中国社区商业成功案例解读
社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。
早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。
社区商业≠超市+底商
我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业 这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。
虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。
社区商业定位≠社区定位
从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组成部分。
社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高，而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心，这种商业形态特点关注得更多的是时尚，是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。
这就出现了误区，很多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定位与社区定位画等号。
成路介绍，在国内她曾给几家地产做项目定位，几个项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等。在成路所居住的高档社区中，消费能力高的人群占大部分，但成路表示，社区一万平米的持有商业就是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区：本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进；招餐饮结果进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不符合人们日常频繁的消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。
“目前小区中的第一拨商户已经走了，没有生意可做，现在还有一家卖超级发烧友的音响，一套几百万，还有卖高档家具的，可是这样的商品符合高频率购物的特性吗？”成路自问也反问。
在社区商业中，既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日，不过随着城市化的推进，社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。
采访临结束，成路又说起了自己居住的小区，长长叹了口气“我再托托人，不要钱，免费给他们培训招商。看到那么一块好的社区商业用地浪费有些心疼。”
成熟社区商业“自画像”
对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义。人口密度大，人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。
而从中国目前现阶段发展水平来看，社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市，附带30个左右生活需要的业态组合，值得注意的，苏州科技园每一公里开发一个社区商业，只要有四千人就开发，但那是新加坡的模式，并不适合现阶段的中国，现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是能零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右。所需业态包括购物、社区服务、娱乐、餐饮、市政配套(医院，邮局，银行)等。档次可根据各个地区的人文水平定位为中档、中高档、高档。但一定是满足人们日常生活所需的商品。
社区商业优势
● 宜居的高品质生活。一个设计完好的邻里商业中心可以使人们的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。
● 公共社交场所。邻里社区商业作为周边社区活动沟通的场所，是必须存在的。不过目前我国的高档社区很少有开放式的，社区商业的模式是正在步入老龄的人群所梦寐以求的生活方式。
● 刺激连锁店与品牌的发展。邻里中心周边的高密度人口，能够支持本地的企业和服务业，零售连锁店、加盟店、个性店的发展。一些经营管理优秀的零售品牌，有机会在各个邻里商业中心开店，使各个地区的人们都可以享受到优质的商品和服务，大大提高人们的日常生活素质和人文水平。
中国社区商业成功案例
——苏州工业园区的便民“邻里中心”
1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足了居民的基本物质文化生活需求。
● 邻里中心玲珑大厦
2006年12月26日，由邻里中心自行投资5300万元建设的玲珑大厦落成开业。该大厦是邻里中心自行建设开发的首次尝试。大厦内12项必备功能完备，针对周边消费者的特点，在功能设置上体现新颖，在商家选择上贯彻“择商”概念，使玲珑大厦成为金鸡湖东岸第二个让居民完成衣、食、住、闲消费的好去处。
● 邻里中心湖东大厦
湖东大厦在2004年8月正式运营，成为园区湖东商业第一家。3万平米的综合性大楼，由三幢建筑组成。南楼集中餐饮功能，分别有中西式快餐，和不同定位的中外餐饮店；北楼集中了生鲜店、卫生服务站和文体中心等，并设置了生活必备的零售商业。主楼为超市，还独创了“家装设计超市”创意产业平台。
● 邻里中心新城大厦
新城大厦是邻里中心开发的第一座集商业、文化、娱乐、体育、卫生、服务于一体的综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，设有超市、银行、邮政通信、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、文体中心、邻里生鲜店和社区卫生服务中心等12项必备功能，并结合现代人休闲和消费需要，设立了多层次、多品种的配套设施。此座大厦的成功开业标志着邻里中心走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛围。
