第一章
房地产由房产与地产二者结合而成, 因此，在物理属性上，房产不能脱离地产而独存，但地产却可以脱离房产而单独存在。在法律属性上，我国立法对房产与地产的关系一直实行分别主义，即房产与地产可以分离而分别确定其物权归属。但有鉴于二者物理属性的紧密结合性和出于简化法律关系的考虑，在处分上，我国立法却采取了房产与地产的一体处分原则，即通常所谓的“房随地走” “地随房走” 。本案中，拟出售房屋的所有权人是张某，其房屋占用范围内的土地使用权人却是H市某公司，房屋所有权与土地使用权的归属发生了分离。但根据一体处分原则，在发生房地产转让行为时，房产与地产应一并转让，从而保证其权利归属上的主体一致性，因而H市房地产交易中心的抗辩理由难以成立。本案所涉房地产交易要
有效进行下去，正确的解决方式是，应先由H市某公司将土地使用权过户登记至张某的名下，再由张某过户登记至李先生名下，从而贯彻房地一体处分原则。
第二章
案例1
从情理上讲，甲乡镇下辖行政村的反对不无理由。根据我国相关法律规定，集体土地实行三级所有的公有制，乡镇农民集体所有是其中的一种。乡镇农民集体所有不是乡镇政府所有，也不是乡镇集体经济组织所有，而是由乡镇集体经济组织代行相应的经营管理权。乡镇集体所有是历史形成的，其所有权主体是“乡镇集体成员集体” 。在乡镇合并风刮起之前，乡镇是由原来的人民公社演变而来，而人民公社的历史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下辖的行政村或自然村范围往往也没有变化。因此，本案中，合并前甲乡镇集体所有
的2000 亩土地，就属于甲乡镇下辖的16 个行政村全体1 万村民集体所有；乙乡镇集体所有的1000 亩土地，就属于乙乡镇下辖的36 个行政村全体5 万村民集体所有。乡镇合并不应是简单的“1+1”，其本身是一个复杂的行政和法律运作过程，如果不能很好地对合并前乡镇的
财产权作出妥善的平衡处理，乡镇合并就会弊大于利，原集体成员的财产权益和成员权益就会遭受侵害。本案中，甲乡镇村民提出的反对意见就凸显了这一问题，所以，甲乡镇下辖的
行政村的反对不无理由。但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20 条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20 条规定：“根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为合并后乡镇的集体土地所有权，所以, 本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙
乡镇的集体土地所有权。当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式，其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还是存在着较大的进一步的探讨空间的。
案例2
对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共同共有。罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应定性为无偿赠与。在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由三人共有。就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明
确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。根据《物权法》第97 条规定，共同共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。《物权法》第97
条规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。因而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。无效合同不能导致物权变动，在罗甲、罗某获得确认合同无效的胜诉判决后，即可确认讼争房屋自始归罗某、罗甲、罗乙三人共同共有。因合同无效，案涉第三人自始未取得讼争房屋的所有权，其可基于《合同法》第58 条规定向罗某主张相应的损害赔偿责任。在本案中，第三人即便主张善意取得抗辩，其也不能抗辩成功，因为罗甲、罗乙二人曾当面阻止过罗某和第三人的过户行为，第三人对罗某无权处分的事实是明知的，因而其并非善意第三人，无权主张善意取得。
案例3
乙购买甲公司的商品房，办理了所有权证书，取得了建筑物区分所有权，对于所购房屋拥有专有权，对小区内的共用部分拥有共有权。甲公司与乙间的买卖合同对于小区内基础设施的所有权未做约定，根据《物权法》第73 条的规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。因此，小区内的公用设施不属于甲公司所有，而是由业主共有。甲公司将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给丙企业，而这些公共配套设施属于小区内的公用设施，甲公司并不拥有所有权，并且甲公司事后也不可能取得这些公共配套设施的所有权或处分权。因此，甲公司的处分行为属于无权处分，其与丙公司之间的转让协议属于无效合同。同时，丙公司无权主张善意取得，因为对于《物权法》第73 条的强制性规定，丙公司应当是明知的，其主观上并不具有善意，不属于善意第三人。因而不论是基于转让协议还是善意取得制度，丙公司都不能取得相关设施的所有权。
