https://www.doczj.com/doc/866835789.html,/front/fzyd/fzyd.asp?lmname=以案说法
中国国土资源
学校食堂不能租出去经营
——对于某镇中学擅自出租划拨用地的分析
[案情]
2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。
[分歧]
国土局的处罚和杨某的观点，笔者持有不同意见。笔者认为：租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。
[分析]
地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不
是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正确的，与上述法律法规的规定相悖。
但是，本案的违法主体应是镇中学。《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权，若要改变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后，方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场，改变了土地用途，违反了该条款的规定，构成了改变土地用途的违法行为，是本案的违法主体。
所谓非法占地是指单位或个人未经批准，擅自占用土地，采用欺骗手段骗取批准占用土地，以及超过批准的数量多占土地的行为，其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。
[结论]
针对本案，当事人之间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚，明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调节的范畴，不受法律保护。
土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋所有权人，又是土地使用权享有者，出租房屋时连同划拨土地使用权一起出租，其行为未经县经以上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地使用权出租手续。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款”的规定，县国土资源局应依
法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据情节给予处罚。
来源：《中国国土资源报》2005 https://www.doczj.com/doc/866835789.html,/frontNEWS/chinaResource/SEARCH.
htm（国土报搜索网）
土地出让金有无优先受偿权
——由一起案例引出的话题
国土资源新闻网 (2004年2月4日 10:50)
案情：某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的情况下，就已颁发了国有土地使用证，后该土地使用权人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉
讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局协助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土
资源局认为，过户可以，但应优先清偿所欠土地出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先
受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。
话题一：出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿？
如果能，就会出现两个新问题：Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿？Ｂ．土地抵押登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国
土资源行政主管部门是否承担行政赔偿责任？
话题二：根据《闲置土地处置办法》规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商
拟定，如果抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理？
土地出让金作为一般债权与抵押权相比并没有优先权，至多在告知抵押权人的情况下拥有
抗辩权
对以上问题，笔者的观点如下：
目前明确规定其他权利优于抵押权而享有优先受偿权的法规或司法解释，笔者只掌握一
个，即《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（〔２００２〕１６号），
该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行中，应当依照《合同法》第２
８６条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而《合同法》第
２８６条只规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，并没有明确是否优先
于抵押权。就目前而言，关于优先于抵押权的其他权利的相关规定，除了一些可以推定的规定外，就只有这样一个颇具争议的司法解释。
回到本文要讨论的问题。未及时缴纳的土地出让金作为政府收益是否一定有优先受偿权？笔者
认为，政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，如果国土资源局在对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，
那么，土地出让金没有优先受偿的权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主张国家利益高于其他利益。笔者则认为，这样的主张过于原则。《民事诉讼法》第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。而《企业破产法》第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。
从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，如果本案中，银行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让金，那么，国土资源局优先受偿的观点能成立吗？笔者认为，不能成立。但国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其依据可从以下规定推断出：
《城市房地产抵押管理办法》（建设部１９９７年４月２７日通过）第２８条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：……（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地出让金的款额。”
依笔者的理解，如此规定，原因可能有二：其一，有些已取得使用权证的土地在作抵押时，并未缴清全部出让金。这样在行使抵押权时，必须先补偿土地出让金。当然，这种权利是不是优先受偿权，笔者不能断定。这是因为对上述条款还有个解释的问题，也因为上述办法的阶别层次较低，只是个部门规章。其二，该条款规定的仅是在划拨土地上的在建工程的抵押情形。在这种情况下，实现抵押权必须先交纳土地出让金，其余财产才能作为优先受偿的财产。但于此情形下，并不涉及土地出让金与抵押权谁优先受偿的问题。
另，关于征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿的问题，笔者认为，如果严格执行《土地管理法》关于征用土地的相关规定，这个问题不应该出现。如果出现这个问题，也应是一个国家补偿的问题。因为拥有征地权利的主体只有一个，即政府。而农民集体经济组织从法律上说，只与政府有关系，与用地者并没有直接关系。
关于闲置土地的问题。《闲置土地处置办法》第三条规定了不同的处置方式，笔者认为，在闲置土地上设有抵押权的情形下，也应遵守这些例举的处置方式所体现的原则。政府对闲置土地的处置目的在于依法处理和充分利用闲置土地，抵押权人参与处置方案的拟定是法律维护其权益的体现。在抵押权人拒不参与方案拟定的情况下，当地政府应依法处置闲置土地。
综上所述，本案中，土地出让金作为一般债权与抵押权相比较并没有优先权，至多在告知抵押权人的情况下，拥有抗辩权。
那么，如何防止这种会导致国家土地收益流失的现象发生？
笔者认为：一是要严格遵守《土地管理法》第５５条第１款的规定，没有缴纳完毕土地出让金等收益的，一律不得使用土地；二是完善土地发证管理办法，对分期缴纳土地出让金或欠缴、不交土地出让金的土地使用人等没有缴清出让金的，一律不得颁发国有土地使用证；三是完善土地抵押管理办法，对因各种原因欠缴土地出让金的土地，不得用于抵押。
笔者相信，这些工作做得扎实，就不应该再出现与抵押权人争优先受偿权的事情了。
因继承房屋形成的一户两宅不违法国土资源新闻网 (2005年7月15日 12:56)
问：近来在土地登记发证过程中遇到这样一种情况，不知如何办理。
我们在为一农户办理变更登记时，发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，办理了集体土地使用权登记。该户当时由于分户，旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥有合法权属。
去年，父母双方去世后，他欲将老宅基地住房权属变更给自己，准备将老宅翻修。由于家中无其他兄妹，他是唯一的合法继承人，老宅理应由他继承。但他本人已拥有一处新宅基地，如果将老宅基地为其办理过户登记，又违反了《土地管理法》第六十二条第一款之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。故至今未为其办理。另外，如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他，是否可以。
答：以下为个人观点，仅供参考。
