中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告
第一部分项目建筑规划
经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。
一、项目规划原则：
原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。
原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。
原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。
原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布
1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布）
改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。
负1F：
临街面78m（已除去超市入口10m）
超市入口，共18m已
超市3000㎡。
临街面24m，2段共48m
次主力店，规划1000㎡。
临街面290m
临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）
临街面48m
说明：
临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。
1F：
进深12m，长共112m，
进深12m，长56m
超市区域维持原面积不变，2960㎡
进深12m，长24m
进深12m，长48m
进深12m，长40m
说明：
总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360㎡。主力店区域是2960㎡的超市，持有面积为2960㎡。
2F：
超市区域4300㎡
铺位全部取消
铺位取消
说明：
铺位全部取消，保留原超市区域面积4300㎡。
·方案一各楼层面积
楼层可售面积持有面积
-1F5380㎡4000㎡
1F3360㎡2960㎡
2F/4300㎡
总计8740㎡11260㎡
·方案一经营业态规划
超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布）
改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做12m。
负1F：
临街面78m（已除去超市入口10m）
临街面24m，2段共48m
次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划1000㎡。
次主力店入口，共18m
临街面290m
临街面232m（已除去次主力店入口8m与左侧广场处重复计算10m）
临街面48m
说明：
临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352㎡，左右两端各持有一个1000㎡的次主力店，持有面积共2000㎡。
1F：
进深做16.5m，共长112m
进深16.5m，长共64m
进深20m，长56m以便设置餐饮休闲次主力店
进深20m，长40m以便设置餐饮休闲次主力店
说明：
两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824㎡。
2F：
进深16.5m，长共64m
进深16.5m，长共112m
进深20m，长40m
进深20m，长56m
说明：
两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824㎡。建筑形式为连廊式骑楼。
·方案二各楼层面积
楼层可售面积持有面积
-1F8352㎡2000㎡
1F4824㎡/
2F4824㎡/
总计18000㎡2000㎡
·方案二经营业态规划
-1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺
书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺
1F：食街
2F：大宗餐饮+休闲
改变通道走向，两端拉平，街铺进深全部做10m
3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布）
负1F：
临街面78m（已除去超市入口10m）
临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）
临街面48m
临街面24m，2段共48m
次主力店，规划1000㎡。
次主力店，规划2500㎡。
次主力店入口，共18m
临街面290m
说明：
临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端持有一个2500㎡的次主力店，持有面积共3500㎡。
1F：
进深做13.5m，共长112m
500㎡次主力店
500㎡次主力店
进深13.5m，长48m
进深13.5m，长40m
进深13.5m，长共48m
1500㎡次主力店
说明：
总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348㎡。共持有3个次主力店，总面积为2500㎡。
2F：
进深13.5m，长共16m
安排会所面积
进深13.5m，长共48m
进深13.5m，长56m
进深13.5m，长40m
进深13.5m，长共112m
说明：
总长272m，进深13.5m；2楼总销售面积为3672㎡。建筑形式为连廊式骑楼。
·方案三各楼层面积
楼层可售面积持有面积
-1F6960㎡3500㎡
1F3348㎡2500㎡
2F3672㎡/
总计13980㎡6000㎡
·方案三经营业态规划
-1F：电器或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺
1F：小超市+洋快餐+书店+食街或者社区便利街
2F：大宗餐饮+休闲
说明：次主店业态可根椐商户要求进行楼层轮换。
第二部分 中海佛山万锦豪园商业价值评估一、 不同定位情况下售价与收益评估
由于项目定位及建筑规划分为带主力店、负一楼带二个次主力店及带多个次主力店三种情况。根据片区未来发展前景及佛山市商业规划来看，千灯湖板块被视为佛山中心商圈的组团商业中心，片区规划发展状况明朗，整体商业发展成熟时，如果采取方案一，项目介于区域级商业中心与社区商业中心之间；如果采取方案二，项目只能视为市级热点开发区社区商业；如果采取方案三，项目介于市级热点社区商业与社区商业中心之间。以下对三种不同定位分别进行价格评估。