案例4
本案为地役权纠纷，而不是相邻关系纠纷。地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利，相邻关系指的是相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。相邻关系是对不动产权利的法定扩张或限制，基于法律规定而产生；而地役权是对不动产权利的约定扩张或限制，多基于约定而产生，并且对不动产权利义务的扩张或限制的程度高于相邻关系。在本案中，N 公司与X公司签订合同，限制X公司不得兴建高层建筑，N公司给予补偿。合同对X公司的
土地使用方式所做限制远远超过法律的规定，双方的权利、义务源于合同，而不是法律的直接规定。因此，双方产生地役权关系。
本案的地役权属于眺望地役权，期限为10 年。但该地役权并没有办理登记手续，因此，依法不得对抗善意第三人。X公司在转让建设用地使用权时，就已向J公司告知了相关的地
役权情况，就是说，J 公司对转让的建设用地权使用权上存在地役权的情况是知道的，因此，J 公司不属于善意第三人。根据《物权法》的相关规定，该地役权可以对抗J 公司。地役权
具有从属性，随供役地使用权一并转让。N公司与X公司订立合同后，X公司的建设用地使
用权便产生地役权负担，其随后将建设用地使用权转让给J 公司，J 公司所受让的建设用地使用权仍然存在地役权负担。N公司可以向J公司主张地役权，阻止J公司兴建酒店，以免
妨碍眺望。
第三章
案例1
根据《物权法》第30 条规定，建造人自合法建造这一事实行为完成时起，取得所建房屋的所有权。
本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出资建造，因而四人共同取得所建房屋的共有权。基于三原告与第三人之间具有家庭关系，根据《物权法》第103 条规定，其共
有在性质上为共同共有。第三人陆某作为共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情况下，通过向登记机关提供篡改过的虚假材料申请登记，而登记机关在审核时又未尽到合理审慎的审查义务，致使将房产错误地登记在第三人一人名下，因而三原告有权请求撤销该错误登记。
案例2
于某与董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他们之间的交易征得了承租人杨某的同意，未侵犯承租人的优先购买权。于某、董某主体适格，意思表示真实，亦不违反法律的禁止性规定。同时，依据《物权法》第15 条规定，房屋买卖合同并不因未办理房屋所有权
转让登记而无效。因此，于某与董某之间的房屋买卖合同合法、有效。在买卖合同中，出卖人的主要义务是交付标的物并转移标的物的所有权，买受人的主要义务是支付价款。在本案中，买受人董某已经履行了付款义务，而出卖人于某并没有履行相应的义务。因此，于某应当履行办理房屋权属变更登记手续的义务。同时，根据房地一体处分原则，转让房屋的，该房屋占用范围内的建设用地使用权应一并转让，因此，于
某亦应当履行建设用地使用权权属变更登记手续的义务。
案例3
原告郁某的诉讼请求应当得到支持。本案中，第三人王某与登记机构的工作人员袁某恶意串通，通过提供虚假登记材料进行错误登记，损害了房屋所有权人蔡某的利益，法院判决确认房屋归蔡某所有完全正当。在虚假登记完成后，第三人王某与原告郁某签订了房屋买卖合同，王某再次串通袁某为其办理了相应的所有权移转登记手续，从而损害了原告郁某的利益。有鉴于第三人王某与登记机构工作人员袁某的恶意串通行为，故原告郁某请求被告登记机关承担赔偿责任的诉请应予支持。对于原告郁某的损失，被告登记机关与第三人王某负连带赔偿责任，故在被告登记机关赔偿原告郁某后，登记机关有权向第三人王某追偿。同时，基于其工作人员袁某的恶意串通行为，登记机关还有权向袁某追偿相应的损失。
第四章
案例1
本案的场地有偿使用协议原则上应认定为无效合同。《土地管理法》第63 条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依此规定，集体所有土地原则上不得出租用于非农建设，只有在符合法定的少数例外情形下才可以出租。根据我国现行法的相关规定，原告要有效取得建设用地使用权，应依法走农用地转用和征地程序，将拟使用的集体地变性为国有土地，再通过与国家签订相关土地使用协议的方式取得土地使用权。本案原、被告之间的租赁协议，违背了土地征收及土地管理的相关强制性规定，违反了法律明定的“不得以租代征” 规定，因而应认定为无效合同。
案例2
依据我国现行法的规定，建设用地使用权人应当按照规划批准的用途使用土地。在本案中，原告经规划部门批准的项目用地是建设办公楼，但原告将本应建设的商业办公楼改成商品住宅楼，改变了建设用地规划许可指定的土地用途，此行为系属违反法律的强制性规定的违法建设行为。由此决定，原、被告签订合建协议的目的是为了进行违法建设，该协议属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，应认定为无效。