当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。《宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理，对普通房屋这种财产权的继承，其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承，而当其不具有使用价值时，也就不再具有财产的性质内涵而继承了。
农村村民使用的宅基地，实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。所以，从保护公民私有财产的《宪法》原则出发，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定，确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定批准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以
后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”
在实际管理中，通行的做法是，对继承的房屋，一般不批准翻建，待房屋损坏（即不再具有使用价值）或拆除后，由集体经济组织依法收回宅基地。此原则同样适用因接受转让、购买房屋等方式形成的一户两宅的管理。
关于将老宅基地通过集体建设用地使用权流转方式转让于当事人的做法，其实质是“有钱就可以一户两宅、一户多宅”的翻版，是万万使不得的。
承包地转包可不经村委会同意
来源：农民日报 09-05 14:49:58
问：我家三年前与本村村委会签订了为期10年的土地承包合同。但近两年来我一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天我与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，我将承包土地转包给李某承包经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，通知我转包协议无效，并说我要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。请问：不经村委会同意，土地转包是否有效？
答：可以明确地告诉你，你与李某签订的土地转包协议是有效的。
我国《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据上述规定，你与邻居李某签订的是土地转包协议，不必经原发包方即村委会同意，只要报村委会备案即可。你们村村委会以你不承包土地就要提前收回承包地的说法没有法律依据。
土地承包经营权可继承吗？(2004-08-26 02:27:37)
最近，河南省滑县人民法院审结了一起土地承包经营权继承纠纷案，原告王某请求继承其父的土地承包经营权被依法驳回。
王某之父生前随其弟生活。王某每月按约给付赡养费，1998年，根据国家政策对农村土地进行第二轮土地延包时，王某之父的责任田与其弟的责任田为一个合同，承包方为王某之弟，其父的1．5亩责任田一直由王某之弟经营管理。去年8月，其父因病去世后，王某即
与其弟协商，要求耕种其父责任田的一半，其弟未同意。于是，王某就在其父的责任田里种上了小麦。王某之弟知道后便将王某播种的小麦犁掉，重新进行了播种。王某一怒之下将其弟告上了法庭，要求继承其父责任田的一半。
法院审理认为：承包是合同关系，家庭承包是集体经济组织内部农户的承包，以农户为承包单位，承包过程强调公平，承包地具有强烈的社会保障功能。通过家庭承包形式取得的土地承包经营权，家庭的某个成员死亡的，土地承包经营权不发生继承问题。根据《农村土地承包法》第31条规定：“承包人应得的收益，依照继承法的规定继承。”王某的起诉于法无据，因此，遂作出上述判决。
土地承包经营权不能继承 2003-10-30 19:31:52
家住嫩江县白云乡的林女士，丈夫７年前去逝后就与次子王松一同生活，与次子经济一体，长子王贵每月付赡养费１００元。１９９８年第二轮土地承包时，次子王松分得包括母亲在内４口人的承包田３２亩（每口人８亩）。今年４月，林女士病故。长子王贵要求弟弟王松将母亲的承包田分给他４亩，王松不从，在多次协商无果的情况下，王贵向法院提起了诉讼。法院审理后认为，《中华人民共和国农村土地承包法》明确规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。农村土地承包是以户为单位，只是在分配土地时按照人口计算土地的数量，家庭中部分成员死亡，但作为承包方的农户依然存在，只有承包人死亡，承包经营的家庭消亡的情况下，才存在是否继承问题。据此，法院驳回了王贵要求分得母亲４亩承包田的诉讼请求。
土地承包经营权能否继承？来源：淄博市农业局发布日期：2005-04-05 11:01:42 从我国的实际情况出发，为解决无地人口的土地问题，缓解人地矛盾，体现社会公平，对因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，其承包地不允许继承，应当由集体经济组织收回，并严格用于解决人地矛盾。当然，如果承包方的继承人是本集体经济组织的成员，又没有分到承包地的，可以优先承包被继承人的承包地。承包地虽然不允许继承，但承包人应得的承包收益，如已收获的粮食、未收割的农作物等，作为承包人的个人财产，则应当依照继承法的规定继承。对此，农村土地承包法第三十一条第一款规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。”继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。法定继承的，继承开始后，由第一顺序继承人继承，继承人继承。继承人可以是本集体经济组织的成员，也可以不是本集体经济组织的成员。承包人应得的承包收益，自承包人死亡时开始继承，而不必等到承包经营的家庭消亡时才开始继承。前面所讲继承的问题，主要指耕地和草地，关于林地能否继承的问题，农村土地承包法第三十一条第二款规定：“林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”
讨论：承包经营的家庭消亡的，承包地是否可以继承。
通说认为，我国的农村土地承包经营方式通常以户为单位，通过家庭形式取得的耕地或草地承包经营权，家庭的某个或者部分成员死亡的，土地承包经营权不发生继承问题；家庭成员全部死亡的，土地承包经营权消灭，由发包方收回发包地。承包人应得的承包收益，自承包人死亡时开始继承，而不必等到承包经营的家庭消亡时才开始继承。
农转非后，还享有土地承包经营权吗？
［法律事实］张某花嫁至龙岩市某村民小组，与婆婆共同承包2亩多土地。1993年，张某花由农业户转为非农业户，并将户口迁出。1996年，村民张某民开始耕作张某花原承包的土地，并缴交该土地所需的定购粮及其他赋税至今。1998年9月，张某民将上述土地转租给陈某。现张某花以该土地系其借与张某民耕种为由，诉至法院，请求判令张某民停止侵害其承包经营权，并将非法占用的土地恢复原状。
法院审理认为，原告在转为非农业人员后，根据法律规定，不再享有承包农村土地的权利。1996年后，即讼争土地由被告实际经营管理并承担相应义务，根据有关司法解释，应视为被告已就其经营的讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。原告要求于法无据，驳回其诉讼请求。
［法官说法］原告在1993年已由农业人口转为非农业人员，依当时的政策和法律规定，其不再享有承包农村土地的权利，即原告张某花农转非以后，不管是否办理了土地流转手续，该村集体经济组织都将依法收回属于张某花份额的土地，其承包经营权即告灭失。
被告在原告承包经营权灭失后开始耕作讼争土地，并未超出其所应享有的权利，且自1996年经营管理讼争土地至今，有证据证明该土地所需定购粮及其他赋税均由被告缴纳。据此，应视为被告已就讼争土地与集体经济组织间成立了农业承包合同关系。因此，原告对讼争土地不再享有承包经营权，其诉请无法得到法院的支持。
农村土地承包经营权第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。
承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
村民农转非十年后索要土地承包权胜诉(图)
https://www.doczj.com/doc/866835789.html, 2010年08月23日14:45 大江网-新法制报
谢文群的母亲李红秀拿着土地证，对土地承包权被判无效感到困惑
已农转非十年的谢图生经法院判决拿回了农村土地承包经营权，并拿到了承包地被征用的补偿款。
辛苦耕种同一块土地已经十年的谢文群和谢普生，农村土地承包合同最终被法院判决无效，赣州市于都县政府颁发给他们的土地证也无效。然而，在法院判决之前，于都县岭背镇政府已向谢文群和谢普生发放了征地补偿款。
一地两补很蹊跷，在当地百姓看来，这被理解为想平息这起土地纠纷。
《农村土地承包法》规定，承包方全家迁入小城镇落户的，应按其意愿保留土地经营权。而这一条款近年不断引发争议，因为农村土地属村集体所有，一个已经不属于村集体组织的人，其土地承包经营权为何还能保留？之前，曾有全国人大代表在全国“两会”上提议，对该条款进行修改。
农转非后土地被重新发包
谢图生原属于都县岭背镇禾溪埠村下屋村小组村民，承包了该组老、岭脚下、坝老、几子坑和外板河边五块地，1992年签订承包合同，承包土地面积为1.81亩。
谢东喜(时任下屋村小组组长)说，1997年和1998年间，谢图生多次找到他以及当时的村长，称不再耕种土地，不愿再交“公粮”。而表达这种意愿的背景是，谢图生全家在1997年转为非农业户口，并迁出了所在集体经济组织，落户岭背镇水头中学(后迁入于都县城贡江镇居住至今)。
8月10日，谢东喜回忆道，在村小组的一块田边大树下，谢图生曾找到他说，不想耕种其名下的土地。谢东喜曾表示土地安排不下去，没有人要，而谢图生则称如果明年(1999年)还把土地安排在其名下，还让其交“公粮”，就要打他。
“明年没收回土地我要打你”，这句话让谢东喜印象深刻。1998年，他按谢图生意愿收回了其名下土地。
谢东喜拟将收回来的土地安排到另一村民谢普生名下时，谢普生表示耕种不了这么多，于是谢东喜又将部分土地分出来重新发包给村民谢文群耕种，均签了1998年至2028年的农村土地承包合同。
此后，谢图生离开了农村，举家迁至贡江镇居住。而谢文群和谢普生获得村小组发包的土地后，在尽耕种义务的同时，也交纳了当时的“三提五统”、“三粮五款”。
征地补偿引土地承包权之争
2008年，镇政府征地修建公路，谢文群和谢普生承包的土地就在其中，两家共得到了近4万元补偿款。
