中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程
ⅩⅩ联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操 作规程 第一章总则 第一条为规范我行个人住房按揭贷款业务的操作,根据《商业银行法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《担保法》等规章制度,制定本操作规程。 第二条个人住房按揭贷款是指借款人（购房人）在向房地产开发商购买房产时,个人先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房产权益作为抵押、由开发商提供连带责任担保或由其他单位或个人提供担保、按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。 第三条在对购房者办理个人住房按揭贷款之前应先对开发商办理按揭额度批准手续。 第二章对开发商按揭额度的办理 第四条申请楼宇按揭额度的开发商及其所开发楼盘应具备的基本条件： 1、为工商行政管理部门批准成立的企业法人,具有经过年检合格的企业法人营业执照； —1—
2、取得建设行政部门颁发并经年检的《房地产开发企业资质证书》,具备回购担保能力； 3、按揭楼盘位置好,变现能力较强,开发手续完备,具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证）；已按时缴纳土地使用价款、土地出让金和有关配套费用,可办理产权抵押登记,可领取房产三证； 4、取得商品房预/销售证。 第五条开发商申请按揭额度需提供材料 1、书面楼宇按揭额度申请； 2、一般贷款所需基本资料,包括营业执照、房地产开发企业资质证书、企业代码证、注册验资报告、公司章程、成立批文、企业法定代表人身份证复印件、法定代表人资格证明书、信用等级证明、企业连续两年及近期与上年同期的财务报表； 3、房地产开发企业经营资质证书； 4、项目立项批文； 5、土地使用权有偿出让、转让合同（或国有土地使用 —2—
按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。
四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；
个人住房贷款业务案例分析报告 一、含义概述 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、发展历程 1、个人住房贷款的初步开展 1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。 1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。 2、个人住房贷款的暂停与恢复 1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。 3、个人住房贷款业务的高速发展 1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。 2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展 1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。 2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。 3、截至2012年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2012年建行个人住房贷款业务继续重点支持百姓自住购房的需求。 4、目前，第二套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。 四、业务类型 1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。 2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。 3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的委托，向借款人提供公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。 4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/0b9554107.html, 基于社区化理念的城市居住区规划 作者：叶良渊 来源：《智富时代》2018年第07期 【摘要】本文的研究内容是明确社区化理念概念并深度剖析社区化理念，通过提出社区 化理念在城市居住区规划中的应用，进而提高我国城市居住区规划的合理性。通过本文的研究得知，社区化理念在城市居住区规划的应用可以从社会体系结构组织、社会交通组织、社会公共空间组织三个方面入手，希望本文的研究能对地产设计人员有所启发。 【关键词】社区化理念；城市居住区；城市规划 社区化是一个将社区规划方法运用到城市规划中的科学理念，其宗旨为解决当前城市社会问题，提高居民幸福指数。通过将社区化理念引入到城市居住区规划当中，不仅能够让社区规划理念在城市居住区规划当中有所体现，同时还能在城市规划当中注入更多的人文关怀。基于此，本文的研究不仅对提高社区化理念在我国城市居住区规划中的应用水平具有理论意义，同时还对提高我国城市规划的合理性具有重要意义。 一、社区化理念 随城市化进程的加快，我国农村人口逐渐向城市流入，城市人口越来越多，并且伴随着我国城市经济的飞速发展，人们的生活条件也在不断改善，生活品味和需求也在逐渐上升。由此背景下，我国城市居住区的规划问题逐渐暴露出来其弊端，城市社会分阶化严重，居住区隔离现象严重，并且社区设计缺乏对特殊群体的人性关怀，居住区内缺乏关于社交场所的设计等问题都是严重影响我国城市居住区和谐发展的重要因素[1]。而应用社区化概念能够在一定程度 上解决当前存在于我国城市居住区规划的种种问题，其在思维上，具有集经济、社会、环境为一体的综合社区规划思维模式，因此，社区化规划更趋向于综合考虑规划不同阶级、不同类型的住户及其配套设备，并且社区化理念会将传统的用地规模概念和公共基础设施划分转变为对社区活动组织及服务范围划分。 二、社区化理念剖析 （一）社区阶层划分 在我国城市社会生态学观点及社会区域空间范围理念中，具有行政意义的普查区是社区划分的最小单位，在进行社区阶级划分时，既需要将社区划分范围和居民心中认可的社区范围相统一，体现出人文思想，又需要将居民居住内容实体和社会成员的社会关系作为划分依据。因此，在进行社区阶级划分时，应考虑到城市间干道的主次关系及自然地理位置，将其作为进行人口规模及公共基础设施配置划分的重要参考依据，并且要融入对地域感的考虑，在符合当地