案例 3
土地用途变更时，尤其是原工业用地或综合用地变性为商业、 旅游、娱乐、商品住宅等 经营性用地或
商业用地时， 究竟是应当一律采用竞价方式重新出让， 还是仅通过土地用途变 更补交土地出让金即可， 在实践中存在着不同的看法和做法。 就此问题，公平合理、合情合 法的做法应是区分不同的土地使用权取得方式而区别对待。本案中，土地属性为划拨土地，
因划拨取得是无偿取得， 且划拨用地属于公益性用地， 因 应当改采竞价方式重新出让为宜， 原划拨用地权利人只 意愿难以实现。
案例 4
涉案《国有土地使用权预约协议书》 （以下简称《协议书》 ）虽名为“预约”合同，但究 其实质，实为国有土地使用权出让之 “本约” 合同， 当事人之间已经成立正式的国有土地使 用权出让合同关系。主要理由在于：其一， 《协议书》内容已经具备了正式的国有土地使用 权出让合同的全部实质要素，全面约定了宗地位置、宗地面积、宗地四至、建设项目、土地 用途、出让年限、土地出让金单价与总价、综合开发费、土地出让金支付期限与支付方式、 供地条件、 违约责任等内容， 这些内容构成一个正式的国有土地使用权出让合同的实质内容 和核心内容。 其二，房地产开发公司作为合同一方已经履行了合同的主要义务并且对方予以 接受。《合同法》第 36 条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合 同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 ”国有土 地使用权出让合同的成立完全在本条规定的涵摄范围之内。 就本案而言， 虽然当事人之间并 未签订书面
的、示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》 ，但作为受让方，房地产开 发公司已经依约支付了全部土地出让金， 而支付土地出让金的义务即为其应承担的主要合同 义务，并且作为合同相对方的某市国土资源局也完全接受了土地出让金的交付。 故此，依《合 同法》第 36 条规定，当事人之间已基于事实上履行合同主要义务的行为而成立了正式的国 有土地使用权出让合同关系。其三， 签订格式文本的《国有土地使用权出让合同》 并非正式 合同成立的必备要件。 《合同法》第 12条第 2款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文 本订立合同。”由国土资源部与国家工商总局共同监制的《国有土地使用权出让合同》即为 此条规定意义上的示范文本。既为“示范文本” ，其功能即在为当事人订立合同提供一种示 范和指引， 而非强制性地在当事人之间订立合同时必须予以采用。 根据合同自由原则， 合同 的形式与内容由当事人约定。 在不违反法律、 行政法规之强制性规定的前提下， 合同的形式 与内容由当事人选择确定。对于法律、行政法规的强制性规范内容，即便当事人不作约定， 也当然构成合同的权利义务基础， 不能因为当事人之间缺失了此种约定而认为合同的内容不 完整，从而认定合同不成立。更何况，根据《合同法》第 61 条规定，即便对于一个已生效
合同， 当事人之间尚可进行补充约定，而不因此影响合同已成立和生效的效力。因此， 在本 案中，合同相对人也不能以当事人之间未签订示范文本意义上的 《国有土地使用权出让合同》 而否认已成立的正式合同关系。
案例 5
对于划拨取得建设用地使用权的，
而当划拨用地变更为经营性用地的，
能以普通竞价者的身份参与竞价，
而无权直接取得或优先取得原用地的建设用地使用权。 S 市国土资源部门的答复于法有据, 纺织厂想通过补交土地差价的方式直接改变土地用途的
由涉案合同的相关约定可见，该合同并非通常意义上的附条件合同。在我国法上，附条件合同的规范依据是《合同法》第45 条规定。本案合同约定的“需经S 省人民政府批准” 是一个不真正条件，因为批准是一个法定程序，不论当事人是否约定为条件，都是合同生效必须遵循的法定程序。涉案合同第40 条第2 款约定对合同效力并无实质性影响。《合同法》第44 条第2 款规定的是经批准而生效的合同，合同是否被批准，影响的只是合同是否生效问题，而并不影响合同本身的有效性。根据《合同法解释（一）》第9 条之规定，未经批准导致的是“合同未生效”而非“合同无效” ，合同的有效性并不受批准与否的影响。因此，不能将“未生效”混同于“无效” 。于此情形，根据《合同法解释（二）》第8 条之规定，合同相对方有负责积极办理批准、登记等手续的义务；若其怠于办理， A 公司有权自己单方办理。当涉案合同项下的土地出让经批准后，合同相对方接下来的义务就是依约、依法向 A 公司供地。就本案情况来看，合同相对方既未履行审批义务，也未履行供地义务，其行为已经构成根本违约。而就本合同的性质和履行内容来看，其显然不构成《合同法》第110 条规
定中的不能履行情形，因而A 公司有权请求对方继续履行合同。但须注意的是，在供地程序完成之前和出让登记完成之前，A 公司仅享有继续履行的请求权，而并未取得涉案建设用地的建设用地使用权。
案例6