● 邻里中心沁苑大厦
沁苑大厦建筑面积11800平方米。直接服务四千多户小区住户与几十家外资企业。大厦楼高三层，一层、二层各2000平方米，邻里生鲜、超市、银行、卫生所、文体中心等12项必备功能齐全。三层4000平米，突出文化休闲和培训功能。目前提供ACCA国际会计师认证培训、外语语言培训；韩国幼儿园；儿童情商培训中心等。
专家点评：这是中国目前最成功的社区商业，前景颇好。不过因为此模式全部拷贝新加坡社区商业模式，每一公里开发一个，但目前中国人的消费力不够，最好不要按照这个标准经营，至少需要三千到四千套房子上万人才能开发一个社区商业，这样零售商比较容易存活。不过苏州工业园区的“邻里中心”还是开启了社区商业的新篇章。
国际上的“社区商业”
在国际上，社区商业并不是新鲜模式。各个国家关于社区商业的理解和发展与其社会文化和经济发展水平相关。借鉴不同国家的社区商业模式，得出其特色与经验，融合到国内社区商业的开发与发展中，减少弯路。
日本
“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。在日本，便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等。很多便利店24小时经营，并设有取款业务，人们从家里到便利店几分钟的时间就可以取到款，非常方便。
澳洲
随着上世纪50年代澳洲的住宅地产开发向郊区扩展，社区商业在澳洲开始。最初就是为满足和方便郊区居民的日常性购物。模式为：主力店+各种专卖店。主力店占总商业面积的50%至70%，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态都是邻里商业中心所欢迎的租户。尤其是连锁加盟店是主要承租户。约有30几个业种。
美国
美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等配置较为完备。美国社区商业中心有两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国的区型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，其网点数量和出租面积分别占购物中心总量的95%和70%，满足了人们“一站式”购物的需求，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
德国
德国建筑设计师认为，社区商业的建设，应该“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们从住宅出发，到达这些设施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、杂货店、修理店、社区管理委员会、初级小学、幼儿园、医疗中心、社区俱乐部等，以及轨道交通车站。通过轨道交通，在30分钟车程内，可以到达城市各类工作就业部门。
新加坡
新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。
邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。
例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营与管理。
就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。
新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。
关于进一步搞好社区商业建设的意见
近年来，本市加快社区商业建设，逐步形成了一批形态协调、业态齐全、功能完备、环境优美、贴近居民日常生活的社区商业。目前，共有8个社区获得“全国社区商业示范社区”称号，26个社区获得“上海市社区商业示范社区”称号。但是，根据现代化国际大都市商业发展目标，社区商业发展还有较大差距，布局规划、网点配置、商业能级、服务水平都需要进一步完善提高。为贯彻落实《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）精神，加快居民生活服务业发展，现就进一步搞好社区商业建设提出如下意见：
一、指导思想
以科学发展观为指导，坚持“以人为本，服务社会”的宗旨，结合城市建设和改造，加大社区商业建设力度，加快居民生活服务业发展，扩规模、调结构、提能级，进一步发挥社区商业的发展经济、服务民生、扩大就业、促进和谐的积极作用，努力构建现代化国际大都市新型社区商业体系，为上海国际贸易中心建设作出贡献。
二、工作目标
通过统筹规划、组织推进、政策支持，逐步建立门类齐全、功能完善、方便快捷、价格合理的社区商业服务体系。到2010年底前，基本完成市重点推进的八个大型居住社区已建、在建建设基地的商业配套设施的接管、开办和运营，与住宅建设同步完成大型居住社区新拓展建设基地商业配套设施的接管、开办和运营。到2012年底，按照《上海市商业网点布局规划纲要》（2009-2020年）确定的中心城规划新增64个社区级商业中心的发展目标，完成新建20个左右的社区级商业中心；继续完善优化社区商业业态结构和经营功能，进一步提高经营和服务水平，每年评选市级“社区商业示范社区”5-8个，并向商务部推荐申报国家级“社区商业示范社区”2-3个。
三、基本原则
一是以人为本，便民利民。以满足居民日常生活消费为目标，反映民心、体现民情、满足民需，使社区商业建设成为解决实际问题、为群众办好事、办实事的工作。
二是政府支持，市场配置。必备性商业业态的配置，主要由政府主导，给予政策支持，实行由政府统一组织安排的方式；选择性商业业态的配置主要由企业主导，实行政府引导与市场机制配置相结合的方式。
三是因地制宜，形成特色。充分考虑不同区域、社区规模、人口构成、周边环境等特点，合理确定社区商业的规模结构、功能布局和业态组合，确保可持续发展。
四是市区联动，共同推进。各有关部门各司其职、各尽其责，加强协调沟通。市商务委做好组织协调、督促检查工作，各区县商务主管部门组织实施，有关街道乡镇负责具体落实。