中国住宅项目未来发展趋势的设想 经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来
阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴 线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心 舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅 各作工字厅制还是指宅门开于中轴线 上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可 以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前，这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求，但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八五住宅为代表。
编号：QJ-HT-0786 个人住房贷款借款合同书 (官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方：_____________________ 乙方：_____________________ 日期：_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---
个人住房贷款借款合同书(官方版)说明：该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商双方同意签署合同，在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务，可下载收藏或打印使用（使用时请先阅读条款是否适用）。 借款人(以下简称甲方):___________________ 贷款人(以下简称乙方):___________________ 甲方向乙方申请借款,乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务,甲乙双方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,以便共同遵守执行。 第一条借款金额 甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________ 第二条借款用途 甲方借款将用于___________________ 第三条借款期限 甲方借款期限自________年____月____日至________年____月____日。 第四条贷款利率和利息
贷款利率按________息________计算,按________结息。 贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内,如遇利率调整,按人民银行规定调整。 第五条用款计划 甲方的分次用款计划为: ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 ________年____月____日_______元________年____月____日_______元 第六条提款方式 甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式,按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。 第七条还款方式 本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。 累进还款法_____________(逐年/每隔________年)按_____________%递增还款额。 第八条还款计划 甲方从支用信用款的次月开始,按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每
公司及个人信贷业务种类（银行） 目录 并购贷款 1 金银仓R融资 2 应收账款融资 2 国保理 3 法人账户透支 4 动产质押融资 5 订单融资 6 电子商务融资（e贷通）7 仓单融资8 保单融资10 固定资产贷款10 流动资金贷款11 房地产开发贷款12 个人住房贷款13 个人再交易住房贷款14 公积金个人住房贷款15 个人住房组合贷款16 个人商业用房贷款18 个人住房抵押额度贷款19 ‘房易安’交易资金托管业务20 固定利率个人住房贷款21 ‘存贷通’个人贷款增值账户业务22 合力贷23 等额递增还款服务23
宽限期还款方式23 个人消费额度贷款24 个人汽车贷款25 个人权利质押贷款27 国家助学贷款29 下岗失业人员小额担保贷款30 个人助业贷款32 并购贷款 产品简介： 并购贷款，是指建设银行向并购方或因其并购交易而设立的“子公司”（SPV）发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 特色与优势： 1、并购贷款是目前唯一可用于支持股本权益性融资的信贷类产品，该产品通过发放贷款的形式为企业并购交易提供资金支持。 2、贷款使用期限长，一般不超过5年。 3、贷款灵活性强，可根据客户具体的交易方案，在受让原有股东股权，认购新增股权，承接债务和收购资产等多种并购交易模式下提供融资支持。 4、专业化运作：建设银行凭借丰富的国外网络资源，以及具备国际化视野的专业并购团队，在为企业提供并购融资的同时，还可以为并购交易提供全方位的顾问服务，为企业在并购过程中充分识别各类风险、价格谈判、做好风险处置预案提供有力支持。 5、整体性方案：建设银行在为企业设计并购融资方案过程中，将统筹企业并购交易和后续整合的融资需求，进而为企业并购后的发展提供有力金融支持。 办理程序： 符合建设银行并购贷款业务标准的企业可向建行提出并购贷款融资需求，建设银行并购业务专业团队会根据企业的并购交易情况和企业在建设银行授信额度的使用情况提供并购贷款资金支持以及相关服务。
