第1条土地开发强度控制
土地开发强度的控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。
公共设施用地：容积率一般控制在1.0以下，建筑密度控制在30%以内。
住宅用地：住宅用地主要为低层住宅和多层住宅用地，配套公共服务设施均统一安排以适应市场和管理需要，容积率控制在0.5-1.2之间，建筑密度一般不超过35%。
小学和幼儿园的建筑应按地方教委的有关规定。小学容积率不超过0.8，建筑密度按25%控制；幼儿园容积率不超过0.6，建筑密度按25%控制。
第2条高度控制
临街建筑高度，一般不宜超过道路红线与建筑退让红线距离之和的1.2倍。
居民住宅建筑，以低层和多层为主。低层一般2～3层，高度控制在10米以内；多层以6层建筑为主，高度控制在24米以内。
公共建筑，以低层建筑为主，控制高度一般不超过15米。
第3条建筑后退
（1）一般规定
沿建筑基地边界和沿道路以及电力线路影响范围的建筑物，其退红线距离除必须符合消防和交通安全等方面的要求外，还应不小于本规划的各地块控制指标要求。
（2）建筑后退道路红线
沿道路两侧新建、改建的建筑物，其后退道路红线的距离应视道路红线的宽度、道路性质以及交叉口视距三角形和平曲线路段会车视距来确定。道路红线外有绿化隔离带，按绿化隔离带外侧控制。
石灰土施工的质量控制 1. 引言 石灰土具有造价低廉且具有较高的强度、较强的板体性等性能，因此在我国公路建设中被广泛应用于路面的垫层、底基层及基层（非高等级公路）中。但石灰土的施工工艺和施工质量控制比较复杂，影响其质量因素也较多，若不采取一些有效措施加以控制，那么往往难以满足规范要求并产生病害。现结合多条路的工作实践，谈一谈如何做好石灰土施工的质量控制，以期与公路界的同行交流。 2. 石灰土压实质量控制 压实度是石灰土质量控制主要技术指标之一。影响石灰土压实效果的因素较多，主要是标准密度，压实机具，压实工艺，灰土拌和的均匀性，碾前含水量及压实层厚度等。 2.1 确定准确的标准密度 标准击实试验是控制石灰土压实质量不可缺少的重要试验项目，压实度可靠的一个重要前提就是要求最大干密度准确与测点实际干密度相对应。标准密度是用来衡量现场压实度的尺度，通过它衡量出路基的优劣等级，所以我们在做确定标准密度的击实试验时，必须严格按照试验规程和相关要求去做，确保标准密度有足够的精度，以达到指导和控制工程质量的目的。 此外，平时在施工过程中还要时刻注意填筑土的土质有无大的变化，一旦发现变化，就要及时重做击实试验，做到既要客观、公正，又要保证工程质量。 2.2 重视石灰土试验段施工 在石灰土正式施工前必须先进行试验段施工，这是灰土施工前必不可少的重要工序。通过试验段的修筑，我们能够确定压实机械的选择和最佳组合，碾压的基本原则，灰土均匀性所需的拌和遍数，松铺系数及压实层厚度，碾前含水量偏差最佳含水量所允许的范围等。这些参数的确定为以后石灰土规模化施工提供第一手十分有价值的参考数据，为今后优质高效施工打下坚实基础。 2.3 碾前含水量的控制 含水量对石灰土的碾压是一个特别敏感的指标，对压实效果影响比较显著，所以含水量控制得好与坏，将直接关系到压实的成功与失败。同时对施工单位，从经济角度来说，在接近最佳含水量时进行碾压不失为一种最好办法。规范要求含水量在最佳含水量的±1%变化范围内碾压时效果最佳，超出这个范围，就有可能出现“弹簧”，影响压实质量。但这个范围也不是一成不变的，还要根据施工时的天气、气温、季节等环境的具体情况而定。在碾压前能够及时准确地测定石灰土含水量，使之被控制在接近最佳含水量状态，这对控制碾压质量十分重要，这道工序不能省去。 2.4 布灰要均匀 采用路拌法进行石灰土施工时，不少施工单位对布灰的均匀性重视不够，工人在进
石灰土施工控制要点 石灰土是公路工程建设中经常采用的旨在改善土质、增加土体稳定性的常用施工技术措施。由于石灰土具有施工工艺成熟、完善，造价指标相对经济、合理，对道路的使用功能提供了有力的基础和保证，因此被广泛地应用。 一、施工前准备： 1、材料要求 ①土 土应选用稍具粘性的土壤，砂性土、粉砂土、粘性土均可使用。土的质量必须保证，不能是沼泽土、淤泥、泥炭，不能是含有易腐朽物质的材料，应尽量采用有机质含量小于4%、液限小于50%、塑性指数在4～15 之间的土源为宜，使用塑性指数偏大的粘性土时，应进行粉碎，粉碎后土块的最大尺寸不应大于15 mm。 ②生石灰 生石灰一般应采用Ш级灰且经试验合格，有效钙镁（CaO+MgO）含量不小于70%。生石灰应妥善保管，在使用中应尽量缩短存放时间。 2、混合料组成 石灰土又称为石灰稳定土，是由石灰和土按一定比例拌制而成的混合料，利用胶凝和结晶反应，使土体刚度增大，旨在提高天然土压实后的强度和水稳定性。一般石灰稳定土的掺灰量主要为6%、8%、10%、12%等。