四、重点工作
推进社区商业建设，加快生活服务业发展，要继续列入本届政府的工作重点，精心组织，抓紧落实。
（一）完善社区商业规划，落实力量加快实施。围绕落实《上海市商业网点布局规划纲要》（2009-2020年），由各区县结合实际，细化到2012年底的本区域社区商业建设规划。重点选择人口密集、规模适宜（5万人以上）、交通便捷的大型居住区，加快建设社区商业中心。要加强社区商业建设的组织领导，加强商务、建设、规土、住宅、财税、工商、卫生、城管等部门之间的沟通衔接，并注重依靠和发挥街道、乡镇的作用，使规划得到有效落实。
（二）推进“双进工程”，保障居民基本生活需要。继续深入开展便利消费进社区、便民服务进家庭的“双进工程”，突出社区商业的“便民、利民”宗旨，加快生活服务业发展。以保障居民日常基本生活需要为根本，重点抓好菜市场、超市、便利店、大众餐饮店、药房、大众理发店、洗衣店、维修店、家政服务网点、废品回收站等必备性业态配置。到2012年底，既有的和规划新建的社区商业，全部实现按地方标准配置必备性商业业态。对选择性业态，应当根据各社区特点和消费需要，不断进行结构调整优化。
（三）创建社区商业示范社区，提升社区商业经营水平。广泛开展社区商业示范社区创建工作，推动社区商业建网点、调结构、上水平。发挥社区商业示范社区的引导作用，带动更多社区实现社区商业的规划合理、业态齐全、功能完善、消费便利、环境协调、管理健全。各区要以创建活动为契机，对照示范社区的要求，梳理本区域内社区商业情况，排摸存在的薄弱环节和问题，有计划有重点地推进整改工作，并认真做好社区商业示范社区的经验总结和推广工作。到2012年底，国家级社区商业示范社区争取发展到15个，市级社区商业示范社区发展到50个。
（四）抓好国家重点支持项目，实现社区商业建设新突破。要以中央财政的专项支持为契机，抓好重点项目建设。根据中央专项资金的支持方向，确定社区商业建设中的重点项目：标准化菜市场工程、早餐示范工程、家政服务工程、
再生资源回收点和分拣中心等。到2012年底，完成全市菜市场标准化建设任务（含改建和新建），全市标准化菜市场总数达到800家，基本实现中心城以500米为服务半径的菜市场（不含大卖场、菜店等）在居住区的覆盖率达到80%-90%以上；建设一批主食加工配送中心，改造和新建为消费者提供便利快捷、营养卫生、价格经济实惠早餐服务的网点；建立完善家政服务网络平台，实施家政服务培训工程，形成一支适应社区各种消费需求的家政服务企业和人员队伍；按照“七个统一”要求，规范改造和建设社区居民再生资源回收站点、分拣中心，实现社区覆盖率达到90%以上，主要品种回收率达到80%。
（五）加快大型居住社区建设基地商业配套，切实方便人民群众日常生活。大型居住社区建设基地商业配套是社区商业建设的重点之一。各所在区县要加强住宅建设规划与商业配套规划的衔接，加强部门之间的沟通协调。根据入住居民人口总量、人口结构及实际需求，合理布局、因地制宜，不断完善商业配套设施配置标准，提高居住区宜居水平。对宝山顾村、嘉定江桥、闵行浦江、松江泗泾、青浦华新、浦东周康航、曹路、三林等八个大型居住社区以及经市政府认定的其他大型居住社区建设基地，在同步建设、同步配套、及时开办运营的基础上，基本完成商业配套。
五、保障措施
（一）加强组织领导，强化监督考核。要按照市政府办公厅印发《关于搞活流通扩大消费若干意见的通知》（沪府办〔2009〕30号）的要求，将社区商业中心与社区事务中心、卫生中心和文化中心一起列入街道社区建设重点，并列入各级政府考核内容。各级政府要将社区商业建设工作放在重要位置，作为年度部门绩效考核和分管领导述职的重要内容，并接受同级人大、政协以及社会各界、市民群众的监督。上级政府搞好对下级政府的综合考核，各级政府对其所属相关部门进行专业考核。考核内容主要包括：规划制订落实，重点项目建设，必备性商业业态配置，环境协调状况，商业结构调整优化，品牌连锁企业进驻，社区商业标识，示范社区创建等。
（二）加大政府财力投入力度，支持社区商业建设。社区商业建设和管理的第一责任人是各区县政府，各区县和相关街道、镇（乡）要安排财力，调动社会各方建设社区商业特别是配置必备性商业网点的积极性，并形成社区商业建设、开发和管理的长效机制。按照中央专项资金的支持方向，由市商务委会同市财政局确定重点推进项目，用好中央专项支持资金，加大区县政府财力投入力度。市商务委负责统一规划，综合平衡，加快社区商业重点项目建设。
（三）依靠大型商业集团，提高社区商业品牌化连锁化经营水平。积极鼓励大型商业集团开拓社区商业市场，对由大型企业集团统一规划配置、管理运营社区商业的，各区县政府要给予必要的信息引导和政策扶持。充分发挥品牌连锁企业的规模经营优势，积极协调、引导有规模、有实力、有经验的大型商业集团、中华老字号等品牌连锁经营企业，积极参与社区商业特别是大型居住社区建设基地的商业网点建设开发和经营管理。鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源。鼓励社区居民尤其是大学生自主创业，开设加盟连锁企业的商业服务网点。
（四）落实支持政策，搞好大型居住社区建设基地商业配套工作。为推进大型居住社区建设基地建设，市政府已明确了一系列加强市政公建配套设施建设和管理的意见。各区县要结合实际，积极落实支持商业配套的有关政策措施，并参照运用到其他社区商业建设工作中。一是建立建设基地所在区县政府、房管和商务部门沟通对接机制，加强住宅区建设规划与商业配套规划的衔接，商务部门提前介入商业配套工作；二是大型居住社区建设基地商业设施建成后，由建设基地所在的区县政府或经区县政府同意的街道、镇（乡）或国资管理部门按照成本价收购，用于统一安排商业服务网点，并且纳入国有资产管理范畴，不得擅自转让或变更用途；三是支持商业服务企业尽快进入已建大型居住社区，同步进入新建大型居住社区建设基地开展经营服务活动，各级政府通过租金补贴等方式，帮助企业解决入驻初期居民入住率低造成的经营困难；四是落实既有相关税收优惠政策等措施，支持配置必备性商业业态；五是建立人口导出区在商业资源引入上给予人口导入区一定支持的帮扶机制。
上海市商务委员会
二○○九年九月十五日
社区商业的操作模式
——洪舜泰商业地产运营机构总经理崔勇
