城中村改造案例分析与总结
目录
第一节北京的城中村改造 (2)
一．城中村现状 (2)
二．改造历程 (2)
三．改造措施 (2)
四．改造实例（以“马家堡三期”为例） (4)
第三节广州的城中村改造 (4)
一．城中村现状特点 (4)
二．改造背景 (5)
三．改造措施 (5)
四．试点村改造情况 (7)
第三节深圳的城中村改造 (9)
一．改造背景 (9)
二．改造措施 (10)
三．改造实例（以渔民村为例）....................................... 错误！未定义书签。第四节珠海的城中村改造——“珠海模式” .. (13)
一．改造背景 (13)
二．改造措施..................................................................... 错误！未定义书签。4 三．改造实例（以吉大村为例）....................................... 错误！未定义书签。第五节西安的城中村改造 . (18)
一．城中村基本特征 (18)
二．改造历程 (18)
三．改造措施 (19)
四．改造实例（以碑林区改造为例） (20)
第六节结论与启示 (21)
一．结论 (21)
二．启示 (24)
20世纪80年代末，我国最早的“城中村”现象开始出现。随着全国经济的发展和各城市建成区的不断扩张，城中村问题成为各个城市的普遍现象。“城中有村，村中有城；村外现代化，村内脏乱差”的城中村现象，不仅在特大城市中存在，在许多新兴城镇和小城市中也广泛出现。近年来，由于城中村产生的各种问题不断凸现和激化，引起各方的广泛重视。城中村改造已成为我国城市化过程中的一道难题。目前，在城中村、城边村的改造方面，国内包括广州市在内的一些城市已经在实践中积累了一定的经验。借鉴这些经验，对广州市区的城中村改造具有重要意义。
第一节北京的城中村改造
一．城中村现状
北京市的“城中村”主要分布在城市建成区的边缘地带和城乡结合部地区，这些地区城市化进程相对滞后，人口密度大，外来人员相对集中，违法建设、违章建筑和私搭乱建严重，市政基础设施匮乏，房屋破旧，环境脏乱，社会管理混乱，城市公共安全隐患多。据统计，北京市的“城中村”大体分为两类：第一类是指在建成区内环境脏乱的城市角落。北京城八区约有这类的“城中村”231个,具体分布的区域为东城区4个，西城区3个，崇文区7个，海淀区70个，朝阳区57个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。总占地面积1092公顷,建筑面积273.5万平方米；第二类“城中村”主要是指规划城区内的行政村，大多分布在城乡结合部，约有112个,占地面积 1.8万公顷,建筑面积7221万平方米。目前这两类“城中村”均集中分布在北京的朝阳、海淀、丰台三个区。另据首都社会治安综合治理委员会办公室统计，目前，仅朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，包括规划城区外的地区就有“城中村”311处,居住人口71.5万人，占地面积9.5万公顷，违章建筑11.9万间，建筑面积193.6万平米，违章建筑涉及常住人口3.8万户。目前，“城中村”已成为城市公共安全隐患的突出地区。
二．改造历程
2002年5月，北京市城市环境综合整治办公室组织调研组对北京的所有“城中村”进行了普查。此后，在市政府主导下，“城中村”改造工作进展顺利。04年9月,北京市市政府召开第61次市长办公会议，研究并通过了整治“城中村”工作方案。会议决定北京市将利用奥运场馆“瘦身”而节省下来的资金，加快全市社会环境和市政基础设施建设，加快“城中村”的改造，实现“新北京、新奥运”的战略构想。市长办公会议决定，北京要下决心尽快改造“城中村”,首先先对建成市区内的231个“城中村”展开集中整治，2007年底前完成拆除奥运场馆周边及四环路以内的171个“城中村”的任务，其余的60个“城中村”将在2008年以后继续完成。至2005年北京已经完成了奥运场馆周边及四环路以内近50%的“城中村”改造任务，2006年北京市正在改造的“城中村”有80个。
三．改造措施
在“城中村”整治工作中，北京市政府决定全市区别不同情况采取相关政策：
1．对征地未建形成的“城中村”，凡土地闲置不满两年的，责成土地使用者限期开工，
逾期不建的，收回土地使用权；土地闲置满两年的，由原批准机关依法撤销其项目建设用地规划许可证，无偿收回土地，进入市政府土地储备。
2．对因开发甩项形成的“城中村”，限期由开发商解决，确有困难的政府可给予一定的补贴，
3．对已经形成而无主的“城中村”，由市、区政府出资拆除。
4．对城市建设遗留下来、又没有危改和开发项目的破旧建筑形成的“城中村”，由市、区政府共同解决。
坚持规划先行，将“城中村”改造纳入规划修编范畴，并按轻重缓急制定不同的解决对策和科学的改造计划，加快整体规划和开发建设。在具体做法上，现在“城中村”表现的形态有以下几种，应根据不同形态的“城中村”采取不同的改造方式：
1．第一种、位于城市建成区内，早已没有农民户口和农业用地，早已改成街道办事处、居委会城镇管理，撤消了乡、村行政建制，已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区，适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。可以采用成片改造危旧房的有关政策。但是在改造“城中村”过程中，妥善安置外来人口，让他们有能够继续安身立命的廉租屋。
2．第二种：村内已没有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，变为城市建设用地，村内已无农民集体财产。虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，农民也已农转非，成为城镇人口，但农民宅基地还未被征为国有，宅基地和房屋产权还是农民产权。
对这些农民宅基地和房屋按征用农民土地给予足够的补偿，拆迁房屋则结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况，制定相关补偿政策，妥善安置农民。特别是对无业、无生活来源的农转非人员，建立相应社会保障制度。
3．第三种：“城中村”现有土地产权还属于农村集体所有，村民以非农收入为主。土地已经全部或大部份被国家征用，虽然村中农民已全部转为城市户口，但农民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，这部分“村”至今仍然还是“村建制”，实行村的管理方式。甚至还有不少农民集体财产和村办企业经济实体。房屋出租加上村里的分红收入，可以使村民们过上相当富裕的物质生活。这些地区的改造难度最大。市场经济使政府已不能像过去那样解决农民就业问题，货币安置又很难达到农民满意。因此这些地方不宜强行将村内土地征用为城镇国有土地，农民原有集体企业财产可以仍归农民所有，可以改组为集体所有制的商贸公司，人口就地消化，就业就地解决，土地产权性质不变，仍归集体所有。对需要占用的土地，还可以用土地入股或出租的方式，年年有收入,以保证征地居民的生活来源。
4．第四种：还有部分耕地,仍是乡政府、村委会建制。还有不少人是农民户口。农牧种植业仍占一定比重的村落。这样的地区改造时，农民转为城市户口，乡政府改组为街道办事处、村委会改组为居委会，但土地产权和经济组织形式可以不变。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用
发展都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。
首先改造的231个“城中村”主要是第一、二种，今后则会转向第三、四种，对不同“城中村”采取不同的改造方式，因地制宜，“一村一案”进行改造。
四．改造实例（以“马家堡三期”为例）
位于北京南三、四环之间的丰台区“马家堡三期”是一个典型的“城中村”，总占地11.93公顷，计划总投资15.4亿元，拆迁居民800户2500人，其中绝大部分已“农转居”。由于流动人口多，私搭乱建严重。在这块被高楼大厦包围的约3平方公里的土地上，到处是私搭乱建的各式建筑。有的楼与楼之间连两辆自行车都无法并排通过，防火通道也被挤占甚至堵死。马家堡小区分三期进行开发建设。一、二期1994年已改造完工，但是由于多种原因，三期拆迁改造久拖未决。
马家堡三期危改历程：1998年7月马家堡三期被列为市、区危改项目；2002年市人代会15名代表提出“关于加快马家堡三期危改工程建设”的建议；2003年市人代会12名代表再次提出“关于尽快启动马家堡三期危改”的议案；2002年、2003年丰台区政府连续两年与市政府签订目标责任书，将马家堡三期危改作为必须完成的目标任务；2004年3月副市长刘敬民就马家堡三期危改问题做出批示，要求“抓紧运作”；直至2006年8月，丰台区市政管委才正式张贴拆迁公告，启动马家堡三期“城中村”环境整治居民拆迁，拆迁日期从8月19日起到10月7日。
根据政府公告，马家堡三期“城中村”被拆迁居民可拿到区位补偿款每建筑平方米为4050元。“但拆迁补偿的建筑面积指的是首层建筑面积，二层以上建筑需取得规划许可才能进行补偿。政府对配合环境整治工作的居民另外设置了奖励措施，在45天拆迁公告期内完成拆迁的居民户将奖励5000元的提前搬家奖，此外，在公告期前30天完成搬迁的居民户还可另外获得5万元的工程配合奖，后15天的每户可获2万元奖励。丰台区还提供了550套低价商品房，按每建筑平方米5500元至5800元的价格向率先搬迁的居民定向销售。拆迁后，丰台区将建设规划中的30米宽的马家堡路，完善南三环和南四环连接线。
第二节广州的城中村改造
一．城中村现状特点
广州城中村问题具有其独特的地区背景和特点：（1）数量规模大，在广州385平方公里的城市规划发展区范围内，共分布着138个行政村，其规模为一般约为深圳、珠海、福州等大中城市的2—5倍；（2）分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落或各种功能区；（3）建筑密度高，尤其是位于市中心区的40多个城中村，其建筑密度普遍在60％以上，有的甚至达90％，而容积率一般高达2.5以上；（4）违章建筑量大，依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高；（5）外来人口多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城