·方案一
1、街铺销售价格评估
采用该方案时，项目可视为介于社区级商业中心与区域级商业中心之间的商业项目，根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为3.5—5.7万/㎡，其平均值为4.6万/㎡
在项目周边规划还不明朗，超市主力店进驻意向不强的前提下，项目街铺均价应低于二者之间的平均值,预计为4万/㎡左右。
2、项目最终收益评估
楼层可售面
积
持有面
积
单价
销售额
-1F5380㎡4000㎡ 2.8万/㎡ 1.51亿元
1F3360㎡2960㎡4万/㎡ 1.34亿元
2F/4300㎡//
总计8740㎡11260㎡/ 2.85亿元
3、销售策略
-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.85亿×84%=2.39亿。
·方案二
1、街铺销售价格评估
如果采用方案二，项目只能算是市级热点开发区社区商业。根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价为2.5万/㎡。与亚艺板块商铺相比，本项目铺位面积相对较大，进深也要深上许多，铺位均好性
相比较差。但考虑到本项目有地铁、金融区等利好因素支撑，项目一楼街铺价格同样定为2.5万/㎡。
2、项目最终收益评估
楼层可售面
积
持有面
积
单价
销售额
-1F8352㎡20002万/㎡ 1.67亿元
1F4824㎡/ 2.5万/㎡ 1.21亿元
2F4824㎡/ 1.2万/㎡0.58亿元
总计18000㎡2000㎡/ 3.46亿元
3、销售策略
-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.88亿×84%=2.42亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.58亿。
方案二总销售收益约为2.42+0.58=3亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于3亿。
·方案三
1、街铺销售价格评估
项目方案三设置了多个次主力店，也能对项目起一定的带动作用，所以可以将项目视为介于市级热点社区商业与社区商业中心之间的商业项目。根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为2.5—3.5万/㎡之间。因此该方案一楼街铺均价取二者之间的平均值，即3万/
㎡。
2、项目最终收益评估
楼层可售面
积
持有面
积
单价
销售额
-1F6960㎡3500㎡ 2.2万/㎡ 1.53亿元
1F3348㎡2500㎡3万/㎡1亿元
2F3672㎡/ 1.2万/㎡0.44亿元
总计13980㎡6000㎡/ 2.97亿元
说明：
方案三与方案二比较起来，方案三在1楼增加了3个次主力店，对于-1楼商铺会产生一定的带动作用，所以在方案二的-1楼售价基础上上浮10%，即方案三-1楼商铺均价为2.2万/㎡。
3、销售策略
-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.53亿×84%=2.13亿。
由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.44亿。
方案二总销售收益约为2.13+0.44=2.57亿。
由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于2.57亿。
二、不同定位情况下收益及风险对比
主力店情况
销售单价
（万/㎡）
总销售收
益（亿
元）
实际销售收
益（亿元）
销售风险经营风险
方案一-1F：2.8
1F：4
2.85 2.39
除去主力店面积后，需要
销售的面积相对较少，且
在有主力店支撑的情况
下，销售风险相对较小，
投资客可接受程度更高。
有主力店带动，
经营风险相对较
小。
方案二-1F：2
1F：2.5
2F：1.2
3.463
由于没有主力店，需要销
售的面积增多，销售压力
相对较大。该方案一层没
有主力店的情况下，街铺
只能是一条散街，可经营
的也是含金量较低的业
态，商铺投资价值不高，
投资客接受程度会大打折
扣。
无主力店带动，
经营风险相对较
大。
方案三
-1F：2.2
1F：3
2F：1.2
2.97 2.57
尽管没有主力店，但是次
主力店较多，在其带动
下，销售压力要比方案二
小。
相对于方案一，
由于次主力店较
多，一楼临街铺
位可供经营的业
态选择可多样
化，经营风险随
之会有所降低。———通过以上三种方案对比，我司建议采用第三种方案。该款
方案实际上是一款折中方案，在避免了未来有可能出现的招商、经营
问题的前提下，也在最大程度上将销售价值最大化。
目录 一、【案例说明】 (3) 二、【案例背景】 (3) 1、项目概况 (3) 2、项目开发周期 (3) 3、主要施工进度完成情况 (4) 三、【值得借鉴和推广的经验】 (4) 1、项目管理体系的优缺点 (4) 2、对监理单位的监管 (5) 3、对工程质量的控制 (6) 4、对工程合约的管理 (7) 五、【后记】 (10)
中海地产某项目工程管理经验案例 一、【案例说明】 本案例摘自2006年度公司某项目的后评估报告，是地区公司同事在项目开发过程中对工程施工及合约管理等方面工作的切身经验和教训。从案例中我们可以看到对项目管理模式的反思，看到工程质量、合约管理工作方面的经验和教训。后评估工作小组摘编了本案例，供领导与同事们参考。出于保密的考虑，我们隐去了有关项目的名称和相关数据，敬请谅解。 二、【案例背景】 1、项目概况 该项目征地面积92315平方米，其中城市路位面积10985平方米，净开发用地面积81330平方米，总建筑面积401649.4平方米，住宅面积323116.4平方米，其余公建配套及裙楼面积（含架空层面积）共78533平方米；综合容积率4.35，住宅容积率3.5，建筑密度28％，绿化率31.7％；规划居住总户数3880户，13580人。 2、项目开发周期 1999年10月拿地，1999年12月开始拆迁旧厂房，2001年4月第一次销售，至2005年10月份完成全部交楼入伙工作，历时5年多开发。