综合性老年社区发展规划探析 摘要：“老年社区”是近几年来悄然兴起的一种全新养老模式和住宅开发理念。它不同于传统居家养老、养老院、老年公寓，是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，将“被动养老”转化为“主动养老”，实质是一场新概念社区的居住运动。本文对老年社区进行范围界定，同时对西方经济发达国家的发展概况进行概述，并对美国太阳城进行研究分析，为中国老年社区的发展提供借鉴。 关键词：老年社区、太阳城 abstract ：”elderly community “ in the past few years sadly arisen a kind of new mode of providing for the aged and residential development concept. it is different from the traditional old-age home, nursing home, elderly apartment in the hyundai residence, community development and construction process, in endowment concept and function, will “passive endowment “into “active retirement”, essence is a new concept of community living movement. the older community limits, while the western economy developed country development are summarized, and the beijing sun city, sun city and the united states to carry on the research analysis, to provide a reference for the development of chinese elderly. key words: elderly community, sun city
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
1 目的 为了加强个人住房贷款管理，实现业务操作的标准化，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》以及中国人民银行颁布的《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》和《个人住房贷款管理规定》等有关法律规章，制定本操作规程。 2 范围 2.1 本规程明确了个人住房贷款管理的贷前咨询、贷款受理、贷前调查、贷款审核、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节规定与程序的内容与要求。 2.2 本规程适用于丹东银行办理的个人住房贷款业务。 3 术语与定义 本操作规程所称的个人住房贷款是指丹东银行用信贷资金向购买各类住房的自然人发放的贷款。 4 职责与权限 总行零售银行部负责全行个人住房贷款各项制度、办法和政策的制定、业务检查、指导和管理。各分支机构负责具体承办个人住房贷款业务，按照职权范围严格操作规程，认真履行职责。 5 政策 个人住房贷款要保证贷款资料真实完整，贷款担保足额、合法，贷款发放符合政策、法规，贷款风险有效控制。 6 流程图 见个人住房贷款管理规定。 7 风险控制要点 详情见风险库。 8 内容与要求 8.1 贷前咨询
8.1.1 丹东银行通过窗口咨询、现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。 8.1.2 申请个人住房贷款咨询的主要内容包括： a) 个人住房贷款产品介绍； b) 申请个人住房贷款应具备的条件； c) 申请个人住房贷款需要提供的资料； d) 办理个人住房贷款的程序； e) 个人住房贷款利率，还款方式及还款额参考表； f) 与个人住房贷款有关的担保、抵押登记、公证等事项； g) 合作楼盘及开发商、合作机构的有关情况； h) 获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道； i) 贷款经办行的地址及联系电话。 8.2 贷款受理 8.2.1 个人住房贷款业务经办行负责受理个人住房贷款申请，并设立贷款受理人员。 8.2.2 贷款受理人应要求借款人填写并提交《丹东银行个人住房借款申请书》，并按申请的贷款品种要求借款申请人提交申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求申请人提供相应申请材料。 8.2.3 贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回借款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规定，应要求借款申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。 8.3 贷前调查 8.3.1 个人住房贷款业务经办行应设立贷前调查人员。贷前调查人员与贷款受理人