市的水平。
二．改造背景
2000年9月，广州市吹响了“城中村”改造的号角，广州市委、市政府召开了全市村镇建设管理工作会议，对“城中村”改造工作做出具体部署。2000年12月，广州市建委牵头制定了“城中村”整治方案，首次明确提出广州市“城中村”改造目标——先投资50个亿改造7个“城中村”，2～3年内将位于城市建成区内、农业人口人均耕地面积不足66平方米的“城中村”改制完毕；到2010年，广州将把全市规划发展区范围内的138个“城中村”基本纳入城市一体化管理轨道，逐步改造成为现代化文明社区。
鉴于自身的特殊情况，广州市政府坚决不允许开发商插手城中村改造。因为广州市在旧城改造中有过教训。在商业利益的驱动下，开发商把旧城区的多层旧房变成了高层新房，结果旧城区人口越来越多，交通也越来越拥挤。不让开发商插手，政府将通过优惠政策，如免除回迁的相关税费等来支持城中村改造，改造资金将由区、镇、村和村民以及社会共同融资筹集，并以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政只在规划建设设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。但是实践证明，近年来广州市城中村改造进展缓慢，问题日益凸现。
自2005年以后，在政府的主导下，广州城中村改造才开始提速。2006年政府开始拟定引入开发商的计划，但是开发商对此反应冷淡。有房产商认为，即使政府允许开发商参与城中村土地的开发，对广州楼市的影响也不大，最多对低端市场有影响。主要原因是：1．城中村改造后的新楼房首先是用于安置回迁的原村民，住房的档次就取决于村民的经济能力和他们对住房的需求，其次还受制于位置，如果位置不好，建高档住宅面向市场就不划算。即使位置很好，由于住户以村民为主，开发中高档住宅也难以吸引买主。而且，现在广州销售比较理想的楼盘一般都是郊区的大型楼盘，每个楼盘占地上千亩，大的则有三千多亩。城中村虽然整体占地面积很大，但每个自然村的面积却不大，小村只有几亩，大的估计也就三十多亩。这么小的地块很难规划设计，对开发商来说，吸引力当然不大。
2．广州城中村的楼房间隔小，每栋楼一般都有五六层，有的还达到八九层，每户拥有的住房少则三四百平方米，多则上千平方米，即使按照1:1的比例作补偿，回迁房的面积也是惊人的，无论如何减免地价都让开发商觉得不划算。如果按照珠海的做法，1/3作回迁房，2/3作商品房出售，发展商如果想把楼盘开发好，建筑密度起码都要降为原来的1/2至1/3，这样新房起码也要三四十层才行，而广州只有少量豪宅才会建这么高。除非城中村改造仅仅是补偿村民原有的住房，否则，改造的城中村单就其建筑密度而言就很难达到现代文明社区的标准。如果真是这样，“以村集体和村民个人出资为主”也是理所当然的，就是鼓励开发商插手也很难。
三．改造措施
广州市“城中村”改造策略按照“先行试点、积极稳妥”的原则，选择位于中心城区的7个自然村作为改造试点，采取“一村一策”的办法，取得经验后，逐步在全市范围内开展。
广州的城中村改造分两步走：
1．第一步是转制：
（1）集体土地全部转为国有。
?实施改制的“城中村”，村行政管辖范围内的剩余集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变。
?转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续，如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。
?因城市建设需要收回的转制土地的使用权，按有关规定办理相应的手续后给予合理补偿。
?改制后，不再配给自留用地，政府已明确的配给并核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有。
（2）农民变居民。
?“城中村”的农民全部变更为居民户口，换发新户口簿，免收城市增容费和其它费用。
?撤销“城中村”村委会，建立居委会。居委会日常办公经费和专职人员的工资、补贴按现行的规定和标准，由市、区两级财政按比例承担。
?转制后的居民享受城市居民同样的社会保障。对已参加工作的“农转非”居民，按规定参加相应的社会保险，享受有关的社会保险待遇。从征用土地补偿金和村集体经济组织的公积金及其它收益中提取社会养老保险费，多渠道实施养老保险。
（3）集体经济转制为股份制企业。
?改变原村集体经济组织政企不分的状态，转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业（公司）。原则上，村级集体资产不得量化到个人，可组建集体资产管理公司，负责集体资产的管理和运营。
?原由村委会管理的学校转由区教育部门管理，原村委会承担的办学经费逐步转由区财政专项经费承担。
（4）市政基础设施纳入统一管理。
?改制后的“城中村”，市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。管护经费原则上由区市政维护费承担，需增加的费用根据实际予以调整。
原“城中村”转制的社区建设经费除市、区已明确负责的外，在改造完毕前，依然从转制的股份制企业（公司）集体股收益中支付。
2．第二步是有步骤地推进“城中村”物质环境的改造。
结合村的实际情况和周边城市建设编制旧村改造规划、改造的主要形式是新的农民公寓建设和旧村改造相互结合。首先开展农民公寓的建设，公寓小区建设主要是安置本村搬迁村民，为旧村改造创造条件。其用地原则上使用该村原有的自留用地，建设用地的审批工作由广州市规划局、国土房管局负责落实。其次，抓旧村的整治。在严格控制旧村新建、改建项目的同时，抓“城中村”老百姓急需解决的基础设施建设和自来水供应问题，以及清理村内
街道两旁的违章建筑、各类飘蓬、招牌广告、整治防盗网，清理“六乱”现象及屋顶阳台杂物。外墙整治穿衣戴帽，逐步增加绿化、路灯和消防设施的设置，安排市政排污设施的建设。旧村改造根据农民公寓建设进展情况安置村民后再逐步实施。
2006年市建设部门首次总结、提出了“城中村”改造的4种模式。
第1种模式试图通过市政基础设施建设带动模式，遵循“市政基础设施建设到哪里，…城中村?改造到哪里；河涌整治到哪里，…城中村?改造到哪里”的思路。
第二种模式将采用整体搬迁改造的方法。
第三种模式是周转地块启动改造模式，如荔湾区茶滘村，通过合兴围地块的村民住宅建设启动旧村分片改造，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。
第四种模式是滚动开发改造，如海珠区沥滘村，通过村域内片区改造建设，滚动改造旧村其他片区。
另外，规划部门为了对全市“城中村”规划编制和管理进行宏观统筹和指导，编制了《广州市“城中村”改制过渡期规划指引》，为改制过渡期的“城中村”规划提供政策和技术指导。此外，规划部门还以行政区和街道为单位开展“城中村”整合规划试点，逐步将“城中村”纳入现行城市规划统一管理。
四．试点村改造情况
1．试点村及其改造计划
白云区的槎龙村、三元里村、棠溪村，海珠区的沥滘村，黄埔区的笔岗村，天河区的石牌村和芳村区的茶滘村等7个村为广州市首批“城中村”改造的试点村。各试点村改造的初步方案由各区政府牵头制定。
按实际拥有农用土地现状及城市建设发展情况，广州市将“城中村”分成三种类型：A 类，完全没有农用地的农村，且已经完全被城市包围；B类，有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村；C类，有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域的农村。7个试点村则分别属于：A类，白云区三元里村、天河区石牌村；B类，白云区槎龙村、棠溪村、海珠区沥滘村、芳村区茶滘村；C类，黄埔区笔岗村。分类之后，按照一村一策的原则，对不同类别的“城中村”进行个性化改造：
（1）三元里村。编制了《三元里抗英纪念馆周边地区控制性详细规划》，规划将旧村改造与建设结合周边地区的城市环境综合整治，与城市建设和发展的要求相互协调，并通过加强旧村范围内的市政基础设施和公共设施的建设，结合部分用地功能的合理置换，推进三元里的旧村改造。在空间上呈现出“一片”、“一圈”、“一轴”、“二点”的特征。“一片”：指现在三元里旧村中心居民住宅区，通过改造降低其建筑密度，仍保持现有的居住区性质。“一圈”指围绕居住区周围布置的商业、公共设施功能区圈层。“一轴”：指三元里大街的景观主轴线，令其融合爱国主义教育、观光、旅游、购物等多种功能，串接各景观节点，形成清晰的景观文脉。“二点”：指两个入口空间节点，即三元里纪念碑景观节点和三元里抗英纪念馆景观节
点。
（2）沥滘村。旧村改造与广州市新城市中轴线建设和新客运港建设结合起来，将整个村庄拆除重建，改造目标的功能定位是依托新城市中轴线和新客运港，以居住、办公、商业、娱乐服务为主导功能。
（3）棠溪村。改建南北两大社区，即以改造扩建路网道路为基础，以改造“白云一线”为轴线，将棠溪“城中村”分为南北两大社区来改造建设，并全面科学规划该地区市政、公用设施、居民居住区和第三产业的布局。
（4）石牌村。计划利用珠江新城留用地先建设2栋高层村民公寓，然后再对旧村实施改造。
（5）槎龙村。将结合石井河整治和增槎路、广清路立交建设，拟对旧村庄实施拆除重建。
（6）茶滘村。通过旧村用地功能置换带动“城中村”改造。
（7）笔岗村。计划结合农民住房建设需要，在村的规划居住用地上，统一规划建设公寓式住宅。
2．改造中遇到的难点
目前，三元里等7个旧村基本完成了改制工作，旧村物质环境的改造工作正在进行中。改造过程主要遇到以下几个难题。
（1）拆迁安置难度较大。
人口高度密集，成分十分复杂。于是，在旧村改造过程中如何妥善安置拆迁户成为广州白云区城中村改造面临的首要难题。居住人口大致可分三类：第一类为原村民（现已成建制转为居民），第二类为城市居民，第三类是外来暂住人员。在拆迁安置过程中，如何对各类人员进行妥善安置，特别是对主要靠出租物业为生的原村民，他们今后的生活出路在何方；如何在保持社会稳定的前提下，保证居住在旧村范围内为数众多的暂住人员能够重新寻找到新的租住场所，这些都是需要解决的问题。