3、主要施工进度完成情况 1999年12月开始拆迁施工，2005年10月最后一批小业主入伙，共经历近6年。分四期（实际分五期）开发，第一期可拆分为一期和二期，各期的实际工期见下表。 三、【值得借鉴和推广的经验】 1、项目管理体系的优缺点 ?本项目实行项目经理负责制。 ?在这种管理模式下，包括直属项目部的地盘在内，和其他设计、合约、营销等成员共同组成一个项目团队，直接受项目经理领导和工作安排，信息传递的路径大大缩短，信息
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
建筑外立面风格：（摘抄） 1.ArtDeco风格：线条、挺拔、阶梯 Art Deco起源于法国，是从新古典过渡到现代主义之间的一种装饰艺术风格，它的主要特征是对一个简单的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但极具韵律感的整体上的视觉冲击，它的风行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新人群渴望表达自己的生活态度，确立自己的生活方式，所以当他们既不想回归传统，也不愿意陷入冰冷的机器或网络世界里时，这时Art Deco就成了一种极佳的语言。 正是因应了城市对这种经典建筑的召唤，Art Deco应运而生，风靡全球！从装饰艺术中演变而来的Art deco建筑艺术，强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，体现出工业革命技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种永恒摩登艺术的符号，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。这种艺术风格在美国大行其道，并最终发展为20世纪最重要的建筑设计力量。 代表楼盘：北京太阳公元、北京霄云路8号、西安莱安逸珲、北京龙湖时代天街、北京上海建筑
2.新古典主义风格：品质、沉稳、细腻、典雅 新古典主义提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰，在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统的建筑符号。下层通常用重块石或画出仿古砌的线条，显得稳重而雄伟；中段用古希腊、古罗马的五种柱式；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰，与底层重块石取得互相呼应的效果；有的还在屋顶沿街或转角部位加穹隆顶阁楼亭。 新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等；新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格正在成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。
中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告 第一部分项目建筑规划 经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。 一、项目规划原则： 原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。 原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。 原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。 原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布 1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布） 改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。 负1F： 临街面78m（已除去超市入口10m） 超市入口，共18m已 超市3000㎡。 临街面24m，2段共48m 次主力店，规划1000㎡。 临街面290m 临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m） 临街面48m 说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。 1F： 进深12m，长共112m，
中海地产,上半年工作总结篇一：中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺二○○九年十一月 长春【中海水岸项目】后评估报告 前言： 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于XX 年2月完成全部的土地转让，项目销售于XX年9月7日开始，至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到%，（数据统计截止时间为：XX年6月）。 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】
主要内容目录 【核心内容提要】 。 一、营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估 (一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工，至XX年11月30 日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 (二) 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作 中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可
借鉴经验。三、成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 一、项目概况 (一) 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项 目以南，项目总占地万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。 (二) 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开