在两家得到补偿款后，谢图生坚持认为，当年承包的土地并非自己自愿交回。现在他要拿回土地，要得到属于自己的征地补偿款。
谢图生否认了当年不交“公粮”一说，称一直以来都是自己承担交纳义务，直至2001年。之后由于全家在县城居住，不便耕种承包地，便与谢文群及谢普生协商代耕。直到2008年镇政府征地补偿时，他才发现原属于自己的承包土地莫名其妙地变成了谢文群和谢普生承包经营的土地。
“组长说地是分给我们种的。”8月10日，谢文群的母亲李红秀说，她家里承包的土地是村小组发包的土地，而与原承包人谢图生并没有直接的关系。
但她清楚，谢图生之前向谢东喜以及禾溪埠村时任村长要求交回土地一事，并曾多次对她说：“地现在是你们种，你们去交公粮吧。”
李红秀认为是征地补偿款让谢图生改变了当年的说法。
土地承包经营权判属“原主”
2009年6月，谢图生将禾溪埠村下屋组及村民谢文群、谢普生分别告上法院。
谢文群及谢普生认为，他们耕种的土地都是由村小组发包的，2006年还取得了县政府颁发的土地证，而政府如何收回谢图生的土地与他们没有关系，谢图生不该告他们。
但在村小组看来，谢图生全家在1998年就已外迁，不属于村小组村民，无权享受土地承包权。
谢东喜称，收回土地重新发包给谢文群和谢普生耕种，也符合当时的政策。
1998年9月，于都县委、县政府的有关文件提到，农业人口转为非农业人口后，其个人已经不再属于农村集体经济组织的成员，因此，在“小调整”中集体应收回其承包地另行发包。
谢东喜认为，根据政府这个文件，就算谢图生当时不主动交出土地，村小组也有权收回他的土地。而《农村土地承包法》“必须由承包人提出书面申请自愿交出”的规定（第二十九条承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。），让谢东喜有口难言，更后悔之前没有留下任何书面的证据证明谢图生自愿交出土地。
因无法证明是谢图生自愿交出土地，依据《农村土地承包法》第二十六条规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包方的耕地和草地”，于都县人民法院判决谢文群和谢普生与村小组所签的土地承包合同无效，县政府发的土地证无效，谢图生仍享有原土地承包经营权。
村民对终审判决表示无奈
谢东喜叹气道，很多村民都可以作证，是谢图生农转非后主动提出不再耕种土地，那时候并不知道要提交书面申请，也未依法召开集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案。
今年4月30日，赣州市中级人民法院驳回了谢文群和谢普生的上诉，维持于都县人民法院判决。
另据了解，最高法2005年7月份曾公布一份《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，第六条称，“因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：(一)发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；(二)发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认其所签订的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。”但因为谢文群、谢普生对谢图生的土地进行了及时耕种，无法证明谢图生存在弃耕、撂荒，故许多村民对于最后的判决也觉得很无奈。
为平矛盾发两份土地补偿款
在两级法院判决之后，谢图生拿到了近4万元的补偿款，尽管此前谢文群和谢普生已经拿到了同样的补偿款。
在谢东喜以及当地村民看来，反正土地已经被征用，结果只是补偿款该给谁的问题。虽然谢文群和谢普生在这场官司中败诉，好在他们还是得到了相应的补偿款。他们认为，这是镇政府为了平息这起土地纠纷，才在发放一次补偿款后，重新再给谢图生一份。
岭背镇党委书记管伟平受访时称，既然法院判了谢图生拥有土地，那肯定要得补偿款。
管伟平介绍，当年调整土地时，是遵循谁种就给谁的原则，而当地农转非的村民远不止谢图生一例，有很多农转非的村民，当年要求交回土地，没有谁写过书面申请，而至今也没有谁来要回土地的情况，没有利益谁会来争土地。他称，是因为政府征收了土地，有了补偿款，个别村民才冲着利益而来，要回土地。
管伟平说，当时的村书记都证明，谢图生当年提出了要交出土地不再耕种。“到底是交由代耕还是向村小组交回土地，当事人心中有数。如果镇里不征收，他肯定不来要土地。”
管伟平表示，政府发放土地证给谢文群和谢普生，并不存在过错。如果确实发错了，收回来就是。
在打官司之前，镇里曾介入调解，但没有结果，才造成现在不得不一块地出两份钱的局面。管伟平称，按道理应该收回此前发放给谢文群和谢普生的补偿款，但不是说收回就能收回的，需要做思想工作，因为谢文群和谢普生在耕种过程中，也交纳了多年的“公粮”。
而对于法院判决土地证无效，管伟平称，并不是政府发错了土地证，该镇并没有将土地证发放到谢文群和谢普生手中，而是一直放在村小组，不知道他们如何拿到的土地证。
谢东喜对这一说法予以否认，他称，土地证在2006年发下来后，就直接发到了村民手中，并没有上级部门人员通知扣留，相反，是根据上级要求发包土地，发放土地证到户。
全国人大代表建议修改法律条款
据悉，围绕《农村土地承包法》第二十六条的规定（第二十六条承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。），近年来争议不断，在许多专家和村民看来，这一条款有些不合理，因为村民农转非后，人已经不属于村集体(村小组)组织，而农村土地又属村集体(村小组)组织所有，一个已经不属于村集体(村小组)组织的人其土地承包经营权为何还能保留？（第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。）
讨论：农民农转非后，没有稳定的生活来源，怎么办？
全国人大代表赵林中在调研中发现了这一规定不尽合理，认为《农村土地承包法》颁布以来，在实际执行过程中确实显露出了一些迫切需要解决的问题。他认为，土地承包经营权作为农村的一项最基本的社会保障，在承包期内发包方可否收回，可依据承包方全家是否享受城镇社会保障，而不是依据是否迁入设区的市和是否转为非农业户口。
因此，早在2006的全国“两会”上，赵林中就提议将相关规定修改为：承包期内，承包方全家迁入城镇落户，并享受城镇职工社会保障的，发包方可以收回承包的耕地和草地。（2003农村土地承包法第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
）
江西法报律师事务所肖文军律师认为，农村土地承包法立法的根本目的，是赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益。在我国物权法中明确规定土地承包经营权为物权中的用益物权，不仅强调物权的稳定性，也强调对土地的充分利用。因此有必要在法律中明确规定土地承包经营权为财产权，并按照相关法律来处理。
在校大学生无权申请宅基地？
问：近年来党的政策好，农民的生活条件有了明显提高，日子富裕了，对住房条件要求高了，有的农村居民要求以在大学生已成年需要另立门户为由申请宅基地，请问对此问题应该怎么办？
答：?土地管理法?第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处符合规定面积的宅基地。很清楚，法律规定的在农村拥有宅基地的权利主体只能是农村村民。
何谓农村村民？根据相关解释，是指具有农业人口户籍，参加一个农村集体经济组织，从事农业劳动生产的人。而在校大学生的身份，与此定义相差甚远，显然不是农村村民，当然也就不能在农村享有宅基地了。
信中说，由于党的政策好，农民生活条件有了提高，想给已成年需要另门户的在校大学生申请一处宅基地，这种心情可以理解，也不奇怪。问题是，想法可以有，关键要看这种想法符不符合法律规定。对于从事土地管理的工作的人来就，依法办事是其工作的基本原则，不以、有群众一要求，我们就给予满足，那还要法律干什么呢？所以，对不符合法律规定的额外要求，应该向群众作好解释宣传工作，对违法行为应该依法处理。当然，如果在校大学生已结婚，并且其妻（夫）为本村村民，则可参照国务院国发（1990）4号?国务院批转国家土地局关于加强农村宅基地建房?的规定，以在农村的妻（夫）的名义审批规定面积的宅基地。
宅基地互换协议是否有效？（来源：《中国国土资源报》2005.7.7）
［案情］冯某的宅基地与魏某的宅基地相邻，冯某的宅基地位于西边，魏某的宅基地位于东边。两块宅基地的宽度均为8米，长16米，面积均为128平方米。冯某与魏某也均于1996年2月12日分别取得县土地管理局颁发的用地证书。1999年5月6日，冯某与魏某经协商签订了一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书约定：冯某与魏某双方互换调整宅基地位置，即原来冯某位于西面的宅基地与魏某位于东面的宅基地互换位置，双方所持的土地使用证书中的土地尺寸不变，协议签订后的任何一方不得后悔，否则负全部经济责任。
2001年9月18日，冯某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在换得魏某宅基地的位置上动工建楼房。2001年12月，冯某建起了一幢四层半高、建筑面积576平方米的楼房。在冯某建房的过程中，魏某知道但未提出异议。2002年4月27日，魏某以双方换地尚未办理正式过户手续，冯某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求冯某退出侵占的128平方米宅基地，恢复原状。在庭审中魏某变更诉讼请求，要求冯某赔偿其该购地款15万元及其利息。冯某和魏某在庭审中均承认没有办理换地权属变更登记手续是由于当时法律意
识不强。
1.重庆市石柱县国土房管局：宅基地互换协议无效？
冯某与魏某所签《宅基地互换协议书》尚未产生法律效力。根据《民法通则》第五十五条和《合同法》的相关规定，一个合同要产生法律效力必须具备三项条件：一是行为人具有相应的行为能力，二是当事人的意思表示真实，三是不违反法律或社会公共利益。本案中的协议除应具备上述一般要件外，还须具备办理登记的特别有效要件才能生效。因为根据《合同法》第四十二条和《土地管理法》第十二条，《土地管理法实施条例》第六条的规定，土地所有权、使用权的变更，必须办理土地变更登记手续，且自变更登记之日起开始生效。按照上述规定，本案中的协议只具备了合同的一般生效要件，未具备合同的特别生效要件，所以该合同是无效合同。
冯某如拆除房屋，经济损失应由冯某与魏某共同负担。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方应返还财产，各自承担相应责任。本案中双方均有过错，所以，冯某的经济损失应由双方分担。
