2016年一季度中国房地产市场走势分析及预测
地产来源：时间：2016年04月01日08:43编辑：中商情报网
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今年前2月房地产行业各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应；市场层面，成交量虽较年末环比下滑，但在政策宽松之下，仍显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好，但对于近期热点城市房价过快上涨现象，上海、深圳、南京等地政府也已出台调控新政。行业的首要任务依然是去库存，在中央和地方“去库存”导向支持下，预计二季度上述指标增速将以稳为主。
近年来，中国出口下滑、内需不振，经济增速仍需依靠房地产投资，才能平稳运行。在库存高企的情况下，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力，尤其是需求侧力度之大。
1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大
中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力：
1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。
2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。
此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。
2、上海、深圳调控收紧，高库存城市加大政策扶持力度
地方层面，立足区情、因城施策可谓发挥到了极致，一季度政策主要抓落地和创新：
1）需求侧方面，高库存城市加快落地中央政策，上海等个别城市祭出史上最严调控。1月份，地方层面的救市政策以贯彻落实去年底中央经济工作会议的六举措为主，如山东、辽宁、江西等省份闪电落地中央的农民进城购房补贴新政，山东、福建、广西等省份用购租并举、政府购买等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的货币化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策侧重在落地中央政策。如山东、辽宁、江西闪电落地新契税和营业税政策；山西、内蒙古、云南、南京等继续落实之前的中央政策。广州推出“跨区首套”契税优惠政策，但一日后叫停。山东省于次日宣布实行“跨区首套”政策。3月份，沈阳出台针对个人购买住房给予奖励政策、加大住房公积金贷款支持力度、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等22项举措，但因为在校大学生“零首付”等尺度过大，新政在执行一天后被叫停。3月25日，上海为打压疯狂的房价，祭出史上最严调控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由2年升至5年。新政后，上海楼市的改善、高端住宅成交预计会有所下降，但由于二套仍“认房不认贷”，置换需求预计仍将延续去年以来的成交热度。
2）供给侧方面，各城市根据区情加大政策创新力度。1月份，重庆为减轻房企负担，从投资端使力，将房企所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。2月份，海南、上海同时在供给侧使力。海南省实行“两个暂停”，停止超标市县的土地供应，从源头上加快房地产去库存。上海出台新规，要求今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通过控制户型来增加供应，缓解供需矛盾，减轻房价上涨压力。
3、一线房价上半年逐步降温，三线高库存年内仍难改观
二季度，一线城市楼市会逐步降温，严厉调控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量预计会有所下降。与此同时,中央降首付和降税率以及农民工进城购房补贴新政都利好二线和三四线城市，所以二季度二线和部分三四线城市楼市会加快升温。
二季度开始，各城的“去库存”和“控房价”政策开始分道扬镳，供给侧力度会加大。其中，一线城市将继续深挖存量土地资源，以缓解激烈的供需矛盾。二线城市将两极分化：更多的高库存城市会采取“双暂停”政策，即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批；库存合理的城市，会更多落地降首付和税费政策；库存过低的城市，会加大土地供应。三四线城市库存压力普遍较大，政策的着力点会继续从新型城镇化入手，促使更多的农民工群体进城买房，但限于经济水平、基础建设等客观因素，高库存在年内仍难有实质改观。