二次结构及初装修工程劳务分包经济承包合同 发包方：中建六局第三建筑工程有限公司北京事业部(以下简称甲方) 承包方：安徽省鼎和诚业建筑劳务有限公司（以下简称乙方） 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其它有关法律法规，双方本着友好合作、平等自愿、公正和诚实信用的原则，结合本工程具体情况，经甲乙双方协商一致，特签订本工程劳务分包经济承包合同，甲乙双方应共同遵守，具体如下： 第一条工程概况 1.1工程名称：北京中海九号公馆A-A地块（A1、A2#高层限价房，A3#商业楼及A4#地下车库） 1.2工程地址：丰台区花乡六圈村 1.3建设单位：北京中海豪景房地产开发有限公司 1.4承包方式：工程劳务分包 1.5建筑面积： 844776m2 1.6结构类型：全现浇剪力墙结构（A3号商业楼为框架结构） 1.7承包范围： 1.7.1为完成二次结构及初装修工程施工图纸、洽商、设计变更所包括的全部工作内容以及据此可合理推断出的内容，包括但不仅限于所罗列之项目： 1）与结构分包单位移交工作面，移交前与结构分包单位共同对工作面进行验收，移交后乙方对可能存在的不利因素进行必要的完善。 2）①所有砌筑工程，包括构造柱、抱框柱、圈梁、过梁的钢筋加工、绑扎、砼浇筑、模板工程（含预制构件）及与结构墙板连接时的钢筋植筋工作（植筋胶甲供）。 ②楼地面工程，图纸注明的除石材地面面层、石材踢脚面层、楼地面防水层以外所有房心回填土、楼地面、楼梯面、踢脚装修施工（含防水找平及保护层），包括但不限于陶粒砼
垫层、细石砼垫层；水泥砂浆楼地面、陶粒混凝土楼地面、地砖楼地面、玻化砖楼地面；水泥砂浆楼梯面（含钢筋护角）；水泥砂浆踢脚、地砖踢脚。 ③墙柱面工程，图纸注明的所有墙柱面装修施工，包括但不限于乳胶漆墙面、满刮耐水腻子墙面、水泥砂浆墙面、粉刷石膏墙面、玻化微珠砂浆保温墙面、玻化砖墙面、水泥砂浆甩毛墙面。 ④天棚工程，图纸注明的所有天棚装修施工，包括但不限于乳胶漆顶棚、满刮耐水腻子顶棚、水泥砂浆顶棚、粉刷石膏找平、刮水泥腻子顶棚、石膏板及矿棉吸音板吊顶、顶棚阴角石膏板造型。 ⑤屋面工程，除防水层以外的全部屋面工程施工。 ⑥室外工程，室外台阶、散水、坡道等，包括其基础土方处理，包含挖土、回填及换填素土及灰土。 ⑦栏杆的预埋铁件施工。 3）图纸或工程做法表中未注明的，属承包范围内所进行的合理工序中包含的全部工作；4）负责施工图纸、相关规范和技术要求中规定的完整工序所必须的各种塞口、收边、结合面处理等工作。 5）负责安装工程等相关专业管线沟槽的堵补、穿墙管道开洞后的堵洞、周边抹灰塞缝、管井后浇板的封闭、所有事后墙体封堵、烟风道堵洞及挂网处理、各种门窗收口及塞口等，并应严格按照规范要求进行施工。 6）所有经招标人批准的设计及在图纸上显示的预留预埋工作。 7）负责将砼墙体、柱子、梁底预留的拉结筋剔凿就位，负责完成需要进行二次剔凿洞口结构偏差剔凿及结构螺栓眼的堵洞工作，并清理渣土。 8）达到初装修竣工验收条件的各项工作及其他相关工作和服务。 9）负责施工期间现场所有施工、临边洞口安全防护、外用电梯、防砸防护等所需脚手架的材料、装卸车、搭设、整改、维护、拆除、修理、退场装卸所需的人工等工作。
中海项目成本管控经验 中海项目成本管控经验提要：中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况 更多精品自财务 中海项目成本管控经验 一、中海成熟的项目后评估报告体系 中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。 而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。 二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验 以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。 该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控
制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 4大成本漏洞 漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本 景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。 漏洞2：不合理的工期增加成本 室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。 漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加 地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。 漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本 该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异
西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)
核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】
中海·九号公馆配音稿 STING，早上收到来信，你我留学康桥的那段时光仿佛清晰可见，回北京已经5年了，正如你所说，在所有我们经历的世界城市中，北京是与我最合拍的。 现在我的办公室在北京金融街丽斯卡尔顿酒店旁的30层， 每天从家出发20分钟我便能到办公室， 钟爱家门口的蓬勃气息，只有在资本聚集的环境里， 才能触动向上的神经，攀越一个又一个巅峰。 不久我的公司将搬到位于丽泽金融中心的北京第一高楼的顶层，我的视野将到达一个全新的高度， 而在家旁的公园，我可以放下名誉与地位 这里只有邻里和蔼相伴 无论有多么繁忙，他的温馨与舒适能够让我瞬间放松下来 在这里，我拥有的是一个家庭 而推开屋门，我却拥有了整个世界 中海九号公馆 家的梦想，当我还在畅想，它已全部为我做到。 回家的路，从来都不会显得匆忙