当然，本案如能调解解决是最好的。通过调解，双方同意补办土地变更登记手续，合法调换土地使用权，保留冯某的房屋，这样双方都可避免损失。
2.湖北省郧西县国土资源局：宅基地互换协议应认定为无效
认为文中冯某与魏某宅基地互换协议应认定为无效。冯某与魏某所在的县级以上人民政府土地行政主管部门应责令两人停止违法行为。
我国实行土地的社会主义公有制，也就是说土地分为国有和集体所有，个人只有土地使用权而没有所有权。任何单位和个人未经批准，不得侵占、买卖或以其他方式非法转让土地。文中冯某与魏未经有批准权的人民政府批准，私自签订协议交换宅基地的行为应视为以其他形式非法转让土地，违反了《土地管理法》第二条、《土地管理法实施条例》第六条规定，土地行政主管部门应根据《土地管理法》第七十三条规定予以行政处罚：若冯某与魏某在非法转让此宅基地过程中有非法所得，应予没收；若该幢建筑物符合土地利用总体规划，应予没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；不符合土地利用总体规划的，应限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。当地法院应根据《合同法》第五十二条规定认定该份协议无效，予以解除。
备注：
《土地管理法》第二条：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。）
《土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。）
《土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。）
《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3.对本案的处理，主要存在以下三种意见：
第一种意见认为：应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议书无效，冯某向魏某赔偿购地款15万元及利息。理由是：冯某与魏某虽然经过协商签订协议，愿意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处置其民事权利的民事行为，应认定“合同成立”，但是双方必须按照《土地管理法》的有关规定向土地行政主管部门办理宅基地权属变更登记手续，方能认定合同有效。
第二种意见认为：应判决冯某与魏某签订的互换宅基地协议有效，驳回魏某的诉讼请求，并责令冯某与魏某补办宅基地使用权变更登记手续。理由是：冯某与魏某用于交换的宅基地，双方都已取得土地行政主管部门颁发的用地证
书；因而双方对各自的宅基地都合法拥有使用权和处置权。双方经过协商并签订协议书将各自合法拥有的宅基地互换是双方自行处置民事权利的行为，且是真实意思的表示，其签订的协议是有效协议，双方应该按照协议所约定的内容履行。协议的实际内容为互换宅基地；当初没有履行办理土地变更登记这一民事法律行为，不是双方的本意使之，而是由于没有这一法律意识，到国家土地行政主管部门办理土地权属变更登记手续。现魏某以双方互换宅基地没有办理真正过户手续而主张双方的换地无效不应得到支持。故应判决驳回魏某的诉讼请求，并判决冯某与魏某履行完办理宅基地使用权变更登记这一民事法律行为。
第三种意见认为，应裁定中止本案审理，向当地土地行政主管部门提出司法建议，由土地行政主管部门做出决定书，责令冯某与魏某限期补办宅基地权属变更登记之后，由魏某自行撤诉。如果魏某未在责令期限补办宅基地权属变更登记，其宅基地权利将不受法律保护，届时应恢复本案的审理，并依据土地行政主管部门所作出的决定书，判决冯某与魏某的换地协议有效，驳回魏某的诉讼请求。
［评析］笔者同意第三种意见。现作如下简要评析：首先，从我国土地管理的规定分析，我国《土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第八十二条规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。而作为土地监督、检查、处理土地违法案件的土地行政主管部门，发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理变更登记的决定。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护。本案冯某与魏某签订协议互换宅基地后，冯某已在魏某原来的宅基地上建起楼房，双方的换地事实清楚。现魏某出于某种原因反悔，以未办理变更登记为由要求冯某退出该宅基地，恢
复原状，或要求冯某赔偿其购地款，于法不应得到支持，而应由当地人民政府土地行政主管部门作出决定责令其办理变更登记。
其次，从我国《合同法》的有关规定分析，冯某与魏某所签订的互换宅基地协议已经成立，只是由于没有到土地行政主管部门办理变更登记，故尚未生效。但是，当事人自愿订立的合同，必须依照诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利、违反义务。本案涉及所互换的两块宅基地，双方均具有独立的支配处置其宅基地的权利，既然冯某与魏某已签订换地协议，并且双方已将标的物即各自的宅基地交付对方，冯某也已经在魏某原有的宅基地上建上楼房，冯某没有缔约过失的责任。因此，冯某与魏某均应互相负有将该换地协议履行完毕，即到土地行政主管部门办理变更登记的义务。
（本案中宅基地互换协议宜视为有效）
再次，从物权变动原因分析，交换、转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力。由于宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性，流转的安全性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响。因此，国家才通过登记的形式把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人交易的安全。
因继承房屋形成的一户两宅不违法国土资源新闻网 (2005年7月15日 12:56)
问：近来在土地登记发证过程中遇到这样一种情况，不知如何办理。
我们在为一农户办理变更登记时，发现该户已于1998年办理了宅基地审批手续，新占旱地2分修建住宅。在2000年新房建起后，办理了集体土地使用权登记。该户当时由于分户，旧房两间仍由其父母居住。老宅基地其父拥有合法权属。
去年，父母双方去世后，他欲将老宅基地住房权属变更给自己，准备将老宅翻修。由于家中无其他兄妹，他是唯一的合法继承人，老宅理应由他继承。但他本人已拥有一处新宅基地，如果将老宅基地为其办理过户登记，又违反了
《土地管理法》第六十二条第一款之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并且极有可能将翻建的老宅私下买卖或出租。故至今未为其办理。另外，如果将老宅通过集体建设用地使用权流转方式转让于他，是否可以。
答：以下为个人观点，仅供参考。
当事人继承房屋形成一户两宅或多宅与《土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定不矛盾。《宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据物权原理，对普通房屋这种财产权的继承，其内涵主要是指对其具有的使用价值的继承，而当其不具有使用价值时，也就不再具有财产的性质内涵而继承了。
农村村民使用的宅基地，实行的是划拨用地与房地产权利主体一致原则。所以，从保护公民私有财产的《宪法》原则出发，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定：“继承房屋取得的宅基地，可确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定，确定农村村民宅基地的集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定批准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”
在实际管理中，通行的做法是，对继承的房屋，一般不批准翻建，待房屋损坏（即不再具有使用价值）或拆除后，由集体经济组织依法收回宅基地。此原则同样适用因接受转让、购买房屋等方式形成的一户两宅的管理。
关于将老宅基地通过集体建设用地使用权流转方式转让于当事人的做法，其实质是“有钱就可以一户两宅、一户多宅”的翻版，是万万使不得的。
思考：非农业人口或外村、外乡人能否继承？
如何处理此案？
A村临路有一片沟壑地，长期不能利用，加上市区垃圾不断倾倒，严重影响环境卫生，于是A村与个体户张某协商，由张某投资治理该地块。2001年，
张某填埋沟壑、平整场地，投资近100万元，建成一个汽车修理厂，经营至今。2003年，市国土资源局以张某违法占地为由，对张某下达《行政处罚决定书》，责令张某退出非法占用的21亩土地。张某提出退出土地可以，但要补偿我开发土地的投资。
如何处理此案在国土资源局内形成两种意见：
第一种意见认为，因为张某是违法占地，违法占地的投资不能补偿。第二种意见认为，张某虽是违法占地，但在违法占地过程中，对美化环境，提高土地使用价值，作出了贡献，应当给予补偿。
对上述两种处理意见，结合你所学知识谈谈你的看法。
从A村与张某开发土地的目的来看，一是为了整理土地、治理环境。二是有效利用该块土地，出发点是正确的。但张某在整理好土地后，没有经过土地管理部门批准，就擅自占地21亩，建了汽车修理厂，形成了事实上的非法占地。从法理上讲，非法占地，无偿退出土地，是正确的。但如果一开始，张某不去投资开发该块地，也许现在那里还是垃圾成堆，既影响环境又不能利用。
因此，A村与张某开发土地主观上是正确的，也是国家提倡鼓励的好事，所以张某开发土地的投入应当给予补偿，但未经批准建汽车厂是违法的，依法应该受到法律的处罚，地上附着物（汽车厂等）依法应当无偿拆除并不予补偿。村民赵某的宅基地与刘某的承包地界址不清发生的争议，
属集体土地使用权与集体土地经营权之间的纠纷。不管是集体土地经营权还是集体土地承包经营权，这两权的确认和行使都受国家法律的保护。因此，要先弄清楚是赵某家的宅基地使用权在前，还是刘某家的承包经营权在前。
如果赵某家的宅基地使用权先于刘某家的承包地经营权确认，产生地界不清的争议，应核实赵家的宅基地土地登记确权的四至和面积是否超出批准的四至和面积，则应对刘某家的承包地界址进行核实，核实内容包括：承包土地的名称、坐落、面积、四至等。如果刘某家的承包地也没有超出承包合同所载的四至和面积，根据两权行使的先后和我国民法保护公民，法人合法民事权益的原则，应重新调整刘某家承包地的四至和面积。这里的调整不是法律意义上的“承包期内，发包法不得调整承包地”，而是发包方对原承包给刘某家承包地的面积、四至的一次修正。