3、机械准备： ①大型机械设备 大型机械设备主要有：挖掘机、平地机、装载机、路拌机、振动压路机、轮胎压路机、光轮压路机、洒水车等。 ②小型机具 主要有蛙夯或冲击夯、铁锹、散灰用铁钩子、整平白灰的耙子等。 ③测量和检测设备 主要有水准仪、全站仪、3m 直尺、平整度仪、灌砂筒、弯沉车等。 4、试验准备： 石灰土施工前，应将准备使用的材料进行送检，包括石灰的原材试验，含灰量曲线、灰土、素土击实等。以便在施工过程中进行控制。待前期准备工作完成，方可开始进场施工。 二、施工工艺： 石灰稳定土的施工顺序： 备土、铺灰、拌和、整形、碾压、检验、养生。 1、备土 备土：使用的土如含水量过大，一般需进行翻拌、晾晒处理。备土前要用土培好路肩，路肩应同结构层等厚。备土：按照松铺厚度（松铺系数一般为1.3-1.6）将土摊铺均匀一致，有利于机械化施工。铺土后，先用推土机大致推平，然后放样用平地机整平，清余补缺，保证厚度一致，表面平整。对于整平静压完成的素土层比设计高程预留
第八章开发强度导向 土地开发强度作为城市政府科学、合理管理城市的重要方法和手段之一，城市开发强度应依据区域经济、社会、生态环境、产业、交通等因素的具体要求，以“科学用地、节约用地、促进城市可持续发展”为指导思想，以改善城市环境为前提。综合考虑各类土地的使用性质、区域位置、周围的基础设施条件及空间环境条件等。运用微观经济学的原理，借鉴发达国家和地区的经验，在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体开发强度；在中观层面上，建立城市开发强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的开发强度分配；在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地块开发强度细分的原则。 一、宏观层面——城市整体开发强度 城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验的类比分析，可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。 在许多情况下，基于环境标准所确定的城市整体开发强度和根据社会—经济发展需求所确定的城市建筑总量之间并不完全一致，需要在社会、经济和环境的综合权衡基础上进行价值判断。城市整体开发强度的上限方案能够提供较为充足的建筑总量，但由此带来环境标准的明显下降；城市整体开发强度的下限方案能够确保较为理想的环境标准，但与社会—经济发展的建筑总量需求相距甚远；最终选择的城市整体开发强度则是社会—经济发展的空间需求和可接受的环境标准之间的综合权衡。 对于民和城市实际情况来说，考虑到城市独特的自然地形地貌特点，其环境容量应保证一定的限度从而确保在生态方面的安全性问题。因此，土地开发强度具体量化指标应是介于一定的范围之间而不是具体的数值，根据城市用地规模和人口规模以及相关经验数据各类用地开发强度具体如下表： 表8-1 城市建设用地整体开发强度控制表 序号用地性质容积率建筑密度 （%） 建筑限高 （m） 绿地率 （%） 1 居住用地**～3.0 20～45 75 ≥30 2 公共设施用地**～5.0 15～50 99 ≥20 3 工业用地**～1.2 30～45 25 ≥20 4 绿地———≥75
北京市土地一级开发工作操作流程示意图
北京市土地一级开发企业招投标资格预审 北京市土地一级开发企业招投标评标办法
土地一级开发可行性研究报告模板 目录 土地一级开发项目可行研究报告 目录 摘要 编写说明 一、项目总说明 二、项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态 三、投资环境研究 四、市场研究 五、项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 六、投资与成本费用估算 七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 八、项目财务评价 九、社会评价 十、风险分析 十一、结论 附表 基本报表1 全部投资财务现金流量表 基本报表2 资本金财务现金流量表 基本报表3 投资者各方财务现金流量表 基本报表4 资金来源与运用表 基本报表5 损益表 基本报表6 资产负债表
基本报表7 效益费用分析表 辅助报表1 项目总投资估算表 辅助报表2 开发建设投资估算表 辅助报表3 经营成本估算表 辅助报表4 土地取得费用估算表 辅助报表5 前期工程费估算表 辅助报表6 基础设施建设费估算表 辅助报表7 公共服务设施建设费估算表 辅助报表8 其它费用估算表 辅助报表9 销售收入与经营税金及附加估算表 辅助报表10 出租收入及经营税金估算表 辅助报表11 投资计划与资金筹措表 附图 附件 编制土地开发综合策划（规划、土地、运营...） 主要内容： 1.项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基 础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。 2.项目开发建设的必要性分折,包括:项目开发与实施城市总体规划的关系;;与调整城 市产业结构的关系;与缓解中心区交通压力,改善城市环境的关系等。 3.项目开发的控制性详细规划方案,包括:项目总平面方案、功能布局、路网、市政管 线、能源、配套设施、环境建设、地下空间综合利用、城市形态设计以及项目开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。 