二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为：
此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为A ；②报酬率为Y ，且
Y ≠0；③收益期限为有限年n 。
史家解读：
1、净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体过程如下：
21n n S a aq aq aq －＝＋＋＋…＋ ①
在公式两边同时乘以一个q ，得
23n n qS aq aq aq aq ＝＋＋＋…＋ ②
①－②，得
1n n q S a aq （－）＝－
，整理后，得 a 11n n q S q
（－）＝ ③－ 在净收益每年不变有限年期原型公式中，q=1/（1＋Y ），a ＝A/（1＋Y ），代入③式，可得
1[1](1)
n A V Y Y =-+。在考试时，如果忘记了净收益每年不变有限年期公式，不要怕，只要记住它是等比数列前n 项求和公式推导得到的，只需象上面推导过程那样，轻松三步即可现场
推导出净收益每年不变有限年期公式。
2、开发教材第5章的等额序列支付的现值系数公式与净收益每年不变有限年期公式是一样
的，推导过程也一样。
上述公式的假设前提是其在数学推导上的要求（后面的公式均如此）。报酬率Y 在现实中
是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y＝0时，V ＝A×n。
史家解读：当Y＝0时，意味着不考虑资金时间价值，此时V＝A×n，此种情况在现实中不存在，只在理论上存在。
（二）收益期限为无限年的公式
收益期限为无限年的公式为：
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y＞0；③收益期限为无限年。
史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，当n趋于无穷大，对有限年公式取极限得到的。
（三）净收益每年不变的公式的应用
净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有以下作用：①用于不同土地使用期限或不同收益期限的房地产（以下简称不同期限房地产）价格之间的换算；②用于比较不同期限房地产价格的高低；③用于市场法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。
1．直接用于测算价值
［例7－1］某写字楼的土地是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，国有建设用地使用权出让合同载明使用期限为50年，不可续期。预测该写字楼正常情况下每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8．5%。请计算该写字楼的收益价值。
史家解读：例7－1中的“不可续期”的说法已过时，应改为“建筑物剩余经济寿命晚于土地使用期限结束，土地出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿”。
与例7－l中44年土地使用期限的写字楼价值915．19万元相比，例7－2中无限年的房地产价值要大25．99万元（941．18－915．19＝25．99）。
［例7-3］6年前，甲提供一宗面积为1000㎡、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000㎡的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。（史记：钢混结构办公楼的经济寿命是60年，在估价时点建筑物剩余经济寿命为56年，在估价时点的土地使用权剩余年限为44年，建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，此题还应说明的一个前提是：土地出让合同中约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿）
［解］本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建
设期2年，剩余28年）和28年（在土地使用权年限结束后，对收回的建筑物不予补偿，则在
土地使用权年限结束后还有12年的建筑物剩余年限浪费了）房屋所有权在今天的价值。估价思
路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是，
估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：一是先求取未来
44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求
取未来16年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据
估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年有效毛收入
的35%，报酬率为10%。（史记：未说明是否有收租损失及其他收入）由于建筑物经济寿命为
60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60－4＝56（年），建筑物经济寿命晚于土地使用
期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50
－6＝44（年）。 史家解读：给出此题的现金流量图，以帮助大家理解。
（1）求取未来44年的净收益的现值之和： 56年
4年 28年 0 1 2 3 4 5 6 50 60 16年 6年
2．用于不同期限房地产价格之间的换算
因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。如果用V n表示收益期限为n年的价格，则V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限房地产价格之间的换算方法如下：
若已知V∞，求V70、V50，如下：
［解］该房地产在50年建设用地使用权下的价格计算如下：
3．用于比较不同期限房地产价格的高低
在比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期限不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。转换成相同期限下的价格的方法，与上述不同期限房地产价格之间的换算方法相同。
［例7－6］甲房地产的收益期限为50年，单价为2000元/㎡；乙房地产的收益期限为30年，单价为1800元/㎡。报酬率均为6%，其他条件相同。请比较该两宗房地产的价格高低。
［解］比较该两宗房地产的价格高低，需要将它们转换为相同期限下的价格。为计算上的方便，将它们转换为无限年下的价格：
由上可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800元/㎡<2000元/㎡），实际上却高于甲房地产的价格（2179．47元/㎡＞2114．81元/㎡）。
史家解读：此题另一种解法：甲房地产在收益期限50年时的计算：
50A 1V 2000[1]6%(16%)=-+＝，甲房地产在收益期限30年时的计算：
230A 1V [1]6%(16%)-+＝，把第一式的A 代入第二式，可得V 2＝1746.60元/㎡，小于乙房地产的单价1800元/㎡，可知乙
房地产价格高。此题也可将乙房地产30年收益期限下价格换算成50年收益期限下价格，再与
甲房地产价格进行比较，结论是一样的。
4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整
上述不同期限房地产价格之间的换算方法，对市场法中因可比实例与估价对象的土地使用
期限、收益期限等不同而需要对可比实例价格进行调整，是特别有用的。在市场法中，可比实
