城中村改造模式研究
——北京市何各庄案例分析
[摘要]本文通过对北京市近郊何各庄村城市化改造调研，疏理其对村庄民居进行保护性开发、打造以乡村四合院文化经济的创新做法，分析其能够克服传统历史文化和原始乡村文明保护与农村房地资产资本化后农民增收二者之间矛盾的原因，指出其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。
近年来，为了城市统一规划建设、改善村民生活环境，大中城市掀起了一场以大规模征地拆建为标志的城中村改造进程。一些地方政府更是打着新农村建设的幌子，以宅基地换房、村民集中上楼等方式大搞圈地运动，将村集体和村民土地征占为国家建设用地，独享巨大的土地资本化增值收益。陈锡文（2010）认为这种史无前例的拆村造城大跃进运动，把农民人留下了、地拿走了，弄得村庄稀里哗啦，迟早要出大问题。温铁军（2007）认为目前各地在贯彻新农村建设中出现的最大偏差就是按照城市的样子“大拆大建”盖房子。地处北京市近郊的何各庄村在面临村庄命运的决策时，没有选择城市化中普遍采取的大规模拆迁重建模式，没有将村民驱离世代居住的土地，而是在保持农民房地产权不变更和村落原始风貌的基础上，打造以乡村四合院文化为核心的第三产业体系，既保护了传统历史文化与乡村文明传承，又实现了农村房地资产资本化后的农民增收，成功探索出工业化和房地产开发之外解决城市化征地拆迁困局的一种新的替代方案。本文通过对何各庄的实地调研，对这种新模式产生的背景进行深入剖析，详细梳理参与主体的具体做法和制度细节，解析该模式运作的成功之道，揭示其对我国城市化过程中新农村建设的借鉴意义。
二、瓦片经济与城市化征地拆迁困境
改革开放30多年来，我国工业化、城市化快速扩张，原本属于农村的村庄转眼间成为城市的一部分，成为所谓的“都市村庄”。城市经济发展吸引了大批低收入的外来务工人员流人生存成本相对低廉的都市村庄。由于缺乏规划，村民受经济利益驱使和自身经济实力约束，私搭乱建问题严重，违法违章建筑集中，挤占公共空间现象普遍，独家独户的家庭建筑
模式造成土地资源的严重浪费;村庄基础设施超负荷运转，道路狭窄拥挤，供水、供电不配套，排水排污不畅，卫生脏乱，垃圾成灾，村民居住环境恶化，村容村貌普遍较差。受城乡二元管理体制和土地管理制度制约，市政建设规划和城市管理的许多规定条例在都市村庄不具备完全的法律效力，形成制度真空。在这种条件下，形成几乎所有大城市都广泛存在的、与现代城市规划格格不入、以私搭乱建、脏乱差为特征的廉租“瓦片经济”。著名作家老舍笔下旧北平的“吃瓦片”营生现在转变为城郊农村的“瓦片经济”，传统农民变成坐享其成、无所事事的租金食利阶层。李培林（2002）认为以瓦片经济为特征的都市村庄必将走向终结。
目前大拆大建的农村工业化和城市化做法都存在一些严重问题。第一，对传统乡村历史文化造成不可逆转的冲击。传统村庄既是广大农民生息繁衍的场所，也是传统农村民俗文化传承的载体，属于文化历史遗产。为了多争取一点城市建设用地和眼前利益而拆掉百年历史的旧村庄，村落的消失与村民迁徙后生活方式的改变导致民间建筑和民俗文化的湮灭，对乡村文化的历史性、多样性造成不可逆转的损坏。许多地方试图重建仿古建筑来恢复历史面貌的做法广为社会诟病。第二，损害农民的自由和利益。我国宪法规定土地所有权属于国家或集体，房地产权的二元性构成了强制征地拆迁的法律制度根源。地方政府通过垄断一级土地市场获取巨额土地增值收益，又在城市化和新农村建设中创造政绩;农民作为原土地占有者被排除在交易之外，被剥夺了平等市场主体的地位和参与议价的权利，在得到不足以维持现有生活水平的少得可怜的补偿后，永远失去了作为稳定收入来源和社会保障的土地。农民“被上楼”增加了生产生活成本，割裂了村庄原有的社会关系网络，降低了他们抵御风险和外部压力的能力，破坏了传统村庄和谐人居的文化意义。第三，造成社会矛盾激化。由于政府在征地补偿和保障安置中严重地侵害了农民利益，产生极大的社会不公。全国因征地拆迁引发的集体上访和群体性事件大幅度增加，拆迁冲突的激烈程度一再升级，有些还夹杂黑社会的影子，酿成多起征地拆迁悲剧。根据建设部统计，2009年到建设部上访的群众有3929批、18071人，2010年仅上半年就有4026批、18620人上访。强制征地拆迁严重地违背了十六大提出的“建设社会义和谐社会”的发展目标和胡锦涛主席近来提出的“惠及所有人群的“包容性增长”理念”。第四，资源大量浪费。村庄原有的道路、供排水系统、电气网等基础设施和公共物品被拆除，远未达到使用寿命的民宅被拆毁，大规模的整村拆迁重建、村民安置补偿也需要大笔资金投入和利息支出，非生产性资源浪费严重。如果外界权力和资本介入则会造成大量收益流失和精英俘获，产生贪污腐败问题。村落原始的自然生态环境资源在开发重建中被破坏，工业污染造成的生态价值损失难以估量。
三、都市村庄改造的路径选择
何各庄村位于北京市朝阳区东北城乡结合部，地处温榆河绿色生态走廊及北京市第二道绿化隔离带建设区域。村域面积2700亩，村内住户301户，常住人口1035人，流动人口约5800人。村庄宅基地面积为23公顷，建筑风格为北京传统四合院，房屋建筑质量参差不齐，基础设施落后。村内有200户以出租房屋为主要收入来源，每户年租金收入5000～15000元，整院出租年租金仅20000元左右，属于典型的“瓦片经济”。