在央行连续放水之后，我国银行间流动性开始改善，各地降首付政策逐步落地。为维持宽松的货币预期，二季度央行预计仍会继续降准。
1、央行连续放水，银行间流动性维持宽松
2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
从SHIBOR隔夜利率走势看，自2015年10月24日降准后，SHIBOR利率维持在2%左右的低位，说明银行体系的流动性维持相对宽松的局面。
2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大
（1）二季度降准仍是大概率事件
尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。
2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大
（1）二季度降准仍是大概率事件
尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。
（2）商贷按揭利率创历史新低，继续下降空间不大
在2015年10月24日央行“双降”之后，住房按揭基准利率降至4.9%，创历史新低。2016年2月29日，央行仅宣布降准，没有进一步的降息动作，说明基准利率继续下降的空间已然不大。未来，住房按揭利率下降将主要靠银行端的优惠落地程度。
“十三五”开局之年，前两月经济运行情况良好，固定资产投资增速20个月首次上升，具体到房地产数据上，各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指
标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。目前经济仍处在结构性调整的风险期，行业的首要任务依然是去库存，预计二季度上述指标增速将以稳为主。
1、销售回暖止住投资增速下滑趋势，上半年将筑底企稳
2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。房地产开发投资止住了去年一路下滑趋势，时隔两年首次回升。在政策不断利好之下，销售回暖带动了房企开发投资信心，从新开工、土地购置面积等先行指标回暖的态势看，房地产开发投资增速有望在上半年内筑底、企稳。
2、比较基数过低，新开工出现近24个月首次正增长
作为先行指标的新开工面积，表现亮眼。1-2月房屋新开工面积高达15620万平方米，增长13.7%，而去年全年为下降14.0%。出现如此巨大的变动，主要是因为去年同期新开工面积基数较低所致。从绝对量来看，前2月的新开工在过去6年仍处于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期来看，新开工面积的增长意味着未来可售货值增加，同时有利于解决部分城市供小于求的局面，有助于这些城市房地产市场合理健康发展。
3、销售面积同比增长28%，创去年以来增速新高
全国商品房销售面积、销售金额增速继续走强。1-2月全国商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。今年1-2月销售速度较快主要是因为去年同期基数相对较低。
1-2月份商品房销售额8577亿元，同比增长43.6%，增速提高了29.2个百分点。改善型需求集中释放，是推动商品房销售额增速更快上升的重要原因。
4、土地成交面积跌19%，一、二线地市火热带动价格上涨
2016年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点；土地成交价款705亿元，增长0.9%。土地购置面积降幅大幅收窄，一方面是在销售持续向好之下，政府适当加大了推地力度；另一方面，企业在去年存货消化后，补库存的需求逐渐上升。
5、待售面积再创新高，商办库存进一步凸显
1-2月商品房待售面积73931万平方米，比12月末增加了2078万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积46635万平方米，同比增加10.5%，办公楼、商业营业用房待售面积3435万平方米，14958万平方米，同比分别上涨21%和26.5%。整体来看，房地产行业库存高企、结构性过剩的问题依旧，居高不下的库存已成为房地产开发投资触底回升的阻碍。
6、二季度以稳为主，全年投资、新开工、土地仍将处于低位
一季度行业主要指标表现超预期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市场销售显著好转；二者去年同期基数低也是各指标增速显著好转的一大原因。当前，我国经济“新动能”尚弱小，要稳住经济下滑趋势还得房地产业有所担当。