例的土地使用期限、收益期限等可能与估价对象的土地使用期限、收益期限等不同，从而需要
对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。
［例7－7］某宗5年前以出让方式取得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基
准地价为1200元/㎡。该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限。除使用期限不同
外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%。请通
过基准地价求取该工业用地目前的价格。
［解］本题通过基准地价求取该工业用地目前的价格，实际上是将使用期限为法定最高年
限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已经使用5年）的基准地价。
具体计算如下：
净收益每年不变的公式还有一些其他作用，例如可用来说明在不同报酬率下土地使用期限
长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬
率越高，接近无限年的价格越快。假设将两者相差万分之一看作是接近，当报酬率为2%时，需
要520年才能接近无限年的价格，3%时需要350年，4%时需要260年，5%时需要220年，6%
时需要180年，7%时需要150年，8%时需要130年，9%时需要120年，14%时需要80年，20%
时需要60年。当报酬率为25%时，只要50年就相当于无限年的价格。
史家解读：报酬率越高，投资者承担的风险就越大，要求的收益就越高，则其接近无限年价格的收益期限就越短。
三、净收益按一定数额递增的公式
净收益按一定数额递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为：
此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期限为有限年n。
史家解读：此公式推导过程太复杂，不作要求，在考试中用的也不多，收益期限为无限年的公式用的较多，只好要求大家死记硬背了。
（二）收益期限为无限年的公式
收益期限为无限年的公式为：
此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；②报酬率为Y，且Y＞0；③收益期限为无限年n。
史家解读：此公式推导过程太复杂，不作要求，在考试中用的也不多，收益期限为无限年的公式用的较多，只好要求大家死记硬背了。
［例7-8］预测某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益在上一年的
基础上减少2万元。请计算该房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前和结束后一年假定
经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该房地产的收益价值。
［解］设该房地产的合理经营期限为n ，则其计算如下：
2A b V Y Y
=+2424.69+216＝9％（9％）
＝（万元）四、净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，该公式为：
221()[1](1)(1)n
A b b n V Y Y Y Y Y =--+?++式中b —净收益逐年递减的数额，其中，净收益未来第1年为A ，未来第2年为（A －b ），
未来第3年为（A －2b ），依此类推，未来第n 年为［A －（n －1）b ］。 公式原型为：
232(1)1(1)(1)(1)n
A A b A b A n b V Y Y Y Y ----=+++++++
+ 史家解读：此公式推导过程太复杂，不作要求，在考试中用的也不多，收益期限为无限年
的公式用的较多，只好要求大家死记硬背了。
［例7-9］预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年
的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假
定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的合理经营期限n计算如下：
史家解读：净收益按一定数额递减时，测算净收益年限时，有关小数点后年限，可以是非整数，不用取整。根据公式为n≤A/b 1。如计算结果n≤11.4年，那么收益年限应为11.4年；如计算结果n≤11.5年，那么收益年限应为11.5年。
五、净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式如下：
史家解读：
1、净收益按一定比率递增有限年期公式也是用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体
过程如下：
21n n S a aq aq aq －＝＋＋＋…＋ ①
在公式两边同时乘以一个q ，得
23n n qS aq aq aq aq ＝＋＋＋…＋ ②
①－②，得
1n n q S a aq （－）＝－
，整理后，得 a 11n n q S q
（－）＝ ③－ 净收益按一定比率递增有限年期公式推导过程如下：
21231111111n n A A g A g A g V Y Y Y Y ?+－（+）（+）（+）＝＋＋＋＋+（）（+）（+），11g q i ++＝ ，1A a Y
+＝ 代入③式，则A 1V 1Y 1n g g Y g Y ??+??-≠?? ?+??????＝ (当时)－ 2、在考试时，如果忘记了净收益按一定比率递增有限年期公式，不要怕，只要记住它是等
比数列前n 项求和公式推导得到的，只需象上面推导过程那样，轻松三步即可现场推导出净净
收益按一定比率递增有限年期公式。
3、开发教材第5章的等比序列现值系数公式与净收益按一定比率递增有限年期公式是一样
的，推导过程也一样。
4、V A 1n g Y Y
?
=+＝(当时)公式是用净收益按一定比率递增的原型公式推导出来的，推导过程略。
［例7-10］某宗房地产的收益期限为48年；未来第一年的净收益为16万元，此后每年的
净收益在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价值。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
481[1()]11612%[1()]9%2%19%
219.12n A g V Y g Y
+=--++=--+=（万元）
史家解读：若此题改为g=9%，则应用V A 1n g Y Y ?
=+＝(当时)，可得V ＝704.59万元。 （二）收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式如下：
A V=Y-g
（y ＞g ）公式原型为：21
2(1)(1)(1)1(1)(1)(1)
n n n A A g A g A g V Y Y Y Y -+++=+++++++++ 此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A ，此后按比率g 逐年递增；②报酬率为Y ，
且g ＜y ；③收益期限为无限年。
此公式要求g ＜y 的原因是，从数学上看，如果g ≥Y ，V 就会无穷大。但这种情况在现实
中是不可能出现的：原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去；原
因之二是较快的递增速度通常意味着较大的风险，从而要求提高风险报酬。
史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，假设y 大于g ，当n 趋于无穷
大时，对有限年公式取极限得到的。
［例7-11］预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年