4.项目交通影响分折,包括:公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步行系 统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。 5.项目环境影响分折,包括:项目车流、物流、人流、雨水、污水处理,中水回用,拉圾 处理,园林绿化、水系、雕塑、小品,灯光、节日照明、节约能源等。 6.项目征地拆迁补偿方案,包括:项目红线内和项目代征土地的征用,项目地上地下现 状物调查,单位、居民调查,拆迁方案,补偿方案,场地平整,三通一平等。 7.项目成本测算方案和项目效益分折,包括:前期成本、直接成本、间接成本、管理成
一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 2、土地购置费：双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。 4、七通一平费：指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 ①场地平整 ②勘察设计 ③临时设施 ⑥管理费 ⑦利息 5、征地开垦费 6、征地管理费：指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 7、契税 8、利息。（开发工程的贷款利息） 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费：指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： ④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括： ●工作人员工资 ●办公费 ●差旅费 ●检验试验费 ⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 ●供热 ●供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） 2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建 ⑥物业管理用房（保安监控室）其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用） ①道路停车场地面硬化围墙 ②排水、排污管道 ③供水管道、 ④监控系统 ⑤供电线路、路灯 ⑥宽带 ⑦有线电视 ⑧通讯线路 ⑨供热管道
⑩园林、绿化 三、基础工程费（主体工程基础设计变更费用） 四、城市基础设施配套费 1、城市基础设施配套费 五、前后期费用 1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费 4、质检费 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权登记费 7、房屋所有权登记工本费、 8、工程质量监督费 9、施工管理费 10、招标服务费 11、施工图纸审查费 12、预算费 13、招标专家评审费 六、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用。 1、监察审计费 2、资质年审费 3、营业执照年审费 4、治安费 5、卫生费 6、行业管理部门培训费 7、城市交通集资费 8、报刊费 9、教育基金 七、贷款利息项目贷款或投资款项的计息。 八、不可预见费 九、销售、广告费 1、销售提成费用 2、广告费 3、销售营业税 十、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十一、总投资额 十二、利润额
谈如何做好石灰土施工的质量控制 任本杰(沿江高速公路YJ3-05驻地监理组) 摘要:石灰土施工过程中，常常会遇到这样那样的质量问题并产生病害，若不采取一些有效措施加以控制，往往难以满足规范要求。文章结合工程实例，针对石灰土施工过程中影响压实与强度的因素以及常见病害产生的机理进行了认真而系统的分析，同时提出了一些有效的防范措施，对提高石灰土施工的质量控制具有现实指导意义。 关键词:公路工程；石灰土；施工；质量控制 1. 引言 石灰土具有造价低廉且具有较高的强度、较强的板体性等性能，因此在我国公路建设中被广泛应用于路面的垫层、底基层及基层（非高等级公路）中。但石灰土的施工工艺和施工质量控制比较复杂，影响其质量因素也较多，若不采取一些有效措施加以控制，那么往往难以满足规范要求并产生病害。现结合多条路的工作实践，谈一谈如何做好石灰土施工的质量控制，以期与公路界的同行交流。 2. 石灰土压实质量控制 压实度是石灰土质量控制主要技术指标之一。影响石灰土压实效果的因素较多，主要是标准密度，压实机具，压实工艺，灰土拌和的均匀性，碾前含水量及压实层厚度等。 2.1 确定准确的标准密度 标准击实试验是控制石灰土压实质量不可缺少的重要试验项目，压实度可靠的一个重要前提就是要求最大干密度准确与测点实际干密度相对应。