国有土地上房屋征收必须以公共利益为目的。根据《征收条例》第8条规定，只有为了国防外交的需要、基础设施建设的需要、公共事业的需要、保障性安居工程建设的需要、旧城区改建的需要以及法律、
行政法规规定的其他公共利益的需要，才能实施征收。建设银行是一个经营性的商业主体，其为经营需要而扩建房屋，不符合公共利益需要的要求。根据《征收条例》第4 条规定，只有“市、县级人民政府”才是适格的征收决定主体，本案中的市建设局只能作为征收部门参与征收，其本身不是适格的征收决定主体。根据《征收条例》第19 条、第20 条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，房屋的补偿价格必须依法经评估确定，不论是征收决定主体还是房屋征收部门，都无权单方直接确定补偿价格。根据《征收条例》第28 条规定，房屋征收的强制执行依法应由市、县级人民政府申请人民法院强制执行，这即意味着市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门本身无行政强制执行权，人民法院是唯一的强制执行主体。当然，根据相关司法解释，人民法院在裁定强制执行时，可以确定由政府具体实施强制拆除工作。程序正当原则是国有土地上房屋征收与补偿的一项重要原则，征收决定和补偿是一个复杂的系统工程，所涉程序性环节极多，每一步骤都应依法走到，否则即为程序违法。由本案所述事实来看，不论是征收决定程序、补偿决定程序还是强制执行程序，都缺失了一系列程序步骤，因而征收决定的作出和强制执行都是违法进行的。
第五章
案例1
C 公司经由土地使用权出让而获得土地使用权。1993 年4 月18 日，C 公司与A 公司签
订土地使用权转让合同，向A 公司转让土地使用权。双方在合同中对于土地的位置与四至、价格等均做出了约定。但在该合同所涉土地中，有一部分土地C 公司并不享有使用权，因此这种转让行为属于无权处分
行为，合同效力待定，因为没有得到土地的真正权利人的同意，所以，合同中涉及到岳阳市邮电局享有使用权的部分应认定为无效。1993 年5 月6 日，C 公司与A 公司签订补充协议，双方同意将土地整块西移，保持临街面积与土地亩数不变。该补充协议也无效，因为依该协议仍然不能确定所转让土地的具体位置，即合同标的物不确定。1993年10月，因为C公司未交足土地出让金，国土局依法收回土地，即原土地使用权出让合同因被终止而消灭。土地使用权被依法收回后，C公司就不再享有土地使用权，所以涉案
合同即便有效，也已经属于嗣后不能履行的合同了。另外，C公司分立，由B公司承受C公
司在该交易中的权利、义务，此时发生合同的概括承受，B公司承受C公司的合同地位。由
于C公司对于合同的无效负主要责任，故B公司除应向A公司返还预付款之外，还应赔偿损
失。
案例2
2001年5月13日，陈某与J公司签订了《J大厦购房预定协议书》，该协议为预约，双方约定将来按照一定条款签订本约，即正式的商品房预售合同。虽然陈某并没有按照该预约中所确定的时间付款、签约，但在8月16日，陈某至J公司处，在J公司提供的商品房预
售合同上签字。J 公司拟定完整的合同文本，并提供给陈某，其意在缔约。因此，J 公司向陈某提供合同文本的行为构成要约，而陈某签字的行为构成承诺，双方的商品房预售合同成立。另外，根据《合同法》第37条的规定，虽然J公司没有在合同上签章，但其接受了对
方当事人陈某的履行，收取了款项，可以认定商品房预售合同是成立的。
案例3 苏某与甲公司签订的《上海市内销商品房预售合同》以及《出售合同预备书》均有效，双方应遵守、履行。苏某履行了付款义务，而甲公司所交付的商品房是砖混结构，而非合同所约定的钢筋混凝土结构，构成违约。在本案中，被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表” 及“绿茵苑一、二期预售加收系数总表”在性质上应视为商业广告。在合同法上，商业广告一般构成要约邀请而非要约。在本案中，甲公司交付的房屋的花园面积虽然不足30 平方米，
但由于双方并未将花园面积30 平方米的内容作为合同附件，即未列入合同文本之中，故对双方没有约束力，甲公司并不需要履行此义务。应当指出的是，本案发生在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布之前。若按该解释的规定，甲公司交付的房屋的花园面积不足30 平方米已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3 条的规定，商品房的销售
广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，若该案纠纷发生于上述司法解释生效之后，将会有完全不同的处理结果。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受
《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题