的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的
收益价格。 ［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
169%2%
228.57A
V Y g
=-=-=（万元）
六、净收益按一定比率递减的公式
净收益按一定比率递减的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。
（一）收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下：
1[1()]1n A g V Y g Y
-=-++ 式中g —净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第1年为A ，未来第2年为A （1－g ），
未来第3年为A （1－g ）2，依此类推，未来第n 年为A （1－g ）n －1。公式原型为：221
23(1)(1)(1)(1)1(1)(1)(1)(1)n n n
A A g A g A g A g V Y Y Y Y Y -----=+++++++++++ 此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A ，此后按比率g 逐年递减；②报酬率为Y ，
且Y ≠0；③收益期限为有限年n 。
史家解读：
此公式也可用等比数列前n 项求和公式推导出来的，具体过程略。
（二）收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式如下：
A V Y g
=+ 公式原型为：221
23(1)(1)(1)(1)1(1)(1)(1)(1)n n n
A A g A g A g A g V Y Y Y Y Y -----=++++++++++++ 此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A ，此后按比率g 逐年递减：②报酬率为Y ，
Y ＞0；③收益期限为无限年。
史家解读：收益期限为无限年公式是在有限年公式基础上，当n 趋于无穷大时，对有限年
公式取极限得到的。
净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率
不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价格。例如，假设
有效毛收入逐年递增的比率为g I ，运营费用逐年递增的比率为g E ，收益期限为有限年，则计算
公式为：
11[1()][1()]11n n I I g I E gE V Y g Y Y gE Y
++=----+-+式中I —有效毛收入；
E —运营费用；
g I —I 逐年递增的比率；
g E —E 逐年递增的比率。 公式原型为：
22
2311
(1)(1)(1)(1)1(1)(1)
(1)(1)(1)I E I n n n
I g E g I g E gE I E V Y Y Y I gI E gE Y --+-++-+-=++++++++-+
+ 此公式的假设前提是：①有效毛收入I 按比率gI 逐年递增，运营费用正按比率g E 逐年递
增；②g I 或g E 不等于报酬率Y ；③收益期限为有限年n ，并且满足I （1＋g I ）n －1－E （1＋g E ）n
－1≥0。
史家解读：若I （1＋g I ）n －1－E （1＋g E ）n －
1＜0，则第n 年净收益为负值，理性经济人不会再经营下去了。
同理，如果有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递
减，其计算公式都能较容易地推导出。其中，在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：
I E
I E V Y g Y g =-±±（史记：此公式要记住）在上述公式中，有效毛收入逐年递增时，g I 前取“－”，逐年递减时，g I 前取“＋”；运营
费用逐年递增时，g E 前取“－”，逐年递减时，g E 前取“＋”。
［例7-12］预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此
后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，
该类房地产的报酬率为8%。请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
20128%5%8%3%
426.67I E I E V Y g Y g =
-±±=---=（万元）
［例7-13］预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8
万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产
的收益价格。
［解］由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益
价格之前，先计算其合理经营期限
n ：
3636161812%[1][1()]10%(110%)10%2%110%
61.42+=
---+-+=（万元）史家解读：此题在计算合理经营期限时，可以先将等式变形为（1＋2%）n-1=2，再在两边
取对数，就能求出n 值。
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式
净收益在前后两段变化规律不同的公式，根据前段净收益的变化，有无规律变化、每年不
变，按一定数额递增、按一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；后段净收
益的变化，在实际估价中主要是假定每年不变，也可根据具体情况设定为按一定数额递增、按
一定数额递减、按一定比率递增、按一定比率递减等情形；根据收益期限，又分为有限年和无
限年两种。下面以后段净收益每年不变的情形来说明。
净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限
为无限年。
（－）收益期限为有限年的公式 收益期限为有限年的公式如下：
11[1](1)(1)(1)
t i i t n t i A A V Y Y Y Y -==+-+++∑ 式中t —净收益有变化的期限。 公式原型为：
122121(1)(1)(1)(1)(1)
t t t t n A A A A A A V Y Y Y Y Y Y ++=+++++++++++++ 此公式的假设前提是：①净收益在未来2年（含第t 年）有变化，分别为A 1，A 2，…，A t ，
在第t 年以后无变化为A ，②报酬率为Y ，且Y ≠0；③收益期限为有限年n 。
史家解读：给出净收益在前若干年有变化的公式的现金流量图，帮助大家理解：
（二）收益期限为无限年的公式 收益期限为无限年的公式如下：
1(1)(1)
t i i t i A A V Y Y Y ==+++∑ 公式原型为：
122121(1)(1)(1)(1)(1)
t t t t n A A A A A A V Y Y Y Y Y Y ++=+++++++++++++ 此公式的假设前提是：①净收益在未来t 年（含第t 年）有变化，分别为A 1，A 2…，At ，
在第t 年以后无变化为A ；②报酬率为Y ，且Y ＞0；③收益期限为无限年n 。 0 1 2 3 n-t V A 1 A 2 A 3 A t A A A
0 1 2 3 t t+1 n
净收益在前后两段变化规律不同的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益是不同的，但如果采用净收益一直每年不变或者有规律变化的公式，如公式：
1[1](1)n
A V Y Y =-+ 或者A V Y =
来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可