标准密度是用来衡量现场压实度的尺度，通过它衡量出路基的优劣等级，所以我们在做确定标准密度的击实试验时，必须严格按照试验规程和相关要求去做，确保标准密度有足够的精度，以达到指导和控制工程质量的目的。 此外，平时在施工过程中还要时刻注意填筑土的土质有无大的变化，一旦发现变化，就要及时重做击实试验，做到既要客观、公正，又要保证工程质量。 2.2 重视石灰土试验段施工 在石灰土正式施工前必须先进行试验段施工，这是灰土施工前必不可少的重要工序。通过试验段的修筑，我们能够确定压实机械的选择和最佳组合，碾压的基本原则，灰土均匀性所需的拌和遍数，松铺系数及压实层厚度，碾前含水量偏差最佳含水量所允许的范围等。这些参数的确定为以后石灰土规模化施工提供第一手十分有价值的参考数据，为今后优质高效施工打下坚实基础。 2.3 碾前含水量的控制 含水量对石灰土的碾压是一个特别敏感的指标，对压实效果影响比较显著，所以含水量控制得好与坏，将直接关系到压实的成功与失败。同时对施工单位，从经济角度来说，在接近最佳含水量时进行碾压不失为一种最好办法。规范要求含水量在最佳含水量
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制
目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国
策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规
确定土地开发强度的几个因素 土地使用强度控制，实际上是对开发容量的控制。因而，在土地使用性质细分后，这是控制性详细规划编制工作中必须解决的最为关键的问题。特别在市场经济体制条件下，开发容量至关重要。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与三个效益的统一息息相关。 影响土地开发强度的因素主要包括以下几个方面： ①用地性质 不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合，从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同。 ②城市土地级差 由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿街地块的地价与居住区及工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产的实际收益等产生了直接影响。这就决定地块的土地使用强度的研究，应根据其区位和级差地租的区别进行综合确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析。 ③建造方式和形体规划设计 不同的建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案，如低层低密度，低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度、这些均对土地开发强度产生重大影响。 ④城市设计要求 将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等的宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来进行体现，应该落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度指标上。 ⑤城市交通与基础设施容量 为避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分
关于印发《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》 的通知 京国土耕[2005]828号 各区县国土资源分局、亦庄开发区国土房管局： 为规范我市土地开发整理项目管理，确保项目立项申报、实施管理和竣工验收顺利进行，实现耕地占补平衡，市局制定了《北京市土地开发整理项目管理暂行办法》。现予印发，请遵照执行。 二〇〇五年十一月二十九日北京市土地开发整理项目管理暂行办法 第一章总则 第一条为规范市级土地开发整理项目管理，保证项目立项、实施和验收的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》，参照国土资源部、财政部关于国家投资土地开发整理项目管理的有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指使用耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费和用于农业土地开发的土地出让金安排的项目。