商业街可以归纳成三类：一种是时代的商业街，像济南的泉城路，南京的上海路，作为城市的一个名片或者一个主商圈；第二类是室外的社区步行街；第三类是大型商场。
这里主要谈一下社区商业街，社区商业街是作为社区配套的设置功能使用的。社区商业街又可以分为几种：
第一种是区域性的，像花园路的一个区域商圈，是一个商业街；第二种是专业性的商业街，像服装的商业街、餐饮的商业街、咖啡的商业街，在济南，餐饮的商业街，如英雄山后面有一个小吃城，山师东路也聚集了一个小吃街，一个以学生消费为主的商业街。
而商业街的形成主要来自于三方面影响：一个方面是来自于政府规划，像济南泉城路，英雄山后面的小吃城商业街，它们都是因政府的导向和规划而形成的，一般是由政府牵头，企业唱戏；第二个是由周边的消费环境，经过长期的积淀、积累自然形成，像刚才谈到的山师东路，就是因此而形成；第三种就是由开发商开发形成的，它因为规划需要、地块的需求或者周边消费的需要，在开发住宅的过程中，做了一些商业配套，或者是专门的商业街，比如长清大学城科技商业街。
但是现在，很多开发商用开发住宅的模式来做商业，就出现了这样那样的问题，归纳起来大致有以下几种：
第一，先盖房，后招商，这是一个普遍存在的问题。开发商在规划过程中，没有经过前期消费调研和市场调查，把房子盖起来了，才想到招商，而招商又不太符合商家的需求，就出现了问题，这是其一。
第二，普通商业街单纯追求大销量，大规模。这里大的有几个方面：一个是总体的面积大，再一个是单户的户型比较大。
一个社区型的商业街，如果周边有5—10万的常住居民的话，一般是以20-30平米左右的小户型为主，100平米的大户型为辅这样一个配制。因为20、30平方米适合做美容美发、洗浴，社区的便利店、小的超市、邮局等生活配套来使用的，100平方米为辅助，像500、1000平方米以上的尽量要少。但是由于开发商在开发的过程单纯“求大”，在招商上就存在一定困难。
第三个，作为开发商来说，由于前期资金有压力，所以他们把销售看作最主要的一个问题，而轻视了招商和后期的运营管理。
开发商受资金链的制约、限制，必须要通过销售回笼资金，这个毫无疑问。但是如果全部销售出去，在后续的运营管理和招商上确实存在很多的制约。在北京有一个项目（中国红街），它在推出的时候，卖到了天价，每平方米将近10万人民币，在宣传上，声称在招商过程中引进了国际500强的知名品牌，进来以后，能承担高额的租金。但是实际上，它的租金根本达不到预估的，北京的租金一般是按美元预算的，它每个月达不到60美元。这样的话，如果它的租金达不到的话，对投资者来说
它的回报率就达不到理想的需求，就直接制约了它的销售。
所以，确定一个商业街上的商铺价值的高低，不是以售价为主，而应以租金价格为主，租金价格高了，周边的消费需求有，它的价值就出来了，并不是卖的高，它的价值就高，而是租的高，它价值就高。
第四，开发商投入的新的商圈，或者是商业街的建设或者开发，着眼于短线的比较多，没有深入于长线。
做商业地产需要历史的一个沉淀，商家的投入和产出是比较慢的，它是慢性的，跟开发商的盈利模式是不同的。所以开发商在打造商业街的时候一定要了解现实，这个商圈需要培养，需要和经营业主一起把商圈打造起来，不是在短期的招商以后就马上达到真正的目的，需要长期的去维护。
第五，还有一个普遍的问题，就是忽视了运营管理，开发商认为把商家招进来，一切就万事大吉了，让它自生自灭，尤其是大型店铺比较多的商业街，如果不统一管理，出现问题，做的不好，做半年或者一年就关门了。
商业地产应该是招商—养商—长期维护商家的这样一个过程，需要长期做这样一个市场，并不是进来以后就不管了，这样和商家一起进行市场的维护和打造，这个商业街才有真正的生命力，才能发展地更长久。
所以作为商业街统一的后期运营管理，这个步骤不是在前期就执行了，而是始终贯穿在它的成长中，招商引资就是长期的，而不是短线完成的，这是一个统一的招商，同时，对商业街营销模式的打造，对商业街后续的服务监督，商业街的空间利用，这都是商业街的基本职能，做商业街就必须要有一个专门的后续管理公司来进行管理。
第六，前期开发商在做开发过程中，轻视前期的市场调研和专业规划，而重视规划设计。一般规划设计院做工作很难考虑到后面商业街真正用使用的是商家和经营者，比如说如果设计出来以后做餐饮，就要考虑是否预留管道、排烟、排污等等；即使做洗浴，像桑拿这样的配套，也要考虑到排水的问题。这些问题设计院很难会从使用功能的角度去考虑的。开发商过分重视设计院的设计，而没有重视前期的商业定位，这也是目前开发商面临的一个问题。
开发商如果在前期没有做好充分的调研和论证，就盲目地把商业街建起来，后期又忽视了运营管理和招商的话，会出现很多的问题。作为商业街来说，和传统的大型的购物中心有一个道理是相同的，必须要先商业，后建设，把商业做在前面，随后才是各种规划，才是具体的招商和销售的执行。
社区商业项目整体设计规划要点
https://www.doczj.com/doc/d97965800.html, 2006年04月10日18:00 联合地产
抛弃肤浅的“卖点”概念，把商业配套当成小区项目主体，并形成独一无二的价值体系是精明地产商抛开同行，快速获取新利润，开启商业地产“上帝禁区”的黄金钥匙。
然而如何开发这些商业设施，在特定的区域需要多少面积的商业设施，设施该如何规划设计，它们具有什么样的功能，后期如何管理则成了开发商跨越利润禁区的分水岭。
创新操作1：前期介入的胜负之师
在房地产市场竞争激烈的今天，买家可选择的空间很大，发展商的产品能否在这些实际问题领先于其他项目至关重要。
在项目前期进行整体规划时引入专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分、销售模式等方面进行详细策划。力求将项目完美的推向市场。
操作要点：
要点1：投资商表现得愈加“挑剔”，严格的讲，住宅底铺在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果。
要点2：投资者在选择店铺时，所关心的问题普遍集中在：楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以及住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易。
创新操作2：遵循规模配比
按国家标准与“现代决策