能（除非收益期限较短）。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对
其在未来5～10年净收益，并且假设从此以后的净收益每年不变或者按一定规律变动，然后对
这两段净收益进行折现处理，计算出房地产的价值。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的
房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价。
［例7-14］某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其来来5年的净收益分别为20
万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在
35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 ［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
1234553851[1](1)
(1)(1)2022252830110%(110%)(110%)(110%)(110%)351[1]10%(110%)(110%)
300.86t
i i t n t i A A V Y Y Y Y -=-=+-+++=++++++++++-++=∑（万元）
［例7-15］通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的
报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地户的收益价格计算如下：
23455
(1)2022252830110%(110%)(110%)(110%)(110%)
35
10%(110%)t A Y Y ++=+++++++++++∑t
i
i i=1A V=(1+Y)
＝310．20（万元）
与例7-14的38年收益期限的房地产价格300．86万元相比，例7-15收益期限为无限年的
房地产价格要高9．34万元（310．20－300．86＝9．34）。
八、预知未来若干年后的价格的公式
预测房地产未来t 年期间的净收益分别为A 1，A 2，…，A t ，第t 年末的价格为Vt ，则其现
在的价格为： (1)t t V Y ++∑t
i
i i=1
A V=(1+Y) 式中V —房地产现在的价格。
A —房地产未来t 年期间的净收益，简称期间收益。
V t —房地产在未来第t 年末的价格（或第t 年末的市场价值，或第t 年末的残值；如果购买
房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则为预测的第t 年末转售时的价格减去销售税费后
的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益）。
t —持有房地产的期限，简称持有期。
公式原型为： 1221(1)(1)(1)t t t t
A V A A V Y Y Y Y =++++++++ 此公式的假设前提是：①已知房地产未来t 年期间的净收益为A 1，A 2，…A t ；②已知房地
产在未来第t 年末的价格为Vt ；③期间报酬率和期末报酬率相同，为Y 。
史家解读：给出净收益在前若干年有变化的公式的现金流量图，帮助大家理解：
V t A 1 A 2 A 3 A t
一、单项选择题 1.根据税收征收管理法律制度的规定，扣缴义务人应当在一定期限内设置代扣代缴、代收代缴税款账簿。该一定期限是（）。 A.自扣缴义务发生之日起10日内 B.自扣缴义务发生之日起15日内 C.自扣缴义务发生之日起20日内 D.自扣缴义务发生之日起30日内 『正确答案』A 2.下列关于发票类型和适用范围的说法中错误的是（）。 A.农产品收购发票属于增值税普通发票 B.税控机动车销售统一发票属于增值税专用发票 C.增值税普通发票（折叠票或卷票）由纳税人自愿选择使用，重点在生活性服务业纳税人中推广 D.小规模纳税人销售货物，月销售额超过10万元的，可以使用增值税普通发票 『正确答案』A 『答案解析』选项A，属于其他发票。 3.（2017年）根据发票管理法律制度的规定，下列关于发票管理的表述中，不正确的是（）。 A.已经开具的发票存根联，应当保存5年 B.发票实行不定期换版制度 C.收购单位支付个人款项时，由付款方向收款方开具发票 D.发票记账联由付款方或受票方作为记账原始凭证 『正确答案』D 『答案解析』发票记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证。 4.下列发票的开具和使用行为错误的是（）。 A.开具发票的单位和个人应当建立发票使用登记制度，设置发票登记簿 B.开具发票应当按照规定的时限，逐栏、逐联如实开具，并加盖发票专用章 C.不拆本使用发票 D.不转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章和发票防伪专用品 『正确答案』B 『答案解析』选项B，开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，“全部联次”一次性如实开具，并加盖发票专用章，逐联开具的说法错误。 5.下列关于纳税申报的表述中，不正确的是（）。 A.纳税申报包括直接申报、邮寄申报、数据电文申报等方式 B.采用邮寄申报方式的以税务机关收到申报资料的日期为实际申报日期 C.采用数据电文申报的以税务机关的计算机网络收到该数据电文的时间为申报日期 D.纳税人在纳税期内没有应纳税款也应当办理纳税申报 『正确答案』B 『答案解析』选项B，以寄出的邮戳日期为实际申报日期。 6.甲公司是执行按月纳税的增值税纳税人，按规定应于每月15日前申报并交纳上月税款，2019年
第七章 收益法 一、单项选择题 、收益法适用地条件是房地产地（ ）. 、收益能够量化 、风险能够量化 、收益或风险其一可以量化 、收益和风险均能量化 、收益法有效年期地计算公式中地为（ ） 、耐用年限 、使用权年限 、已使用年限 、剩余使用年限 、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定地总收益为（ ） 、评估对象所产生地收益 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后地收益 、收益法公式()??????+-= n r r a V 111成立地条件是（ ）. 、每年不变、有限年期、每年不变且不等于零 、每年不变、无限年期、每年不变且不等于零 、每年变化、有限年期、每年不变且大于零 、每年不变、有限年期、每年变化且大于零 、按收益法计算，若每年不变，，年期有限为，则（ ）. 、()??????+-n r r a 111 、 、× 、求不出 、某宗房地产正常情况下年总收益万元，年总费用万元，还原利率为，出让时土地使用权年 限年，现已使用了年，则该宗房地产地现时总价为（ ）万元.、 、 、 、 、某宗房地产地土地使用年限为年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有年，预计 该宗房地产正常情况下地年有效毛收入为万元，运营费用率为，该类房地产地还原利率为，该宗房地产地收益价格为（ ）万元.、 、 、 、 、甲房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，乙房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，还 原利率均为，实际上甲房地产地价格（ ）乙房地产地价格.、高于 、低于 、等于 、或 、某写字楼预计持有两年后出售，持有期地净收益每年万元，出售时地价格为万元，报酬率 为，则该写字楼目前地收益价格为（ ） ． ． ． ． 、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -= 表示（ ）. 、房地产净收益按一固定数额逐年递增 、房地产净收益按一固定数额逐年递减 、房地产净收益按一固定比率逐年递增 、房地产净收益按一固定比率逐年递减 、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，