展望二季度，行业预计会呈现如下4个趋势：
1）二季度销售面积和金额继续回升。随着13省、5市的去库存刺激政策逐渐生效，增加市场需求和提高购买力，整体行业销售将持续回暖，加之传统销售旺季“金三银四”的到来，以及各大企业在窗口期的积极主动营销，都将推动二季度销售再攀新高。
2）二季度房地产开发投资增速预计保持筑底企稳格局。在去库存的大背景下，一方面库存过高的城市已经相继主动削减土地供应，另一方面房地产企业拿地也会比较谨慎，所以在土地端供需都将比较羸弱；但在销售持续回暖的背景下，为了维持销售规模，开发企业尤其是规模以上
大型房企会加大已有土地储备地块的开工、施工力度，新开工量也会有一定增长，因此，全国房地产开发投资增速有望保持筑底企稳格局。
3）二季度新开工面积继续缓慢回升。目前房企资金链比较宽松，有足够的资金投入新开工，预计二季度新开工同比指标将持续乐观，但在“去库存”压力之下，新开工面积规模仍将维持低位。
4）二季度房地产开发企业土地购置面积预计仍大幅下滑，土地成交价格会继续上升。在去库存背景下，土地“有供有限”被普遍落实，地方政府尤其是二线和三四线城市将普遍削减年度土地供应甚至暂停新增土地出让，土地购置面积预计不会显著上升。但与此同时，一线城市、热点二线城市以及受一线辐射的三四线如佛山、中山、无锡等城市的优质土地的争夺会更激烈，最终导致土地成交价格继续攀升。
展望2016年，“去库存”的行业逻辑不变，目标还远未达成，预计开发投资、新开工、土地购置等指标仍将维持低位。主要在于：一方面一线城市、热点二线和受一线辐射的三线的投资、新开工、土地会比较好，但在全行业占比较低，占比约60%的三四线城市各项指标基本不会有明显起色；另一方面，保障住房以货币化安置为主，这部分占比约八分之一到六分之一的保障房建设基本会暂停。
2016年一季度，在房地产市场传统淡季下，各城市供应量则同环比均下滑，部分城市供不应求矛盾突出；成交量虽较上年末大幅下滑，但在政策宽松之下，显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好。
1、整体供应同环比锐减23%和54%，南京、苏州趁热加推
受春节假期影响，2016年一季度重点城市商品住宅供应量应市下降，同环比均出现下滑，部分城市供求矛盾进一步突出。据CRIC监测的47个城市数据显示，1-2月重点城市商品住宅供应量达到2998.3万平方米，同比降幅达到23.21%，其中仅17个城市供应高于去年同期，且主要集中在二线城市。
分城市能级来看，一线城市供应面积达306.5万平方米的高位，同比下降22.88%，北京和深圳表现突出，其中北京2月份无供应，而深圳前2月供应量是一线城市中唯一同比增加的城市；二线城市供应量同比降幅在各线城市中最小，但城市间分化现象明显。库存较大的城市如沈阳、天津、西安前两月供应同比继续增长，而青岛、大连供应；去年热门城市南京、武汉、苏州供应同比上升，在市场热度不减之下，开发企业保持正常的推盘节奏；三四线城市绝大多数城市供应同比为下降，仍处在去库存的攻坚期。但部分城市受到返乡置业潮的影响，供应同比有所增长，如温州、南通。另外，惠州供应量在三四线中同比涨幅最高，其1月份供应量几近创下2015年新高。
2、成交同比增42%，热点城市延续高热，东莞领涨三线
尽管受到行业淡季的影响，各城市商品住宅成交量较去年四季度大幅下滑，但进入2016年后，在降低首付、调整契税以及各地政策“既快又密”刺激下，整体成交与去年同期相比增长明显。从CRIC监测数据来看，全国重点48城市1季度商品住宅成交7042万平方米，较2015年1季度上涨40.22%，从各线城市来看：
一线城市商品住宅成交量较去年同期增长25.47%，上海成交量高居一线之首。除北京同比小幅下滑，其余三城全部增长。北京则由于去年1月份基数较大，今年一季度成交并未出现大幅增长。总体来看，一线城市受到春节影响程度比二、三线城市更大。
二线城市来看，仅2城市成交同比下降，去年热点城市涨幅显著高于其他城市。据CRIC 监测，重点二线城市商品住宅成交量与去年同期相比涨幅达到40%，城市间涨幅分化明显。杭州、苏州、南京、天津等去年热点城市同比增幅高于100%，而长春、济南、西安等高库存城市同比涨幅均不到20%。而作为二线城市中返乡置业的热门城市合肥并没有亮眼表现，同比涨幅不到二线平均水平。值得注意的是，成都一季度成交同比跌幅较大，主要是2015年1月份成交受到备案数据滞后所致，导致去年1月成交创下近2年月度成交新高。
三四线部分城市返乡置业效果显著，同环比皆上涨。在去年供给侧改革以及需求端促进的双重影响下，三四线去库存取得了一定成效。政策刺激下三四线城市一季度市场有所起色。经济相对发达、人口吸附能力较强的沿海城市或区域中心城市，市场依旧表现突出，同环比均保持上升势头，如东莞、扬州等；莆田、南平今年返乡置业效果显著，成交同环比皆上涨。