无论我是开车还是步行 回家都是一次身心愉悦的享受 光线从地面倾洒下来 整个车库都显得生气勃勃 当我第一次与家人围坐在高挑的圆桌前 感觉自己正在被醇厚的古典浪漫风韵包围着 在这里我能感受到 每一处细节所散发出的英伦气息 那是伊丽莎白以身俱来的骄傲 我习惯每天喝一杯波尔多，索性将地下室打造成了一个酒窖 建筑需要灵魂 我的家就像泰特美术馆里的艺术品 珍贵的东西我从来志在必得 在庭院中，品一份妻子最爱的蓝莓慕斯 那一刻，我真愿时光永远凝固在无限的幸福之中 透过一栋栋建筑去感知伊丽莎白精神与姿态 这里的每一块石头都构成宏伟的英伦建筑史诗 也镌刻下了你我求学时 成长的每一个细节，每一次努力，每一分投入。
饭后与家人出来走走，享受一下或喧嚣或宁静的花园夜晚 每当我走近这里，都会融化在英伦古典的氛围中 经典，于现代生活中重生 在中海九号公馆，从无以复制的伊丽莎白，到不可逾越的圈层情怀真实的梦想生活 于我他处不可比拟的拥戴 中海九号公馆 一座城墅一份梦想
表C2-1 工程名称中海九号公馆C1A C1B C2 C3 C1车库交底日期 施工单位中国建筑第五工程局有限公司分项工程名称电线敷设交底提要严格按照交底及规范施工 交底内容： 一、施工准备 (一)作业条件：管内穿线在建筑物抹灰、粉刷及地面工程结束后进行，穿线前应将电线保护管内的积水及杂物清理干净。 (二)材质要求： 1、绝缘导线：导线的规格、型号必须符合设计要求，并应有出厂合格证和试验单。导线进场时要检验其规格、型号、外观质量及导线上的标识，并用卡尺检验导线直径是否符合国家标准。2、镀锌铁丝或钢丝：应顺直无背扣、扭结等现象，并有相应的机械拉力。3、护口：根据管子直径的大小选择相应规格的护口。4、安全型压线帽：根据导线截面和根数正确选择使用压线帽，并必须有合格证。5、连接套管：根据导线材质、规格正确选择相应材质、规格的连接套管，并有合格证。6、接线端子(接线鼻子)：根据导线的根数和总截面选择相应规格的接线端子。7、辅助材料：焊锡、焊剂、绝缘带、滑石粉、布条等。 (三)工器具： 1、克丝钳、尖嘴钳、剥线钳、压线钳、电工刀、一字及十字改锥。2、万用表、兆欧表。3、放线架、放线车、高凳。4、电炉子、电烙铁、锡锅、锡斗、锡勺等。 二、质量要求 (一)主控项目： 1、三相或单相的交流单芯电缆，不得单独穿于钢导管内。 2、不同回路、不同电压等级和交流与直流的电线，不应穿于同一导管内；同一交流回路的电线应穿于同一金属导管内，且管内电线不得有接头。 审核人交底人接受交底人 1、本表由施工单位填写，交底单位与接受单位各保存一份。 2、当做分项工程施工技术交底时，应填写“分项工程名称”栏，其他技术交底可不填写。
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
工程管理公司（北京） 别墅项目防排水专项技术方案（1.0版） 工程管理公司（北京）技术小组 2014年10月
工程管理公司（北京） 别墅项目防排水专项技术方案（1.0版） 编制说明： 建筑防水工程是建筑工程中的一个重要组成部分，建筑物渗漏问题是建筑物较为突出的质量通病，也是用户反映最为强烈的问题。别墅项目因屋面和外立面复杂、阳（露）台多、地下室使用等特点，与普通住宅相比防水质量控制要求更高。对于不同部位的防水，其防水功能要求也是有所不同的。同时，别墅建筑排水和场地排水也对房屋渗漏有很大影响。 北京工程公司技术质量小组通过对北京公司近年开发的瓦尔登湖、安德鲁斯、尚湖世家和九号公馆等别墅项目进行系统总结，并根据入伙后出现的渗漏质量问题特点，以及渗漏维修处理方案的归纳总结，梳理出别墅项目防水、排水专项技术方案，作为北京公司今后开发别墅项目设计、施工和维修的重要参考和依据。本方案分防水和排水两大部分，防水分五个板块（地下室防水、斜瓦屋面防水、平屋面及露台防水、外墙（窗）防水、卫生间防水），排水分三个板块（屋面有组织排水系统、散水、室外雨水排水系统），分别进行阐述。 一、防水技术方案 （一）地下室防水工程 1．地下室防水设计及关键节点处理措施 1.1地下室防水设计注意事项 1.1.1别墅工程设计应坐落在可靠的地基上（天然地基或CFG桩复合地基），避免坐落在回填土上。应设计成全地下室，形成整体地下室防水体系，避免部分有地下室、部分无地下室的浅基础设计。 1.1.2门头和台阶设计亦应坐落在可靠的地基上（天然地基或CFG桩复合地基），避免坐落在回填土上，并且与主体结构分开，设臵伸缩缝，避免因沉降差异对主体结构造成影响。 1.1.3联排别墅地下室分户之间防渗漏综合做法： （1）联排别墅地下室外墙在分户墙位臵应在外侧加设墙垛（一次浇筑素混凝土）
1 目的 进一步加强中海油海西宁德工业区开发有限公司（简称“公司”）投资项目管理和监督程序，规范投资项目后评价工作，提高项目投资决策和运营管理水平。 2 适用范围 本细则适用于公司及所属单位。 3 编制依据 3.1 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》，国资发规划[2005]92号，2005，国资委。 3.2 《中国海洋石油总公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-11，2011，总公司。 3.3 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资管理制度》，SP-03，2013，公司。 3.4 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-02，2013，公司。 4 释义 4.1 总公司 公司控股股东为中国海洋石油总公司，简称为“总公司”。 4.2 公司
指中海油海西宁德工业区开发有限公司。 4.3 所属单位 指中海油海西宁德工业区开发有限公司设立的全资或控股子公司、分公司。控股公司指公司直接或间接持有超过50%股权或在董事会（或类似管理机构）享有多数表决权的有限责任公司、股份有限公司、合资企业、合作企业、合伙企业等。 4.4 项目后评价 指项目投资完成之后所实施的评价，是项目投资管理的重要组成部分。它通过调查研究和全面系统回顾投资项目的决策过程、实施过程、经营效果及其影响，与项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会等指标对比，找出差别和变化，分析原因，总结经验，吸取教训，得到启示，提出对策建议，改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的。 5 职责分工 5.1 工程建设部 工程建设部是公司投资项目后评价工作的归口管理部门，其具体职责是： a) 编制、修订公司项目后评价各项管理制度和程序； b) 组织验收一般后评价报告，向公司主管领导汇报项目后评价结果，并报 总公司计划部备案； c) 配合总公司计划部，组织有关单位、部门、专家对第三方咨询机构编制 的项目详细后评价报告实施评审验收，并将将项目详细后评价报告和整 改情况以正式文件报送总公司计划部； d) 组织项目后评价培训，组织后评价成果的研究、应用和交流； e) 编制年度后评价计划； f) 组织公司投资项目的一般后评价，并参与组织详细后评价工作； g) 依据后评价报告及验收意见，制定整改措施。 5.2 所属单位 a) 执行公司项目后评价各项办法和程序，管理本单位的后评价工作； b) 依据公司年度后评价计划，编制本单位年度后评价计划草案、项目后评