多年的“瓦片经济”导致近6000人外来人口涌人何各庄，社会治安、环境卫生等问题随之而来，人口、资源、环境矛盾加剧。村干部每天忙于协调村内事务，无暇顾及村庄发展。现实使村干部清醒地认识到，如果不主动地改变现状，村庄就会像许多都市村庄一样，要么在城市化大拆大建中灰飞烟灭，要么在不堪重负中逐渐衰败消亡。2006年村集体决定改造传统农村。当时可供选择的改造模式有三种：（1）村庄整体拆除，出卖、出租土地开发房地产业;（2）发展农村工业，带动农民就业增收;（3）平房改楼房，提升“瓦片经济”水平。不难看出，以上三种模式都不能化解上文提到的困局，无法获得受直接影响的当事人－－社区村民－－的广泛支持。
与此同时，在村庄内部自发地产生出一种新的经济增长模式－－“文化经济”。村庄精英吴运涛凭借艺术家身份和留美经历，以早期承包集体果园开办果园艺术餐厅为起点，发现并发掘北京四合院民居承载传统民间历史文化的商机，以高出平均租金4倍的价格租下其他村民的四合院，将其改造成一家融中国文化元素和西方现代生活为一体的社区会所，服务于周围别墅区、艺术区的高收人人群。其改造成功起到了示范效用，紫云轩艺术茶社、李唐千秋画廊餐厅先后建立，另外三家四合院改造后以每年20万元的租金租给了偏好中国历史文化和乡村生活的城市高收人群体。
这种由村民自发创造的文化经济发展方式为村干部选择村庄改造模式带来了很大的启示。何各庄村是京郊少有的村庄自然肌理保留完好的原生态村落，村民住宅都是四合院，常住人口只有1035人，村庄风景优美。如果能将全村四合院统一改造出租，不但能够保护中国民间历史文化和原汁原味民俗建筑，还可以实现村民私人产权资本化的收益最大化。改造后的村庄还可以凭借规模优势，开发北京传统民居和生态农村相结合的旅游文化产业，带动社区就业和经济可持续发展。
于是村集体选择了最优的文化经济发展模式：保护性改造承载传统历史文化的民居建筑，以乡村四合院文化为核心，带动租赁、旅游、餐饮、商务等三产体系，打造富裕、文明的社会主义新农村。
村庄在改造中选择了两条路径：
第一条路径：依托地理区位优势，发展村庄文化经济。发达的交通使何各庄村到北京商务中心区CBD、使馆区、中央别墅区、首都机场均可以在十几分钟内抵达。村庄周边有中央美院、798、酒厂、草场地等十几个文化艺术园区，艺术家对工作环境、交流平台和高端配套服务有强烈的需求。2006年按照朝阳区及崔各庄乡的整体发展规划，何各庄村利用被关停的废旧厂房，打造出何各庄一号地国际艺术区，吸引30多家从事文化创意产业企业及100多名国内外知名艺术家人驻。艺术区的建成带动了一批文化会所、画廊艺术餐厅、酒吧茶社等具有文化创意元素的特色服务业，形成相对完整的文化产业链。何各庄村于2008年被朝阳区人民政府认定为朝阳区文化创意产业集聚区。
村庄每年还定期举办“春播节”、“秋收节”和“洋货节”，将西洋文化融人中华文化传统节日风俗，吸引大批北京市民参加，成功打造了村域文化品牌。每到中国传统节日，村民都自发地组织起来举办庙会、锣鼓队、秧歌队等民俗表演，一些外国住户和艺术家也会举办一些文化活动，吸引村民参与。目前，何各庄以其独特的建筑风格、传统的地方民俗文化、优美的环境和完善的服务设施，成为窝居城市的人们参观旅游、休闲娱乐的好去处。
第二条路径：开发“四合院”村舍文化经济，实现农村房地产资本化。建筑是最能体现一个国家、地区历史文明的载体之一，是一笔巨大的精神和物质财富，许多经历过历史沧桑的城市都会保留一些古街古巷和古代建筑作为历史的见证和回忆。何各庄在村庄整体规划和村民住宅改造时，借鉴苏州周庄的江南水乡、江西婺源的徽派建筑、云南丽江的纳西古镇的开发保护模式，在北京市区建设四合院逐渐消失的情况下，打造以规模化四合院建筑群落为特色的北京传统民居文化。针对艺术家、跨国公司外籍高管、使馆外交人员、驻京机构高级管理人员、企业老板等高收入客户群体对生活环境的特殊需求和对中国传统人居文化的爱好，对大杂院进行统一改造，整体上保留下来的传统村庄原始风貌和四合院独立庭院建筑风格，外观雕饰、彩绘处处体现着民俗民风和传统文化内涵，内部按照现代生活标准进行水、电、气、热、网改造;院落空间风格根据租户的需求进行个性化装修。居住型四合院改造为融西方现代生活条件与中国传统家居文化为一体的风格;经营性四合院按经营需要改造为咖啡厅、酒吧、餐馆、私人会所、家庭旅馆等风格;商务型四合院改造为办公区、休闲区、景观区错落配置。改造后的四合院以高于原租金10倍的价格出租，每户村民可得到7万元左右年租
金，年收益是以前的3.5倍。
经过改造后的何各庄村彻底告别了脏乱差的“瓦片经济”，村庄面貌焕然一新，人居环境全面改善，流动人口大幅度减少，社会治安稳定，人居和谐。村庄的古老建筑和人居文化得以保留，维护了都市的社会生态多样性。发展租赁产业实现农村房地资产资本化，将城市化带来的土地级差地租的1/3留给村民，使村民租赁收入成倍提高，同时保障了收益的长期性和可持续性，有效地避免了农民失地和补偿过低问题，实现了家庭利己主义和集体组织认同、短期利益和长期利益的统一。村集体参股村庄改造，分红收益和物业收益提升了其行政管理能力，能够为村庄提供更完善的公共物品和公共服务，提高村民的福利待遇。因此，在后期民意调查中，新模式支持率达到了89%。