房地产发展中心”的研究，住宅总建筑面积的5%必须用于商业服务，而商业服务又必须包含超市、书报亭、邮局等12种商业业态。当然，高档社区可适当增加些特色服务项目，如专卖店、咖啡厅、健身中心等。
2001年北京市社区商业连锁经营总额约占整个社会消费品零售总额的11%，今年上半年这个比例已经增至16.3%左右。为了配合社区商业的良性循环，使社区商业不仅建起来、卖出去，而
且还能发展下去。
创新操作3：底商商业中心整合资源规划对接
社区商业建设要避免片面地求全求详：
1、商业中心设计与商圈内的居民需求相适应，就是说与商圈内人员数量、购买力水平、民族文化特点以及拥有私车等情况相适应。
2、商业中心定点要同方便居民购买相适应，就是要考虑居民购买的距离，在居民进出口设点，中心内各店布局都要方便顾客。
3、商业中心的建筑风格与社区的文化氛围、周边居民素质相适应。
4、商业中心规模与经济效益相适应。规模太小了，不能满足居民的需求；规模大了，容易形成资产闲置，出现亏损。人均约在0.1%到0.3%平方米的商业建筑面积比较合适。
创新操作4：底商热销规划设计法则
社区商业因脱离不开社区，所以规划应提前介入到社区的整体规划中，应尽可能做到：
法则1：独立出住宅
下商铺上住宅是社区商铺一贯的建筑模式，而事实证明独立于住宅的商铺其价值发挥的更高。这样不仅没给住户造成影响和不便，利于住宅销售，而且易于形成商业氛围。
法则2：尽量增加街铺比例
街铺是最易出售和出租的，并且是投资价值相对较高的商铺类型。所以社区商铺规划尽量不要以立体形式出现，而要尽可能拓宽平面面积，铺面尽量开在外围。
法则3：铺位进深不要太大
一个铺位的长宽比例适中才利于经营，相应的才利于出售和出租。若商铺进深与铺面宽度比例3：2，那么商铺价值的含金量就要缩水了。
法则4：适当规划、精细设计
一些发展商为使社区商业配套成为一个诱人的卖点，最好是郊区10万人口的居住小区配套有
5000-6000平方米建筑面积的商业配套；市区一两万人口的小区配套三四百平方米的商业面积就足够了。
法则5：互补功能区分
发展商在规划社区商业时就应对经营种类分门别类地划分出“地头”，餐饮、服装、工艺品、电器、书刊等统一排布，若分散开来既不便管理，也影响各行业的营业效益。
创新操作5：社区商业布局致胜
1、商业街的布局致胜因素
致胜因素一：商业街的布局设置应结合小区景观设计和网络设计统筹考虑，将其作为一个景观点(或带)来设定。这样，不仅满足了客户商业需求，同时也丰富了小区的视觉景观，从而使景观和商业设施融为一体，相得益彰。此外，在网络的设计上，就充分给客户留下一定的安全逗留空间，以聚集人气，促进商业消费的提升。
致胜因素二：由于商业街的特定功能，决定了其布局设定的特殊性，在大型个案中设置商业街。
注意点1：应规避商业嘈杂、喧嚣和住宅宁静、幽雅需求所带来的矛盾。
注意点2：还要充分考虑小区住户的方便性以及“人气”自然聚集。
2、互动功能性定位
商业街功能的定位，除了传统意义上的满足生活基本要求以外，还应更加注重挖掘个案所处大环境的文化底蕴。
操作A、从客户的文化需求出发进行定位，这样不仅能将商业街的品位提升，同时也能够使个案的本身档次有所提高，反之亦然。
操作B、从其功能性而言，应从主要受买群体的生活习惯出发，培植与其消费欣赏品位相致的设施，诸如“万科假日风景”等均是在此出发点的前提下构建的。
操作C、至于周边大环境已经具有的一些商业基础设施则无需重复兴建，还应另辟捷径，创造出自身与众不同的商业特色，最终形成集景观欣赏效应、特色文化、商业服务功能为一体的互动景观式商业区。
创新操作6：风格整合
亦庄的SHOPPINGMALL、万科青青的“小资一条街”、珠江骏景的南国风情商业街，当代万城的多元主题社区等，无论市区郊区，配套服务都成为吸引买家的重要砝码。底商和一些配套商业网点由原来的零租金组织引进，到现在在踊跃争购，身价今非昔比。由于投资低、风险小，实力
开发商、业主、商铺的买家一举三得。
成功的商业模式案例 成功的商业模式案例篇1：腾讯 腾讯是我所了解到的产品模式执行上，最值得拿出来讨论的案例。 在腾讯这家公司，拥有权利、压力、奖金最多的一群人叫产品经理和产品小组成员(说法有点夸张，有腾讯人员对此表示只有压力， 没有权利和资金)。腾讯虽为互联网公司，其内部架构却好似为经营 传统产品而设。腾讯公司将所有的业务产品化，实行事业部制，将 收入指标分配到每个产品经理头上，让他们每个人都成为一个小老板，其收入与产品挂钩——这种机制使得腾讯成为中国互联网界上 盈利能力最强的公司之一。 腾讯内部按季度考核，一个产品组每个季度的指标都不一样，大约会比上个季度增长10%左右——这个指标会按照产品的活跃期进 行调整。而完不成任务的组将会被扣分，进而影响季度奖金和全年 奖金。(现在已改为年度考核) 腾讯的产品经理需要负责产品的规划、用户体验设计、流程设计，根据产品特点制定总体及阶段性推广策略，组织、协调产品研发、 运维、客服等各部门实施活动方案，以及收集整理活动结果，评估 分析推广渠道的有效性、活动质量和产品改善建议。 一个可以给用户带来价值的产品模式，需要执行到位，才是真正完成的产品模式的过程，给用户事业来预期或超过预期的效果。 我觉得值得借鉴的是：业务产品化，实行事业部制，收入与任务指标挂钩。用传统的销售管理模式移植到互联网企业的产品执行上，通过这种利益激励机制强化产品执行人动力。另外是产品经理和产 品小组是直接参与和负责产品体系全程的从产品的规划、用户体验 设计、流程设计等每一个具体的执行细节，责任很明确，大大减小 了通常的部门与部门之间协调和沟通的成本。 成功的商业模式案例篇2：携程
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
社区商业中心策划与案例分析报告 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负
