒介类型下选择媒体种。 3、在种类下选择合适的具体媒介物。 三媒介类型分类 1、大众媒体 大众媒体是指针对全面人群，具有广泛社会影响力和阅读率的媒体，这类媒体发行渠道广泛，发行量大，阅读人群涵盖普遍阶层，包括综合性、民生性的电视、杂志、广播和报纸。 大众媒体一直以来都占据着媒体的主流地位，它也有着确实无可比拟和无法替代的地位，因为它具有以下几个特点：
（1）发行量大，宣传面广，具有广泛的传播性； （2）发行渠道完善，传播迅速，时效性强； （3）阅读人群深入社会各个阶层，阅读（观看）率高，具有良好的到达率。 由于大众媒体具有以上优势，因此它能够有效地建立公众形象，对于具有项目型企业特点的房产行业来说，社会大众对项目的认知无疑能提升项目品牌，所以对于任何定位的房产项目来说，大众媒体都是不可或缺的。 2、分众媒体 随着中国社会的快速发展，不同的社会环境因素影响并促成了当代受众的不同特征。由此部分媒介也从满足大众需求转向满足部分人、满足某方面需求转变，也就是从“广播”向“窄播”，从“大众”向“分众”的转变。 当前的房产项目在市场化的要求下广泛地应用定位理论，对消费群体进行了细分，因此，大众媒体的广泛性覆盖无法直接面对细分化的消费者，这势必会让广告效果大打折扣，在这种情况下，为了更好地针对特定的目标客群，精准深入进行广告信息传达，从而提高广告效益和效果，房产企业主开始考虑分众媒体投放。 在这一类别中，户外广告和互联网广告作为其重要代表经过了迅速发展，已经成为了房产企业主媒介投放方案中必不可少的内容，在这种趋势下，四大传统媒体也开始走上了分众的道路，另外DM直投及新兴的广告媒体及新型融合性应用媒体（电梯广告、公交广告等）也随之出现并同样获得了发展，另外在新科技日益发展的今天，手机的互动传播性也被广泛挖掘利用。 3、创新媒体 创新媒体是指经过思考和发现，创造或寻找出的全新的媒介载体，这里包含两个方面的创新，一种是以前没有被利用过，即没有投放过广告的载体，如最早使用的电子楼书；另一种是曾经被使用过，但是由于行业特点，没有被房地产行业使用过的媒介载体，如机票夹广告。
土地评估的原则和方法 一、土地评估的原则 （—）供求原则 （二）替代原则 （三）最有效使用原则： （四）均衡原则 （五）报酬递增或递减原则 （六）公平原则 （七）预测原则 （八）房地分估、土地优先的原则 （九）动态原则 二、土地评估的方法 （一）、收益还原法： 收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。 （二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。 （三）、成本逼近法： 成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。 （四）、假设开发法 假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。 1、基本原理 根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。 2、估价的等程序一般是 （1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格 （3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
房地产的广告策划方案 房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有 切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段： 准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）→确定 预算→寻找广告公司 实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息→广告公司出媒 体计划→确定广告目标→主题确定及创意表现→广告投放时间的确 定→媒体选择 传播阶段：各项活动和广告的正式推广 评估阶段：测定广告投放的效率 一、准备阶段 1．拿地，规划出产品 一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在 这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角
度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。 2．确定预算 （1）广告预算内容 常见的房地产广告预算内容包括以下几项： A．广告调查费用 包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等 B．广告制作费用 包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用 C．广告媒体费用 购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用 D．其他相关费用 是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用 （2）确定广告预算的方法 如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