（2）资金严重短缺。
城中村改造需要巨额的资金投入。以三元里村为例，据初步统一，旧村改造需投入资金2.72亿元，其中补偿拆迁农民住宅需1.8亿元，新建农民新村0.65亿元，商业街建筑安费需0.27亿元。而槎龙村改造，要把市、区的市政建设和改造结合，拆迁安置量业非常大，据统计，改扩建西槎路与增槎路、广清公路立交桥要拆迁安置村民近500户；石井河整治需要拆迁安置430户，总计拆除的户数就超过900户，占全村总户数的一般，拆迁安置也需要大笔资金。据初步估算，改造7个试点村预计需要动用的资金总额约为50亿元。
广州市政府提出，“城中村”改造的资金筹措原则上“谁受益、谁投资”，以村集体和村民个人出资为主，市、区两级财政视情况，对编制规划设计方案及建设公共设施、基础设施给予适当支持。通过“三个一点”的办法落实资金：由当地村集体经济或改制后的股份制经济实体拿出一部分自有资金、原村民共同集资和银行优惠贷款等方式筹款；所在区政府财政
拿出一部分资金；广州市政府实施优惠政策，并出资建设部分市政基础设施和公共配套设施。因此，改造资金主要还是以原农村集体经济组织投入为主。但股份公司还要解决全部原村民的吃饭问题，根本无力负担如此庞大的建设资金，缺口部分如何筹措，市委市政府目前尚无明确政策。
城中村改造一旦展开，原村民大量的超层数宅基地房将被拆除，并且不一定得到补偿，他们的主要收入来源——出租屋租金将面临锐减甚至断绝。此外，大量的村社集体的物业在改造中也面临清拆，村社集体经济收入会有所下降，进而原村民在集体经济中的分红也将减少。在此种情况下，村社还要把集体收入的大部分投入到城中村改造项目中，原村民的分红将更加可能成为无源之水。因此，如何保障原村民的基本生活来源，维持其一定的收入水平，也是城中村改造中不可回避的问题。
（3）改造实施主体模糊。
在撤村改居之前，村委会是集体经济的管理者，可以根据全体村民的意愿对集体资产的处置行使相应的决策权，可以对集体经济的运作进行管理和监督。但在城中村完成撤村改制后，村委会被撤销了，取而代之的是居委会和由集体法人股东和个人持股的股份制企业。
街道作为政府的派出机构，只能起组织、指导和协调作用，而不可能直接承担城中村改造的具体操作；居委会作为一种原村民加城市居民的自治组织，也缺乏承担城中村改造相关职能的法律依据和现实条件。因此，城中村改造主体的唯一选择就是由农村集体经济组织转制而成的股份制企业。
但令人无奈的是，这种股份制企业的最终决策权在股东手中，其实就是在原村民手中，如果原村民的认识跟不上，将极大地限制企业在改造过程中作用的发挥。尤其是当城中村改造面临着拆除数量可观的集体物业和村民住宅，并需要投入巨额资金进行建设，对村民的股份分红和出租屋收入等近期利益有严重影响时，这类重大决策能否在转制后的股份公司股东大会或董事会获得表决通过，这要打一个大问号。
此外，周转用地缺口太大，村内不同性质土地混杂、土地类型和权属不清等也是城中村改造伊始不得不面对的巨大“拦路虎”。
第三节深圳的城中村改造
一．改造背景
上个世纪90年代初期，深圳市政府一次性把特区内农民的户口都转成了城市户口。但政府在对这部分村民的就业培训和引导、社会保障等问题上留下诸多“尾巴”。结果，这些村民尽管户口状态发生了变化，但社会地位、文化程度、生活模式等基本保持原样。特区于1992年实行农村城市化，通过对农村集体土地进行统征的方式，完成了集体土地的国有化。在当时特定的历史条件下，向农村返回了约占统征地3-4%的土地，作为原村民（转为城市居民）的宅基地及农村集体经济组织（改造为股份公司）的工商发展用地。由于土地是不可再生的最宝贵资源，这一过程，可以说是为城市的发展奠定了物质基础，而为城市贡献了赖以生存
的土地的农民的就业问题并没有得到解决，农民的生活出路仍依靠返回的土地，实际上为以后城中村各种问题的产生埋下了伏笔。
90年代中后期，城市整体良性发展使土地大幅升值，城市外来人口激增，原村民在利益驱动下，不断突破80年代制定的私房不高于三层的标准，先后进行了两轮大规模的私房拆除重建，在规划的间距、道路、市政设施没有任何增加或改善的情况下，农村私宅不断向空中扩张，由三层半而五、六层，再到七、八层，甚至十层以上，形成了今天布局混乱、建筑密集、近可握手的城中村。农村私宅建筑面积的大量增加，客观上满足了大量外来人口的居住需要，填补了本应由政府组织建设的廉租屋空白，但由于缺乏切合实际情况的私房政策及规划指引，深圳失去了引导农村私宅有序建设的机会。
目前深圳市区内共有自然村落2000多个，面积43.9平方公里，居住人口215万——他们是深圳常住人口的两倍，几乎为户籍人口的一半。在这些拥挤、狭窄的“城中村”里，普遍存在违法建筑、治安恶化、环境脏乱、消防安全隐患等问题，不少村子成了黄赌毒的温床，威胁到周边城区，拖住了城市发展的后腿。
从1997年开始，深圳按每镇一村的办法进行尝试，“城中村”改造以土地系统控制规划为为主，1999年，深圳提出“规划全覆盖”，着重突出土地集约利用与建设用地分区调控。确定试点村发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用的界限，规定各类用地的使用要求。《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》于2004年11月1日开始颁布实施，深圳城中村改造进入全面大规模改造阶段。2005年4月出台的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》拿出了两种城中村改造对策：一是整体改造，推倒重来；二是局部改造，综合治理。2006年，《2006年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》和《深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）》获原则通过，计划当年全面改造类项目30余个，改造总用地规模310多万平方米；综合整治类项目40余个；规划编制类项目70余个。在2010年前特区内城中村拆除重建规模将达到总量的20%，特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5％。
三．改造措施
1．前期改造措施
深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市“城中村”改造的经验与特点。规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展、村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。
1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，着重突出土地集约利用与建设用地分区调控。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建，免费设计统建方案供村民选择；重点解决公用设施、绿化、居住广场空间及环境问题。具体操作上，深圳市以追求合理的规划为目标，率先成立区级城市规划委员会，实行科学决策，并以法定图则
的编制和实施作为法制决策的保障。在此前提下，建立市规划国土局——各区国土分局——管理所和特区外区——镇——村的“双三级”规划管理执行体系。另外还强化内外监督检查职能，建立规划管理反馈系统。在探索村镇规划管理有效途径时，引导“农民上楼、工业进园”，开展“规划下乡”活动，实现规划意识全覆盖。
2001年，深圳出台城中村改造“两规”：1.对拆迁者，制定统一的“基准容积率”，并采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式；2.政府设立城中村改造基金，扶持市政配套建设。
2．《深圳市城中村改造暂行规定》
2004年11月1日颁布实施的《深圳市城中村改造暂行规定》明确指出了城中村改造的基本思路：
1）坚持政府引导（政府定位在市场规则的制定者和监督者，制定优惠政策，积极引导鼓励社会力量参与城中村改造）、市场运作、鼓励城中村集体经济组织自行改造；统一建设、成片改造，有计划地逐步推进；政府针对辖区内城中村改造项目制定一个统一的基准容积率；采取房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式；政府设立城中村改造基金，扶持市政配套建设。
2）在改造模式上，深圳主要采用综合整治和全面改造两大类。综合整治是指对那些本来已有较好规划的进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造又分为整体拆建、局部拆建和异地重建，以改造率是否达到30％为界。较之于综合整治的模式，全面改造中涉及的问题会更加复杂。
3）城中村改造既吸引开发商的进入，同时也防止高强度、高密度的开发。开发商在享受地价优惠的同时也受容积率的制约：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，则按照现行地价标准收取地价。
4）城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用；拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行；补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。
3．评价
在农村城市化政策出现问题后，深圳市及时总结经验，坚持政府主导，规划先行的原则，在3年时间里完成了规划全覆盖，同时按每镇一村的办法实行改造试点，探索符合本市实际的城中村改造思路，于2004年底颁布施行《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》。
2005年是深圳城中村改造的“开局之年”，市里出台了一系列重要的政策和规划，相继出台了《关于城中村改造暂行规定的实施意见》、《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》、《2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》等一系列重要文件，《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》也已完成草拟工作。基本完成了城中村改造的建章立制，为全