市场营销成功案例小故事分析 黄太吉：从“煎饼果子”到“外卖”，3年3变为哪般? 时间定格在2012年7月。 定位白领一族的黄太吉，在北京建外SOHO西区12号楼一层较为偏僻的位置开了第一家“煎饼果子”店。 互联网餐饮风口，加上出身互联网行业的黄太吉创始人赫畅出手不凡，短短数月，就令黄太吉的“煎饼果子”火爆大江南北，让扎 根餐饮行业多年的众多传统餐饮品牌在愕然之下，多的是自叹弗如。 黄太吉的成功虽然短暂，但其在营销模式和互联网上的创新，都对传统餐饮业带来巨大冲击，特别是“国八条”出台后，传统餐饮 业举步维艰的这几年。而随后声名远播的雕爷牛腩、西少爷们再一 次震动了传统餐饮业。 传统餐饮人从不屑一顾，到按捺不住关注、学习、应用互联网，甚而四处寻找“灵丹妙药”，主动寻找互联网的入口，餐饮业的竞 争迅速从线下转移到线上，并逐渐走向立体化竞争。 餐饮业的主动求变，火了大众点评、美团等团购平台，也催热了百度外卖、饿了么、口碑、美团外卖，在百舸争流的移动互联网时代，逐渐沉寂的黄太吉再次出击，竖起“外卖”大旗，携资本青睐 以求一博。 煎饼果子 从“街边摊”到“大雅之堂” 2012年，中国互联网行业正在被新浪改写，一个叫“微博”的 自媒体平台颠覆了中国，所有人趋之若鹜。
这种点对面的开放模式，极具互动性的营销价值，将微博推向高峰。 黄太吉能在微博时代迅猛崛起，第一要素在于赫畅的从业经历，使其对互联网行业发展趋势有着精准把握，以及对广告设计的精通，对营销的熟稔，给予了他借助新媒体平台，以创意的手法与消费者 互动的机会。 新奇的餐厅设计，持续不断的话题制造，当然少不了众多的炒作：外星人、美女豪车、特斯拉……一步步将消费者带入舆论的旋涡中 心不能自拔。 从“产品矩阵”到“品牌矩阵” 黄太吉演绎了一个神话般的故事：从“煎饼果子”起步，到多元化品牌矩阵的布局，黄太吉只用了短短的两年时间。 这当然是一个神一样的传奇!我们抛开那些玩得极为花哨并被炒 烂了的营销手法，去重新审视它的品牌战略。 “煎饼果子”是黄太吉的战略大单品，承接的是产品功能和品牌功能，以此吸引资本的输入，以创新的互联网营销得以快速品牌化。 从自身发展需求，以及市场多元化的角度出发,黄太吉开始围绕 煎饼果子打造产品矩阵：五花肉卷、风味卷饼、豆腐脑、豆浆、油条、自家秘制肉、凉面、卤汁、莲藕猪骨汤、南瓜羹、盖世苏泊汤、麻辣个烫等，酸甜苦辣可谓样样俱全，以此应对单一产品的功能和 利润局限性。 然而20平方米左右的小店难以承载如此立体的产品布局，消费 者的体验较差，相比麦当劳员工每人每小时5单的业务量，黄太吉 员工只能做到每人每小时0.7单。 巨大的差距，想必让赫畅吃惊得闭不上嘴。 关键是，黄太吉快速扩张的野心并不在此。 赫畅开始抛掉对标的麦当劳，喊出百丽来挡枪，为的就是品类多样化下的多品牌运作，而这较能获得资本的青睐。
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业 模式 时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者: 核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？ 目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市
华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大
2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告
▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
最成功的市场营销案例分析 为大家整理了关于最成功的市场营销案例分析，欢迎参阅。 最成功的市场营销案例分析（篇一）瑞士是举世闻名的钟表王国，它所生产的劳力士、欧米茄、梅花、雷达、浪琴、天梭等手表，无一不是享誉全球的著名品牌。 在人们心目中，瑞士手表一直是精美、高雅、华贵的代名词，是身份、地位、财富的象征。 然而，80年代初期诞生的斯沃政（Swatch全塑电子手表，却突然在 一夜之间打破了它们的一统天下，迅速成为瑞士乃至全球钟表业的佼佼者。 如今，斯沃棋手表已经成为了世界各国青少年的腕上宠物，它早已不再是简单地发挥计时作用，而是代表了一种观念、一种时尚、一种艺术和一种文化。 一）、请出“怪人赫雅克自70 年代中期开始，瑞士钟表业陷入了战后以来的最严重危机。 日本生产的精工、西铁城、卡西欧等电子表和石英表以其走时准确、造型新颖、物美价廉等优点迅速占领了世界钟表市，对瑞士传统的机械钟表工业形成强烈冲击，严重威胁着瑞士个世纪以来在世界钟表业建立起来的霸主地位。 在不到10 年时间里，瑞土的钟表出口下降了将近60%，1/2 的钟 表企业被迫倒闭，从业人员由19万人锐减至3 万多人。 统计显示，瑞士在世界钟表市场的份额1974 年为43%，到1983 年则降至15%以下。 为了重振雄风，夺回瑞士这个钟表王国在世界钟表市场的霸主地位，瑞士银
行家们请出了具有传奇色彩的尼古拉?赫雅克。 赫雅克是个“脑子里每一秒钟就有一个新念头的怪人，是位“时刻什么都想试试的天才。 赫雅克的父亲是美国人，母亲是黎巴嫩人，但他却因娶了一名瑞士妻子而成了“瑞士人。 多少年业，他一直是瑞士、德国、美国和法国经济的幕后高参。每天，他坐镇位于瑞士苏黎世的大本营内，运筹帷幄，各种建议不时飞向世界各地，从而使一个个面临危机陷入破产的企业起死回生。 1985 年，赫雅克终于从幕后走到前台，受命出任瑞士钟表公司的主帅，担负起拯救“生命垂危的瑞士钟表业的重任。 出山之后，赫雅克为瑞士钟表业开出的第一个处方是：降低生产成本、提高工厂自动化程度、严格企业管理制度、开拓销售市场。 在他的带领下，瑞士钟表业在保护传统的机械钟表品牌的同时，大胆创新，积极开发和不断改进新型电子手表。 经过几年的惨淡经营，赫雅克的改革获得公司的拳头产品——全新概念的“斯沃棋全塑电子手表，犹如一颗冉冉升起的新星，迅速风靡全球，以其走时准确、造型新颖、价格低廉、经久耐用而深受广大消费者，特别是世界各国青少年的喜爱。 到1988 年，斯沃琪的营业额就超过了西铁城和精工，“逼得日本人节节后退。 如今，斯沃琪更是畅销世界150 多个国家和地区，成了新生活、新潮流、