第三条项目包括土地整理项目、土地开发项目、土地复垦项目、基本农田建设项目和改善农业生产条件的土地开发项目。 土地整理项目是指在一定区域内，依据土地利用总体规划和土地开发整理规划，对田、水、路、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产、生活条件，增加可利用土地面积，提高土地利用率和产出率的项目。 土地开发项目是指对在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用的项目。 土地复垦项目是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占及污染的土地和洪灾滑坡、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的项目。 基本农田建设项目是指采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用的项目。 改善农业生产条件的土地开发项目是指为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的项目。 第四条市国土资源局（以下简称“市局”）负责项目立项审查、项目实施监督检查及项目终验等工作；区（县）国土资源分局（以下简称“区县分局”）负责项目申报、确定承担单位、组织实施、竣工初验及成果管理等工作。 市土地整理储备中心受市局委托承担全市行政区域范围内土地开发整理的技术性和事务性工作。区（县）整理储备分中心受区县分
地开发成本构成 、土地征用及拆迁费1、新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。 3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 5、耕地占用税 6、耕地开垦费 7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费二、1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:
精选文库 ①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 ③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括: -工作人员工资-工资附加费-办公费-差旅费-检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费。 -供热及换热站-供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用） 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施 3、小区内公共设施配套工程建设费（单指工程施工费用）①道路停车场地面硬化围墙
石灰稳定土路面底基层，具有良好的力学性能并有较好的水稳性和一定程度的抗冻性，其初期强度和水稳性较低后期强度较高。由于干缩冷缩，易产生裂缝。 石灰稳定土的施工方法主要有路拌法与厂拌法两种，无论何种施工方法，施工过程中控制的主要指标有含水量、灰剂量、压实度、颗粒大小、厚度等，其中灰剂量是至关重要的一个因素，灰剂量的大小影响到石灰土的强度、压实度的真假、最佳含水量等多种指标，对石灰土的最终质量具有十分重要的意义。 1关于灰剂量的定义的一些争议： 1.1争议之一：内掺与外掺 根据《公路路面基层施工技术规范》（JTJ034-2000）4.1.2条款的规定：“石灰剂量以石灰质量占全部粗细土颗粒干质量的百分率表示，即石灰剂量=石灰质量/干土质量”；但在《公路工程预算定额》石灰土中对石灰用量的计算，则是以混合料重×灰剂量=生石灰质量，即灰剂量=石灰质量/干混合料重量；根据上述则可以看出，施工规范的定义明显是外掺，即10%石灰土=10g灰/100g干土，那么混合料则是110g，而根据预算定额的计算方法则为内掺：10%石灰土=10g灰/（90g土+10g 灰），干土重量为90g而非100g。就外掺法的灰剂量换算为内掺的灰剂量，则为10/110=9.09%，与10%比较，则相差近1个百分点。 1.2争议之二： 施工技术规范中只写是石灰/干土，而对石灰是消石灰还是生石灰的界定却很模糊，而预算定额中则明确提出用量为生石灰用量，根据经验数据，1m3消石灰需要428.4kg生石灰（生石灰中50%块，50%粉末），消石灰的松方干密度为550 kg/ m3，那么可以计算，掺生石灰与掺消石灰的系数：550/428.4=1.28，所以在施工过程中，监理工程师往往会要求按式 m=v×ρ干×i% m—掺灰质量 v—混合料压实体积 ρ干—混合料最大干密度 i%—设计灰剂量 计算的石灰数量后，再乘以1.2左右的一个系数后作为应掺加的消石灰用量，