心理学练习题 (三) 第一讲练习题 1．冯特在德国莱比锡大学建立第一个心理学实验室是在（B ）年。 A．1897 B．1879 C．1789 D．1798 2．心理现象包括心理过程和（A ）。 A．个性心理 B．个性心理特征 C．个性倾向性 D．情感过程 3．认识、情感和意志统称为（C）。 A．个性心理 B．心理特征 C．心理过程 D．个性倾向 4．创设并控制一定条件，从而引起某种心理现象以进行研究的方法是（B ）。A．观察法 B．实验法 C．调查法 D．个案法 5．下列心理活动中，属于个性倾向性的是（ C）。 A．感知 B．情绪 C．兴趣 D．气质 6．下列心理活动中，属于个性心理特征的是（D ）。 A．思维 B．意志 C．兴趣 D．气质 7．行为主义理论的创始人是（B ）。 A．冯特 B．华生 C．弗洛依德 D．马斯洛 8．精神分析学派的创始人是（ C）。 A．冯特 B．华生 C．弗洛依德 D．马斯洛 9．下列选项中，属于条件反射的是（ D）。 A．眨眼反射 B．吸吮反射 C．膝跳反射 D．谈虎色变 10．下列选项中，属于无条件反射的是（A ）。 A．尝梅生津 B．望梅止渴 C．谈梅生津 D．谈虎色变 第二讲：注意与感知练习题 1．注意是人的心理活动对一定对象的（D ）。 A．需要与态度 B．观察与思考 C．分配与稳定 D．指向与集中 2．有预定目的、需要意志努力的注意是（B ）。 A．无意注意 B．有意注意 C．有意后注意 D．不随意注意 3．有预定目的、不需要意志努力的注意是（ C）。 A．无意注意 B．有意注意 C．有意后注意 D．不随意注意 4．"一目十行"反映的是注意的哪个品质？（A ）
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL) 中华会计网校会计人的网上家园https://www.doczj.com/doc/f1727963.html, 中级会计师考试辅导《经济法》第七章讲义8 企业所得税的应纳税额 一、企业所得税的应纳税额的计算 企业应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 【例题·综合题】（2011年）某自行车厂为增值税一般纳税人，主要生产“和谐”牌自行车，2010年度实现会计利润600万元，全年已累计预缴企业所得税税款150万元。2011年初，该厂财务人员对2010年度企业所得税进行汇算清缴，相关财务资料和汇算清缴企业所得税计算情况如下： （一）相关财务资料 （1）销售自行车取得不含增值税销售收入5950万元，同时收取送货运费收入58.5万元。取得到期国债利息收入25万元、企业债券利息收入12万元。 （2）发生财务费用125万元，其中：支付银行借款利息54万元，支付因向某商场借款1000万元而发生的利息71万元。 （3）发生销售费用1400万元，其中：广告费用750万元，业务宣传费186万元。 （4）发生管理费用320万元，其中：业务招待费55万元，补充养老保险费62万元。 （5）发生营业外支出91万元，其中：通过当地市政府捐赠85万元，用于该市所属某边远山区饮用水工程建设。当年因拖欠应缴税款，被税务机关加收滞纳金6万元。 已知：增值税税率为17%，企业所得税税率为25%，同期银行贷款年利率为6.1%，当年实际发放工资总额560万元。 （二）汇算清缴企业所得税计算情况 （1）国债利息收入和企业债券利息收入调减应纳税所得额＝25+12＝37（万元） （2）业务招待费调增应纳税所得额＝55－55×60%＝22（万元） （3）补充养老保险费支出调增应纳税所得额＝62－560×10%＝6（万元） （4）全年应纳税所得额＝600－37+22+6＝591（万元） （5）全年应纳企业所得税税额＝591×25%＝147.75（万元） （6）当年应退企业所得税税额＝150－147.75＝2.25（万元） 要求：根据上述资料和相关税收法律制度的规定，回答下列问题： （1）分析指出该自行车厂财务人员在汇算清缴企业所得税时存在的不合法之处，并说明理由。 （2）计算2010年度汇算清缴企业所得税时应补缴或退回的税款（列出计算过程，计算结果出现小数的，保留小数点后两位小数）。 [答疑编号5677070501] 『正确答案』 （1）该自行车厂财务人员在汇算清缴企业所得税时存在的不合法之处主要有： ①自行车厂将国债利息收入和企业债券利息收入均从应纳税所得额中调减的做法不 符合规定。国债利息收入属于企业所得税所规定的免税收入，按规定应从应纳税所得额中 调减；企业债券利息收入，属于企业所得税应税收入不得从应纳税所得额中调减。本题中， 应调减所得额为25万元。 ②向某商场借款1000万元而发生的利息71万元，超过按照金融企业同期同类贷款利 率计算的数额部分不得扣除，该自行车厂财务人员未作调增应纳税所得额处理。根据规定， 非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的 数额的部分准予扣除。本题中，应调增所得额＝（71－1000×6.1%）＝10（万元）。 ③广告费用和业务宣传费超过扣除标准部分的数额不得扣除，该自行车厂财务人员未 作调增应纳税所得额处理。根据规定，企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，
第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以（ B ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去 的因素，而是未来的因素。 Ａ、收益原理 Ｂ、预期原理 Ｃ、未来原理 Ｄ、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为（D ），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得 的一系列资金。 Ａ、一种收益 Ｂ、一种房地产交易 Ｃ、一种贷款 Ｄ、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％ 的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A ）万元的货币等价。 Ａ、2000 Ｂ、400 Ｃ、4000 Ｄ、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（ A ）的房地产。 Ａ、潜在收益 Ｂ、实际收益 Ｃ、客观收益 Ｄ、正常收益 5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（ B ）都易于量化。 Ａ、成本 Ｂ、风险 Ｃ、运营费用 Ｄ、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有（ C ）的观念上的。 Ａ、投资价值 Ｂ、市场价值 Ｃ、时间价值 Ｄ、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年， 现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ B ）。 Ａ、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年 收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试 求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收 益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A