(案例)八大成功商业模式案例分析 改革开放以来我国的“十大成功商业模式”来源于一批在持续经营、盈利能力、核心竞争力、增长态势、影响力与体量等方面表现突出，在成功度、创新性方面优异的企业。他们的盈利模式是什么?又有哪些创新性? ◆腾讯：从产业价值链定位来看，抓住互联网对人们生活方式的改变形成新的业态的机遇，通过建立中国规模最大的网络社区“为用户提供一站式在线生活服务”，通过影响人们的生活方式嵌入主营业务。 盈利模式：在一个巨大的便捷沟通平台上影响和改变数以亿计网民的沟通方式和生活习惯，并借助这种影响嵌入各类增值服务。 创新性：借互联网对人们生活方式改变之力切入市场，通过免费的方式提供基础服务而将增值服务作为价值输出和盈利来源的实现方式。 ◆阿里巴巴：从产业价值链定位来看，抓住互联网与企业营销相结合的机遇，将电子商务业务主要集中于B2B的信息流，为所有人创造便捷的网上交易渠道。 盈利模式：通过在自己的网站上向国内外供应商提供展示空间以换取固定报酬，将展示空间的信息流转变为强大的收入流并强调增值服务。 创新性：通过互联网向客户提供国内外分销渠道和市场机会，使中小企业降低对传统市场中主要客户的依赖及营销等费用并从互联网中获益。 ◆携程：从产业价值链定位来看，抓住互联网与传统旅行业相结合的机遇，力求扮演航空公司和酒店的“渠道商”角色，以发放会员卡吸纳目标商务客户、依赖庞大的电话呼叫中心作预定服务等方式将机票、酒店预订、度假预订、商旅管理、特约商户及旅游资讯在内的全方位旅行服务作为核心业务。 盈利模式：通过与全国各地众多酒店、各大航空公司合作以规模采购大量降低成本，同时通过消费者在网上订客房、机票积累客流，客流越多携程的议价能力越强其成本就越低，客流就会更多，最终形成良性增长的盈利模式。 创新性：立足于传统旅行服务公司的盈利模式，主要通过“互联网+呼叫中心”完成一个中介的任务，用IT和互联网技术将盈利水平无限放大，成为“鼠标+水泥”模式的典范。 ◆招商银行：从产业价值链定位来看，抓住信息技术与传统金融业相结合的机遇，以“金融电子化”建立服务品牌，先后推出国内第一张基于客户号管理的银行借记卡、第一家网上银行，第一张符合国际标准的双币信用卡、首个面向高端客户理财产品的金葵花理财、首推私人银行服务及跨银行现金管理等业务。 盈利模式及盈利能力：通过扩大服务面、延伸服务线取得多方面的利息收入与增值收入。 创新性：将信息技术引入金融业的发展，并以“创新、领先、因你而变”时刻不断推出新服务，引领金融业的发展。 ◆苏宁电器：从产业价值链定位来看，以家电连锁的方式加强对市场后端的控制，同时加强与全球近10000家知名家电供应商的合作，打造价值共创、利益共享的高效供应链，强化自身在整个产业价值链中的主导地位。 盈利模式：基于SAP系统与B2B供应链项目、通过降低整个供应链体系运做成本、库存储备并为客户提供更好的服务这一“节流+开源”的方式实现营收。 创新性：以家电连锁的方式加强对市场后端的控制力，并以此为基础加强向上游制造环节的渗透，使零售与制造以业务伙伴方式合作提高整个供应链的效率，进而打通整个产业价值链以谋求更高价值回报。 ◆华为：从产业价值链定位来看，以客户需求为驱动，定位为通讯设备领域的系统集成
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
中国社区商业成功案例解读 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住 宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。 社区商业定位≠社区定位 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，
微商成功案例及微商营销策略_微商营销成功案例 分析 侯远鑫是个标准的90后，已经做村官两年的他在工作中练就了沉着冷静的性格，从微商的出现，再到周围的人纷纷做起了“微生意”，他观察了很久，思考了很久——到底要不要做?做什么类型的生意?2013年10月，侯远鑫发现原本工作稳定的表姐在空间里面发了一条关于某洗发水产品的说说。他试着询问表姐这是怎么回事，表姐告诉他，自己代理了一款洗发水，在自己的朋友圈和空间里面做推广宣传，生意也还不错。 当时的侯远鑫还有些许犹豫——这种营销模式到底有没有消费者埋单?他试着在自己的朋友圈和空间里面帮表姐做宣传，没想到来询问的人还不少，所以2014年年初，他自己也跟着表姐做起了“微生意”，在朋友圈和空间卖表姐代理的产品。 从一个月只能卖出一二套产品甚至零订单，到现在，侯远鑫一天能接三四个订单，一个月下来能挣2000元左右。他告诉记者，“微生意”需要慢慢地积累人气，靠朋友间的口碑来做宣传，可能一开始没人理解，没有订单，但是既然选择了，就应该坚持。 1丶你分析过广告失败的原因吗? 以上三点，第一点应该由广告公司和客户共同承担责任，第二点纯粹在广告公司，第三点广告公司应该负主要责任。 在广告公司里，如果你是策划人员，你应该着重在第一点，如果你是设计人员，应该着重第二点，如果你是媒体开发人员，你应该重视第三点。你应该知道什么东西才能吸引人，或者说你应该知道优秀广告的特质是什么。 2丶一流广告标题如何设置?
3丶一流广告标题内容选材 4丶巧妙利用“空白” 有一个说法，广告空白增加1倍，注目率增加0.7倍。但是，这是内容与空白的比例关系，很难做到的平衡。我们试着按这个假设做一个推理：A4幅面的广告面积，常用的排版文字，无特效纯文字排满，1/4行空。相信这个的注目率应该是很低的标准。我们假定值为1，经过测试，发现即便是将文字行空加一倍到1/2空，注目程度也没有太大变化，甚至达到2倍行空，也不会有什么改善。这说明，这个“空白”是指的“集中空白区域”而不是“平均分布”的方式。也就是说，画面需要空出一半的空白位置来，才能达到原来效果的1.7倍。其实，如果所有广告都空出一半来，肯定都会被人看到的，不是因为内容，而是因为奇怪。这样空出一半来，就要经受考验了，例如客户的接受能力丶内容的充足性丶空白的性价比等。 5丶一流广告数字“潜规则” 数字“100”元比“一百元”更打动人心25%，因为它接近实际! 6丶彩色广告是黑白广告的5倍 用一个好的理由去说服客户做彩色的广告，如果价格不是5倍的话。想一下，如果彩色丛林中突然跃出一只黑白斑纹的斑马，是不是同样会吸引你的目光呢?要理解，差异才是最大的吸引力，而不是形式如何。 这就是我们常说的口号了。有时候口号和标题是一体的。至于是否便于记忆，还看押韵与否。“美特斯邦威，不走寻常路”是一个很好的例子。音韵学是中文的一个独特部分，音韵不对，会让口号生涩喑哑，难以上口。 8丶一流广告正文字数多少合适 广告正文20个字阅读人数为10，50个字阅读人数为5，500个字阅读人数为1!好像大家都很讨厌啰嗦，但是引人入胜的内文是不怕长的，或者应该多看看侦探类型的小小说，会有很多帮助。