本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。 估价要求：需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。 估价过程： （1）选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。 （2）选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50 000㎡。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2 750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6 000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。 （3）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。 （4）预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 （5）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。销售费用和销售税费预计为售价的9％，其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，两税一费和交易手续费等为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。（6）求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2004年10月。建成后的总价值＝4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×【30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5 +20％/（1+14%）4】 ＝8829.33（万元） 开发建设费用总额＝（1200+500）×50000X【20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5】＝6921.57（万元） 销售费用和销售税费总额＝建成后的总价值×9％ ＝8829.33×9％ ＝794.64（万元） 购地税费总额＝总地价×3％ ＝0.03总地价（万元） 总地价＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03总地价 总地价＝（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03） ＝1080.70（万元） 估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和
用地开发强度分析方法技术路线 分析单元：支路及以上等级道路围成的用地。 影响开发强度的基本因素：地价、交通、服务、环境 影响开发强度的修正因素：生态、用途、美学、其他 技术路线图： 基准模型 地价影响作用值的确定方法：最高（max）地价的影响作用值为100，其他的计算公式于下： （m-min）/(max-min)*100这里m为该单元的地价，max,min分别为最高和最低地价。交通影响作用值的确定方法：与两条主干道相邻为100，与一条主干道，两条或三条次干道相邻为90，与两条或以上条次干道相邻为80，与一条次干道相邻为70，与支路相邻为60 服务影响作用值的确定方法：有市级公建配套设施，市政设施完善的为100，有区级公建配套设施，市政设施较完善的为90，有相关公建配套设施，市政设施较完善的为80，有相关配套公建设施，市政设施不完善的为70，没有相关配套公建的为60。 环境影响作用值的确定方法：周围有市级公园或良好水域，或有良好景观山体的作用值为100，周围有水域，或公园，或山体的为80，其他的为60
采用各影响因素进行叠加的方法来确定作用值，各影响因素权重的初步确定：按照重要性，地价>交通>服务>环境，采用“G”赋值法的方法，得到各因素权重为：0.342，0.285， 0.203，0.170。 修正模型 生态因素：生态保护的用地，限制开发 用途因素：商业用地，开发强度一般较高，居住用地次之，绿地限制开发 美学因素：塑造城市景观，满足城市设计提出的的节点、轮廓线、景观带、高度分区等美学指引与控制要求 其他因素：其他对用地需要进行控制的因素。 分析结果：将研究区域划分为四个等级的开发强度区，高强度、中高等级，中等级，低等级 需要的数据：1、每个分析单元的地价 2、主、次、支路网，CAD图 3、公建设施类型，位置，规模，级别，市政设施类型，位置，规模 4、公园，水域，山体的分布图CAD图 5、生态保护区位置图CAD图 6、土地利用规划图CAD图 7、城市设计提出的节点、轮廓线、景观带、高度分区图，CAD图