第八章成本法练习题 一、单项选择题 １、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ A ）。 Ａ、价格Ｂ、生产费用 Ｃ、劳动价值Ｄ、成本加利润 ２、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ B ）。 Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论 Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理 ３、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ A ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已开发建造。 Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论 Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理 ４、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（ C ）估价。 Ａ、比较法Ｂ、收益法 Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法 ５、成本法特别适用于（ D ）的房地产的估价。 Ａ、有收益交易少Ｂ、无收益交易多 Ｃ、有收益交易多Ｄ、无收益交易少 ６、单纯建筑物的估算通常采用（ C ）。 Ａ、比较法Ｂ、收益法 Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法 ７、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是采用（ A ）。 Ａ、成本法估价Ｂ、收益法估价 Ｃ、比较法估价Ｄ、假设开发法估价 ８、在现实中，房地产的价格直接取决于其（ B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。 Ａ、市场成交价格Ｂ、效用 Ｃ、开发成本Ｄ、交换价值 ９、运用成本法估价，需要懂得（ C ）。 Ａ、房地产成本构成Ｂ、房地产供求关系 Ｃ、房地产价格构成Ｄ、房地产重置价格构成 10、在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（ D ）构成。 A、买卖双方同时缴纳的税费 B、卖方缴纳的税费 C、买卖双方各自缴纳的税费 D、买方缴纳的税费 11、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（ A ）分开，不能算做（）。 A、利润 B、利息 C、收入 D、收益
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
第五讲（第七章）担保法 一、单项选择题： 1、下列担保形式中，除（）为法定担保外，其他均为约定担保。 A、定金 B、抵押与质押 C、保证 D、留置 2、（）方式下债权人在保证期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 A、一般保证 B、连带责任保证 C、任何保证 D、A和B 3、以动产抵押的，抵押权自（）设立。 A、抵押物登记时 B、抵押物转移占有时 C、抵押合同生效时 D、A或C 4、动产质押的质权自（）时设立. A、出质登记时 B、出质人交付质押财产 C、质押合同生效时 D、A或C 5、在保证担保中，如果当事人对保证方式没有约定或者约定不明确，（）。 A、按照一般保证承担保证责任 B、当事人协商确定保证责任 C、保证人不承担保证责任 D、按照连带责任保证承担保证责任 6、当事人未约定保证期间或者约定不明的，保证期间为主债务履行期届满之日起（）。 A、3个月 B、6个月 C、9个月 D、12个月 7、债权人与债务人应当在合同中约定，债权人留置财产后，债务人应当在不少于（）的期限内履行债务。 A、2个月 B、4个月 C、6个月 D、8个月 8、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，（）。 A、留置权人优先受偿 B、留置权人在后受偿 C、担保权利人之间按顺序受偿 D、担保权利人之间按比例受偿 9、在定金合同中，当事人应当约定交付定金的期限，定金合同从（）之日起生效。 A、定金合同订立 B、约定的交付定金期限届满 C、实际交付定金 D、违约行为发生 10、定金的数额由双方协商确定，但不得超过主合同标的额的（）。 A、10% B、20% C、30% D、40% 11、一买卖合同的当事人甲收受乙方定金10万元，但终仅履行了30%的供货义务而构成违约被乙方究责，甲方依法应返还乙方定金（）。 A、10万元 B、20万元 C、14万元 D、17万元 12、甲向乙借款120万元，分别以甲的价值100万元的房屋和20万元的轿车提供抵押并订立了书面抵押合同，但均未办理抵押登记手续。若甲到期不能还款，则乙通过行使抵押权最多可以受偿（）。 A、120万元 B、100万元 C、20万元 D、0元 13、下列财产中，不得抵押的是( )。 A、土地所有权 B、抵押人所有的房屋 C、应收账款 D、在建工程 14、同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，下列清偿顺序正确的是（）。 A、按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 B、按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 C、按照起诉时间先后清偿。 D、按债权比例清偿。 15、我国《担保法》确认的定金性质，通常认为是（）。但在法律没有相反规定的前提
某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
<1>、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 A.年限法 B.市场提取法 C.分部分项法 D.分解法 E.指数调整法 某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 A.自然环境的恶化 B.自然经过的老化 C.正常使用的磨损 D.意外破坏的损毁 E.延迟维修的损坏残存 房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。（） A.400 B.628 C.656 D.700 成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（） A.16% B.42% C.58% D.84%
『估价案例与分析辅导』 房地产估价案例与分析第7讲:收益法（上）（2004） 数据编号：K6-F1580 第七讲收益法（上） 一、内容提要： 收益法的基本原理，报酬资本化法公式。 重点、难点： 熟悉收益法的基本原理，掌握报酬资本化法公式。 二、内容讲解： 6．1 收益法的基本原理 6．1．1 收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 根据将未来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价＝年地租×购买年 例如，威廉·配第在《赋税论》中写道：“在爱尔兰，土地的价值只相当于六年至七年的年租，但在海峡彼岸，土地就值二十年的年租。”后来有了地租资本化法，即：