`2房地产广告标题集锦 轻松购房发布会！--------------西直门??精装修?现房 轻松购房，幸福“篮”不住！----------西直门?精装修?现房 独享-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 无双-----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 SORRY期房-------工体北路独有高品质现房公寓，期房只有追随其后 一览众山小--------阳光都市Special国际化生活“特”区 有些“特权”位置世上仅此一席----工体北路四十万平米国际化大社区，从此绝版 HOME BEST-------豪柏风度二期板式小高层－大师阁3月30日隆重开盘 名车配名宅----五一期间豪柏风度特推出“名车展示，贵宾试驾”活动，看房可试车，购买发展商指定户型，将会获得巨大惊喜。 HOME BEST------紫竹桥畔，豪柏风度二期板式小高层 都市新锐，生活新版---3月30日，京贸国际公寓多款现楼样板间新鲜开放 都市新锐，生活新版---京贸国际公寓提前上演精装世界杯前奏曲 送精装修----------投资自住两相宜 在涧桥?图书咖啡馆----领略咖啡语书的神奇力量 Spring is coming-----------生命之绿，因春而萌动 有一个美丽的地方------一个包含创新意念、城市与自然两栖的住宅，一种充满德国风情的花园生活，一个满足你我个性理想的生活天地。全程的服务，细节主义的产品，深度的物管关怀，唯美的社区环境，人性的文化氛围。 太阳自东向西-----------走过卧房、童房、书房和厅堂 有一个美丽的地方-----或者喜欢城市，或者喜欢自然，或者喜欢万科青青家园 夜晚，梦见自己变成一条鱼，游来游去。醒来，看看楼下－露珠溪流池塘湖泊飞瀑绕着我的家—星园（每天在城市中行走回家想做一条一天到晚游泳的鱼晨光中，树叶上的露珠闪亮着溪流一路欢歌耀眼的阳光映满金色的池塘午后的清风拂过碧水飘送孩子们的笑无限好的斜阳时分叠落的飞瀑流金泻玉） 幸福生活是要有些钱，不太多；要有些权利，不太大但要有大把的闲暇，可以挥霍 燕莎与东润枫景，在春天里相遇了 生命，可以浪费在美好的事物上 幸福与金钱无关，但与生活态度有关 风暖了，花开了，树绿了，东润枫景在春天盛开了 佳境天城丽都50米稀有5F国际商务大厦 水光山色 近赏叠瀑而心情豁然，景观会所成就高档上品公寓 越大-------疲劳的心境就会得到更多的释放 “欧版”盛放 CBD金十字-----新浪漫主义风格建筑不经意的雕刻与生俱来的品位 投资?楼王 骏景明珠，璀璨亮相！ 上下间?动静分区?错出生活真精彩 ROLLHOUSE倡导：唯新运动------新居住空间，新邻里氛围 把大师的思想收藏在建筑里----菲利普?考克斯：用国际建筑思想打造中国纯居住社区 经典之中成就经典。
广告投放与媒介选择 目标有了，概念有了，创意也就生成了，接下来的工作就是把广告投放出去，这时选择载体是很关键的一步。 广告效果的影响因素主要有两个方面：第一，创意，也就是广告片的表现；第二,媒体。媒体是特别复杂的，所以必须对其有充分计划，包括确定目标、根据目标做一个完整的媒体计划、分析媒体的特点、对媒体的投放过程进行实时的监测、考虑到中间可能进行的调整。 一、媒介目标的制定 广告的目标是改变消费者的态度，媒介是为这个目标服务的。 国际上有三种通用的评价媒介目标的方法： 1.GRP GRP，称为收视点或者收视率，就是在特定时间内接触到或者看到产品的人在所有目标客户中所占的比例。 GRP经常用来评价一个媒介做得优劣的点，GRP等于到达率，其计算公式为： 到达率×频次=暴露频次 一个成熟的品牌每一年中GRP不能低于2000个，如果一年中的GRP积累少于600个，说明收视率太低。对于频次，通常的理论是，如果一个广告在一个特定时间内，每个消费者看到的次数大于8次，就有点偏高；如果只能看到2次左右，就有点偏低；一般情况下，3～5次比较好。 OAT的测试可以准确计算出暴露频次。 【案例】 广告片的OAT测试 某企业做完水的广告后，进行广告片的OAT测试。主持人第一次让目标客户看广告片的前三集，两天后再让他们看四～六集，一星期后再让他们看七～九集…… 依次下去，直到某一次这些人对产品的选择与之后的选择，没有太大的变化为止。 通过几次OAT测试后，企业就能准确地知道广告大概要暴露的次数，也就是一年大概要做GRP的次数。然后确定哪些媒体GRP合起来的到达率，能够达到这个要求，就是恰当的媒介选择。 2.CPM CPM即收视点成本，也是测量一个媒介计划的标准之一。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
地产广告设计的要点 针对目前房地产广告中出现的诸如一味地在广告内容的深邃性上做文章、过分追求广告画面的美轮美奂等等，为了让大家不要再犯同样的错误，因此转载以下内容！ 虚虚实实六种招式。虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式：一是实话实说式。这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。它在实际广告中的表现就是开门见山，标明地理位置、楼盘售价；二是梦想实现式。这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户；三是商住布波式。用商业环境展示项目价值；四是富豪大宅门式。用一种夸张的气派营造豪华的居住理念；五是心情小户式。将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法；六是美满家庭式。为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。 如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容上盲目追求其深刻的内涵，好像让老百姓看不懂的才是最好的。其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。所谓一个中心，就是要以营销为中心。而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。 广告最终追求的就是两个字：效率。而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清