工业项目建设用地控制指标(试行) 一、为认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地与切实保护耕地"得基本国策,促进建设用地得集约利用与优化配置,提高工业项目建设用地得管理水平,制定本工业项目建设用地控制指标(以下简称“控制指标”)。 二、本控制指标就是对一个工业项目(或单项工程)及其配套工程在土地利用上进行控制得标准、 三、本控制指标就是国土资源管理部门在建设用地预审与审批阶段核定工业项目用地规模得重要标准,就是工业企业与设计单位编制工业项目可行性研究报告与初步设计文件得重要依据、 工业项目所属行业已有国家颁布得有关工程项目建设用地指标得,应与本控制指标共同使用。 四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合四项指标。具体如下: (一)工业项目投资强度控制指标应符合表１得规定; (二)容积率控制指标应符合表2得规定; (三)工业项目得建筑系数应不得低于３０%; (四)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用 地面积得7％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所与培训中心等非生产性配套设施。 五、工业项目建设应采用先进得生产工艺、生产设备,缩短工艺流程,节约使用土地。对适合多层标准厂房生产得工业项目,应进入多层标准厂房,原则上不单独供地。 六、工业项目建设要严格控制厂区绿化率,在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。 七、本控制指标由正文、控制指标应用说明(附件1)、城市等别划分(附件2)、《国民经济行业分类注释》(附件3)共四部分组成。 八、本控制指标适用于新建工业项目,改建、扩建工业项目可参照执行、
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
表1 投资强度控制指标单位：万元/公顷 续表1 单位：万元/公顷
注：城市等别划分见附件2。
表2 容积率控制指标
附件1： 控制指标应用说明 一、指标应用 投资强度按地区、行业确定，在具体应用本控制指标时，首先根据附件2确定项目所在城市的等别，再根据表1确定各行业分类工业用地的投资强度控制指标。城市等别按照《财政部国土资源部关于印发〈用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》（财综〔2004〕49号）有关土地出让平均纯收益等别划分的规定执行（详见附件2）；工业行业分类按《国民经济行业分类注释》（GB/T 4754--2002）执行（详见附件3）。 二、指标解释 1．投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。 计算公式： 投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积 其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。 2．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 3．行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。
计算公式： 行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100% 当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 4．建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 计算公式： 建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100% 附件2： 城市等别划分 一等： 上海：黄浦区卢湾区徐汇区长宁区静安区普陀区闸北区 虹口区杨浦区 二等： 北京：东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区海淀区 石景山区 上海：浦东新区 三等：
石灰土施工中的灰剂量控制与计算 在篓喜羹＿！毒覆凳喜萎篡量土应用于路床和路面底基层；二是作为石灰改善土应用于含水量过高的路基填土．从而降低“过湿土”的含水量。提高压实效率；或掺加到粘性过大的不良土质中，起到砂化作用。石灰稳定土的作用是经过灰土中火山灰物质的凝硬性反应，得到足够的强度和较强的板体性。而石灰改善土一般使用生石灰粉，目的是提高土的工作性能和抗剪强度，使土基性能在较经济的情况下达到充分压实的目的，并能够承受其上层摊铺时的施工机械作用。生石灰粉的掺量一般不取决于土基强度的提高，而取决于施工用土的天然含水量。 石灰稳定土的施工方法主要有路拌法与厂拌法两种，石灰改善土主要采用路拌法施工。无论何种施工方法．施工过程中控制的主要指标有含水量．灰剂量、压实度．颗粒大小．厚度等。其中灰剂量是至关重要的一个因素．灰剂量的大小影响到石灰土的强度．压实度的真假．最佳含水量等多种指标，对石灰土的最终质量具有十分重要的意义。而且随着石灰市场价格的走高，石灰土造价在工程预算中的比重也越来越大，如何准确计算出灰剂量，对合理确定石灰土造价也有十分重要的意义。现结合自己的施工经验，谈几点关于灰剂量的看法，供大家一起探讨。 关于石灰的内掺与外掺问题根据《公路路面基层施工技术规范》（ＪＴＪ０３４—２０００ｊ４．１．２条款的规定：”石灰剂量以石灰质量占全部粗细土颗粒干质量的百分率表示，即石灰剂量＝石灰质量，干土质量”，但在《公路 工程预算定额》石灰土中对石灰用量的 计算．则是以混合料重×灰剂量＝生石 灰质量，即灰剂量＝石灰质量／干混合料 重量。根据上述可以看出．