面推动全市的改造工作打下了坚实的基础。
另外，深圳市创新城中村改造模式，激发村民城中村改造的主动性和积极性，不仅解决了资金短缺的问题，也推进了改造速度；合理控制拆除和整治的比例，避免了房源的短缺和房价的过快上涨；开先河地为城中村原住民发放了房产证，承认村民对房产合法的所有权，这些都值得其它城市借鉴。
三．改造实例（以渔民村为例）
渔民村始建于特区发展的初期，位于深圳罗湖区滨河路南侧，基地西侧、北侧均为居民用地，北侧与滨河路之间建有一栋高层住宅楼。改造前共有私人楼房36栋，多数为5～6层，通风采光条件极差；供电、排水、排污等设施整体布局极不合理，有不少村民自发提出拆除重建计划。
1．改造方案
渔民村总占地面积2.23hm2，旧村建筑面积4.25万平方米，建筑容积率6.16。改造将拆除33栋村民楼、2栋旧厂房、1栋单身公寓。新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善的配套设施组成，总占地面积22331平方米，改造后总建筑面积66521平方米，建筑容积率下降为2.98。每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的970平方米增加到近1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区。小区内安排有老年人活动中心等各种活动场所。在改造过程中，对现有环境进行综合整治，以完善城市绿地系统，建立人行步道系统，并全面改造建筑物外观。改造降低了建筑密度，改善了城市景观。
2．改造模式
城中村改造由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金、政府扶持等办法解决，避免以赢利为目的的开发商的介入，以降低城市开发建设强度，节省造价，使改造后的小区规划指标满足城市规划的要求。按设计方案看，渔民村改造所需资金约为1.2亿元人民币，政府没有拨款资助，资金来源为村民自筹。目前，旧村拆迁已完成，正在建设中。改造资金亦已落实，整个旧村重建按照村民各自经济能力出资，不足部分由商业银行提供贷款。
改造细则：
1、拆除面积实物补偿比例较高。一类户为1~1.4，二类户为1~1.2，其它户为1~1.3。远远超出后来制定的“暂行规定”中的有关要求。
2、改造资金以村民自筹为主。渔民村改造总投资约1.3亿元。每户村民需要出资260万到280万元人民币。其中每户村民自筹50万元人民币，其余部分的资金由区政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。工程竣工后两年把抵押协议转为房屋按揭，并补缴25%的地价。村民各户按揭年限不等。
3、政府在资金和政策上提供一定的扶持。政府扶持方面主要是在建期间由政府补贴贷款利息，在补缴地价时享受10%的优惠政策。同时区政府拨出部分启动资金，作为基建前期市
政配套建设补助费。
3．改造进程
2005年3月25日，渔农村改造全面完成了拆迁补偿签约工作，5月22日实施了爆破拆除工程，7月20日举行了项目建设奠基仪式。据介绍，该改造项目目前已进入施工建设阶段，预计2007年将全面完成项目的建设工程。
4．评价
本次改造的基本思路是，统一规划设计，统一报建审批，要求实现建筑面貌与城市协调，并符合城市住宅区规划设计规范要求，包括消防、日照、采光、通风、绿地和容积率；基础设施与城市全面接轨，改善城中村内外交通情况；尊重村内历史与现状，充分考虑村民意愿，尊重传统物业管理模式。
渔民村改造最大的优点是由村民自筹资金，完成改造。但其特殊的背景条件是旧村规模小，而且村民具备足够的投资能力。这种改造模式难以推广，因为如果旧村改造规模大，涉及资金量大时，是不可能靠村民个人、集体出资解决的。此外，虽然没有直接出资，此次改造仍使政府花掉了1亿元的支出成本。
渔农村是2004年10月28日全市动员大会召开以后全市第一个实施整体拆除改造的城中村。该村的改造工作实现了多项突破：第一次完全制止城中村的群体私房抢建；第一次实现城中村整村拆除改造；第一次实现改造拆赔比低于1∶1；第一次实施政府一线主导，市场配合运作的改造模式；第一次彻底消除城中村固有的封闭空间形态。该村改造稳定平和、紧张有序的顺利实施对推动全区乃至全市改造工作都具有重大意义。
第四节珠海的城中村改造——“珠海模式”
珠海市通过“政府引导、政策推动、市场运作”，达到政府、开发商、村民“三赢”①目的的城中村改造经验，已经得到了建设部住宅与房地产业司的肯定，认为值得在全国推广。
一．改造背景
珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。与所有快速发展的新兴城市一样，珠海城区中的26个行政村，像“城市肿瘤”散落在城区范围内。在这里，脏、乱、差汇聚，黄、赌、毒蔓延。2000年4月14日，一场特大暴雨袭来，各城中村受淹，2人死亡，直接经济损失达1.4亿元。珠海市委、市政府痛下决心：改造城中旧村，建设文明社区。
珠海的旧村改建工作经历了四个阶段：
1．第一阶段，2000年6月8日到9月10日：思想教育、政策制定，实现零的突破阶段。
2000年6月8日，珠海市委、市政府召开香洲区改造城中旧村建设文明社区动员大会，揭开了城中旧村改建的序幕。首先，市政府根据实际情况制定了一系列政策，并根据反馈信息对政策进行反复修订，从而保证了决策的科学性，使旧村改建有章可循、有据可依；同时
印制旧村改建政策宣传单2万多份分发到各城中旧村居民，对旧村居民进行面对面的政策解释、宣传、发动工作；充分发挥新闻媒体的宣传、辐射作用，使广大旧村居民从因不理解，转变到理解并积极参与；随后，香洲区抽调200多人深入到各村对旧房进行丈量确权工作，实现了新涌、水湾头村拆迁到破土动工兴建的实质性突破。
2000年6月29～30日，新涌村、水湾头村顺利拆迁，打响了旧村改建第一炮。2000年7月20日，新涌文明社区正式破土动工兴建。
2．第二阶段，2000年9月10日至2001年5月15日：规范程序、重点推进阶段。
在原先制定的政策的基础上，为了体现公开、公平、公正的原则，探索开发商准入招投标办法，研讨对开发资金进行监管等措施；组织力量，确定产权，共丈量各类房屋11039栋，面积254.5万平方米，完成了19个城中旧村（含自然村）136.4万平方米房屋的确权工作，15个城中旧村（含自然村）确定了开发商，10个城中旧村动工兴建；长沙文明社区87栋封顶；2001年5月15日，新涌文明社区顺利竣工移交，充分发挥了先行村的模范作用。旧村改建的初步实践回答了广大城中旧村居民的疑问，消除了旧村居民心中的顾虑，使旧村改建进一步得到了群众的拥护和支持。
3．第三阶段，2001年5月15日到10月28日：全面铺开旧村拆迁和新文明社区建设阶段。
这一阶段，由于普遍的宣传发动工作基本到位，转为注重排除少数人的阻挠工作；顺利拆除了柠溪村、梅花村、南坑村、夏美村、水涌坑村、兰埔村、白石村等城中旧村，并开始新文明社区建设工作。
2001年10月9日，珠海市第一个通过公开招投标确定开发商的城中旧村——洲仔文明社区竣工移交。
2001年10月28日，珠海市目前唯一把旧村居民回迁房、商品房和配套设施同步规划、同步施工、同步建设的水湾头文明社区——山水华庭顺利竣工移交。
4．第四阶段，2001年10月28日至2002年4月：提速和升级阶段。
在此阶段积极扩大招商面，鼓励有实力、档次高的开发商参与旧村改建，着力加快旧村改建的各项工作，利用国际水平的规划，提高文明社区的档次和品位，使旧村改建成为珠海市经济增长的拉动点。
至2002年4月，其投入资金总额10.3亿元人民币，已有22个行政村（含25个自然村）确定了开发商，16个行政村（含17个自然村）开始拆建，共有961户10.51万平方米回迁房交付使用。其中新涌、洲仔、水湾头、长沙、围基、南村、白石文明社区已竣工移交。
二．具体措施
1．改造措施
珠海市城中旧村改建工作按照“政府决定，政策推动、市场运作”的总体思路，主要采取了如下措施：
1）．突出一个目标
即通过旧村改建达到“三赢”（旧村居民赢得良好的生活和居住环境，开发商赢得合理的利润，社会和政府赢得良好的投资环境）目标，旧村居民赢得良好的生活和居住环境，开发商赢得合理的利润，珠海赢得良好的投资环境，并加快城市化进程，提升城市品位。
2）．依靠两个前提
一是政府高度重视。旧村改建是城市发展的迫切要求，市委、市政府和香洲区委、区政府从实践“三个代表”的高度，维护人民群众的切身利益，对旧村改建工作高度重视。
二是加强房地产市场宏观调控。市政府自1999年开始暂停出让土地，在3年内暂停批准新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中对未交齐土地使用权出让金50%的土地有计划逐宗收回，作为市政府土地储备；已交齐土地出让金的进行整合，同一地段的小地块，必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制规划后方可进行开发。上述措施使珠海市城区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，全市已全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。把土地使用权出让和房地产开发的规模调控与城中旧村改建结合起来，为旧村改建提供了足够的市场空间，保障了城中旧村改建顺利进行。
3）．落实三个保障
一是组织保障。成立珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组，负责指导、统筹全市的旧村改建工作，研究制定有关政策措施。由分管城市建设管理的副市长任组长，成员分别由纪检、政研室、宣传、公安、建设、国土资源、环保、消防、民政、人防、监察、供水、供电、电信、法制、司法、文化、教育、统计、审计、水务管理、城市管理行政执法、外事、香洲区委、区政府等有关单位和部门的主要领导组成。领导小组下设办公室，办公地点设在改建辖区的香洲区府内，设秘书、宣传报道、政策法律、确权安置、规划建设、监督管理、房地产纠纷协调拆迁和安全保卫8个小组，并以香洲区为主体，区和相关街道、城中旧村也分别成立了改造城中旧村建设文明社区领导小组或办公室，落实责任人，在全市形成了上下联动、点面互动、层层抓落实的旧村改建机制。