晰，或者广告离题太远，就会打一些无用的广告）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想）。其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向、位置、交通环境等。只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。 十项基本原则五大共鸣因子 一是目标受众要“精准”；二是广告目的要“精确”；三是背景分析要“精密”；四是商品定位要“精辟”；五是诉求概念要“精致”；六是创意表现要“精巧”；七是文案撰写要“精简”；八是画面影像要“精美”；九是预算编列要“精要”；十是媒体计划要“精实”。 房地产广告创作不同于一般生活休闲商品的广告创作，它需要先使购房者产生共鸣，产生认知、态度、行为的改变而最终促成购买行动。他认为创意至少要包括五大共鸣因子： １．利益因子。房地产的广告创意为了能让购房者觉得有意义，必须能够充分了解该房地产的综合效益性，能够帮助他们解决居家生活中的种种需求。换言之，就是要在广告中传播产品或服务带给购房者的“实质利益点”。
广告特点与广告媒体的选择 （一）广告的来源与含义 广告一词源于拉丁语Adverture,原意是“我大喊大叫”。后演变为英语中的广告Advertise,其含义是“一个人注意到某事”，再以后演变为“引起别人的注意，通过别人某件事”。 （1）狭义广告：狭义广告是指营利性的经济广告，即商业广告。 在现实生活中，绝大多数人所理解的广告实为经济广告。哈佛《企业管理百科全书》认为：“广告是一项销售信息，指向一群视听大众，为了付费广告主的利益去寻求经由说服来销售商品读物或观念。” （2）广义广告：就是泛指一切营利性和非营利性的广告。 美国广告学家克劳德霍普斯金将广告定义为：“广告是将各种高度精炼的信息，采用艺术手法，通过各种媒介传给大众，易加强火改变人们的观念，最终引导人们的行动的失去和活动。” （二）中国广告的历史 （1）春秋战国时期的古代广告阶段 中国古代光该美亚于公元前10世纪左右，距今3000多年。根据《周记》记载，在当时的社会经济生活中，凡是进行交易都“告子士”。在上周时代，交易要以铭文形式铭刻在青铜器上，这种铭文可以称为最早的广告萌芽。 1.声响广告 利用击打响声来传递独特销售信息的广告形式。这种广告是指是以人员推销为基础，把广告销售与人员推销相结合的产物。随着商业活动范围不断扩大，逐渐形成了不同声响代表不同广告信息内容，以叫喊为主的声音推销形式和以金属、食物撞击的声响宣传，构成了声响广告。 2.文物广告 古代社会在进行商品交换式经常采用的形式，具体表现实在出售物品上插上大家都认可的标记，主要是“草标”，以明示该物品待售。作为出卖物品根据待售物品的特性，而采用不同的出售标志。 3.幌子广告 古代社会经济发展到一定阶段的产物。以幌子来传递出售物品信息，从而使古代光该传播发展到了一个新阶段，表现出明显的广告传播色彩。幌子是指特意制作的一种旗帜，当时称“望子”在周代幌子作为一种广告形式既在民间被采用，又在官方管里活动中运用。 4.烽火广告 中国古代社会的春秋战国时期已经出现了许多的广告萌芽，在当时的经济和社会生活中起到积极地作用。为以后广告的发展，起到了渊源和促进作用。 （2）中国封建社会的广告 中国封建社会时期的广告的大发展，是从宋朝开始的。宋朝“这一时期的中国文化和科学都达到一个前所未有的高潮”，成为中国封建社会的转折点。 1.灯笼广告 作为一种标志，常常悬挂于官府、宅建、酒肆、烟华之地以及特定场合，逐渐形成灯笼广告，这可谓是霓虹灯广告的初级形式。在灯笼上一般都有表明主家名称、姓
房地产估价原则 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
[ 摘要] 随着房地产行业的快速发展,房产项目的广告投放也成为市场翘首,但是很多开发商却无奈地面对广告费浪费的事实,这其中媒介的选择是一个重要因素,本文从媒介类别及媒介选择因素两方面进行分析,若能给企业主一些启发将备感欣慰。 随着房地产行业的快速上升,该行业广告投放量也成为商业广告翘首, 在面对房地产那如天文数字般的投放额度的时候,只有地产企业最清楚他们付出了多少,又得到了多少。 广告行业有一句老话:我知道我有一半的广告费打了水漂,但我不知道是哪一半。这是广告主发出的无奈的感慨,对于房地产商来说,或许打了水漂的钱还不只一半,甚至于在房产广告铺天盖地的今天,消费者早已越来越麻木,如果说花了广告费能影响消费者（不一定是目标消费群的心智,或者是即使消费者漠然处之也算不错,但是也许更可怕的后果在于受众已经完全反感于这些广告,从而伤害了他们的情感,这无异于打了一番“七伤拳”。 广告是一个从产品到消费者的过程,其投放效果好坏是一个综合性的问题,其影响因素包括项目定位、广告创意、视觉表现、卖点提炼等等,不可否认的是,媒介作为广告信息到消费者的“最后一英里”起到了至关重要的作用。 广告信息需要通过一定的媒介物才能传递给消费者,不同的媒体对同一信息的传播作用各不相同,因此,我们要在充分发挥不同媒体功能的基础上,选择合适的广告媒体,这就是广告媒介策略中的首要步骤——媒介选择。而广告投放不可能只涉及到一种媒体,因此在针对目标消费群所制定的多种媒介及分别投放量方案就是媒介组合,优秀的媒介组合方案不仅能更全面、深入地覆盖目标消费群,也能达到预期的广告效果,当然,还有企业主非常关心的一点就是,它可以让你合理地付出媒介投放费。 在选择媒体之前,很多企业主的操作模式往往是将所要投放区域内的媒体罗列
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。