四、何各庄城中村改造模式的成功之道
（一）四合院文化与乡村环境结合凸显文化经济魅力
四合院是北方传统民居形式，蕴含着悠久的中国历史文化;恬静的乡村生活和自然的乡村环境代表了中国传统的农耕文明。何各庄体现出传统民间建筑和乡村环境二者的结合。
老北京特色的四合院半封闭、半开放的空间极具吸引力，乡村生活使人们能够远离都市的宣泄，打开院门可以融人农村清新自然的生态环境，关上院门可以独享宁静安详的私人空间。物以稀为贵的经济学铁律主导了高端消费市场的需求和新的商机，无论租价达到何种天价，人们还是趋之若鹜。
（二）创新型专业公司运营模式突破了政府失灵和不完全市场约束
经济学界普遍认为传统集体经济组织产权主体虚拟化，集体经营收益要在全体村民内部进行分配存在很强的外部性，集体资产经营者负担的风险和成本无法在村民内部分摊，因此经营者缺乏获取剩余的激励，导致经营效率低。农民分散经营存在个人能力和知识上的差异，对资产经营缺乏专业技能，无法实现资产最优利用。农村缺乏完善的宅基地和房屋租赁市场，各种自发交易处于灰色地带，交易各方行为得不到法律保护。
在何各庄中，由乡、村集体和社会投资人三方组建股份公司，其运行模式既不同于一般民营制公司，也不同于政府办公司，是一种政府控股、民营管理的创新运营模式。乡政府作
为一级行政机构，只发挥服务和引导的作用，不干预公司运营。政府具备统筹调度、上下协调等优势，在筹资融资、项目审批与手续办理、基础设施建设方面提供支持。村集体作为集体土地的所有者和村民利益的代表者，具有熟悉本村文化及历史、与村民沟通能力强、组织机制在动员资源时表现出极强能力等优势，通过切身利益关系激励农民服从集体安排，将当地村民的宅基地和房子集中起来，交由公司统一运营管理。公司将外部资金与专业管理同地方政府行政资源与村庄土地、生态资源进行整合，专业化运作注重资源的最优配置，较好解决了集体经营主体缺失和村民分散经营的低效困境，实现了多方共赢的良性发展。
（三）集体统一运作，个体分散运营转化为集体规模化经营
改造传统村庄、打造文化经济是系统工程，需要前期规划、投入、包装、宣传，单个农户无法解决资金、技术、规模、外界环境等约束，需要组织集体行动以降低行动门槛和交易费用。
何各庄集体统一运作包括三个环节：统一规划、统一改造、统一出租。统一规划包括统一规划村庄布局、统一周边环境布局和统一公共基础设施建设布局;统一改造包括统一设计建筑整体风格、统一安排装修进度、统一监督改造质量;统一出租包括统一制定租赁合同、统一计算租赁金额、统一分配租赁收益。统一规划符合村庄现实条件，与城市整体区域规划吻合，避免今后推倒重建浪费资源;统一改造可以节约单位改造成本，整齐划一风格提升了村庄整体价值，产生规模经济，这也是城区零星散布的四合院所不具备的比较优势;统一出租提高村民谈判地位，减少了客户和村民双方的信息不对称和违约风险，减少了信息搜寻成本，减少了一家一户的交易费用。
（四）自主管理，全民参与设计运营方案、分配制度和安置保障机制
何各庄在住宅统一组织改造运作中成功地运用了自主管理理论，由全体村民共同参与设计村庄改造的运营方案和相关制度安排。在新改造方案启动之前，村集体先摸底调查，了解到88.3%的农户希望村委会对个人住房进行改造，51%的家庭期望改造后的住宅风格是古建式庭院建筑，81.7%的农户希望房屋改造后交付运营时间不超过10年，70%的家庭基于朴素的乡土情结希望将自家宅院委托改造运营后仍然能够居住在本村。据此，经过充分调研和征求村民意见，并经干部会、党员会、户主会、村民代表大会民主讨论完善，形成了房屋改造
运营方案、住宅租赁增值收益分配制度和安置保障机制。
改造运营方案方面，由村集体与有房屋改造出租意愿的农户签订委托改造经营合同。村集体将集中的住宅交付给乡政府、村集体、社会投资人三方成立股份公司，公司负责设计并出资改造、租赁经营，房屋租赁期限为10年。10年期满，村委会将改造后的房屋无偿交还农户，由农户决定是否继续出租或自用。宅基地上建筑物全部归农户所有。村委会按照约定的方式向农户支付确定金额的租金。若投资商中途毁约，房屋由村集体接管，按时足额支付出租户租金，保证村民不受收入损失。
收益分配制度方面，一是出租农户的租金收入以宅基地面积为设定租金的标准。以167平方米（北京市农村宅基地面积标准）为基础，每年起步租金为6万元，宅基地面积每增加1平方米，年租金增加100元。房屋租赁期限为10年，每3年租金上浮10%。10年期满，宅基地上建筑物资产归农户所有。二是乡政府、村集体和社会投资人按股分红，乡政府占51%，村集体占9%，社会投资方占40%，乡政府和村集体10年间预期总收益超过1亿元。当地方政府、开发商、村集体能获得巨额利润时便不会无视村民个人利益、选择强拆强建的改造方案;村民能够自主参与和民主决策，保障自己的合法收益和自由权利不受侵犯。因此，项目实施没有遇到任何来自外部和内部的阻力，提高了项目推进效率，降低了交易成本。