如果赵某家的宅基地使用权后于刘某家的承包地经营权确认，在核实赵某家的宅基地没有超出原批准的四至和面积后，可以认为是所在镇村建所和国土
所的失误，在放样赵某家的宅基地申请使用面积时，把已发包给刘某家的承包地边缘的土地划进了赵某家宅基地使用权范围。出现这种情形应由镇政府召集镇有关部门与赵某和刘某协商。本案中赵某曾向镇政府提出过申请要求处理。镇政府在调解无效后，应上报县级以上人民政府处理。
农村宅基地使用权的登记发证是县级以上人民政府的具体行政行为。由此引发的纠纷属?土地管理法?调整范畴。农村土地承包经营权由?农村土地承包法?规范调整。赵某家的宅基地使用权与刘某地的土地承包经营权涉及两部法律规范，镇人民政府在调解无效后，应上报县级以上人民处理。
――转让集资房是房屋买卖还是资格转让
案情：1999年10月，一单位向房改办提交职工集资建房请示，后向单位公布职工集资建设住房实施办法，该办法明确了关于集资建房的各项事宜。该单位职工白明华符合集资建房条件，于2001年2月向单位交住房集资款5.4万元，单位向白明华出具暂收购房款收据。房屋竣工后，单位将面积为83.9平方米的房屋交付给白明华，但并未办理产权证。同年7月25日，白明华与同事林亚兰签订住房转让协议书，约定：“白明华将集资房转让给林亚兰，林亚兰为转让后的住房房主，以后发生的一切费用由林亚兰负责，从办完转让手续，交新房门钥匙之日起生效。”双方将交易情况告知了单位，单位负责住房管理的工作人员在该协议上签注“经请示，同意办理”。之后，林亚兰向白明华交付房款6.2万元。为此，该单位将向白明华出具的暂收购房款5.4万元收据收回，并为林亚兰重新出具收其职工集资购房款5.4万元的收据。林亚兰与单位正式签订了房屋买卖合同，约定将建筑面积为83.9平方米的公有住房一套出售给林亚兰。房地产产权产籍监理所亦向林亚兰颁发了房屋所有权证。
( 情况汇报) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-043703 就当前土地利用情况调查报告Investigation report on current land use
就当前土地利用情况调查报告 我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有11.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。 我国农村的人口占世界人口的三分之二，我村人口大概800余人，在我县属于人口较少的村。由于地理条件的差异，我们与其他的大村相比，就经济，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，年收入不会超过五万，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。 以上是土地利用不好的第一个原因。 其二，XX年国家实行退耕还林，广大农村响应了国家的政策，纷纷开展了这项活动，然而有些见利忘本的人，歪曲了这一政策，吧自家大量的更多都拿出来变成林地，其目的就是为了那少量的钱，这样，又一批良土被占据，本来不多
的耕地已经接近了“灭绝”的边缘。 其三，农村道路的修建，原有公路的硬化，拓宽，甚至，有些人为了新修的公路的美观，居然毫不吝惜的将大量的农田占据。然而这些土地却没有得到再生的可能，使整个农村的田地得到进一步的浪费，试想一下，在农村，新修一条那样美观的公路有什么意义，整个村名考的就是自己的一亩三分地，在天气不好的情况下，还有可能遭受挨饿，大面积的土地被占据，对村名有什么样的好处？ 当然，我们不反对农村的基本住房用地，可是，仍然有大部分人不守规则，他们在原有的批地上随便的扩大自己的建房用地，将原本是80平方的变成120，或者是更大，调查了一户这样的村名，他回答得很简单，为了以后子孙不用再为住房发愁，其实，他们是否想过，自己的子孙以后靠什么生活，土地，外出务工？这个事暂时谁也说不清，可是，如果你的暂时在外工作，你盲目的扩大又有何用，倘若在家，没有土地他又怎样生存？ 其四，我村地处海拔较高的山谷中，容易发生像泥石流，山体滑坡的事故，每到雨季，大量的土地将面临着被掩埋的处境，大雨一过，大块的石头覆盖了更耕地，使得可利用土地减少。 存在农村的最严重的问题可能是纠纷问题： 其一：乡镇没有起必要的指导作用乡（镇）人民政府对农村工作起着重要的监督和指导作用，但是，近年来，随着村两委直选的展开，乡（镇）人民政府的监督指导能力弱化，不能及时对村委的工作进行监督指导。《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二心上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”可以看出，乡（镇）人民政
耕地占用案例分析 土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。中国地理学家普遍赞成土地是一个综合的自然地理概念。认为土地“是地表某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体”。 保护自己的耕地应采取什么措施？我国是一个人口众多而耕地严重稀缺的发展中国家。根据人口增长及生活水平提高的要求，我国政府提出了耕地保护目标是实现耕地总量动态平衡，所谓耕地总量动态平衡，是指在满足人口及国民经济发展对耕地产品数量和质量不断增长的条件下，耕地数量和质量供给与需求的动态平衡。实现这一目标必须加强耕地的数量、质量保护并注重耕地环境质量的提高，扭转在人口继续增加情况下耕地大量减少的失衡趋势。【生活实例一】 1995年2月，某省人民政府批准土地征收，新力村集体耕地48亩，用于某市高新技术开发区益民商城项目，由跃进房地产公司进行开发。跃进公司在办理完用地审批手续之后于1998年5月开工建设，同年7月跃进公司由于资金紧缺停工，一直闲置到了2006年9月造成土地荒芜长达11年之久。新力村农民联名提出恢复耕种申请，经原批准机关批准收回该宗闲置土地，并交由新力村原耕种的农户恢复耕种。 【关键词解析】耕地保护 我国对耕地实行特殊保护制度，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。《土地管理法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民无偿收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。” 《土地管理法》第四十七条规定“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 本案中，跃进公司造成土地闲置长达11年，并非是由于不可抗力或者政府及有关部门的错误行为导致，而是由于自身资金短缺造成。因此，原批准机关依法批准收回闲置48亩土地，并交由原农村集体经济组织农户恢复耕种的做法是正确的。 【法眼点睛】 由于我国的特殊国情，我国的人均耕地远低于世界平均水平。我国对占用耕地进行非农建设进行严格的限制，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。这就要求用地单位在占用耕地进行建设时要对每一分土地进行充分利用，最迟在2年内正常使用土地。严禁闲置不用、圈占、浪费耕地。 另一起耕地破坏案例是发生在2007年12月的新丰县。 【生活案例二】
关于农村土地流转情况的调查报告几年来，我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员，为深入了解我镇土地流转情况，于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下： 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末，全镇农村土地流转面积达7417公顷，涉及943个农户，分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷，出租的742公顷，互换的37公顷，转让的660公顷，入股的178公顷，其他形式的200公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷，占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
土地开发整理规划数据库标准 目次 前言 1范围1 2规范性引用文件1 3术语和定义1 4数据库内容和要素分类编码2 5数据库结构定义4 6数据文件命名规则14 7数据交换格式16 8元数据17 附录A（规范性附录）土地分类代码18 附录B（资料性附录）土地开发整理规划空间矢量数据交换格式样本23附录C（资料性附录）土地开发整理规划信息元数据示例27 表1土地开发整理规划数据库要素代码表2 表2土地开发整理规划空间信息要素分层、定义与属性关联表4 表3表格信息要素属性关联表5 表4行政区属性结构表（属性表代码：XZQ）5 表5行政界线属性结构表（属性表代码：XZJX）6 表6等高线属性结构描述表（属性表代码：DGX）6 表7高程注记点属性结构描述表（属性表代码：GCZJD）6 表8地类图斑属性结构描述表（属性表代码：DLTB）6
表9线状地物属性结构描述表（属性表代码：XZDW）7 表10零星地类属性结构描述表（属性表代码：LXDL）7 表11开发整理潜力属性结构表（属性表代码KFZLQL）8 表12开发整理规划区域属性结构表（属性表代码KFZLGHQY）9 表13面状工程、线状工程、点状工程属性结构表（属性表代码KFZLGC）9表14面状项目、线状项目、点状项目属性结构表（属性表代码KFZLXM）10表15注记属性结构描述表（属性表代码：ZJ）11 表16土地开发整理补充耕地区域平衡表（属性表代码BG_BCGDPHB）11 表17土地开发整理规划结构调整表（属性表代码BG_GHJGTZ）11 表18土地开发整理规划指标分解表(属性表代码BG_GHZBFJ)12 表19土地开发整理规划文本信息表（属性表代码WB_WBXX）12 表20界线类型代码表12 表21界线性质代码表13 表22等高线类型代码表13 表23权属性质代码表13 表24土地开发整理类型代码表13 表25比例尺代码表14 表26规划图类型代码表15 表27土地开发整理规划文本信息编码16 表《全国土地分类（试行）》代码表18 表《全国土地分类（过渡期适用）》代码表20 前言 附录A为规范性附录，附录B和附录C为资料性附录。