深圳【中海香蜜湖1号】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年九月
深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告 前言： 深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时间为：2008年4月20日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 【核心内容提要】 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (4) 【项目规划设计工作评估】 (6) 【项目营销工作评估】 (15) 【项目进度、工程管理评估】 (24) 【项目成本管理评估】 (32)
【核心内容提要】 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证； 独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完 成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看 作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。 六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次 提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本
工业区有限公司 投资项目后评价管理办法 公司名称： 批 准 人： 批准依据： 发布文号： 发布日期： 生效日期： 版 本：2013-01 发布范围：普 发 体系名称：战略计划 编 码：SP-03-02
目录 1 目的 (1) 2 适用范围 (1) 3 编制依据 (1) 4 释义 (1) 5 职责分工 (2) 5.1 公司规划计划部 (2) 5.2 所属单位 (2) 6 管理要求 (2) 6.1 项目后评价的分类 (2) 6.2 项目后评价的时点 (2) 6.3 项目后评价原则 (2) 6.4 项目后评价的要求 (3) 6.5 后评价报告的编制依据 (3) 6.6 后评价内容 (3) 6.7 项目后评价方法 (3) 6.8 项目后评价实施程序 (4) 6.9 项目后评价成果应用 (4) 7 附则 (5)
工业区开发有限公司 投资项目后评价管理办法 1 目的 进一步加强中海油海西宁德工业区开发有限公司（简称“公司”）投资项目管理和监督程序，规范投资项目后评价工作，提高项目投资决策和运营管理水平。 2 适用范围 本办法适用于公司及所属单位。 3 编制依据 3.1 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》，国资发规划[2005]92号，2005，国资委。 3.2 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资管理制度》,SP-03，2013，公司。 3.3 《中国海洋石油总公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-011，2011，总公司。 4 释义 4.1 总公司 公司控股股东为中国海洋石油总公司，简称为“总公司”。 4.2 公司 指中海油海西宁德工业区开发有限公司。 4.3 所属单位 指中海油海西宁德工业区开发有限公司设立的全资或控股子公司、分公司。控股公司指公司直接或间接持有超过50%股权或在董事会（或类似管理机构）享有多数表决权的有限责任公司、股份有限公司、合资企业、合作企业、合伙企业等。 4.4 项目后评价 指项目投资完成之后所实施的评价，是项目投资管理的重要组成部分。它通
成都中海格林威治城项目后评估报告成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海集团有限公司后评估工作小组 二??七年十二月 成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言: 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式～于2003年4月10日竞得～并于2003年5月正式动工～至2006年11月全面入伙～于2007年6月达到后评估时点,数据截至时间为:2007年6月30日,。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的～希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 中海格林威治城项目后评估过程中～成都公司同事认真对待～努力工作～总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中～在此表示谢意。