安置保障机制方面，由乡政府牵头，村集体和全体村民共同制定农户风险化解机制，其核心在于政府充分考虑小农抵御风险能力差，村集体有责任、也有能力通过发展集体经济为村民提供就业、居住、生活安全保障。因此，在住宅改造之初就明晰了宅基地和房屋产权归属是维系村民基本生存权利重要保障的指导思想，提出“农民房屋所有权不变、房屋主体结构和院落基本格局不变、农民收益保障不降低”三条改造准则，设计了“建设村民集中居住小区模式、‘大院+小院’模式、临时性村内合租模式、奖励村民外迁模式”四种安置模式。安全保障措施的出台使村民放心地将房子交给村集体统一并由公司经营，使整个改造规划得以顺利进行。目前，何各庄已被北京市政府确定为都市里的村庄加以保留，村民再也不用担心失地、失家、失业，更加放心、主动地参与村庄的改造和维护。
（五）以房屋租赁替代农村土地流转，符合现有法律法规
目前我国《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这种出于国家粮食安全战略考虑而对集体土地利用的严格限制和苛刻的流转条件是目前大多数城郊农村快速城市化过程中面临的严重土地数量不足、地价飙升
的主要原因。地方土地开发行为与中央土地政策和国家土地法律相抵触，司法不能保护农村土地所有者、开发者、农民和消费者的权利，导致建设过程中存在大量私下的、非正常的流转交易和寻租活动，扭曲了土地市场的正常价格，造成了房价高企、地租消散和产权纠纷，很多被拆迁农民因为房价过高、补偿过少而面临失地、失家、失业的悲惨命运。何各庄开发模式采取住宅改造租赁的策略，而非农村集体土地的流转与出租，成功地规避了目前很多农村集体建设用地无法进入土地一级市场实现土地及附属物资本化升值的法律困境。此外，公司化运营照章纳税也使其经营合法化。由于农村住宅租赁受法律保护，商家降低了合约风险，有40多家企业和个人签订了预约合同，短期形成供不应求局面。投资方降低了投资风险，保证资金顺利注入。地方政府在符合法律政策的前提下加大了对村庄改造的多方面支持。
五、结论与政策建议
何各庄模式仅是诸多新农村改造中的一个成功个案，它的成功固然有其特殊的背景条件，但不难发现其中一些共性的、值得总结的经验，何各庄创新了农民自主改造城中村的模式，探索了污染的工业化和破坏式的房地产业之外的又一种人居文化保护式开发的可选方案。实践证明，城市化发展与工业化、瓦片经济、强制征地拆迁、破坏重建之间没有必然的联系，选择合适的发展模式和创新制度安排能够实现多方共赢的经济社会和谐发展。何各庄模式的成功总的来说，在宏观层面，借助了我国新农村建设和城乡一体化的东风，得到国家在政策、财政、金融等各方面的支持，各种改革试验也能得到政策的通融。在中观层面，得益于优势的文化、交通、生态地理区位，搭上了北京市文化创意产业发展战略的快车。在微观层面，无论乡政府、村集体还是公司不与民争利，为民牟利，打造“文化经济”;行动上高效组织，统一经营，全民参与;制度安排上明晰产权，多方激励，公平分配。何各庄模式最终完成了从私搭乱建、脏乱差的廉租“瓦片经济”到高端人居服务业态的“文化经济”的转变，实现了新农村建设模式的创新。
虽然何各庄改造还存在资金缺口大、基础设施配套不到位、住宅所有权变更后的合约执行等问题，但对于这种符合国家城乡统筹发展战略和法律法规的原生态创新，各级政府应采取支持帮助和规范管理的积极态度，因势利导，多角度、多方面予以扶持。任何一个微观社会经济系统都是复杂的、动态的、独一无二的，都有其存在的一系列条件和背景，世界上没有一成不变的普适性模式可以照搬。政府不应去推广某一模式，而应开启基层领导人探索城乡一体化改革的新思维，从其他成功中得到启发和借鉴，避免盲目决策带来不可逆转的破坏。
无论这种借鉴是规划、方法、制度、行为模式还是一点灵感。据此，本研究提出如下政策建议：一是承认宅基地及其房屋租赁开发方式的合法性，修改、完善农村宅基地法律和政策。尽快明确和赋予农民宅基地集体所有制下的完整物权，防止以公共利益为名“合法”剥夺农民利益，从根本上遏制新一轮的圈地运动。加快农民宅基地的统计和登记工作，发放统一的、具有法律效力的宅基地证书。二是加强农村租赁经济健康发展所需要的配套公共基础设施、服务设施建设，尤其是在项目发展初期，促进其快速度过创业危险期。三是要给基层组织更宽松的自治环境，使其在法制底线之上能够更灵活、更有针对性地对农村事务进行简约治理。四是要加强对农村租赁经济的监管执法，适当规范租赁行为，特别是要抓好农村租赁合同的规范管理，尽快形成一个合法、公平、透明、有序的租赁经济市场。
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法（试行） 为鼓励和扶持企业积极参与经开区内的城中村改造工作，特制定本奖励办法。 一、改造主体在经开区范围内的开发项目，可享受以下缓缴城市基础设施配套费政策。 （一）一年内参与城中村改造已达到两个村的企业，在城中村改造综合用地范围内的房地产开发项目缓缴城市基础设施配套费，缓缴期限为1年。“一年内”是指两个村的《城中村改造项目目标管理责任书》签订时间间隔不超过一年。 （二）享受上述缓缴政策的企业在缓缴期限内管委会规划局仅发放《建设工程施工许可证》复印件，待城市基础设施配套费缴清后再行发放原件。同时，享受上述缓缴政策的企业应对管委会做出书面承诺，报规划局、财政局、城改办备案。 （三）对逾期未按规定缴清城市基础设施配套费的，将按有关规定进行追缴，并按每日万分之三的比例加收滞纳金（缓缴期起始时间以规划局核发城建费用征收交费通知单标注时间为准）。 二、改造主体按照城中村改造进度要求完成各阶段工作，管委会给予相应的奖励，奖励标准见《**经济技术开发区城中村改造奖励方案》（附件1）。 各阶段工作要求和考核标准为： （一）自《城中村改造项目目标管理责任书》签订之日起6个月内完成旧村整体拆除，没有重大上访事件、严重妨碍公共秩序事件或重大伤亡事故，给予一定的奖励；未按上述期限完成的，不予奖励；虽按上述期限完成，但是出现以下情况的，根据具体情况扣减奖励费： 1、出现一次重大上访事件，扣减本阶段奖励5%； 2、出现一次严重妨碍公共秩序事件，扣减本阶段奖励15%； 3、发生安全事故，出现死亡1人，扣除本阶段奖励费的50%，死亡2人以上，取消奖励；无死亡前提下，重伤1人，扣除本阶段奖励费的30%，重伤2-3人，扣除本阶段奖励费的50%，重伤3人以上，取消本阶段奖励。