房地产行业典型事故案例 第一节火灾事故案例 【案例1】：央视新址火灾 1. 事故时间：2009 年2 月9 日21 时许 2. 事故地点：北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼 3. 人员伤亡情况：1 人死亡，8 人受伤 4. 事故经济损失：直接损失1.6383 亿元 5. 事故类型：特别重大火灾事故 6. 事故经过 2 月9 日20 时27 分，北京市朝阳区东三环中央电视台新址园区在建的附属文化中心大楼工地发生火灾，造成7 人受伤，其中有6 名是消防人员，1 名央视工作人员。发生火灾的大楼是中央电视台新台址工程的重要组成部分——电视文化中三心，高159 米，被称为北配楼，邻近地标性建筑的央视新大楼。央视新台址工程位于北京市朝阳区中央商务区（CBD ）核心地带，由荷兰大都会（OMA）建筑事务所设计，于2005 年5 月正式动工。整个工程预算达到50 亿元人民币。 7. 事故原因 建设单位违反烟花爆竹安全管理相关规定，组织大型礼花焰火燃放活动； 有关施工单位大量使用不合格保温板，配合建设单位违法燃放烟花爆竹； 监理单位对违法燃放烟花爆竹和违规采购、使用不合格保温板的问题监理不力；
有关政府职能部门对非法销售、运输、储存和燃放烟花爆竹，以及工程中使用不合格保温板问题监管不力。 8. 事故处理 71名事故责任人受到责任追究。其中，中央电视台副总工程师、央视新址办主任徐威，央视新址办副主任王世荣，央视国金公司副总经理兼总工程师高宏等44名事故责任人已被移送司法机关依法追究刑事责任。27名事故责任人受到党纪、政纪处分，给予时任国家广电总局党组成员、中央电视台台长、分党组书记、中央电视台新台址建设工程业主委员会主任赵化勇行政降级、党内严重警告 处分，给予中央电视台副台长、中央电视台新台址建设工程业主委员会常务副主任李晓明行政撤职、撤销党内职务处分。 依法对中央电视台新台址建设工程办公室罚款300万元。 1) 一审结果宣判 2010年5月10日，在北京市二中院进行一审宣判，首批21名被告均以危险物品肇事罪判处3至7年不等的有期徒刑。其中，建设单位央视新 址办原主任徐威获刑最重，判处其有期徒刑7年。 具体参与人判决： 徐威中央电视台新台址建设工程办公室主任7年 刘发国湖南省浏阳市三湘烟花制造有限公司股东6年6个月 李小华清华同方股份有限公司政务系统科技公司副总经理6年 沙鹏北京大新恒太传媒科技发展有限公司总经理5年6个月曾旭湖南省浏阳市三
房地产估价方法及案例分析(doc 16页)
案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
（房地产管理）房地产法试 题及答案
全国2006年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A ) A.物权 B.债权 C.请求权 D.形成权 2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B ) A.土地开发 B.耕地开发 C.水土保持 D.公益建设 3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D ) A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工 C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权 4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B ) A.省级人民政府批准 B.国务院批准 C.县级人民政府批准 D.乡级人民政府批准 5.复垦的土地应当优先用于( C ) A.国防建设 B.公用事业 C.农业 D.居民生活用地
6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 7.房地产相邻权的主体可能是( A ) A.两个或两个以上房地产所有人 B.一个房地产所有人 C.一个房产所有人 D.一个地产使用人 8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B ) A.租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行 C.承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失 9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A ) A.80% B.90％ C.99％ D.100％ 10.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A ) A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A ) A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 12.以划拨方式取得的土地使用权，( B ) A.一律不得进入房地产市场