二是政策保障。在遵守国家法律、法规规定的前提下，本着尊重历史、照顾现实的原则，出台了《关于香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策的通知》、《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区配套政策实施办法》、《珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区开发商招标办法》等一系列政策，其主要内容为：
（1）根据“政府决定、政策推动、市场运作”的原则，开发商的资格，通过公开招投标的形式择优确定。
（2）村民房屋拆迁和补偿面积视旧房建成年份按1:1.1或1:1.2计算，即村民如拥有100平方米旧房，拆迁后可获得110平方米或120平方米的新房。对于城中旧村原征地农民的违章建筑，在一律拆除的前提下，在其优惠报建指标50%的范围内，经补办有关手续后予以确认产权，并给予1:1的商品房补偿，再超出部分的永久性违章建筑，给予450至550元/平方米的建筑成本补偿。
（3）为房地产开发商提供“拆一、免二或免三”的优惠政策，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的旧房，可免交2至3平方米建筑面积的地价。新建房中，只有1/3用于村民回迁，其余2/3就可作商品房出售。
（4）旧村自建房变为商品房，免收地价，改建后全部变成商品房。
（5）在改建政策补偿标准的基础上，按照《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》，对于侨房的天井、庭院、花园给予适当补偿。
（6）城中旧村居民的回迁房，免收人防、消防报建费。商品房的人防设施由开发商按规定建设。
三是思想保障。江总书记“三个代表”重要思想是珠海市城中旧村改建得以顺利推进的最根本的思想保障。对珠海市来说，城中旧村改建是一项前所未有的事情，旧村改建最根本的出发点和落脚点就是一切为了人民群众的根本利益。
4）．把握四个关键环节
（1）公开招投标环节。对于参与城中旧村改建的开发商，通过公开、公平、公正的方式进行公开招投标，择优选择。
（2）监管工程资金环节。对旧村居民安置房建设资金、补偿金、搬迁费、租金等自有资金由开发商打入改建办指定账户，保证安置房建设资金的落实，同时改建办对安置工程资金使用实行审核和监督使用。
（3）居民回迁房建设环节。要求开发商先建好回迁房，再建商品房，保证居民尽快回迁，杜绝旧村居民回迁房出现“烂尾楼”。
（4）文明社区规范化规划环节。制定了《文明社区建设标准》，对文明社区的总体规划与空间环境、小区公共配套标准、住宅规划建设要求等都提出了具体的规范要求，从而保证了文明社区的规划建设与城市的总体规划保持一致并适度超前。城中旧村改建，在全国首创了规划设计方案与资金实力并重为两大门槛的招投标制度，促使开发商向高起点规划设计、重视生态景观、重视人文环境、重视现代化配套发展。
5）．坚持五项原则
（1）统一规划、分步实施原则。对文明社区的功能和配套标准等方面提出科学合理、适度超前的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。
（2）一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案原则。坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析，实事求是，因地制宜。每个村的方案体现各自特色，每个文明社区与周边的建成区衔接，实施统一管理。
（3）社区新建原则。旧村改建必须按照城市总体发展要求，以建新社区而不是建新村作为规划和建设的目标。
（4）可持续发展原则。本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理利用有限的土地和环境资源，在规划建设中充分体现以人为本，人与自然结合的特点，创造良好的生活环境。
（5）继承和发扬具有岭南特色的传统文化原则。本着保护和发扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。
2．评价
珠海市委、市政府大胆创新，充分考虑各方面的利益，用政策推动，靠市场调节，实现城市的整体增值，走出了一条“城中村”改造的“三赢”之道。珠海模式具有以下特点：一是“城中村”改造一次性完成，“城中村”景观彻底城市化。二是准备在整个市区范围内彻底消灭“城中村”。三是政府让利。四是政府、开发商、村民“三赢”。
1）、照顾村民利益。拆迁利益补偿是城中村改造的关键环节之一，与城中村改造最直接、最大利益关系者是旧村居民，如何调动村民的积极性、争取村民的支持关系到改造的成败。
2）、政府让利调控市场。珠海能够进行大规模、高档次的“城中村”改造，市场运作又是一个关键因素。市场化运作模式激起了投资者的投资兴趣，政府的角色是营造一个公平、公正的市场竞争环境。为培育新的房地产市场，珠海市决定3年内在城区不再新批房地产用地，为城中村改建腾出市场空间。城中村改建产生居民回迁房300多万平方米，另外还将产生近600万平方米商品房，没有市场保证是无法推进的。
3）、提升综合竞争力。珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市的整体增值。通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动和提高农村城镇化进程和水平，从而提升城市综合竞争力。
三．改造规划实例（以吉大村为例）
1．吉大村概况：
吉大村位于珠海市东南部，据载村落建址于明朝初年，距今已有600年历史。“文革”期间，大量故宅被拆，精美的石雕、木雕被毁。1980-1990年间，由于珠海被定为我国五个特区城市之一，城市进入了急速增长时期。吉大村被整体划入城区，成为“城中村”。失去耕地的村民以出租房屋为生财之道，开始在自家宅基地和自留地上大量重建、新建和扩建住宅。
吉大村现有本地居民315户，1170人。外来租住户5500人。大部分村民文化程度不高。其基本情况为：
?吉大村传统上是以叶、曾两大姓为主体的宗族村落。民国以前，吉大村的政权组织与家族制度合二为一。
?村民大部分文化程度不高。
?房屋出租成为村民家庭收入的主要来源，加建、扩建住宅严重。
?由于出租房屋的可靠经济来源，加上文化程度低，村里相当部分的中青年（近20%）不思进取，好逸恶劳，终日靠打麻将虚度光阴。
?80%以上村民支持政府的旧村改造，提高村内的环境、卫生、治安和生活质量（首先应保证村民经济不受损失，其次应保持村落的邻里感）。
?长期的无序开发建设和混乱管理导致了吉大村诸多症结：建筑密度大、道路不成系统、
治安混乱、公共服务设施缺乏、小农思想严重等。
2．改造目标与定位：
（1）目标：根据珠海市城中村改造规划，吉大村属于就地改造，是在“自然村”基础上的更新。改造的主要目标：一、保留优秀遗产；二、引导生活方式；提高生活质量。
（2）定位：文化气息浓厚，社会服务齐全，历史与现代相融合的都市生活综合体。
3．改造措施：
?保留一点：保留幸存不多的优秀建筑遗产，保存村落自身的特征和遗产的真实性。
?改造一线：对其中重要街道（吉芝街）予以保护性改造，形成整合性的历史空间。
?重建一片：将村民宅基地和自留地征收变为国家所有，理顺土地所有制的关系，制定合理改造规划。
?引导社区新风尚：设置教育培训基地；吸引境外具有一定学历和特长的中青年入住；设置丰富多彩的城市生活设施。
第五节西安的城中村改造
一．城中村基本特征
截至2005年，西安市三环以内有村庄292个（二环以内现有村庄57个），农村人口36.49万人，10.54万户，集体土地19.81万亩，人均拥有土地0.54亩，人均拥有耕地0.27亩。在292个村庄中有187个在城市化进程中被城市包围，或基本失去土地，成为名副其实的“城中村”，近36.5万村民成为基本无耕地可种的农民。
根据西安市城中村改造工作领导小组办公室调查表明，城中村，特别是二环以内57个城中村均具备五个方面的基本特征。
一、农民耕地拥有量极少。三环以内人均耕地0.27亩，二环以内人均耕地0.08亩。
二、城中村的地理位置优越，农民的生产经营主要以房屋出租为主。
三、公共基础设施建设薄弱。村内的道路、给排水、供气供热、环境卫生、园林绿化等设施几乎为空白，居住环境极为恶劣。
四、城市规划建设管理的盲区。农民房屋随意加高扩建，以房生财，违章建筑林立，村庄建设无序发展，农民房屋“黑、窄、密”，居住环境“湿、危、杂”，安全隐患较多。
五、大量低收入、低素质的流动人口涌入，成为社会不良现象的多发地。
二．改造历程
从2002年4月开始，西安市政府就对城市旧村改造问题进行了部署。明确城中村改造工作，将按照“先试点，后推广”的原则，当时初步确定的试点村为碑林区北沙坡村、雁塔区长延堡村。
2003年4月21日《西安市城中村改造建设管理暂行办法》颁布实施。
随着西安的发展，特别是2004年西安提出打造“具有历史文化特色的国际性现代化大城市”城市定位和2006年底前实现“双创”目标后，“城中村”这一问题越来越成为社会各界关注
的焦点。
2005年8月，西安城中村改造动员大会召开。《西安市关于加快城中村改造工作的意见》于2005年8月25日下发开始实施，《西安市城中村村（居）民自建房屋建设管理办法》和《西安市城中村改造工作实施细则》也进入拟定和征求意见阶段。
从2002年启动城中村改造工程以来，西安市共批准了73个城中村改造的立项。目前有20多个村庄的改造进入具体实施阶段，已拆除旧村面积20万平方米，已竣工和在建的安置楼面积达49万平方米。预计整个城中村改造工程总投资大约为42亿元人民币。
三．改造措施
1．思路与措施
西安城中村改造总体思路：以区政府具体组织实施为主，在充分尊重村居民意愿，发挥村委会和社区居委会作用的基础上，整体推进“四个转变”，即集体土地转为国有土地，农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份经济。按照城中村的分布特点，首先启动二环以内的57个城中村的综合改造，逐步向二环以外推进。