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
城中村改造对开发商优惠政策 郑州市城中村改造优惠政策 1、除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 2、市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 3、村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 4、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： 所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。建设安置房的规费减、免政策。 西安市城中村改造优惠政策 1、城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金； 2、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他生产经
营性项目减半收取城市基础设施配套费； 3、在城中村改造综合用地除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的可变更为经营性用地进行开发建设等。 昆明市城中村改造优惠政策 1、城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。 2、城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。 3、在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。 4、城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。 5、城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。 6、对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。 7、对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
罗湖区城中村“门禁卡+视频”系统 需求及技术标准 二○一五年一月
目录 第1章概述 (4) 1.1名词定义 (4) 1.2项目名称 (4) 1.3项目目标 (4) 1.4项目内容 (4) 第2章项目需求 (6) 2.1项目总体原则 (6) 2.2项目总体需求描述 (6) 2.3门禁视频系统建设需求 (8) 2.4门禁视频管理软件系统功能 (14) 2.5设备安装及施工方案 (16) 第3章服务要求 (19) 3.1乙方要求 (19) 3.2服务计费方案 (21) 第4章设备要求 (23)
4.1红外枪式摄像机 (23) 4.2硬盘录像机 (23) 4.3门禁控制器 (23) 4.4前端读卡器 (24) 4.5中心发卡器 (24) 4.6电控锁 (24) 4.7闭门器 (24) 4.8UPS电源 (25) 4.9网络防火墙 (25)
第1章概述 1.1名词定义 甲方：购买服务方 乙方：服务提供方 1.2项目名称 罗湖区城中村“门禁卡+视频”系统项目。 1.3项目目标 为落实信息化建设服务社会治安综合治理的要求，创新城市城中村出租屋和流动人员管理模式，加大城中村治安管理力度，切实提高我区社会治安综合治理水平，进一步提升打防控能力，按照统一规划、统一管理、统一标准的原则，在罗湖区城中村购买具有门禁、视频监控和报警等功能的“门禁卡+视频”系统服务。区政府2013年11月27日《全区城中村“门禁+视频”升级改造及电子防控工作会议纪要》对城中村“门禁+视频”升级改造工作进行了部署。依据《广东省安全技术防范管理条例》和《深圳市视频门禁系统建设和技术规范》，在区城中村现有门禁视频大面积无法正常使用的情况下，用购买服务的方式购买6425套“门禁卡+视频”系统服务。项目作为一项“民生、民心”工程，为股份公司、村民带来治安管理服务、人口管理、便民服务等多项惠民服务，服务将覆盖辖区除签约旧村改造和已改外的23个城中村。 1.4项目内容 本项目为罗湖区城中村“门禁卡+视频”系统，以下简称门禁视频系统。 罗湖区将购买6425套门禁视频系统服务，在此基础上组建一个综合管理平台对城中村的门禁视频进行统一管理，系统在各管理中心可以实现门禁管理、视