目录 核心内容提 要 ..................................................................... .............................................. 1 ?项目概况及评估综述 ? ..................................................................... ............................ 4 ?项目投资管理评估 ? ..................................................................... ................................ 4 ?项目规划设计工作评估 ? ..................................................................... ........................ 7 ?项目营销工作评估 ? ..................................................................... .............................. 12 ?项目进度、工程管理评估 ? ..................................................................... ................... 21 ?项目成本管理评估 ? ..................................................................... (26) 第 1 页共 29 页 核心内容提要 ?投资管理评估? , ***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国 土资源局竞得的与文里地块项目。 , 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目～通过
中海城项目后评估 报告 1
中海----城项目后评估报告 中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月
成都【中海----城】项目后评估报告 前言: 成都中海----城项目用地经过公开招标方式, 于 4月10日竞得, 并于 5月正式动工, 至 11月全面入伙, 于 6月达到后评估时点( 数据截至时间为: 6月30日) 。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的, 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 中海----城项目后评估过程中, 成都公司同事认真对待, 努力工作, 总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中, 在此表示 谢意。 目录 核心内容提要错误!未定义书签。 【项目概况及评估综述】错误!未定义书签。 【项目投资管理评估】错误!未定义书签。
【项目规划设计工作评估】错误!未定义书签。 【项目营销工作评估】错误!未定义书签。 【项目进度、工程管理评估】错误!未定义书签。 【项目成本管理评估】错误!未定义书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 1
?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目, 经过彻底反思项当前期可研、规划、工程、销售等开发各流程, 均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设, 当前该项目已经基本销售完毕, 销售良好, 各项财务指标表现优良, 项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究: 如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力, 配置合理的物业类型比例, 从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好, 收入增幅超过成本增加幅度, 使得销售收入增加而带来的效益得到体现, 项目实现了投资预期, 是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制依然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 ?*******项目作为成都公司第二个项目, 比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构, 在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯 2
某大厦项目后评估报告
【中建大厦】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○九年二月
【中建大厦】项目后评估报告 前言： 中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。 中建大厦项目后评估过程中，上海公司同事认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 【核心内容提要】 (2) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (7) 【项目营销工作评估】 (26) 【项目进度、工程管理评估】 (43) 【项目成本管理评估】 (50)
【核心内容提要】 一、投资管理评估 从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的： (一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为 一次性，证明是相当成功的。项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。 (二)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发 展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。 (三)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判 断。同时对浦东、浦西区域市场，上海三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。对于项目投资决策起到了极其关键的作用。 二、规划设计工作评估 (一)项目在设计初期，设计单位确定好之后，经过对确定的设计单位的更深入了解，并 结合前期的沟通成果，规划各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，建立起项目的设计体系和运作流程。 (二)中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达 到设计的统一。