二环以内村庄人均土地（不含宅基地）在０．３亩以下的土地出让金同级留成部分、储备用地的增值收益金扣除应提取的失地农民养老保险金、水利建设基金和农业开发基金后，作为城中村改造专项资金，全部用于城中村改造建设，由市、区两级政府调控使用；城中村改造建设项目的同级税收留成部分，也转为城中村改造专项资金。城中村改造过程中，安置村民的住宅建设项目免收城市基础设施配套费，发展经济的其它建设项目减半收取城市基础设施配套费，收取的配套费转为城中村改造专项资金。
政府鼓励社会资金投资参与城中村改造项目，投资者享受一定比例的投资增值收益。同时，改造将探索包括以改制后的经济实体自行实施改造、项目开发方式实施改造、统征储备方式实施改造等多种改造方式。鼓励土地资源紧缺的村庄实行易地改造，可通过建设新社区和购买经济适用房的方式进行安置。
二环外城中村实行目录管理。对二环以外的城中村改造全部实行目录管理，由区城中村改造办上报村庄名单，经市城中村改造办审批列入城中村改造目录，享受城中村改造的所有优惠政策。
根据《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，主要改造措施如下：
1）、城中村改造，应坚持“一村一案”的原则，在城市总体规划的指导下，由城中村所在地的区人民政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地，为城中村的迁建、翻建做好土地储备保障。
2）、成立西安市城中村改造工作领导小组，负责全面指导与协调城中村改造工作。城中村所在地的区人民政府成立相应的城中村改造领导小组，具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江旅游度假区管委会负责区内城中村改造的组织实施工作。
3）、城中村改造的实施主体为：（一）村民，村民委员会；（二）由村委会组建并授权的
具有合法资格的建设发展公司；（三）有实力、有资质的开发建设企业。
4）、城中村改造相关配套政策。
（一）城中村改造提倡、鼓励易地置换。城中村就地改造的，集体土地应依法转为国有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以进行招商引资、有偿开发，开发所得用于城中村的改造和发展。进行整村迁移的城中村，腾迁出来的集体土地，应依法转为国有土地。
（二）属于安置村民的新建住宅，所有城建费用一律免收。
（三）除安置村民居住用地外仍有较大面积剩余土地的，可以按照一定比例给村上留作发展经济。对用于发展村经济的建设工程，配套费减半收取。其他城建收费项目除了质量监督、劳保统筹外，一律免收。
（四）对于拆迁房屋等腾迁出来的土地和其他非农业性生产用地，允许进入市场交换或进行适度开发。
（五）拆迁安置。城中村改造实行“自筹资金、自我改造、自我安置”的方针，由城中村根据自身实际制定拆迁安置方案，经村民大会同意后报所在区领导小组审定。
（六）新村建设。城中村改造的建设活动一律由该村所属的城中村改造建设发展有限公司承担，公司按照《公司法》相关规定组建，其公司资质由市城乡建设委员会核准，工商部门办理营业执照。
2．具体实施与评价
05年，西安市将把二环以内57个城中村的管理纳入城市管理体系，年内实现“四个转变”，并将城市市政、公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖城中村。城六区每区在年底前确定两个城中村改造建设示范村，以点带面，首先启动二环以内的５７个城中村的综合改造，逐步向二环以外推进。全面推开西安市城中村改造工作。
到２００６年年底前，将完成人均耕地在０．３亩以下的城中村“无形改造”工作（即“四个转变”）；再按照城市规划和建设的标准，科学、有序地完成城中村旧村拆除和新区建设的“有形改造”，实现城市一体化管理。
西安市的“城中村”改造思路基本是“自筹资金、自主经营、自我改造”，由于村集体经济的实力有限，离开了开发商的资金支持，“城中村”改造举步维艰。但是目前西安市区内地价攀升迅猛，致使房价飙升，而具有政府优惠政策的城中村改造项目以其低廉地价保持了改造项目的较低房价，受到购房者追捧和开发商的青睐。可以预见，开发商主导的开发模式可能将成为未来西安城中村改造的主导模式。
四．改造实例（以碑林区改造为例）
西安市碑林区城中村改造案例：
1．西何家村模式：
西何家村有居民848户，人口约2547人，可供改造建设的土地168 亩，均为居民住宅用地。依据有关政策首先一次性将西何家村农民转为城市居民，集体土地转为国有土地；然后在村民完全自愿的基础上，按照《公司法》的规定，以集体资产、村民房产、村民入股资金
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
2018年造价工程师案例分析重点1 12月11日 1.预备费=基本预备费+涨价预备费 2.基本预备费=工程费与工程建设其他费*基本预备费率 涨价预备费P=∑It[(1+f)t-1](其中:It=静态投资.f=上涨率) 3.静态投资=工程费与工程建设其他费+基本预备费 4.投资方向调节税=(静态投资+涨价预备费)*投资方向调节税率 5.建设期贷款利息=∑(年初累计借款+本年新增借款/2)*贷款利率 6.固定资产总投资=建设投资+预备费+投资方向调节税+贷款利息 7.拟建项目总投资=固定资产投资+流动资产投资 计算占固定资产投资比例时，其固定资产中不含投资方向调节税和建设期贷款利息。 8.用分项详细估算法估算流动资金: 为了简化计算，估算时仅对存货、现金、应收帐款和应付帐款四项内容进行估算。流动资金=流动资产-流动负债 流动资产=应收账款+存货+现金+预付账款(新增考点) 1)应收账款：是指企业全年赊销收入净额占用的流动资产。计算公式为： 应收账款=年经营成本÷应收账款的年周转次数(除以360，乘以周期天数) 1... 2018年造价工程师案例分析重点2 12月11日 点击【造价工程师学习资料】或复制打开https://www.doczj.com/doc/f29724982.html,?wenkuwd，注册开森
第一大题: ·某公司准备改造某商厦，有两个方案，请某咨询公司进行咨询： 甲方案：对原来的商厦改造，建设期1年，年初投入2000万，建成即投产，投产期的前三年每年收益550万(期末)，后2年每年收益350万(期末)。每年年末需要大修才可以进行下一年工作，大修费为50万(期末)。期末经大修后处理固定资产收益为80万。 乙方案：拆除原商厦另建，建设期2年，每年年初投入2000万，建成即投产，投产期前五年每年收益650万(期末)，后2年每年收益为350万(期末)。后2年每年年末需要大修才可以进行下一年工作，大修费50万(期末)。期末经大修后处理固定资产收益为80万。 基准收益率为10%。 问题、请考虑全寿命周期，画出现金流量图，用最小研究周期法比较两方案现值(结果取整数)。选择有利方案。 答案： 甲方案：NPV=2000+(550-50)(P/A，10%，3)(P/F，10%，1) +(350-50)(P/A，10%，2)(P/F，10%，4) +80(P/F，10%，6) =3531万元 乙方案：NPV=[2000+2000(P/F，10%，1) +650(P/A，10%，5)(P/F，10%，2) +(350-50)(P/A，10%，2)(P/F，10%，7) 点击【造价工程师学习资料】或复制打开https://www.doczj.com/doc/f29724982.html,?wenkuwd，注册开森
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
关于项目建设前期准备偏差对政府投资 影响得案例分析 工程造价控制贯穿于项目建设全过程,但就是影响项目投资最大得阶段就是设计阶段。据有关资料统计,在初步设计阶段,影响项目投资得可能性为75％～95％;在技术设汁阶段,影响项目投资得可能性为35％～75％;在施工图设计阶段,影响项目投资得可能性则为5％～35％。因而,工程造价控制得关键在于施工以前得投资决策与设计阶段,而在项目作出投资决策后,控制工程造价得关键就在于设计。 近年来政府固定资产投资处于高速发展时期,相应对建筑市场高端设计人才需求量大,现有从事多年建筑设计专业人才,已不能满足社会投资得需求,部分高校毕业得设计专业人员在工作一段时间后因其思维较新颖,且具备一定得主题设计项目经验,承担起项目主要策划人。国内大型设计院建筑设计与结构设计就是分开得,结构设计人员依据建筑设计方案进行结构设计,这就要求结构设计人员对建筑设计理念得把握,同时还要从成本优化方面,参与调整建筑设计方案,才能做出一套完美得作品。我公司在多年项目工程结算审计过程中总结出因设计与招标环节上得不完善,造成投资决策错误与审计得难度增,主要体现在以下几个方面。 一、项目设计仓促,质量无法保证: 东台市文化广电大楼为东台市标志性建筑之一,外形以异形扭柱幕墙为主,项目设计单位为杭州中联筑境设计有限公司,因外形独特设计任务时间紧,建筑设计与结构设计没衔
接好,造成设计方案不完善,在本项目具体表现为: 1、一区与二区分开设计,没有整体得图纸,也没有明确一二区具体得交界线,造成编标过程中公共区域工程量无法准确计算。 2、原设计图中未有一区屋面钢结构屋面详图,造成开工后深化设计增加了屋顶钢骨架工程量。 3、设计方案中没有明确得玻璃幕墙骨架详图,造成施工期间签证增加钢骨架项目。 二、项目设计不考虑建造成本 价值工程就是一门将技术与经济相结合得现代化管理科学。建筑设计可应用价值工程原理与方法进行功能成本分析。价值工程得目标就是提高研究对象得价值,价值得表达式为:价值＝功能/成本。价值工程得核心就是功能分析,设计师应通过与业主及各利益相关者充分得沟通,考虑建造成本与寿命周期内维修费用得合理分配,从研究对象得功能出发弄清哪些功能就是必要得,哪些功能就是不必要得,在改进方案设计中使项目得功能结构更加合理。最终,使工程项目得功能与工程项目得成本之比达最优值。提高产品得成本有五种途径:一就是提高功能,降低成本;二就是功能不变,降低成本;三就是成本不变,提高功能;四就是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五就是成本略有上升,但带来功能大幅度提高。 东台安丰滨河路景观工程在园路与人行步道软弱土层处理过程中,使用2米多深得灰土回填,增加投资,此种做法在其她工程未遇到,类似情况一般采用大块料回填后,加厚结构