洛阳市城中村改造实施办法 （洛政办〔2009〕76号） 第一章总则 第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化进程,改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法所称城中村，是指在本市建成区范围内，使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或街区。 第三条本办法所称安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准，经区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村（组）办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。 第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居村落或街区成为规划合理、公共服务设施配套、居住条件改善、城市形象提升、基础设施齐全的现代化城市社区。 第五条城中村改造的基本方针：政府主导、区级负责、市场运作、群众自愿、因地制宜、一村一案、积极推进、注重实效。 第六条城中村改造的方式：可以根据实际情况，由村（组）自行组织改造，或由村（组）联合房地产开发企业共同实施改造，也可引进开发企业实施改造。市政府鼓励区、乡、村（组）在保证村（组）及村民利益的前提下，积极探索新的改造方式。 自行改造的村（组）应成立集体性质或村民入股性质的开发公司具体负责操作。 需改造的城中村在整体规划的前提下，可以一次性整体改造，也可以分步实施改造。 第七条城中村改造由市人民政府统一领导、组织和协调。各区人民政府具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。市规划、国土资源、建设、财政、房管、公安、民政、劳动与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、公用事
业、文物、电力、通讯等有关部门和单位应在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。 第八条城中村改造应按照统一政策、统一规划、综合开发、配套建设的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村（组）及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体及投资者的利益。 第二章规划管理 第九条市规划部门应根据《城乡规划法》，会同市国土资源、建设、房管等部门及各区人民政府，编制全市城中村改造总体规划，报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。 第十条需改造的城中村应将该村的全部土地纳入村庄整体改造的统一规划。在实施整村改造时，确因改造需要，城中村周边与城中村交叉地块可一并纳入城中村改造范围，并享受相应政策。 第十一条城中村改造规划的编制，应按照《城乡规划法》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位进行。 第十二条城中村改造应在规划的指导下合理确定安置开发比。安置开发比由市人民政府根据市场情况及相关政策变化情况确定并公布。本办法所称安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。 第十三条各区人民政府应依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划、城中村控制性详细规划编制要求，组织编制城中村改造项目控制性详细规划，报市规划部门审核，经市人民政府批准后，作为实施城中村改造的依据。 第十四条城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，与开发建设项目相结合，充分听取村民意见，按照国家有关规范要求，合理配套公共服务设施和市政基础设施。 第十五条城中村改造项目的开发建设企业在取得土地使用权后，要按照《城乡规划法》的规定办理后续的规划审批手续。 第三章土地管理
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 霸州市城中村改造管理办法（试行） 第一章总则 第一条为加快城市化进程，改善城区环境，提高居民生活质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，参照《廊坊市城中村改造暂行规定》，结合我市实际制定本办法。 第二条霸州市西市区（中心城区）、东市区（胜芳镇区）范围内城中村改造的规划、建设、管理适用本办法。本办法所称的城中村，是指市区城市化进程中依照有关规定，由农村集体经济组织的村民或者其继受单位使用的非农建设用地地域范围内建成区域。列入改造范围的城中村，由霸州市人民政府公告。 第三条城中村改造按照统一规划，统一管理，综合开发，分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护城中村经济组织及其成员的合法权益。 第四条鼓励域内外有实力的企业通过竞标直接开发或者以入股形式参与开发城中村改造项目。 第五条霸州市人民政府统一领导、组织、协调城中村改造工作。乡镇（区、办）人民政府和村街在市政府统一领导下，具体负责城中村改造的组织实施及管理工作。各职能部门在各自的职责范围内，做好城中村改造的组织实施及管理工作。 第二章工作机构和职责
