“免租期”财税处理讲解
房屋租赁合同普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产
的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期
间租户没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租
金优惠。
例：2017 年 A 企业租赁房屋给 B 企业，租赁期 3 年，第一
年为免租期，后面两年每年租金 150 万元，2018 年一次性
收取了 2 年的租金 300 万。
出租方 A 企业的财税处理
会计处理
1、出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期
内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租
人应当确认租金收入。
2、这里会计账务处理上按照直线法在 2017 年至 2018 年每
年确认 100 万租金收入。
税务处理
1 企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收
入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的
使用权取得的收入。 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收
入的实现。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题
的通知》（国税函[2010]79 号）
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、
包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按
交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的
实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年
度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条
规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收
入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
根据上述规定，如果企业提前一次性收到租赁期跨年度的
租金收入，可以有以下两种处理方法：
a.按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入；
b.租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度
收入。
（1）按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入
a.2017 年，企业所得税确认租金收入 0 元，汇算清缴时应对
确认的租金收入进行纳税调减 100 万元；
b.2018 年，企业所得税确认租金收入 300 万，汇算清缴时纳
税调增 200 万； c.2019 年，企业所得税确认租金收入 0 万，汇算清缴时纳税
调减 100 万。
（2）租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关
年度收入
a. 2017 年，企业所得税确认租金收入 100 元，汇算清缴时应
对确认的租金收入进行纳税调整 0 元；
b.2018 年，企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳
税调整 0 元；
c.2019 年，
企业所得税确认租金收入 100 万，汇算清缴时纳
税调整 0 元。
2 增值税
国家税务总局公告 2016 年第 86 号《国家税务总局关于土地
价款扣除时间等增值税征管问题的公告》
七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属
于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36 号文
件印发）第十四条规定的视同销售服务。
财税〔2016〕36 号《财政部 国家税务总局关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式
的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述增值税的相关规定，增值税的处理如下：
a.2017 年，增值税租金收入为 0； b.2018 年，增值税租金收入为 300 万；c.2019 年，增值税租
金收入为 0。
3 房产税
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地
使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）
第二条，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免
收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值
缴纳房产税。
为此，“免租期”内有 A 企业按照房产原值缴纳房产税。
承租方 B 企业的财税处理
会计处理
承租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，
按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应
当确认费用；这里会计账务处理上假设按照直线法在 2017
年至 2018 年每年确认 100 万租赁费用。
税务处理
1 增值税
2018 年，如果取得 300 万的租赁增值税专用发票，可抵扣
相应进项。
2 企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产
支付的租赁费，按照以下方法扣除：
（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，
按照租赁期限均匀扣除；
（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，
按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧
费用，分期扣除。
根据上述规定，承租方可在 2017 年至 2018 年每年扣除
100 万的租赁费用。但是这里有个问题是 2017 年和 2019 年
均没有增值税发票，会导致企业所得税税前扣除缺乏发
票，对此本人认为在没有发票的情况下，仍然可以在租赁
期限均匀扣除，因为这样操作一方面可以准确反映收入与
费用配比，另一方面相关的租赁协议也可以作为扣除凭
证。
此外，如果承租人在 2018 年年初解除了合同，那么出租
人和承租人在 2018 年需要对
于 2017 年确认的收入和费用进
行调减和调增。