在我们看来，多数城市成交环比下跌同比上涨主要基于两个原因：第一，2015年一线城市楼市过于火爆，一定程度上透支了今年的需求，成交很难再度突飞猛进。第二，二线城市尽管分化在继续，但越来越多的城市库存和消化周期开始趋向健康，随着行情持续稳固，二线城市楼市行情整体向上位移的态势已经确立，所以同比增幅较快增长。另外，部分三线重点城市大多位于东部沿海经济较发达的区域，因为经济支撑力强，楼市在快速回暖已经摘掉风险城市帽子，行情开始趋热。
3、预计南京、苏州热度回落，武汉、成都市场升温
二季度，整体市场将“稳”中有升，在二、三线城市分化的大背景下，强者恒强的局面不会改变，但热点城市房地产市场走势也会分化。
宏观层面上，今年经济下行的风险有增无减，需要房地产市场保持良好向上的态势；政策面上，两会之前全国自上而下的密集出台政策，释放了维稳房地产市场、巩固市场向上的信号，3月两会上提出“鼓励农民购房”、“加大货币安置化比例”等手段去库存，政策面依旧保持宽松；市场层面上，随着一季度新开工的好转，以及二季度开发商逐渐供应量，成交有望继续保持增长态势。基于以上三个方面判断，二季度成交继续平稳上升为大概率事件。
分城市能级来看，一线城市“一枝独秀”、引领全国的态势不会改变。对于近期部分城市区域房价增幅过快，接下来会有更为严格的限购以及抑制投资性需求手段出台，会对市场造成一定恐慌效应，但一线城市自身经济实力雄厚、人口基数大，成交规模不会出现大幅波动，在供小于求的市场格局下，房价依然坚挺。
二线城市来看，强者恒强的局面不会改变。降低首付、调整契税等一系列的政策对二线城市影响较大，尤其是去年热点城市，更是“火上浇油”。总体来看，市场分化依旧，特别是热点城市走势也会不同。最近房价涨幅过快的苏州、南京，在一系列调控政策下，成交量价或出现调整，二季度保持平稳或小幅下降；而武汉、宁波供不应求的城市市场火热势头将延续，成交继续冲高；天津、成都等库存较大的城市，未来量价保持平稳或小幅上升概率较大。
三、四线城市来看，库存压力下市场不容乐观。两会上提出鼓励农民进城购房以及户籍改革的持续推进，长远来看，或助推部分区域中心城市及人口、经济吸附力较强的城市快速去库存。但短期来看，受到珠江一体化的城市如东莞、惠州、佛山等城市成交会继续增长，无锡、常州等城市如何通过产业引入发掘需求是当务之急。
2016年一季度，国内房价指数仍在上行，并且整体趋势渐有加快。在历经了2015年的成交回暖之后，消费者积极性显著提升，再加之“去库存”方针大方向不变，房地产企业提价信心也有所提振，供需双方共同看多，推动一季度房价持续上行。但值得注意的是，针对部分城市房价上涨过快现象，中央和地方政府在3月前后相继发文要求“稳房价”，预防市场过热形成波动隐患。
1、全国房价再创新高，政策面支持是最大动因
2016年一季度，中国城市住房（一手房）价格288指数（以下简称价格指数）持续上行，据截稿前最新数据，2月份价格指数为1126.8，同比上涨4.3%，环比上涨0.86%，连续第10个月环比上升。国家统计局披露的房价指数亦是如此，1月、2月份房价上涨城市持续增多，各线城市综合房价指数也在持续上升。
在行业传统淡季，房价指数持续上行且增速进一步扩大，主要源于三方面因素，首先，“去库存”方针不变是供需双方信心的最根本来源，2月份密集出台的“去库存”新政更是加强了市场对未来预期；其次，土地市场持续高热推升价格预期，2016年以来二线城市土地市场依旧高热，近期南京、天津、成都相继刷新城市单价地王,再加之2015年成交高价土地入市在即，市场预期持续看多；最后，部分城市持续高热推升整体加速上行，如深圳、苏州、南京等市房价持续快涨，房价指数连续数月环比上涨超过3%，部分项目售价相比2015年年末上涨超过两成。
2、临深三线城市房价稳涨，旅游城市房价止跌
联系成交数据来看更加显著，京沪穗深等一线城市房价依旧保持快速上行，其中深圳房价更是较四季度平均上涨了17%，持续高速上涨，北京、上海一季度房价环比上涨幅度分别为6%、7%，也依旧保持快速上涨。与2015年同期相比，一季度深圳房价同比涨幅更是高达74%，远跻其他一二线城市。在近几年最宽松的政策背景下，高端项目成交占比增加、中高端需求爆发性释放一线城市房价快速上行的最主要动因。
二三线城市方面，苏州、南京、厦门等热点城市房价依旧保持快速上行，得益于发达的经济支持，2009年的“四万亿”基建投资部分在这些城市取得了最为明显的成效，在城建迅速升级的支持下，这些供需平衡、人口吸纳能力较强的城市房价持续快速上涨。一线城市辐射的东莞、佛山等市房价也在稳步上涨，此外海口、三亚等旅游城市房价亦在一季度环比上涨，分别环比上涨了4%和1%，作为“去库存”重点提到的方向之一，旅游地产市场也在传统旺季看到了更多利好信号。但受到需求不振、存量过剩等因素影响，乌鲁木齐、西宁等西部省市房价却依旧低迷，一季度房价均有不同程度的下滑。