关于农村土地经营管理现状的调查报告 调查时间：2014年9月2日到2015年1月28日 调查地点： 调查对象: 调查目的：主要从农村土地现状及经营规模、特点和存在的问题出发，分析研究当前影响农村农业经济的因素及保护农民土地权益的现状，包括主要做法和措施等，提出正确引导和规范农村土地经营、建立健全土地承包经营权、促进土地规模经营及保护农民的土地权益的意见和建议。 众所周知，土地是人类进行各种生产生活的载体，同时也是一种不可再生的宝贵资产和资源，农村土地尤其耕地是粮食的母亲，它浓缩了千千万万农民的生存权、发展权和保障权。依据《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，是一种集体所有制形式。按用途可划分为农用地和建设用地。农村土地管理就是依照《土地管理法》及相关法律法规行使对农村集体所有土地的保护、开发和利用等行为的管理，对土地违法行为给予行政处罚的行政职能。随着我国经济建设的不断发展，农村土地管理出现了一些新的问题，根据调查，我认为普遍存在以下几种现象： 一、“空心村”现象严重，农村新建住房缺乏规划，管理很不规范。 二、矿洞开采破坏土地、污染环境。 三、农村集体土地管理是一种静态管理，没有建立土地市场机制，土地缺乏流动性，土地的资产价值不能显化，土地利用效率很低。 四、农村土地的产权制度不够完善，由此诱发了大量土地违法行为，农民的合法权益得不到保障。 那么，面对这些问题，我们应当如何才能有效的加强农村土
地管理呢？ 1.政府有关部门加强对农村土地流转管理工作的监督 农村土地权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村家庭承包制的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展。这些必然要求县、乡(镇)相关的政府部门把农村土地流转管理纳入工作范围内，并制定切实可行的政策、措施对土地流转管理，规范我县农村土地管理工作。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同，参照农业部第47号令，根据实际情况制定统一的农村土地流转合同文本，加强土地流转合同的指导、签订;第三是农经部门要恢复、覆行农业承包合同的签证、仲裁职能。 2.积极探索，不断提升土地流转的开发档次 一是以“三个有利于”原则，探索土地流转形式的多元化。即只要有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展，不管怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。二是面向市场，努力提升土地流转的开发档次。坚持以土地流转为载体，加快结构调整的步伐，积极将流转的土地区域办成结构调整的“示范园”，办成应用推广新科技的“试验区”，办成财政增长的新型社区。
1.土地利用规划：是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。 2.土地利用总体规划：在一定规划区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求，协调土地总供给与总需求，确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。 3..区位论：关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论、廖什的市场区位论。 4.系统工程：是系统科学的一个应用分支学科，是一门综合性组织管理技术，是以大型的复杂的系统为研究对象，并有目的地对其进行规划、研究、设计和管理，以期达至总体最优的效果。 5.土地适宜性的评价：是评定土地对于某种用途是否适宜以及适宜的程度，它是进行土地利用决策、科学地编制土地利用规划的基本依据。 6.土地利用潜力：在发挥现有的土地利用条件下，土地能进一步发挥其功能的大小，说明土地利用的集约程度和土地使用效率的重要指标。 7.土地利用结构：国民经济各部门占地的比重及其相互关系的总和，是各种用地按照一定的构成方式的集合。 8.土地利用地域分区：依据土地利用和保护的主导方向，对土地利用进行空间划分的过程。 9.居民点：人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。 10.城镇体系：又称城市体系或城市系统，指区域内一系列规模不等、职能各异、相互联系、相互制约、相互依存的城镇组成的有机整体，是一定空间区域内具有内在联系的城镇集合。 11.土地整理：指合理组织土地利用的调整与治理，通过对土地利用环境条件的改善和生态景观建设，消除土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的有序化和集约化。 12.土地复垦：在生产过程中，对因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。 13.土地整治规划：为了使土地资源得以永续利用人为地创造土地生态良性循环的途径和措施的总体安排。 14.土地利用专项规划：是为解决某个特点的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型，如基本农田保护区规划、农田整理规划、土地开发复垦、整治规划等。 15.排水枢纽：控制灌区用于排水的建筑物，如排水闸、排水站。 16.容泄区：容纳经排水枢纽排泄出去的多余水量的场所，一般为天然河流、湖泊或水库等。 17.土地质量：土地相对于某种特定用途效果的优良程度。按其目标可分为土地适宜性评价，土地生产潜力评价，土地经济评价。 18.可行性研究：指进行能否做得到或是否行得通的研究。一般分为四个阶段：投资机会研究，初步可行性研究，详细可行性研究，决策阶段。 19.基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护规划期内不得占用的耕地。 20.土地利用结构可以解决的问题：国民经济各部门之间合理分配土地资源和实现土地利用效率最大化。土地利用效率可用平均单位土地面积的产出的大小或平均单位产出的占地大小来表示。土地利用效率最大化就是要尽可能地降低平均每单位产出的占地量或提高平均每单位土地的产出量。 21.土地的功能：①养育功能；②承载功能；③仓储功能；④景观功能。 22.土地的特性：①土地物质的自然性；②数量的有限性；③沃度的差异性；④利用的可持续性；⑤位置的空间性；⑥属性的两重性。
1、王某系某大型企业的职工，进厂工作近十年，1988年厂里分房时，经厂行政会议研究，未将其列入分房名单，几经交涉未果，王某以该厂为被告，向人民法院提起行政诉讼。不料，该起诉被人民法院驳了回来。 问：1、法院驳回王某的起诉对否？为什么？2、王某到底能否起诉该企业？为什么？ 答：1、张某不能起诉该厂。2、因为被告不合格。 我们知道，案情中所讲到的企业给职工分房的行政，属于“私人行政”的范畴，属一般行政，不是行政法上的行政。行政法上的行政通常指公共行政，即国家行政机关或法律、法规授权行使行政职能的组织对国家与公共事务的组织、管理。因此，张某对该企业分房时未将其列入分房名单的做法不服，不能向人民法院提起行政诉讼。 2、田永，男，北京科技大学应用科学学院物理化学系94级学生。1996年2月29日，田永在参加电磁学课程补考过程中，随身携带写有电磁学公式的纸条，中途去厕所时，纸条掉出，被监考教师发现。北京科技大学于同年3月5日按照“068号通知”认定田永的行为是考试作弊，根据第一条“凡考试作弊者，一律按退学处理”的规定，决定对田永按退学处理，4月10日填发了学籍变动通知。但是，北京科技大学没有直接向田永宣布处分决定和送达变更学籍通知，也未给田永办理退学手续。田永继续在该校以在校大学生的身份参加学习及学校组织的活动。但毕业时学校拒绝为其颁发毕业证、学位证书。田永认为学校该行为违法，遂向海淀区人民法院提起行政诉讼。 问：法院能否受理田永的诉讼请求？为什么？ 答：（这里仅限于分析学校是否可以成为行政主体的问题）我们知道，行政主体一般由行政机关担任。但认定某个组织是否是行政主体，关键是看它是否被法律赋予某种行政职权。学校是事业法人单位，一般不可能是行政主体。但如果学校被法律直接授予行政职权的话，它在行使该行政职权时，也是当然的行政主体。这时，若行政相对人针对此向人民法院起诉，则必然构成行政诉讼而非民事诉讼。在本案中，相对人田永控告的是学校拒绝颁发毕业证、学位证的行为。北京科技大学在这一法律关系中是否属于行政主体，关键取决于学校颁发毕业证、学位证的行为是否属于行使行政职权的行政行为。《教育法》规定，经国家批准设立或者认可的学校…按照国家规定，颁发学历证书或者其他学业证书。” 《学位条例》第八条规定：“学士学位，由国务院授权的高等学校授予”。这说明： 1．学业证书与学位证书制度属于国家制度，而非学校的单位制度； 2．学校行使颁发学业证书与学位证书的行为属于法律授权(教育行政权)的行政行为；北京科技大学行使该职权，此时，其法律身份是行政主体而不是民事主体。 所以，法院应当受理。 3、某公安局民警李某，开车执行公务。在返回单位途中，路过其小孩正在读书的学校，临时决定先接其小孩回家，然后再回单位。就在其接小孩回家的路上，李某违章驾驶，撞伤一老太太。该老太欲提起损害赔偿之诉，但她应以李某个人为被告提起民事赔偿之诉呢，还是以李某所属的公安机关为被告提起行政赔偿之诉？讨论中有两种不同的意见：一种意见主张，应当以李某所属的公安机关为被告提起行政赔偿诉讼。理由是：1．李某是民警，属于国家公务员；2．李某发生撞车时使用的车是公务车，而不是私家车；3．虽然接送自己的小孩不属公务，但它发生在整个公务的时间段之内(即回到单位之前而不是之后)。另一种意见主张应以李某个人为被告提起民事诉讼。理由是：接送小孩是私人行为而不是公务行为，因而与所属公安机关没有关系。 请问：你的意见如何? 为什么？ 答：这里仅限于评析本案中的民警李某的身份，即此时是否属于行政执法人员的问题。