施工规范的 定义明显是外掺，即１０％石灰土＝１０９ 灰，１００９干土，那么混合料则是１１０９。 而根据预算定额的计算方法则为内 掺：１０％石灰土＝１０９灰／（９０９土＋１０９ 灰），千土重量为９０９而非１００９。就外 掺法的灰剂量换算为内掺的灰剂量．则 为１０１１１０＝９．０９％．与１０％比较，则相 差近１个百分点。 关于消石灰与生石灰 施工技术规范中只写是石灰／干土， 而对石灰是消石灰还是生石灰的界定却很 模糊．而预算定额中则明确提出用量为 生石灰用量，根据经验数据，１ｍ３消石灰 需要４２８．４ｋｇ生石灰（生石灰中５０％块， ５０％粉末），消石灰的松方干密度为５５０ ｋｇ／ｍ３．那么可以计算．掺生石灰与掺消 石灰的系数：５５０／４２８．４＝１．２８。所以在施 工过程中，监理工程师往往会要求按下面 公式计算掺灰量： ｍ＝ｖｘｐ千×ｉ％ 式中： Ｍ——掺灰质量： ｖ——混合料压实体积： ｐ干——混合料最大干密度； ｉ％——设计灰剂量。 计算出石灰重量后，再乘以１．２左右 的一个系数后作为应掺加的消石灰用量。 ＥＤＴＡ滴定法测定灰剂量 测定石灰剂量的方法．根据现行 的《公路工程无机结合料稳定材料试 文／周华堂 验规程》（ＪＴＪ０５７—９４）主要有两种测 定方法．一是ＥＤＴＡ滴定法（Ｔ０８０９— ９４），二是钙电极法（Ｔ０８１０－９４）。 根据工地试验室条件，一般均采用 ＥＤ．ｒＡ滴定法，其工作顺序为： ?用标准混合料制作悬浮液。 ?用ＥＤＴＡ标准液滴定标准悬浮液至 纯蓝色为终点，记录滴定液的消耗量。 ?用标准混合料的石灰灰剂量为横 坐标，用对应ＥＤＴＡ：；肖耗量为纵坐标， 建立标准曲线（也称工作曲线）。 ?将现场试样制备悬浮液，再用 ＥＤＴＡ标准液滴定，记录滴定液消耗量。 醇艮据上述消耗量．对应标准曲线上 的石灰剂量即为所测试样的石灰剂量。 目前，大部分工地试验室均采用 新拌灰土的标准混合料来制备标准曲线 （又称工作曲线）．这与日常的工程施 工方法并不完全对应，对于必须一次拌 和成型的石灰稳定土和一次拌和的掺灰 土基本可以真实地反映掺灰剂量。但对 于场拌法和二次拌和法来讲，该种方法 制订的标准曲线则不能完全真实地反映 掺灰剂量，从而也不能真实地查出最大 干密度，从而导致很难正确地评定混合 料的压实度。在实际施工中经常发生承 包人与监理．建设单位的争论，因此 建议根据不同的施工工艺建立不同的 ＥＤＴＡ标准曲线。 ?上述的用新拌掺灰土标准混合料 来制备的标准曲线适用于一次路拌成型 的石灰稳定土和一次路拌成型的掺灰 土．是每个工地试验室必须做的验收标 准曲线之一。 ?ＥＤＴＡ滴定法标准衰减曲线，适用 于二次掺灰的掺灰土的灰剂量滴定。该施 工方法的要点是．在取土坑第一次掺入 ２００９年第３／４撕Ｊ（ｚｎ）《交通世界》１０５ 万方数据
房产开发项目收费及配套费怎么计算 房产开发项目收费及配套费计算方法如下： 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
房地产开发成本分类及核算的具体范围 一、开发成本类 开发成本按用途可分为如下四类： 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本 指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的数托 4、代建工程开发成本 指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外房的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。 以上四类开发成本，核算上可参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定分为加下六个成本项目: 1、土地征用费及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 “大市政配套费”的规范名称为“城市基础设施配套费”，按建设项目的建筑面积计征，具体标准交应当关注各地方政府的相关规定。般情况下，如果没有足额城纳大政配套费，规划部门不会为房地产开发企业办理工程建设规划许可证。 “土地使用费”的规范名称为“新增建设用地土地有偿使用费”，依据《财政部、国士资部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》(财综【2009】24号)的规定征收。 “危房补偿费”可理解为在城市规划区内实施危房、旧房房屋拆迁，向被拆迁人支付的危房、旧房补偿费。 2、前期工程费。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等的前期费用。 3、基础设施建设费 指项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林琴化等园林环境工程费等。 4、建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费。 5、公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。