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第六条市政府成立以市长为组长，主管副市长魏副组长，相关部门主要负责人为成员的霸州市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责城中村改造的全面指导与协调工作，市领导小组下设办公室，办公室设在国土资源局，具体负责成中平能改成改造的日常管理工作。 乡镇（区、办）人民政府和村街（街道办事处）分别成立乡镇（区、办）领导小组（以下简称乡镇领导小组）和村街（街道办事处）领导小组（以下简称村街领导小组），具体负责辖区内城中村改造组织实施工作。 第七条市领导小组职责： 1）、审定城中村整体改造计划，并进行宏观管理； 2）、审定城中村改造方案及配套政策 3）、督促、检查、指导乡镇领导小组的工作 第八条霸州市城中村改造办公室的职责： 1）、组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策 2）、审核城中村改造方案 3）、协调指导乡镇领导小组实施城中村改造工作 4）、对城中村改造项目备案资料进行统一管理 第九条市领导小组成员单位职责： 1）、市城乡规划局负责依据《霸州市域城乡总体规划》，制定东、西市区范围内城中村改造总体计划，审核城中村改造详细规划，做好市领导小组交办的其他工作
城中村改造案例与经验
一、城中村及其特征 1、城中村`の界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上`の习惯上仍称为“村”`の居民聚落.城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主`の城乡过渡型社区. 2、城中村`の特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征.城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟`の城中村已经没有农用土地. (2) 建筑特征.建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区`の城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要`の城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等. (3) 人口特征.本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂,
外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离`の二元社会, 相互之间为房东和房客关系. (4) 经济特征.城中村村民主要`の经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模`の商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式. 3、城中村`の分类 从不同`の角度, 城中村`の类型有： (1) 根据与城市`の距离和相交接`の形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中`の城中村、处于城乡结合部`の城中村和处于郊区`の城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地`の多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类. (3) 根据具有`の经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类. 二、城中村改造`の案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造.总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万.珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”`の方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段`の房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间.珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目.对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%`の有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金`の进行整合，同一地段`の小地块必须合并为大地块，并按照新修编`の《珠海市城市总体规划》重新编制修