关于农村土地纠纷情况的调查报告 开放专科2003秋法学学号：037200213 姓名：夏如军 2003年3月1日正式实施的《中华人民共和国农村土地承包法》以法律的形式肯定了农民的土地承包经营权，把农村土地承包政策上升为法律，规范了农村土地承包，为农村经济的发展提供了法律保障。而在今年光坡镇司法部门调解的农村群众纠纷案件中，涉及农村土地承包纠纷的有上升趋势，这类案件常常涉及多人利益，稍有不慎，很容易引发群体事件，甚至危及一方的治安恶化。为了解全镇农村土地承包纠纷情况，我于2005年10月8日到11月10日，分别到镇司法所和各个村组进行了调查摸底。重点走访了光坡、大龙、中间坪、潭油等4个村的农民群众，对23名该类纠纷案件当事人进行了回访，与镇有关部门进行了专题座谈,初步掌握了光坡镇农村土地承包纠纷的基本情况。 这次调查结果表明，目前，光坡镇农村土地承包运行总体情况良好，《中华人民共和国农村土地承包法》的实施，也深受广大农村干部群众的欢迎，土地承包，有法可依，有章可循，从程序形式到实体内容，都越来越规范合法，从而全面推动了全镇农村经济的发展。但是随着农村承包经营范围的不断扩大，极少数没有及时更新观念等存在的问题也日趋突出，制约了农村经济结构的正常调整，影响了农村经济的发展和农村的社会稳定。光坡镇是港口区的农业大镇，农业人口19378人，占全镇人口总数的91%，土地总面积98平方公里，海岸线长180公里，其中农田1.43万亩、耕地0.78万亩，林地8.42万亩，可发包土地在土地面积中占有相当大比例，调查中发现，在很大部分村组都有一定数量的土地承包纠纷存在，如耕地、林地、果园、鱼塘等承包中，在村组干部、农民等不同身份的人员身上都时有发生。 从镇司法部门处理的案件中分析，近年来，农村群众纠纷中，土地纠纷占了90%以上。而且在调查中发现，没有到司法部门要求调解的农村土地纠纷还大量存在。特别是国家的西部大开发政策和产业结构调整的出台，东南亚经济圈的经济迅速发展，临海、沿边、交通便捷的地域被商家看好，公路的建设，大厂场的进入，水产养殖业的迅速发展，以及集镇的建设，对土地使用的增加等占地赔偿的出现，涉及到集体和个人的经济利益，土地纠纷问题呈上升趋势。调查了解到，
就当前农村土地利用情况调查报告 就当前农村土地利用情况调查报告 我国土地总面积占世界土地总面积的百分之二点 二，居使劲儿第三位，由于我国人口众多，人均土地面积只有1 1.65亩，仅占世界品均水平的三分之一，我国人均耕地面积 1.39亩，占世界耕地面积的百分之四十，因此，我国土地资源的基本特点是“一多三少”，即总量多，人均土地面积少，高质量的耕地面积少，可以开发的后背资源少。我国农村的人口占世界人口的三分之 二，我村人口大概800余人，在我县属于人口较少的村。由于地理条件的差异，我们与其他的大村相比，就经济，农业等个方面都有一定的差距，大部分人以外出务工为主，年收入不会超过五万，因为长年在外，家中的农田基本处于荒废状态，原本肥沃的土地现在变得异常的贫瘠，从生的杂草替换了作物，土壤也因年久未翻变得异常的坚固，杂树根紧紧的抓住土壤使有人结块，良土基本上不具备再肥沃的可能。以上是土地利用不好的第一个原因。其 二，2001年国家实行退耕还林，广大农村响应了国家的政策，纷纷开展了这项活动，然而有些见利忘本的人，歪曲了这一政策，吧自家大量的更多都拿出来变成林地，其目的就是为了那少量的钱，这样，又一批良土被占据，本来不多的耕地已经接近了“灭绝”的边缘。其 三，农村道路的修建，原有公路的硬化，拓宽，甚至，有些人为了新修的公路的美观，居然毫不吝惜的将大量的农田占据。然而这些
土地却没有得到再生的可能，使整个农村的田地得到进一步的浪费，试想一下，在农村，新修一条那样美观的公路有什么意义，整个村名考的就是自己的一亩三分地，在天气不好的情况下，还有可能遭受挨饿，大面积的土地被占据，对村名有什么样的好处？当然，我们不反对农村的基本住房用地，可是，仍然有大部分人不守规则，他们在原有的批地上随便的扩大自己的建房用地，将原本是80平方的变成120，或者是更大，调查了一户这样的村名，他回答得很简单，为了以后子孙不用再为住房发愁，其实，他们是否想过，自己的子孙以后靠什么生活，土地，外出务工？这个事暂时谁也说不清，可是，如果你的暂时在外工作，你盲目的扩大又有何用，倘若在家，没有土地他又怎样生存？其 四，我村地处海拔较高的山谷中，容易发生像泥石流，山体滑坡的事故，每到雨季，大量的土地将面临着被掩埋的处境，大雨一过，大块的石头覆盖了更耕地，使得可利用土地减少。存在农村的最严重的问题可能是纠纷问题： 其一： 乡镇没有起必要的指导作用乡（镇）人民政府对农村工作起着重要的监督和指导作用，但是，近年来，随着村两委直选的展开，乡（镇）人民政府的监督指导能力弱化，不能及时对村委的工作进行监督指导。《农村土地承包法》第48条规定： “发包方将农村土地发包给本集体经济以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二心上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”可以看出，乡（镇）人民政府对农村土地发包中的部分土地向外发包是
农村耕地保护调查报告 关键词：耕地保护，耕地数量，耕地质量，使用情况 摘要：我国是一个农业大国，耕地的绝对数量是很大的，约占世界耕地总数的10%，但是我国更有世界22%的人口，巨大的人口数量意味着巨大的粮食需求，因此，耕地的保护，粮食产量的提高就成为了十分重要的问题。 导论：进入21 世纪后，我国经济保持了强劲的增长势头。伴随着经济的高速增长、城市的迅速扩张、产业结构的剧烈调整以及政府的决策行为等因素的影响，土地利用结构随之发生了巨大的变化。一方面支撑了国民经济的全面发展，另一方面却造成了耕地资源的大量损失，引起了食物安全隐患和生态环境恶化，使有限的耕地资源所受的压力日益剧增，从而导致人地矛盾的日益尖锐化，严重制约了我国社会与经济的可持续发展。传统的“末端治理” 和以资源与环境为代价的高速经济发展已经不适应未来的发展，必须探索新的发展战略。因此，在当前构建和谐社会、加速社会主义新农村建设、倡导人地系统和谐观和科学发展观的新时期，如何持续保证有限耕地资源的数量、地力以及环境保护与管理，使其得到永续利用无疑更倍受关注。 作为21世纪的新型大学生，我们不应该仅仅从书本、网络中获取知识，更应该投身社会实践中，理论与实践相结合，努力成为实事求是的创新型人才。我利用暑假这段空闲时间，在家乡重庆市武隆县的农村进行实地调查，收益颇丰。总结此次调研活动，我结合文献综述将成果、经验教训调查写成报告。 一、耕地现状分析 我国耕地的绝对数量很大，约占世界耕地总数的10%，但我国人口占世界人口的22%，巨大的人口数目使得人均占有耕地数很少，约为世界平均水平的1/10，且由于农民大量进城务工，耕地抛荒严重，再加上耕地滥占严重，这些种种造成耕地资源形势严峻，耕地保护问题被推上风口浪尖。 从1996年12月31日的19.51亿亩，到2001年的19.14亿亩，再到2007年的18.26亿亩，耕地一年年地减少，已经迫近18亿亩红线，也迫近我们的心理防线。土地浪费的现象比比皆是，土地违纪违法居高难下，2007年全国土地执法百日行动查处违规违法案件3.1万件，涉及土地330万亩，全年违法案件查处9.24万件。与此同时，粮食危机席卷全球，国际粮价不断上涨。
Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 农村土地调查报告
编号：FS-DY-48943 农村土地调查报告 几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止XX年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的77687公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发
流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的 1.8%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的5.2%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～XX年占4.3%，XX年以上占7.3%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投
1. 土地利用规划：是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自 然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施 2. 土地利用总体规划：在一定规划区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求，协调土地总供给与总需求，确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。 3..区位论：关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。包括杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论、克里斯塔勒的中心地理论、廖什的市场区位论。 4. 系统工程：是系统科学的一个应用分支学科，是一门综合性组织管理技术，是以大型的复杂的系统为研究对象，并有目的地对其进行规划、研究、设计和管理，以期达至总体最优的效果。 5. 土地适宜性的评价：是评定土地对于某种用途是否适宜以及适宜的程度，它是进行土地利用决策、科学地编制土地利用规划的基本依据。 6. 土地利用潜力：在发挥现有的土地利用条件下，土地能进一步发挥其功能的大小，说明土地利用的集约程度和土地使用效率的重要指标。 7. 土地利用结构：国民经济各部门占地的比重及其相互关系的总和，是各种用地按照一定的构成方式的集合。 8. 土地利用地域分区：依据土地利用和保护的主导方向，对土地利用进行空间划分的过程。 9. 居民点：人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。 10. 城镇体系：又称城市体系或城市系统，指区域内一系列规模不等、职能各异、相互联系、相互制约、相互依存的城镇组成的有机整体，是一定空间区域内具有内在联系的城镇集合。 11. 土地整理：指合理组织土地利用的调整与治理，通过对土地利用环境条件的改善和生态景观建设，消除土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的有序化和集约化。 12. 土地复垦：在生产过程中，对因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。 13. 土地整治规划：为了使土地资源得以永续利用人为地创造土地生态良性循环的途径和措施的总体安排。 14. 土地利用专项规划：是为解决某个特点的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型，如基本农田保护区规划、农田整理规划、土地开发复垦、整治规划等。 15. 排水枢纽：控制灌区用于排水的建筑物，如排水闸、排水站。 16. 容泄区：容纳经排水枢纽排泄岀去的多余水量的场所，一般为天然河流、湖泊或水库等。 17. 土地质量：土地相对于某种特定用途效果的优良程度。按其目标可分为土地适宜性评价，土地生产潜力评价，土地经济评价。 18. 可行性研究：指进行能否做得到或是否行得通的研究。一般分为四个阶段：投资机会研究，初步可行性研究，详细可行性研究，决策阶段。 19. 基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护规划期内不得占用的耕地。 20. 土地利用结构可以解决的问题：国民经济各部门之间合理分配土地资源和实现土地利用效率最大化。土地利用效率可用平均单位土地面积的产岀的大小或平均单位产岀的占地大小来表示。土地利用效率最大化就是要尽可能地降低平均每单位产岀的占地量或提高平均每单位土地的产岀量。 21. 土地的功能：①养育功能；②承载功能；③仓储功能；④景观功能。 22. 土地的特性：①土地物质的自然性；②数量的有限性；③沃度的差异性；④利用的可持续性；⑤位置的空间性；⑥属性的两重性。 23. 土地利用规划的任务：①土地供需综合平衡；②土地利用结构优化；③土地利用宏观布局；④土地利用微观设计。 24. 土地利用总体规划的任务：①土地利用的宏观调控；②土地利用的合理组织；③土地利用的规范监督。 25. 土地利用规划内容：①土地利用现状分析与评价；②土地利用潜力分析；③土地供给与需求预测；④土地供需平衡