银行个人住房信贷业务工作总结 根据银监局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下： 一、至XX年8月房地产信贷业务发展情况 我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止XX年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。其中住房一手楼贷款（含商用房一手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；住房二手楼贷款（含商用房二手楼贷款）余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x；自建房贷款余额为x万元，比年初减少x万元，占个人住房贷款总额的x。 年初至8月末个人贷款发放收回情况：年初至8月末全行只发放x笔个人住房贷款（住房二手楼贷款）共x万元。今年以来全行个人住房贷款共结清销户x 户x万元。其中住房一手楼贷款结清销户x户x万元，住房二手楼贷款结清销户x户x万元，自建房贷款结清销户x户x万元。 二、我行个人住房贷款的资产质量情况 XX年8月末我行个人住房不良贷款余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点，其中住房一手楼贷款不良
余额为x万元，不良占比为x，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；住房二手楼贷款不良余额为x万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初上升x个百分点；自建房贷款不良余额为x 万元，不良占比为x%，不良余额比年初下降x万元,不良占比比年初下降x个百分点。 我行前8月新发生个人住房不良贷款共有x户x万元，其中住房一手楼贷款x户x万元，住房二手楼贷款x户x万元，自建房贷款x户x万元。 由此可见，我行个人住房贷款中，住房一手楼贷款虽然贷款余额占比小，但住房一手楼贷款不良余额较大，不良占比较高，风险较大。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。 总体而言，我行XX年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。 三、我行个人住房贷款的主要风险分析 1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
中国农业银行个人一手住房贷款操作要点 各支行： 针对各行在办理个人一手房贷款（按揭贷款）时遇到的问题，市分行风险管理部根据《中国农业银行个人信贷业务管理办法》（农银规章〔2010〕64号）及《中国农业银行个人一手住房贷款操作规程》（农银规章〔２０12〕151号）相关规定，对贷款条件及提交资料明确如下： 一、住房按揭贷款准入录入C3系统 仅可对经有权人审批准入的按揭楼盘办理个人一手住房贷款，并在Ｃ３中通过“合作项目品种编号”将个人一手住房贷款与合作楼盘建立关联。 二贷款条件 （一）年满18周岁以上具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件。 （二）借款人及配偶符合《个贷管理办法》第七条规定的信用记录条件。(申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外).“能够说明合理原因”是指个贷业务的申请、调查、审查以及审批等各环节均认同申请人逾期记录的产生具有合理原因，可以被农行接受的借款人。 （三）具有固定住所，或稳定的工作单位。
（四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力； （五）在农业银行开立个人结算账户。 （六）已签订合法有效的房屋买卖合同。 （七）有不低于最低规定比例的首付款证明。 （八）本笔贷款申请评分达到规定的准入标准，一手按揭住房495分，双签为445分为准入。 三、贷款申请 借款人填写《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并提供以下资料： （一）借款人及配偶身份证件。借款人及其配偶有效身份证件。户籍证明或有效居住证明。提供居民户口簿原件和复印件。借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。 （二）借款人户籍证明及婚姻状况证明。婚姻状况证明。根据《中国农业银行个人信贷业务尽职调查操作要点指引（试行）》（农银黑办发【2011】402号文件相关规定（1）境内（港澳台人士除外）人士提供居民户口簿原件和复印件。借款人提供的户口簿复印件应涵盖首页、本人页及信息变更页。已婚/离异/丧偶人士应提供结婚证书/离婚证/离婚判决书/配偶死亡证明原件及复印件。但如果户口簿上借款人婚姻状况栏标注配偶姓名，或显示已婚/离异/丧偶，同时在同一户口簿上可明确判断借款人配偶情况，且与贷款申请资料匹配的，可不提供相关证书。对户口簿上登记为“未婚”或未记载婚姻状况，且借款人书面声明未婚的，可直接认定为未婚。（2）、现役军人、人民武
个人住房按揭贷款调查说明模板 使用说明：个人一手住房按揭贷款可不单独撰写调查报告，但须附有以下调查说明。个人二手住房按揭贷款可按以下模板出具调查报告。个人住房按揭贷款（含一手房、二手房），对已经在CMS录入和上传资料中清晰、准确、有效反映了的信息不必再文字说明，但对制度办法和风险控制需要而在CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容，应参考模板中的相应版块（特别是“▲”涉及的常见特殊情况，详见完整调查报告模板）予以说明。对须上贷审会的个人信贷业务，须比照模板完整撰写调查报告，全面反映各项信息。 Ⅰ个人一手房按揭贷款的调查说明 关于对××办理个人一手住房按揭贷款××万元的调查说明 经调查，该客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；购房交易真实，购房价格合理，首付款已足额支付；购房所在项目的按揭合作限制性条件已全部落实，单位面积的贷款额度××元/平方米未超过按揭合作批复规定的单位面积贷款限额××元/平方米，包括本笔贷款在内的项目按揭贷款总额仍在项目按揭批复同意的额度之内；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。 建议在办妥抵押预登记手续的前提下发放贷款，五级分类为正常，由××承担阶段性保证和回购责任，贷款保证金比例××％，按日到位。