买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 家庭纠纷房产继承法案例详细解析 导读 : 本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项， 如果觉得很不错，欢迎点评和。 家庭的纠纷少不了的就是对房产继承权的归属而产生的，虽然有继承法作为依据但还是有不少人对房产的继承权提出质疑，继承也是房地产转让中的一种形式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋权转移的行为，并不能直接反映出商品之间的关系。继承关系要在一定的条件下才能发生的。 家庭纠纷房产继承法 家庭纠纷房产继承法中的相关规定需要注意的有以下几点 １、首先应该确定哪些是死者的遗产这在继承法中有明确的规定，不要误解把遗产的一般先分给配偶而是如果死者有与他人共同的财产时应该先将共同财产进行分割死者所分到的财产才属于遗产按照法律的规定继承。 ２、其次应该看的是死者是不是有留下遗嘱，如果有遗嘱的话就应按遗嘱中的继承来执行。 ３、没有遗嘱的应该确定哪些人可以作为继承人继承人分首位顺序配偶、父母、子女和在第二顺序的亲兄弟姐妹、隔代祖父母、外祖父母继承开始后由首位顺序继承人继承第 知识常识 买房知识常识，希望对您有帮助，谢谢 二顺序继承人不继承没有首位顺序继承人继承的由第二顺序继承人继承。 ４、后才是确定各继承人的份额按照继承法的规定同一 顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人分配遗产时应当予以照顾对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时可以多分有扶养能力和有扶养条件的继承人不尽扶养义务的分配遗产时应当不分或者少分继承人协商同意的也可以不均等。 案例详细解析 案例先生去世了，在他留下的房子里，他的母亲老太、
房地产开发合同纠纷案例分析2则 房地产开发合同纠纷案例分析2则 发布时间：2021-12-04 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天宝岛优品小编要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超
凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的嘉汇龙潭小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
房地产营销案例分析 以成都华润凤凰城为例 ：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略 成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。2011年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。 最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环 比1月有一成左右的上升。 小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。 总体营销策略 。 花小钱办小事营销不再追求大而空 “今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入2012年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。 某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途径。” 纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商争抢黄金口岸广告位
电大《房地产法》考试复习题 一、单项选择题 1．以下属于房屋所有权人对自有房屋进行事实上处分的是（） A 互换 B 赠与 C 拆除 D 买卖 2．在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，作出决定责令限期拆迁的机关是（） A 县级以上人民政府 B 房地产管理部门 C 拆迁批准部门 D 仲裁委员会 3．聘请专业物业管理公司实施物业管理的主体是（）。 A．居民委员会B．房屋管理部门 C．业主委员会D．业主大会 4．《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）抵押。 A．要分别B．必须同时 C．可以先后 D 禁止 5．代表国家行使国家所有土地的所有权的机构是（） A．国务院B．国土资源部 C．全国人民代表大会D．国家主席 6．甲将其房屋抵押给乙，借得20万元，后甲想把房屋转让给丙，甲合法的做法是（）A．甲应通知乙但无需告诉丙抵押的事项 B．甲无需通知乙但应告诉丙抵押的事项 C．甲应通知乙并告诉丙抵押的事项 D．甲应取得乙同意并告诉丙抵押的事实 7．甲乙共同出资购买一间房，并将该房出租给丙，在租赁期间，乙想转让自己的共有份额，现甲和丙都表示愿意购买，则该房屋（） A．在同等条件下，由甲优先购买 B．在同等条件下，由丙优先购买 C．在同等条件下由乙决定卖给谁 D．根据甲丙的实际情况，视双方实际需要程度决定由谁购买 8．万某出卖已出租的房屋，其后告知承租人齐某，并要求其退租。齐某拒不退租，也不表示承买。于是万某拒收房租，僵持达半年之久。后该房被邱某买下，邱某要求齐某搬出，齐某不予理会，邱某遂要求万某赶走齐某，万某认为房屋已不属于自己，没有撵走齐某的义务。此案应如何处理（） A 万某、邱某的房屋买卖合同无效 B 万某、邱某的房屋买卖合同应予撤消 C 万某、邱某的房屋买卖合同有效，齐某应退租 D 万某、邱某的房屋买卖合同有效，邱某继受万某出租人的地位 9．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（） A．县级人民政府B．省辖市人民政府 C．省级人民政府D．国务院
房地产开发合同纠纷案例分析2则 从我国房地产实践来看，现实中出现的问题大多集中在房地产交易、房地产权属登记、房地产物业管理方面。这些问题的解决，一方面需要从法学理论上进行探讨、研究和论证;另一方面需要实务上的反复实践、运用和总结。在某种意义上说，法律的普及和应用才是根本。没有法律的普及和应用，就没有法律的生命。 今天我要与大家分享的是： 案例分析一： 【案情介绍】 20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。 之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年月17日签订《土
地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的"嘉汇·龙潭"小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。 庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称： 1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。 2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。 3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。 4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。 经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事
二手房交易典型个案详细分析 案例1：未办理到银行房屋贷款 客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。 分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。 案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题） 案例分析题（合计 6 题） 1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；
案例分析二 案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。 【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1 522 656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470 017.20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在
案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。 问题： 1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？ 成立。因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。 2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？ 不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。 3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？ 具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。 4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？ 有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。 5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？ 有权。因为丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。 6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？ 无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履