关于农村土地资利用状况的调查报告 关于农村土地资利用状况的调查报告 随着社会的发展和人们不断提高的物质化需求，社会主义新农村建设越越受到人们的普遍关注这也成为社会主义现代化建设中一项长期而艰巨的任务。其中农村土地资利用成为新农村建设的重要内容，农村土地资的合理有序可持续利用成为新农村建设中的重中之重。 为更好的了解农村土地资利用状况，优化农村土地资的利用，为新农村建设提出切实可行且有针对性的建议，暑假期间，我对××村的土地资利用现状进行了实地考察、分析研究，并总结归纳如下。 调查目的：通过对××村土地资利用状况的实地调查，以小见大，比较客观地把握农村土地资使用的现状，主要是找出当前土地使用过程中的弊病，从而为优化土地资配置，提高土地资利用率，加快新农村建设步伐提供一定的理论依据，并提出切实可行且有针对性的建议。 调查时间：2009年8月9日——1日 调查人员：××× 调查地点：××××
调查方法：实地考察、访谈、查阅资料 调查内容：土地资使用状况（包括土地类别、有效使用情况、土地规划现状等等） 一、××村土地资使用状况及特点 ××村是一个土地资相对匮乏的村庄（在当地具有一定的代表性），人口712人，拥有土地面积近80亩，其中耕地面积641亩，林地约0亩，建设用地（包括道路、桥梁、河滩等）19亩。 经调查，××村的土地使用情况有以下几个特点： 1耕地面积少，地少人多 该村耕地共分三等，分别为 一等（平整黄土地）、 二等（洼地、沙土地等）、三等（岭地、拓荒地等），（注：图不一）各类土地都比例如下图所示。全村人均耕地面积仅为09亩/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面积偏少，再加上一些不当经营状况，住房挤占耕地，使耕地面积越发紧张。 单位：亩 2 地块多，单块面积小，缺乏集约性 虽然人均耕地面积很少，但地块较多，平均每户耕地多于块，这就使得单块耕地面积太小，不适合农机的推广使用，集约性差，严重束缚了劳动力。
案情简介：某房地产公司于2004年未经有关部门批准违法在城区开发一处住宅楼，某局于2010年以在城区进行建设未经批准违反《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，根据《城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”的规定，对该房地产公司处以罚款处罚。 对该行政处罚有两种意见： 一、不同意处罚。理由：一是超过行政处罚追诉时效。案件发生在2004年，按照《中华共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)关于行政违法行为二年内未被行政机关发现的不再处罚的规定，不再给予行政处罚。二是《城乡规划法》第六十四中所讲的“违法建设”是指正在建设的工程，不包括已经完工的工程。本案属于已经完工的工程，不能再实施处罚。 二、应当处罚。理由：一是城乡规划法中所指的建设
应该是在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的行为。其中建筑物行为包括正在建和已经建成的行为。二是当事人的建设行为在当初未经批准情况下进行的，至今该行为仍未经批准，所以违法行为仍然存在，处于一种继续状态，所以它属于《行政处罚法》第二十九条第二款规定的：“违法行为有连续和继续状态的，从行为终了之日起计算。”因此执法部门应该追究其违法行为的责任。 法理评析: 一、如何理解《城乡规划法》中关于“违法建设”的含义“违法建设”是行政管理习惯的常用概念，但在国家立法层面并无“违法建设”的专属概念和相关定义。在法律上，“违法建设”这一常用概念对应违反规划行政许可规定的行为，并且对应违反规划管理、土地管理和建筑管理规定的竞合性违法行为。《城乡规划法》明确“在规划区内进行建设活动”必须遵守规划法律，“违法建设”一般界定为“在规划区内违反规划法律的建设活动”。第一违法建设是影响“城乡空间布局”的活动“建设活动”是行政管理习惯的常用概念。在国家立法层面，建筑法确立了“建筑”的法律定义，指“各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”，它与违法建设的“建设”所指向的意义并不同一。前者包含建造和安装两类行为，后
农村土地管理调查报告 编者按：本文主要从土地承包经营权流转形式和状况、依法指导农民进行土地流转、存在的问题、下步工作打算这几个方面进行讲述。其中，主要包括：转让；互换；退包；转包；出租；入股；主动流转与被动流转的关系；自发流转与依法规范的关系；土地流转与社会稳定的关系；土地流转与经济发展的关系；部分农民对搞好承包土地流转的意义及其重要性认识不足；部分农户私下流转承包土地，不按程序办理流转手续，不签订流转合同；发包方对应该审批、备案管理的流转土地疏于管理等，具体材料请详见下文：农村土地承包经营权流转工作情况汇报 一、土地承包经营权流转形式和状况 *年二轮土地延包后，*市在稳定农村土地承包关系的基础上，根据《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》精神，经过深入调查研究，20*年6月制定出台了《*市农村土地承包经营权流转暂行办法》，对土地流转工作进行了规范。20*年3月1日《中华人民共和国农村土地承包法》的实施，以及《*省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》的出台，全市土地流转管理工作更是有法可依，更加规范和完善。目前，全市共有11388户农民参与土地流转，流转土地面积42360、6亩，分别占总户数和承包土地总面积的 4、38%和
2、72%。流转的土地，全部依法签订了土地流转合同，并经过乡镇（街道）经管站鉴证。 主要有六种流转形式：一是转让。即农户间土地承包经营权剩余期限的转移。有些农户因务工经商或无力继续承包土地，与其他户协商一致，经村委会同意，将全部或部分土地承包经营权的剩余期限转给第三方，由第三方与村委会确立新的土地承包关系，出让方与村委会在转让土地上的承包关系即行终止。全市共有2151个农户，转让土地面积4515亩，分别占流转土地总户数和总面积的18、9%和10、66%。 二是互换。即农户之间土地承包经营权剩余期限的转移。为了耕种方便或种植结构调整的需要，有些农户将全部或部分土地的剩余期限与其他户进行互换，互换地块的土地承包权、经营权和原承包合同约定的相应地块的权利义务关系随之互相转移。全市共有771个农户，互换土地面积1890 亩，分别占流转土地总户数和总面积的 6、77% 和 4、46%。 三是退包。即农户与村集体之间土地承包经营权剩余期限的转移。由于务工经商等原因，农户不愿继续承包土地，将全部或部分土地承包经营权的剩余期限退回村委会。全市共有3001个农户，退包土地面积6150、2亩，分别占流转土地总户数和总面积的26、35% 和14、52%。
《土地利用规划学》实习指导书 第一部分土地利用规划学实习大纲一、本课程实习的时间与地点 1.实习时间：外业3天，内业7天； 2.实习地点：长沙市宁乡县。 二、本课程实习的目的与任务 1.练习地类调查的基本方法与一般技术； 2.练习土地利用结构综合平衡表的填写方法及其运用； 3.练习土地利用总体规划文本、说明书的撰写； 4.练习区域土地利用现状评价与未利用土地适宜性评价的方法； 5.练习区域主要用地类型（耕地、城市及居民点用地、工矿建设用地）需求量预测方法. 三、本课程实习的基本要求 1.要求认真进行，并独立完成土地利用规划学实习报告，不得抄袭，但可参考借鉴别人资料；字数不少于4000，要求有血有肉，不说空话、套话；报告内容作为评定实习成绩的重要依据。 2.在外业收集资料可以分组进行，各小组内部应进行适当的分工与合作，且各组之间必须相互配合。 3.内业时以小组为单位，但提交的实习报告必须是个人的。 4.外业进行之前，各小组必须制定详细的外业工作计划交指导老师审查通过，否则外业不能进行。 5.严格内、外业考勤制度，要求各小组组长认真填写实习日志。 四、本课程实习内容及安排 （一）实习内容 依据《全国土地利用现状分类标准》（GB/T21010-2007）与《第
二次全国土地调查技术规程》（TD/T 1014—2007），进行土地利用现状调查。本次实习要求分别开展农村土地调查与城镇土地地类调查。 （1）农村土地调查只进行地类调查，即实地调查县城以外13个乡镇的每块土地的地类、位臵、范围、面积等利用状况，查清耕地、园地、林地、草地、村庄等各类土地的分布和利用状况； （2）城镇土地调查即城镇地籍调查，是对宁乡县城内部每宗土地的调查，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位臵等情况。 （二）实习任务： 1.运用GIS软件进行成果处理，生成土地利用现状图，统计各类土地类型的面积。 2.以小组为单位完成三个实习模块内容，撰写并提交实习报告： （1）宁乡县县城土地利用现状分析报告； （2）宁乡县县城土地利用供需预测报告； （3）宁乡县县城土地利用总体规划文本与说明书。 各小组可根据实际情况内部进行分工与协调，但必须确保人人动手、全程参与实习！ 五、本课程实习的考核方法与计分方式 本课程实习考核及计分方式由外业表现、内业表现及实习报告三部分综合而成。具体内容见附表（请各位同学妥善保存，以便任课老师在实习结束后评定成绩）。 王忠诚 2014/06/10