地价＝地租/利息率 并用其来解释早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。例如，马克思说：“在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。”之后有了直接资本化法(价格＝年收益÷资本化率)及其变化形态的收益乘数法(价格＝年收益X收益乘数)。再后来，出现了报酬资本化法。 下面先以报酬资本化法为主来说明收益法。虽然从历史来看先有直接资本化法后有报酬资本化法，但弄懂了报酬资本化法后就不难理解直接资本化法，如同弄懂了地租资本化法后就不难理解早期购买年法一样。直接资本化法将在本章第5节介绍。 6．1．2 收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本，或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借助它来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。即从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的指示，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。 收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。所以，购买收益性房地产可以被视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能带来的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入 银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将这笔资金存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果 某笔资金X利率＝房地产的净收益 那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到： 房地产价格＝房地产的净收益/利率 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到与该宗房
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第七章讲义 7 票据行为 三、票据行为 票据行为包括4种：出票、承兑、背书和保证。 （一）出票 1.含义：出票是指出票人签发票据并将其交付给收款人的票据行为。出票包括两个行为：一是作成票据；二是交付票据。这两者缺一不可。 2.记载事项： 票据记载事项一般分为必须记载事项、相对记载事项、任意记载事项和记载不产生票据法上的效力的事项等。 （1）出票时必须记载事项： 【提示】如不记载，票据行为即为无效（各类票据有具体的必须记载事项），例如签章：①出票人在票据上的签章不符合《票据法》等规定的，票据无效；②承兑人、保证人在票据上的签章不符合《票据法》等规定的，其签章无效，但不影响其他符合规定签章的效力；③背书人在票据上的签章不符合《票据法》等规定的，其签章无效，但不影响其前手符合规定签章的效力。 （2）相对记载事项： 【提示】这些事项如果未记载，由法律另作相应规定予以明确，并不影响票据的效力。例如，《票据法》规定背书由背书人签章并记载背书日期。背书未记载日期的，视为在票据到期日前背书。 （3）任意记载事项：允许当事人自行选择，不记载时不影响票据效力，记载时则产生票据效力的事项。如出票人在汇票记载“不得转让”字样的，汇票不得转让，其中的“不得转让”事项即为任意记载事项。 3.出票的效力：出票人签发票据后，即承担该票据承兑或付款的责任。 【考题·判断题】汇票上可以记载《票据法》规定事项以外的其他出票事项，但该记载事项不具有汇票上的效力。（）（2010年） [答疑编号3189070601] 『正确答案』√ 【考题·判断题】甲公司收到乙公司一张支票，该支票记载了“不得转让”字样，该记载事项不影响甲公司将该支票背书转让。（）（2009年） [答疑编号3189070602] 『正确答案』× 『答案解析』本题考核票据的任意记载事项。“不得转让”事项为“任意记载事项”，根据规定，任意记载事项，不记载时不影响票据效力，记载时则产生票据效力的事项。本题中，支票上已经记载了“不得转让”字样，那么该支票就是不得转让的。 （二）背书 1.概念：背书是在票据背面或者粘单上记载有关事项并签章的行为。 2.种类：转让背书、非转让背书（包括委托收款背书和质押背书）。 （1）委托收款背书是背书人委托被背书人行使票据权利的背书。委托收款背书的被背书人有权代背书人
第七章同步练习 一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目，要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内)； 1．各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖于是企业对外支付和偿还债务的重要保证；这体现了流动资产的( )。 A．较强的变现能力 B．形态的随意变化性 C．形态的多样性 D．较快速度的周转性 2．在对流动资产进行评估时，所选的评估基准日应尽可能在( )。 A.年初 B．年末 C.会计期初 D．会计期末 3．在进行流动资产的评估时，资产的有形损耗的计算适用于 ( )。 A．实物性流动资产 B．低值易耗品以及呆滞、积压流动资产 C．材料及在产品 D．产成品及库存商品 4．在评估流动资产时，被估资产的清单应以( )为依据。 A．流动资产的实存数量 B．流动资产的账面记载情况 C．流动资产的基础资料 D．以上三个选项均不正确 5．进行流动资产的评估时，在出具评估结论之前，有下列几个步骤需要进行：①确定评估对象和评估范围。②合理选择评估方法。③对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。④对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。正确的顺序应为( )。 A．①②③④ B．①④②③ C．①④③② D．①②④③ 6．对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料，评估时最好采用( )。 A．成本法 B．清算价格法 C．市场法 D.收益法 7．应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( ) 进行评估。
A．账面价值 B．市场价格 C．重置价值 D．可变现价值 8．对货币资产进行评估时，其评估依据为其( )。 A．重置价值 B．市场价格 C．账面价值 D．清算价格 9．下列公式中不正确的是( )。 A．在用低值易耗品评估值：全新成本价值x成新率。 B．成新率：(1－低值易耗品实际已使用年数/低值易耗品可使用年数)×100％ C．在制品评估值：单位产成品重置成本×在制品约当量 D．在制品评估值：产成品重置成本×在制品完工率 10．评估流动资产时,有时要考虑其( )。 A.经济性贬值 B.功能性贬值 C.实体性损耗 D.各种贬值 11．企业中A材料为一个月前从外地够入,数量5000公斤,单价200元,但是运杂费500元.评估时盘点尚存1500公斤,则该材料的评估价值为( )。 A．30000元 B．300150元 C．300500元 D．188000元 12．在对低值易耗晶进行评估时，最好采用( )。 A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．分段测定法 13.某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估价值为（）。 A.1100 B.1000 C.800 D.550 14.采用成本法评估低值易耗品时,成新率的确定应该根据( )。 A.已经使用月数 B.已经摊销数额 C.实际损耗程度 D.尚未摊销数额 15.确定应收帐款评估值的基本公式为( )。 A.应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B.应收账款账面值-坏账准备-预计坏账损失 C.应收账款账面值-已确定坏账损失-坏账损失
一、有收益性房地产的内涵 总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