3、上半年将持续上行，部分城市或迎来阶段性顶部
从宏观层面来看，去库存仍将是2016年房地产的主旋律，近期密集出台的去库存新政即是最好例证，而其中降二套房首付、减免契税等行政更是直接利好改善性需求。在购房需求增加、高收入购房者增多的支持下，我们认为2016年上半年房价仍将继续保持上涨态势。而需求基数较大、房价仍处低位的成都、武汉等市，其房价更有望在今年上半年迎来部长。
但对于个别房价过快上涨的城市，还是要关注地方政府“控房价”新政出台的可能，如南京即在2月底出台了“宁十七条”控房价，上海也进一步要求增加中小套型住房供应，意在缓解目前市场供不应求、房价飙涨的现状。并且近期市场表现来看，过快上涨的房价已经伤及到市场需求，如3月南京、苏州等热点城市成交量即连续3周下滑，案场来电来访也有不同程度的回落。因此在“稳房价”新政逐步发力、高房价已经伤及需求的背景下，预计这些城市房价或将在年中迎来阶段性触顶。
在去年销售回暖的带动下，多数城市库存量均有所下降，“去库存”攻坚战初显成效，一季度以来，降准、降低契税和首付利好政策频出之下，各城市存量持续回落，部分城市供不应求的局面愈加凸显，整体来看，库存处在高位回落期。在行业“去库存”的大背景下，随着前期政策落地执行，各城市库存压力、去化风险进一步降低。
1、一、二线库存快速下滑，南京消化周期不足三个月
一季度多数城市供求比相对2015年全年均有所下滑，多为1.0以下，仅贵阳、兰州高于1.2，而上海、苏州、无锡等城市则不足0.5，供不应求矛盾突出。供求比下滑主要是受春节影响，房企减少供应，一季度供应量锐减所致。值得注意的是，贵阳在1月供应近100万平方米，创下近1年新高，供求比也攀升至1.3。
多数城市库存量与去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年销售回暖以及在“有供有限”政策出台之下，“去库存”取得了一定成效，多数城市库存风险有所降低。整体来看，一、二线热点城市持续热销之下，库存量也大幅下滑，虽然二线部分库存仍处在高位，但已经有了回落的迹象。
一线城市中除深圳住宅存量上涨19%外，北上广同比均下降。二、三线城市住宅存量除太原和南宁同比上涨外，其余全部下降。但是与2015年底的存量相比，一季度各线城市全部下跌，其中存量一直维持高位的长春、沈阳、青岛和天津等地，也开始小幅下跌。表明在一季度新增供应锐减之下，市场需求并没有出现大幅下滑，房企抓紧窗口期积极去库存。
与存量、供求比大幅下滑一样，一季度消化周期也大幅改善。其中一线城市中北京、广州、深圳维持在9、10个月左右，相对平衡，上海2月消化周期仅4个月，市场可售货值不多；二、三线城市中，沈阳、青岛、西安、天津、兰州、晋江和徐州等地消化周期仍在18个月警戒线以上，受到一季度市场处于淡季的影响，这些城市消化周期均已经超过20个月。与之相对应的合肥、苏州、武汉，作为去年热门城市，其消化周期进一步下降，在一季度末库存依旧维持在相对合理的范围。
2、“去库存”利好将持续释放，但三线短期内仍难摆脱高库存
今年两会上政府工作报告中3次提及“房地产”、10次提到“住房”，归纳起来，就是要多手段、多渠道，快速、有效的求库存，因此，在“鼓励农民购房”“加大购房补贴力度”、“提高货币安置化比例”之下，去库存的的主旋律不会改变。预计接下来相关政策不断落地，库存压力有望进一步缓解。各城市基本面不同，一线城市由于其独特的经济地位，市场需求旺盛，本身库存和去化周期并不大，随着未来供应结构的不断优化；二、三线分化格局不改，一类是去年市场表现良好的热门城市，如武汉、苏州、合肥、南京等，在整体政策宽松下，市场供不应求局面不会发生实质改变，整体库存风险较低；另一类则是库存较高的城市，如沈阳、长春、青岛等，由于库存量畸高，如若不从供应端入手，控制土地供应，高库存仍将伴随其较长一段时间。
与往年市场走势不同，2016年一季度高端产品成交占比仍在持续上行，各类刚需产品成交占比则相应回落，小户型产品成交回落态势更为显著。基于当前“去库存”方针大方向不变，我们认为2016年中大户型产品成交占比将持续攀升，但具体到各线城市表现，或将出现一定分化。
1、二房成交占比持续回落至29%，四房占比同比增3.4个百分点
2016年一季度，行业时值传统淡季，但四房产品成交占比却逆市上涨，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7个百分点。自2015年一季度以来，四房产品成交占比走势持续上涨，一房、三房产品成交占比相对平稳，二房产品成交占比则持续回落。商品住宅成交结构趋向于多户型，一方面是随着存量房市场的逐步扩容，越来越多的首置需求流向了二手房市场；另一方面则是受调控趋宽推动，2015年以来房地产政策面持续放宽，消费者的改善性需求也在持续加速释放。