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
20XX年上半年城中村项目总结 18年上半年城中村项目总结 在XX区委、区政府的领导支持下，在XX区城市更新改造局的积极配合下，18年上半年XX区城中村项目取得了较大的推进。 一、18年截止至今我局作出具体行政审批项目如下： 1、共计有5个城中村项目修建性详细规划方案经市规委审议通过，分别为新草房城中村、任旗营城中村，小龙村片区旧城改造项目，伍家庄城中村改造项目，东华北区旧城改建项目。 2、我局共核发了1个城中村改造项目规划指导意见，具体为伍家村城中村改造项目。 3、18年截止至今我局共核发了6个城中村改造项目的规划条件（含重新核发规划条件及新办理规划条件），分别为任旗营城中村改造项目，栗树头城中村改造项目，东华北区旧城改建项目，王旗营城中村改造项目，长地梗城中村改造项目，席子营东村城中村改造项目。 4、我局办理了马家营城中村改造项目的规划条件延期。 5、我局办理了2个城中村项目的《建设用地规划许可证》，分别为三竹营城中村改造项目，小厂村A2-1地块（天宇佳苑）。 6、我局共办理了5个项目的《建设工程规划许可证》，分别为金尚俊园三期、金尚俊园四期，新发村配套小学，滨江俊园23-25栋二期，廖家庙城中村改造项目。18年下半年我局工作计划如下： 一、积极配合XX区政府做好相关城中村项目修建性详细规划方案上报规委的工作，主要项目如下：伍家村城中村改造项目，灵光街（敷泽村）城中村及旧城改建项目，水晶村、凤凰村、席子营城中村改造项目，金刀营城中村改造项目，罗丈村城中村改造项目。 二、积极配合XX区政府做好相关城中村项目规划行政审批工作，计划18年下半年要办理行政审批的城中村项目如下： 1、计划新办理规划条件的城中村项目：小龙村片区旧城改建项目，伍家庄城中村改造项目，新草房城中村改造项目，宝云片区城中村改造项目。 2、计划重新办理规划条件的城中村项目：小坝东西村城中村改造项目，蒋家营
工程造价案例分析学习总结 第一章建设项目财务评价 【案例一】建设项目投资估算方法详表 预备费＝基本预备费＋涨价预备费；式中：基本预备费＝(工程费＋工程建设其他费)×基本预备费率；涨价预备费P＝ΣI t[(1＋f)－1]，式中：I t—建设期第t年的静态投资(工程费＋工程建设其他费＋基本预备费)，f—建设期物价年均上涨率。 建设期贷款利息＝Σ(年初累计借款＋本年新增借款/2)×贷款利率。 建设投资＝工程费＋工程建设其他费＋基本预备费＋涨价预备费，其中前三项构成静态投资。 项目总投资＝建设投资＋建设期贷款利息＋流动资金。 项目流动资金＝拟建项目年产量×单位产量占用流动资金的数额； 【案例四】 项目投资现金流量表中，回收固定资产残值的计算：①运营期＝固定资产使用年限，固定资产余值＝固定资产残值； ②运营期＜固定资产使用年限，固定资产余值＝(使用年限－运营期)×年折旧费＋固定资产残值。 项目可行性研究的主要内容和目的：建设项目的可行性研究是在投资决策前，对拟建项目的原料资源可靠、产品市场趋势、所采用技术上的先进性和适用性、经济上的合理性和有效性以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、方案比较和综合评价，为项目投资决策提供可靠的科学依据。可行性研究的主要内容可概括为四大部分，此四大部分研究是构成项目可行性研究的四大支柱。即①市场研究：通过市场研究论证项目拟建的必要性、拟建规模、建厂条件和建厂地点、企业组织、劳动定员、投资估算和资金筹措；②技术研究：主要研究拟建项目技术上的先进性与可行性，从而确定出拟建项目的设计方案、技术工艺和设备选型；③效益研究：根据以上资料对投资项目进行经济评价，分析其经济上的合理性和盈利性。这是决策的主要依据。所以，经济评价是可行性研究的核心内容；④资源研究：通过资源研究了解原材料市场、资金市场、劳动力市场等对项目规模的选择起着程度不同的制约作用。 静态投资回收期＝(累计净现金流量出现正值的年份－1)＋︱出现正值年份上年累计净现金流量︱/出现正值年份当年净现金流量。 插值法计算内部收益率FIRR＝i1＋(i2－i1)×[FNPV1÷(FNPV1＋︱FNPV2︱)]
城中村整治工作总结 篇一：xx市中心城区综合整治工作总结 xx市中心城区综合整治工作总结 XX年是xx市实施“三年大变”规划的关键性一年，一年来，我们本着保护、改造、整合xx中心城区的原则，以创建国家园林城市、国家卫生城市、国家环保模范城市为目标，以完善城市功能、改善城市形象、提升城市品位、改善人居环境为主要内容，在XX年工作的基础上对中心城区进行了综合整治，经过近1年的努力，综合整治20项工程基本完成了年度整治任务，共拆迁各类建筑物万平方米，新增绿地万平方米，新修、整治道路31条，129公里，全市城建工作共投入资金亿元，其中用于综合整治亿元，用于城市公共设施亿元，区级综合整治计划投资亿元，已拨付亿元，社会投资亿元。xx市中心城区“三年大变”的阶段性目标基本实现。 一、XX年中心城区综合整治工作完成情况 今年中心城区综合整治工作，既包括在XX年整治基础上继续整治的街景市容综合整治、游园绿地建设、支路背街小巷改造、夜景照明、河道整治、出入市口综合整治工程，还涉及今年新开工建设整治的107新道、城中村改造、商城遗址保护及环境整治、创建优美庭院、舒适小区（改善人居
环境）、郑花路综合整治、西北环综合整治、市容设施改造、停缓建整治、市政重点项目建设、雨污水管网改造、垃圾处理厂建设、创模工作、西流湖公园建设、铁路沿线综合整治等工程，在整治范围上远远超过了XX年。 (一)道路整治改造项目 XX年中心城区综合整治共安排道路整治改造项目4项，包括107新道工程、郑花路综合整治工程、西北环综合整治工程、市政重点项目建设工程，整治道路31条，公里。 1、107新道工程 该工程起自107国道与花园路交叉口，止于107国道与南四环对接处，全长公里，工程计划投资约亿元。自XX 年12月1日开工建设，XX年6月30日建成具备通车条件，8月1日正式通车。累计完成投资亿元。 2、郑花路综合整治工程 主要是对郑花路沿线的违章建筑实施拆迁，进行沿线绿化。共完成拆迁平方米，完成绿化面积万平方米。 3、西北环综合整治工程 主要是对西北环沿线建筑实施拆迁，进行沿线绿化，共拆除各类建筑及附属物万平方米，北环完成绿化种植，西环绿化工程正在进行。 4、市政重点项目建设工程
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
造价工程师《工程造价案例分析》模拟试题 一、阅读理解 1.某总承包企业拟开拓国内某大城市工程承包市场。经调查该市目前有A、B两个BOT项目将要招标。两个项目建成后经营期限均为15年。 为了顺利进行投标，企业经营部将在该市的投标全过程按先后顺序分解为以下几项工作：（1）投标申请；（2）接受资格审查；（3）领取招标文件；（4）参加投标预备会；（5）参加现场踏勘；（6）编制投标文件；（7）编制项目可行性研究论证报告；（8）投送投标文件；（9）投标文件内容说明与陈述；（10）参加开标会议；（11）签订合同。 经进一步调研，收集和整理出A、B两个项目投资与收益数据，见表1.1。 表1.1 A、B项目投资与收益数据表 基准折现率为6％，资金时间价值系数见表1.2。 表1.2 资金时间价值系数 按以下步骤求解该问题： （1）计算B项目扩建后总收益的净现值； （2）将各方案总收益净现值和不中标费用损失作为损益值，绘制投标决策树； （3）判断B项目在5年后是否扩建？计算各机会点期望值，并做出投标决策。 （计算结果均保留二位小数。） (1).经营部拟定的各项投标工作的先后顺序有何不妥?（6分） (2).不考虑建设期的影响，分别列式计算A、B两个项目的净现值。（4分） (3).据估计：投A项目中标概率为0.7，不中标费用损失80万元；投B项目中标概率为0.65，不中标费用损失100万元。若投B项目中标并建成经营5年后，可以自行决定是否扩建，如果扩建，其扩建投资4000万元，扩建后B项目每年运营收益增加1000万元。（10分） (1). 答案：不妥之处有:（1）参加投标预备会不应在参加现场踏勘之前； （2）编制项目可行性研究论证报告不应在编制投标文件之后； （3）投标文件内容说明与陈述不应在参加开标会议之前。 (2). 答案：各项目净现值计算： A项目： PVA=-10 000+2000（P/A，6%，5）+2500（P/A，6%，5）（P/F，6%，5）+3000（P/A，6%，5）（P/F，6%，10）
关于“城中村”改造进展情况的汇报 齐市梅里斯达斡尔族区人民政府 （2011年4月11日） 市政府： 按照本次会议要求，我将梅里斯达斡尔族区“城中村”改造进展情况简要汇报如下： 一、“城中村”改造的进展情况 (一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我区把“城中村”和“新农村”改造工作列入全区“十二五”建设规划。成立了“城中村”改造工作领导小组，完善了各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。梅里斯村改造开发的申请报告已报市城中村改造办公室待批，梅里斯村和鲜明村的改造建设总体方案和实施办法，正在着手制定之中。 (二)调查摸底，做好两村改造的前期准备工作。为了确保改造各项基础数据的准确，我区先后于2010年6月、2011年2月两次对梅里斯村和鲜明村进行现状摸底，对梅里斯村和鲜明村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计：梅里斯村全村农户1322户、居民人口约4000人，占地约3000亩，建筑面积122049.3平方米，临时建筑112000