关于旧城改造的相关优惠政策
一、旧城改造定义： 旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。 二、武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知 （武政〔2009〕37号） 各区人民政府，市人民政府各部门： 为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下： （一）、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感 实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。 （二）、建立工作机构，明确工作职责 （1）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。市城改办主要职责是： 1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标； 2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策； 3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续； 4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查； 5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题； 6.协调各成员单位的工作； 7.承办市人民政府交办的其他工作。
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
城中村改建经验交流材料 城市要做好城区城中村革新工作，必需做到思想解放气魄大、政策优惠方法多、情况宽松发展快。按“居民得实惠，城市大变样，建调和社区”的理念,并经过市场化运作，人道化拆迁，采用居民、开拓商、县政府三方共赢的形式，坚持“县政府让利、居民受益、开拓商有利”的准则。个中，城中村革新完成“五个改变”，即：村民变为居民；将村民归入城镇社会保证系统；集体经济组织改变为符合现代股份制企业准则的经济实体，村民变为股东；将“城中村”集体地盘改变为国有地盘，还建房为商品房；村改居，执行居委会和股份制企业合署的治理形式，建调和社区。 以多种方法开展城中村革新工作。一是新城开拓，即位于新城局限内城中村，因为新城委会担任结合新城开拓建立拆迁革新；二是项目带动，即严重城建项目施行触及城中村，由城建项目施行主体担任拆迁革新；三是地盘储藏，即列入地盘储藏方案的城中村，由市地盘储藏中间担任结合地盘收买储藏拆迁革新；四是综合整治，即前提根本优越，规划用处仍为寓居，可经过综合整治改善情况相貌的，由区县政府组织各相关部分进行综合整治；五是全体革新，即未列入新城开拓、项目带动、地盘储藏且又无法施行综合整治的，由市县政府一致组建施行主体和地点区县政府担任拆迁革新。 以大项目推进城中村革新工作。在城中村革新进程中，以大项目为载体，引入开拓全域城市化历程中一种新的开拓建立形式，即开拓
企业与村民集体协作开拓财产园，经过引入企业深度参加项目开拓建立，对村民宅基地进行整合，将村民当地回迁房屋建立归入新城区建立的全体框架中。完成了企业与县政府结合发明将地盘资本转化成为高端财产园区，构成了可持续发展的资产，并有用处理了旧址村民的后续发展问题。 以优惠政策推进城中村革新工作。如对回迁项目，地盘运用权为划拨，可享用本地经济合用房相关政策，税费予以减免，房产五年后可上市买卖等优惠政策。还，最鼎力度支撑新城开拓建立及后续发展。 以包管和完成农民好处最大化带动城中村革新工作。一是完成身份改变和归入社会保证系统。在革新进程中将农民身份改变为市民，并处理了农民的社保问题。争夺上级相关优惠政策，和地盘出让金及村集体资金的投入，为农民购置社会保险，处理村民的后顾之忧；二是革新之后寓居情况和前提不下降。革新以当场或当地回迁安顿为主，回迁后寓居面积添加，人均寓居面积增进；三是村民收入就业有保证。革新中除保证农民回迁楼外，还有贸易、可租售公寓等成为村集体物业，掉地农民酿成为了股东，以股份制的方法取得长期收益。此外，在新城开拓建立进程中，道路、围墙、土石方以及绿化等工程都优先雇佣本区域村民，处理他们就业需求的还，也使村民成为城中村革新建立的主体。 以调和安全方法推进城中村革新工作。城中村革新工程建立是改善农民寓居前提和生涯情况，进步农民生涯质量和程度的一项利村惠民工程。一是革新工作应事前普遍征取群众意见。为使革新工程顺畅