第八讲面积 知识点一：面积和面积单位 1.认识面积：物体表面都是有大小的，我们接触到的封闭图形也是有大小的，这些物体的表面或封闭图形的大小就是它们的面积。 2.比较两个物体或平面图形面积大小的方法：当图形的面积差异比较大时，可以采用观察法得出结论；在无法直接用眼睛判断面积的大小时，可以用一个小面形做标准来比较，看两个图形的面积分别大约含有多少个标准图形的面积，从而比较出两个图形面积的大小。作为标准的小图形的形状、大小都要相同。 3.常用的面积单位： 边长为1厘米的正方形，面积是1平方厘米，可以写作lcm2。 边长为1分米的正方形，面积是1平方分米，可以写作ldm2。 边长为1米的正方形，面积是1平方米，可以写作lm2。 4.常见物体的面积： 手指甲的面积：1平方厘米课桌的面积：50平方分米黑板的面积：3平方米 教室的面积：50平方米操场的面积：400平方米数学书的面积：450平方厘米 知识点二：面积单位间的进率 1.面积单位间的进率：相邻两个常用面积单位间的进率是100，即： 1.平方米=100平方分米 1平方分米=100平方厘米 1平方米=l0000平方厘米 2.面积单位间的转化方法： 一看：看是高级单位转化成低级单位，还是低级单位转化成高级单位； 二想：想清楚进率是多少； 三换：大单位换算小单位（乘以的进率）小单位换算大单位（除以进率）
考点1：面积和面积单位 【典例1】．我的大拇指指甲盖的面积约是（） A．1cm2B．1dm2C．1m2 【典例2】．（2019?益阳模拟）课桌桌面约50（） A．平方米B．平方厘米C．平方分米D．米 【典例3】．（2020春?滕州市期末）边长是厘米的正方形，面积是1平方厘米，例如的面积大约是1平方厘米．在1平方米的地面上，大约可以站你们班名同学． 考点2：面积单位换算及应用 【典例1】（2018秋?营山县期末）“鸟巢”占地20公顷，1平方千米的土地相当于个“鸟巢”的占地面积． 【典例2】．一个教室的面积是54平方米，合多少平方分米？ 【典例3】（2020春?莘县期末） 75平方分米＝平方厘米6元5角＝元 8分米＝米48时＝日
教学设计（讲稿）
教学内容与设计 导入课题： 合同成立是否一定受到法律的保护？ 合同的成立→合同的效力！ 第三节合同的效力 一、合同的效力，是指合同的法律效力，是法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。 二、合同的一般有效要件： 1、当事人具有相应的民事行为能力； 2、当事人意思表示真实； 3、不违背法律或社会公共利益。 案例分析1： 甲长期担任A公司的业务主管，在A公司有很大的代理权限。在甲的努力下，A公司生意兴隆，新老客户遍及世界。由于A公司的董事长嫉妒甲的才能，无理解雇了甲。甲怀恨在心，于是再遭解雇一个月后，继续假冒A公司的名义从老客户B公司处骗得货物，逃之夭夭。B公司要求A 公司付款，A公司则以甲假冒公司名义为由拒绝付款。B公司坚持认为在其与甲做生意期间，他并不知甲已被A公司解雇，并且也未收到关于A 公司已解雇甲的任何通知，故B公司是不知情的善意第三人，A公司仍应对甲的无权代理行为负责。双方相持不下，对簿公堂。 问：（1）按照我国合同法，A公司是否要为甲的无权代理行为负责？ （2）甲是否也要承担责任？ 案例分析2： 李某为一16周岁的中学生，偷了邻居家1000元钱，到商场花了900元钱买了一条金项链欲送给其女友，另100元钱买了一个书包给自己，其父母知道后，以李某为未成年人且钱是偷的为由要求退还该物品，请求商场返还1000元钱，商场不同意，双方争持不下，其父母将商场诉至法院。 问：商场有没有义务退货？ 案例分析3： 下面哪些合同属于合法有效的合同? A、13岁的小学生李某向学校附近小食品店的王大妈买了一把塑料玩具手枪； B、20岁的大学生张某为了有钱请班里漂亮女生去高级酒吧，偷偷将父亲的一本邮票册卖给了邮票贩子葛某；复习导入5′ 讲授 案例分析20′ 案例分析20′ 案例分析20′
成本法在房地产评估中的应用 ——蒋凤飞 【摘要】：在房地产估价中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的估价方法。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，这里的重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理、必需的费用、税金和应得的利润之和。重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格，而重建价格又称重建成本，是采用估价对象房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。 【关键词】：成本法重置价格重建价格 一、成本法估价的基础 从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。 在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者通过成本来认知房地产的价值，提供了成本法能够被认同的基础。 房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需
收益法评估资产的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 1、收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2、折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （3）本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。 （5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
（一）（二） （三）（四）
第十一讲份数法 ————————————————老师数学乐园 岳池文国 把应用题中的数量关系转化为份数关系，并确定某一个已知数或未知数为1份数，然后先求出这个1份数，再以1份数为基础，求出所要求的未知数的解题方法，叫做份数法。 （一）以份数法解和倍应用题 已知两个数的和及两个数的倍数关系，求这两个数的应用题叫做和倍应用题。 例1某林厂有树和槐树共320棵，其中树的棵数是槐树棵数的3倍。求树、槐树各有多少棵？（适于四年级程度） 解：把槐树的棵数看作1份数，则树的棵数就是3份数，320棵树就是（3 +1）份数。 因此，得： 320÷（3+1）=80（棵）…………………槐树 80×3=240（棵）…………………树
答略。 例2 甲、乙两个煤场共存煤490吨，已知甲煤场存煤数量比乙煤场存煤数量的4倍少10吨。甲、乙两个煤场各存煤多少吨？（适于四年级程度）解：题中已经给出两个未知数之间的倍数关系：甲煤场存煤数量比乙煤场存煤数量的4倍少10吨。因此可将乙煤场的存煤数量看作1份数，甲煤场的存煤数量就相当于乙煤场存煤数量的4倍（份）数少10吨，两个煤场所存的煤490吨就是（1+4）份数少10吨，（490+10）吨就正好是（1+4）份数。 所以乙场存煤： （490+10）÷（1+4） =500÷5 =100（吨） 甲场存煤： 490-100=390（吨） 答略。 例3 妈妈给了平10.80元钱，正好可买4瓶啤酒，3瓶香槟酒。平错买成3瓶啤酒，4瓶香槟酒，剩下0.60元。求每瓶啤酒、香槟酒各是多少钱？（适于五年级程度）
解：因为平用买一瓶啤酒的钱买了一瓶香槟酒，结果剩下0.60元，这说明每瓶啤酒比每瓶香槟酒贵0.60元。把每瓶香槟酒的价钱看作1份数，则4瓶啤酒、3瓶香槟酒的10.80元钱就是（4+3）份数多（0.60×4）元，（10.80-0.60×4）元就正好是（4+3）份数。 每瓶香槟酒的价钱是： （10.80-0.60×4）÷（4+3） =8.4÷7 =1.2（元） 每瓶啤酒的价钱是： 1.2+0.60=1.80（元） 答略。 （二）以份数法解差倍应用题 已知两个数的差及两个数的倍数关系，求这两个数的应用题叫做差倍应用题。 例1 三湾村原有的水田比旱田多230亩，今年把35亩旱田改为水田，这样今年水田的亩数正好是旱田的3倍。该村原有旱田多少亩？（适于五年级程度）