平方米，大棚121000平方米，果树5000棵，水井1400个。鲜明村全村农户360户，现有宅基地占地约600亩，建筑面积25786平方米，临时建筑7185平方米。 (三)招商引资，吸引投资公司共同改造开发“城中村”。从我区目前的财政状况和两村集体经济、群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资才能解决我区的城中村改造资金问题。为此，我区广拓门路，积极寻求有实力、能做事的开发企业到我区投资城中村改造。经多方考察与多次沟通，我区与河南中亨集团初步达成城中村改造投资意向，并签定了框架协议。协议规定：梅里斯村整村改造开发分3年完成，首期改造开发占地1129亩，约拆迁592户，先期投入资金30万元/亩，共需投入资金约3.4亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。鲜明村整体改造开发2年内完成，改造开发占用旧宅基地600亩，新占村集体建设用地100—400亩，拟开发建设总用地1000亩。拆迁217户，先期投入资金27万元/亩，共需投入资金1.9亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。中亨集团现已在我市注册公司——齐齐哈尔合利开发建设有限公司，先期启动资金已经到户。该公司还表示将在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“齐齐哈尔市模式”。 (四)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我区按
大学里的建筑工程预算学习总结一份 全国造价工程师执业资格考试已经举行了六次。在每次考试中，《工程造价案例分析》（以下简称《案例分析》）都是考生较难通过的科目。究其原因，一方面是由于《案例分析》的考试形式本身决定了其难度大于其它三个科目；另一个更主要原因是许多考生受所学专业和所从事的工作业务范围的限制，缺乏对《案例分析》考试所涉及的工程造价全过程管理理论与实务的完整把握，以及对《案例分析》的应试能力训练不够。 造价工程师是在工程建设领域从事工程造价业务活动的专业技术人员，必须具备在工程建设全过程的各个阶段从事工程造价业务所需要的理论知识、现行法律、法规知识和业务能力。2003年修订的《案例分析》考试大纲和培训教材将这些内容系统的归纳为：建设项目财务评价、工程设计与施工方案技术经济分析、建设工程计量与评价、建设工程施工招投标、建设工程合同管理与索赔和工程价款结算与竣工决算等六部分。 为便于考生的学习，笔者按上述六部分对《案例分析》的复习要点及应注意的问题做一下系统分析。 一、《案例分析》复习要点 1、建设项目财务评价 该部分主要考核考生是否具备工程项目投资估算、工程
经济评价的理论知识和编制投资估算与可行性研究报告的业务能力。 复习建设项目投资估算的内容时，要掌握建设项目总投资的构成、项目总投资与工程造价的关系、静态投资与动态投资的概念、名义利率与实际利率的换算、固定资产投资中各项费用的计算方法等。 复习建设项目财务指标计算与评价的内容时，要掌握财务净现值（FNPV）、财务内部收益率（FIRR）、投资回收期（包括静态投资回收期，动态投资回收期）和投资利润率、资本金利润率、借款偿还期等财务指标的概念与计算方法以及可行性评价标准。这项内容的考试命题多以表格形式出现，因此，考生要熟悉现金流量表、还本付息表、总成本费用估算表、损益表等表格的构成、各项数据之间的关系和计算方法。 《案例分析》考试涉及的不确定性分析内容主要有盈亏平衡分析和敏感性分析两个方面。复习盈亏平衡分析时，要掌握盈亏平衡点的概念、盈亏平衡点和盈亏平衡生产能力利用率的计算方法。复习敏感性分析时，要掌握灵敏度的概念和确定敏感性因素的方法。 2、工程设计、施工方案技术经济分析 该部分主要考核考生是否具备对工程项目设计、施工方
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
第一章申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 申报单位 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会 1.1.2 项目申报单位概况 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。 多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。 南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、
个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目1.2.2 建设背景 南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。 新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新
棚户区改造情况总结6篇 【篇一】 一、新开工任务目标及完成情况 今年市政府下达我县的棚户区改造新开工目标任务为： 开工建设棚户区改造住房7310套，其中：安置房建设3个项目3285套；棚改货币化安置7个项目4025套(户)。截至目前，已完成新开工任务7816套，其中4022套为货币化安置，3794套为实物建设，开工率为106.92%，具体情况如下： 1、XX片区城中村改造项目完成926套。 2、城西片区城中村改造项目完成136套。 3、城中片区城中村改造项目完成1132套。 4、河西片区城中村改造项目完成36套。 5、旧县城中村改造项目完成1105套。 6、经济开发区项目完成687套。 实物建设创业路安置区2048套，旧县安置区1746套本月底达到全面开工建设。 二、基本建成目标任务及完成情况 今年市政府下达我县的棚户区改造基本建成目标任务为：完成基本建成任务6000套，分解到四个项目共7901套。截至目前，已完成基本建成任务9361套，占目标任务的156.02%，具体进展情况如下：
1、太和县老城区改造安置房AC区项目（棚改）1619套，已达到基本建成条件。 2、太和县平安路安置区项目（棚改）1284套，已达到基本建成条件。 3、太和县XX安置区项目（棚改）2436套，已达到基本建成条件。 4、太和县李小洼安置区项目（棚改）2562套，现已主体完工，正在进行外墙保温工作，11月底前达到基本建成条件。 三、资金到位及落实情况 截至目前，棚户区改造已到位资金17544万元，其中中央资金16082万元，省级资金1462万元。 四、存在问题 1、旧县安置区进度较慢。 五、下一步工作措施 1、加快旧县安置区工作进度。 2、提前准备20XX年度棚户区改造工作。 【篇二】 棚户区改造是一项重要民生工程，我市高度重视此项工作。20XX 年，为解决XX镇望山村、南岭村两个地块棚户区改造问题，我市申报棚改计划280户。该动迁地块占地382亩，拆迁居民房屋总建筑面积7.91万平方米。 一、棚户区改造前期工作情况
城中村改造案例与经验
一、城中村及其特征 1、城中村`の界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上`の习惯上仍称为“村”`の居民聚落.城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主`の城乡过渡型社区. 2、城中村`の特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征.城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟`の城中村已经没有农用土地. (2) 建筑特征.建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区`の城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要`の城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等. (3) 人口特征.本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂,
外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本地居民和外来人口形成相互隔离`の二元社会, 相互之间为房东和房客关系. (4) 经济特征.城中村村民主要`の经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模`の商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式. 3、城中村`の分类 从不同`の角度, 城中村`の类型有： (1) 根据与城市`の距离和相交接`の形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中`の城中村、处于城乡结合部`の城中村和处于郊区`の城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地`の多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类. (3) 根据具有`の经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类. 二、城中村改造`の案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造.总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万.珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”`の方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段`の房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间.珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目.对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%`の有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金`の进行整合，同一地段`の小地块必须合并为大地块，并按照新修编`の《珠海市城市总体规划》重新编制修