关于对××办理个人二手住房按揭贷款××万元的调查报告 经调查，客户具备主体资格；信用状况符合贷款要求；客户购买本套二手房交易真实，购房价格合理，房屋交易总价××万元；首付款已足额支付并核实转账流水；所购房产已经过符合我行规定的评估和确认，价格为××万元，单价××元/平方米；本次按揭系客户第××次贷款购房，所购房产符合/不符合普通住房贷款标准，符合/不符合普通家庭购买第一/二套住房标准；本笔按揭贷款后，借款人家庭合计住房月支出占收入的比例，和月所有债务支出占月收入的比例在我行规定范围以内，具备偿债能力。 对本笔业务CMS录入和上传资料未能清晰、准确、有效反映的内容说明如下：×××。建议在办妥抵押登记手续前提下发放贷款，由所购房产提供抵押担保。 调查部门：调查经办人：调查主责任人：调查时间：
各大银行个人住房贷款(doc 30页)
工商银行一手个人住房贷款
☆ 业务简述 一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。 ☆ 适用对象 一手个人住房贷款的借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并且借款人具有良好的信用记录和还款意愿。 ☆ 特色优势 1. 贷款期限长--最长期限可达30年。 2. 贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的80%。 3. 融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。 4. 还款方式灵活--为您同时提供等额本息、等额本金、按周还本付息、递增还款法、递减还款法、随心还还款法、入住还还款法等多种还款方式以及自主确定还款日、宽限期等还款特色服务，借款人可根据需求自由选择。 5. 贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。 6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。 ☆ 申请条件 申请我行一手个人住房贷款需要具备以下条件： 1. 具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明； 2. 具有良好的信用记录和还款意愿； 3. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； 4. 具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书； 5. 具有支付所购房屋首期购房款能力； 6. 在我行开立个人结算账户； 7. 有贷款人认可的有效担保； 8. 我行规定的其他条件。 您如果计划申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料： 1. 借款人合法的身份证件； 2. 借款人经济收入证明或职业证明； 3. 借款人家庭户口登记簿； 4. 有配偶的借款人需提供夫妻关系证明； 5. 有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺； 6. 借款人与房地产开发企业签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》； （2）提前结清：在贷款到期日前，您如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向我行提出申请，由我行审批后到指定会计柜台进行还款。 贷款结清后，您应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由我行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
浅谈未来住宅建筑的发展趋势 摘要 目的：“有瓦遮头”已经满足不了人们的实际居住需要，而是想着怎样才能设计出更全面的、更宜居的、更能实现可持续发展的建筑。基于这个目的，本文为大家阐述一下关于未来住宅建筑的发展趋势。 方法：本文首先将外国业界和国内的最新研究成果进行归纳总结，然后再分析目前世界最著名的摩天建筑的特点，最后探索未来住宅建筑的发展趋势。 结果：我们发现无论是国内的，还是国外的业内分析都是很有道理的，因为很多建筑设计师们本来会以自己不同的角度去设想未来的建筑发展趋势。有的是纯粹从未来主义这个角度设想的，有的学者则是从美学美感的角度去设想，有的则是从本身的生态学和科技的发展去设想，或许他们的想法都是行得通的。因为他们毕竟是现有的建筑去思考，我们还发现近些年世界上最前卫的超高建筑物分析推论，我们得出了它们都具备的共同特点，就是绿色环保、且智能化水平相当高，最重要的是它还在人与大自然之间找到了一个最佳的平衡点，最终实现人类住宅建筑的可持续发展。 结论：当我们以一种科学的角度去观察未来建筑的发展趋势，会发现其实未来的建筑会给我们带来不少期待。 关键词：未来住宅；可持续发展；高智能化 论文类型：研究报告
目录 摘要....................................................................................................................................... I 目录...................................................................................................................................... I I 1 绪论.. (1) 1.1 背景及意义： (1) 1.2 研究目的及目标： (1) 1.3 关键词及定义： (1) 1.4 研究对象 (2) 1.5 研究方法 (2) 1.5.1 外国业界的研究成果 (2) 1.5.2 国内的研究成果 (2) 1.6 研究步骤 (3) 2 研究结果 (4) 2.1 西方建筑 (4) 2.1.1 迪拜纳赫勒港湾大楼 (4) 2.1.2 芝加哥旋转塔 (4) 2.2 中国建筑 (5) 2.2.1 平安国际金融中心 (5) 2.2.2 望京Soho (5) 2.2.3 上海中心大厦 (5) 3 讨论 (6) 3.1 超高层建筑的可行性 (6) 3.2 智能建筑势在必行 (6) 3.3 探索新型建筑材料 (7) 4 结论与展望 (8) 4.1.1 结论 (8) 4.1.2 展望 (8) 致谢 (10) 参考文献 (11) 声明 (12)