国内10个经典商业模式案例分析 1.思维革命的天娱模式对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。“超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都
是商机无限的。2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。盛大之所以能够占据天王山，和
青岛市房地产市场分析月报 （2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地 一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关
企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资 经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
VANCL凡客诚品是国内的这段时间比较突出的时尚服装品牌，它在中国市场出现的时间相比要比其他品牌要晚很多，而对于时尚服装营销而言，想在一个新市场当中抢得一席之地，即使大量的营销投入，也未必完全可以实现目标。相比VANCL凡客诚品的营销策略，应该说他们很懂市场，他们所做的事情，完全符合市场切入的需要与开展营销的必要元素。 关注VANCL凡客诚品的体验营销和整合营销的这些环节。可以对VANCL凡客诚品所作的策略进行深入的洞察。 一、网络病毒营销 互联网是消费者学习的最重要的渠道，在新品牌和新产品方面，互联网的
重要性第一次排在电视广告前面。 VANCL凡客诚品采用广告联盟的方式，将广告遍布大大小小的网站，因为采用试用的策略，广告的点击率也是比较高，因为采用了大面积的网络营销，其综合营销成本也相对降低，并且营销效果和规模要远胜于传统媒体。 二、体验营销 一次良好的品牌体验(或一次糟糕的品牌体验)比正面或负面的品牌形象要强有力的多。VANCL凡客诚品采用“VANCL试用啦啦队”，免费获新品BRA——魅力BRA试穿写体验活动的策略，用户只需要填写真实信息和邮寄地址，就可以拿到试用装。当消费者试用过VANCL凡客诚品产品后，那么就会对此评价，并且和其他潜在消费者交流，一般情况交流都是正面的(试用装很差估计牌子就砸掉了)。 三、口碑营销 消费者对潜在消费者的推荐或建议，往往能够促成潜在消费者的购买决策。铺天盖地的广告攻势，媒体逐渐有失公正的公关，已经让消费者对传统媒体广告信任度下降，口碑传播往往成为消费最有力的营销策略。 四、会员制体系 类似于贝塔斯曼书友会的模式，订购VANCL凡客诚品商品的同时自动就成
全球最成功的四大商业模式案例分析 （1）：盖茨的商业模式 盖茨是一个天才，在1977年他21岁的时候创办了微软公司。1986年3月微软上市，他30岁时，就成了亿万美元富翁！ 但他为什么一个人能赚这么多钱？” 其实，盖茨的亿万财富并不是说他已经实现了这么多的盈利收入，而是在他公司上市后，股票市场对微软未来的收入非常看好，然后愿意给微软的股票很高的价格，也就是说，盖茨今天的财富更多的是反映微软未来的收入，反映微软未来能赚多少钱，是股市帮助盖茨把未来的收入提前变现，他今天的财富不是靠过去已赚的收入累计起来，而是未来收入的提前累计。所以，是股市帮了他的忙，是股市非常看好微软的未来”。 那么，为什么微软会这么赚钱？它跟别的公司有什么差别？原因当然很多。第一个原因可能是软件商业模式的特点，因为一旦微软花成本开收回一种软件，比如像你们喜欢用的Windows，那么每多卖一份Windows系统软件，其价格是260美元，其成本对微软公司来说接近零，也就是说，这260美元是纯利润，净赚。世界上今天有6亿多的电脑用户，那怕中间只有一亿人付这个价钱，这也是260亿美元的收入！你说，这么大数量的销售市场，同时每卖一份软件的边际成本又几乎为零，这种商业模式怎么不赚钱呀！” 边际成本是什么意思？是说，一旦你已经把开发成本、广告成本投入，为了再多卖一份产品，你还要付出多少成本。比如，你们可能觉得丰田公司造一种车会卖很多钱，但是，你要知道，每辆车的制造成本会很高，而且每辆的会基本一样。也就是说，为了多卖一辆车，丰田必须买这些汽车部件，比如发动机、车身、轮胎、方向盘等等，这些部件一样也不能少，况且他们要付很多的工人工资、退休金以及其它福利，所以每辆的边际成本很高，丰田汽车公司的利润空间永远无法跟微软相比。这就是为什么大家喜欢微软的股票，喜欢盖茨创办的公司，而不会太热爱汽车公司股票。” 是呀，这也是为什么人们开餐馆开了几千年，但没有人开出一个亿万富翁来。实际上，农业的利润空间更小。因为每亩地需要的资源投入和劳动投入都是一样的，边际成本是常数，没有规模效应，不要说跟微软的商业模式比这要差很多很多，而且跟汽车公司比也差很多，原因是通过机械化生产，丰田公司能利用规模生产减少每辆车的制造成本。所以，农业远不如工业，而工业又不如微软这样的行业。这就是为什么西方国家通过工业革命在过去250年领先中国，而今天美国又通过像微软这样的行业领先世界所有其他国家，超过包括工业革命的发源地——英国。 当然，类似微软这样的商业模式越来越多，比如，网络游戏。中国的陈天桥先生创办盛大网游，他的特点也是“零边际成本”，一旦互联网游戏软件已开发好，多一个客户对盛大的成本是零，所以来自千百万个新客户的付费都是净利润，你说那不赚吗？基金管理业也是基本如此，像我们的对冲基金公司有10个工作人员，只要所管理的资金在一亿美元至几十亿美元之间，我们不用增加太多费用开支，收入的边际成本也几乎为零“。 （2）：为什么星巴克会这么成功？ 如果微软产品的边际成本几乎是零，而餐馆、制造公司等等的运营成本、材料成本很高，那为什么还有人去开餐馆、建制造公司呢？这些公司还存在并且有人继续在开新的，这本身不就说明还能赚钱吗？ 的确是这样，各个行业都可以有赚钱机会，关键还得看有没有办法降低成本，或者巧妙地创新商业模式。比如说，我们经常去的星巴克咖啡店，你不是也喜欢那里吗？本来，咖啡先起
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心