2、热点城市大户型成交占比增加，高库存城市小户型更受青睐
2016年一季度，大户型产品价格保持领涨，成交占比也在继续上行。145平方米以上面积段产品则均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等热点一二线城市，大户型产品所受关注度更高，房价上涨更快，其成交占比增幅也更为显著，以上海为例，2016年一季度180平方米以上产品成交占比高达27%，较2015年四季度上涨3个百分点。而120平方米以下产品份额则略有下滑，成交占比下滑0.9个百分点，降至60.2%，但仍是大多数城市成交的绝对主力，如在杭州、沈阳、重庆等市，90平方米以下小户型成交占比仍然超过40%，占比更是显著上升。
3、改善需求延续上行趋势，一线城市大户型面临降温
从购房需求的户型分布来看，目前二房和三房成交占比持续所回落，而大户型产品成交占比则持续提升。从供应面来看，为响应“去库存”新政，目前大部分二三线城市趋向于加大产品的套均面积来加快产品去化；从需求面来看，目前持续趋宽的房地产政策和信贷环境，也为改善性需求提供了更为宽松的外部环境。整体来看，2016年大户型产品成交占比的上升趋势仍将延续。
但具体到城市角度，成交结构走势或将有所分化。一线城市方面，大户型产品难持续高热，目前一线城市房价高涨已经引起了中央和地方的高度重视，而价格上涨最快的中高端项目更是被屡屡提及，近期上海、北京等地政府更是多次表态控房价，3月末上海更是明令提高二套房首付成数，并严加区分普通住房与非普通住房，意在控制明显过热的改善性需求，
二线城市方面将进一步分化，苏州、南京等热点城市情况与一线城市类似，在地方政府的调控下，其中高端项目热度或将有所降温；而杭州、天津等潜在库存压力较大、且房价已达高位的城市，大户型产品虽有上升空间，但市场成交还是以中小户型首置产品为主；对于乌鲁木齐、武汉等中西部城市来说，“促需求”仍是地方政策的最重要引导方向，并且由于房价水平相对较低，中大户型产品成交占比仍有较大上升空间。
2016年一季度，市场总体向好，北京商办项目保利大都汇在元旦当日实现了3亿热销，3月5日加推又劲销了3亿；除此之外，海南养生大盘富力红树湾在开盘也热销了18亿，当日现场成交2000余套；但这些项目显然无法代表一季度整个市场情况，更多的热销信息仍主要集中在上海、南京、合肥、苏州等热点城市。
总体来看，这些热点城市在政策利好的推动下，无论是中高端改善，还是刚需户型，成交情况都还不错，尤其值得一提的是，今年上海万科别具匠心的提出了“逆返乡置业”的概念，主要为吸引外来留沪过年人群的目光，多案场联动以“玩乐地图“等活动集聚人气，同时联合了善诊、天海巨轮等平台将服务升级，最终，在春节期间实现成交总金额10.5亿元。
今年一季度房企折扣幅度与去年同期大体持平，降价力度有限，主要源于2016年开年，利好政策不断，1月“全国两孩”正式落地，2月央行又宣布在“不限购”城市下调最低首付款比例，同时减征购房税费，进入3月，随着两会召开，央行降准实施了更为宽松的货币政策，利好政策的叠加效应促使一线和部分核心二线城市成交火热，总体而言，房企以价换量的意愿有限，除了部分商办类项目如河源恒大名都商铺最大优惠5.5折外，住宅类产品的最大让利不过7.5折，更多的项目以9折左右的折扣促销。虽然恒大在3月22日的“无理由退房一周年活动发布会”上也宣布“全线降价”（在全国349个楼盘中，除上海、启东等项目，其余楼盘均享受8.7折优惠），但促销效果如何仍有待后期检验。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
2012年武汉市 房地产市场分析报告 地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日
2012年武汉房地产市场分析报告 目录 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 二、2012年房地产市场运行总体情况 三、2012年房地产市场供应情况 （一）商品房供应总体情况 （二）商品住宅供应的季度结构分析 （三）商品住宅供应的区域结构分析 （四）商品住宅供应的户型结构分析 四、2012年房地产市场交易情况 （一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况 （二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况 （三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况 （四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况 五、2012年月末可售房源情况分析 （一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析 （二）商品住宅可售房源的月度分析 （三）商品住宅可售房源的区域分析 六、2012年武汉市土地成交情况 （一）成交土地的用途结构分析 （二）成交土地的区域结构分析 （三）全国性典型房企拿地情况 （四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10） 七、2013年房地产市场走势预测
2012年武汉房地产市场分析报告 一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。 武汉市2012年社会经济发展主要指标 注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。 二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。 （一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。 （二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。 （三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
武汉市房地产项目开发 策划书
目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉 经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、 消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加 活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨， 房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
新兰德 2004上半年度 房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司
XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 声明:该报告的所有数据、表格及文字容的归新兰德市场调研咨询所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及纠纷问题，请及时联络新兰德公司。 房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解市消费者对房地产消费的需求，“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于春季房展会期间（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城区特点选择了1000位近两年打算购房的消费者进行了现场问卷调研，此次调研从市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 “新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态
城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查
2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查 一．宏观政策 在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。 而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。 数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。 说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。 现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总
武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总 由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
广州市南沙房地产市场分析报告
目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50